Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/17478 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZOMT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01
- RG n° 14/16496

APPELANTE

SCI N O

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Gilles KANMACHER

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires […]

représenté par son syndic le cabinet FONCIA LAPORTE

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric LECOCQ, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E0075

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur B X

Et

Madame C D épouse X

R e p r é s e n t é s p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Vahan GUEVORKIAN, avocat au barreau de PARIS, toque: K0035

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame C BRET, Conseillère conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me C BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 15 mai 1968, M. E F, M^me G F épouse Y et M. H F, propriétaires de l’immeuble sis […], ont procédé à la division de l’immeuble en 34 lots et à l’établissement d’un règlement de copropriété, incluant notamment dans les parties communes 'le sol des cours'.

L’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 1969, en présence de tous les copropriétaires, M. E F, M^me G F épouse Y et M. H F, a adopté la résolution n°4 'Stationnement dans la cour. Les copropriétaires se mettent d’accord entre eux pour le stationnement de leurs voitures personnelles à l’intérieur de la cour'.

L’assemblée générale du 22 février 1978, en présence de tous les copropriétaires, M. E F, M^me G F épouse Y et M. H F, a adopté la résolution n°4 'Utilisation des parkings dans la cour.

Lors de l’assemblée générale du 27 novembre 1969, un accord avait été trouvé entre les

copropriétaires pour le stationnement de leurs voitures personnelles à l’intérieur de la cour.

Depuis, certains copropriétaires n’habitent plus l’immeuble et n’utilisent plus

l’emplacement qui leur était réservé. Des copropriétaires se sont plaints de ce que certains locataires y font stationner leurs voitures, sans droit ni titre et sans aucune discipline, ce qui gêne l’accès au garage de M. E F.

Afin de remédier à cette situation, les copropriétaires, à l’unanimité, ont décidé à titre

précaire :

'- de délimiter trois emplacements d’une longueur de 3,75 m, le parking de gauche situé près de la loge pouvant présenter une plus grande longueur,

— de les affecter en priorité aux copropriétaires et pour ceux qui resteraient inoccupés de

les proposer aux locataires dans leur ordre d’ancienneté, moyennant une indemnité

mensuelle de 200 francs,

— dès maintenant, il est décidé que le parking de gauche est affecté gratuitement à M^me Y pour la voiture de M. I Y et les deux autres parkings seront proposés par le syndic aux locataires ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les revenus étant partagés entre M. E F et M. H F.

…..

— il est entendu que l’utilisation de la cour pour les voitures, telle qu’elle vient d’être

décidée, ne présente aucun caractère définitif et pourra être l’objet de modification ou même d’interdiction totale qui pourrait être décidée en assemblée générale'.

La société civile immobilière (Sci) N O, dont les associés sont M. Z et M^me J K épouse Z, d’une part, et M. B X et M^me C D épouse X, d’autre part, ont acquis des lots dans cet immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2007 a voté une résolution n°10 décidant de 'supprimer le stationnement des véhicules dans la cour'.

Cette assemblée générale et la suivante ont été contestées.

Par arrêt du 3 novembre 2010, la cour d’appel de Paris a notamment :

— infirmé le jugement du 30 avril 2009 du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a débouté la société N O de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2007,

— prononcé l’annulation de cette résolution, sur le fondement de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, au motif de l’imprécision de l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale,

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté la société N O de sa demande de la dire titulaire d’un droit de jouissance sur un emplacement de parking.

Par arrêt du 17 avril 2013, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 25 octobre 2011, notamment en ce qu’il a annulé la deuxième résolution de l’assemblée générale du 13 mai 2008, relative à 'la confirmation des règles d’attribution résultant des assemblées générales des 27 novembre 1969 et 22 février 1978 en précisant que les copropriétaires

ayant vocation à se voir attribuer un emplacement sont les propriétaires occupants des lots principaux (appartements et baux commerciaux)'.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014 a voté notamment deux résolutions :

— la résolution n°9 :

* nommant comme membre du conseil syndical M. P Q-F,

voté pour 1.000/1.000,

* rejetant la nomination comme membre du conseil syndical de M. X

voté par: 332/1.000 pour et 668/1.000 contre,

* nommant comme membre du conseil syndical M. M Y,

voté par: 668/1.000 pour et par 332/1.000 abstention N O et M. X,

* rejetant la nomination comme membre du conseil syndical de M^me Z N O,

voté par : 332/1.000 pour et 668/1.000 contre,

— la résolution n°18 : 'A la demande de la Sci Prony F et de l’indivision H F, suppression du droit de stationnement dans la cour.

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale des copropriétaires décide de mettre fin aux dispositions des assemblées générales du 27 novembre 1969 (résolution 4) et du 22 février 1978 (résolution 4) concernant le stationnement de voitures dans la cour.

Ces résolutions ont été adoptées à titre précaire et sans aucun caractère définitif à une époque où il n’y a avait que trois copropriétaires (aujourd’hui décédés) dans cet immeuble dont la capacité de la cour est limitée à trois voitures (deux de petite taille et une pouvant être plus grande).

En conséquence, aucune voiture ne pourra plus stationner dans la cour. Il appartiendra au syndic, dans le cadre de son mandat de gestion, de faire respecter les résolutions ainsi adoptées en faisant procédure au besoin à l’immobilisation ou à l’enlèvement de voitures garées dans la cour aux frais du contrevenant.

Voté par : 668/1.000 pour et par : 332/1.000 contre de Z N O et M. X, la résolution est adoptée à la majorité de l’article 26'.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2014, la société N O a assigné le syndicat des copropriétaires du […], sollicitant l’annulation des résolutions n°18 et n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014.

Le 4 décembre 2014, M. et M^me X ont communiqué des conclusions d’intervention volontaire.

Par jugement du 1^er juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire accessoire de M. et M^me X,

— débouté la société N O de sa demande aux fins d’annulation des résolutions 18 et 9 de

l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014,

— débouté la société N O de toutes ses demandes,

— condamné in solidum la société N O d’une part, M. et M^me X d’autre part à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société N O d’une part, M. et M^me X d’autre part, aux dépens avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

La société N O a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 août 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 octobre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 octobre 2019 par lesquelles la Sci N O, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

Sur la résolution n°18 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 :

— dire que la suppression des emplacements de parking décidée au terme de la résolution 18 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 relève d’un abus de majorité,

- annuler la résolution 18 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […],

Sur la résolution n°9 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 :

— dire que le refus d’élire M. B X et M^me J Z au conseil syndical décidé au terme de la résolution 9 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 relève d’un abus de majorité,

— annuler la résolution 9 votée à l’assemblée générale du 22 avril 2014 en ce qu’elle a refusé d’élire M. B X et M^me J Z au conseil syndical ;

Sur les frais et dépens:

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 1^er juin 2018, par lesquelles M. B X et M^me C D épouse X, ayant formé appel incident, invitent la cour à :

— dire et juger l’intervention volontaire, ainsi que l’appel incident de M. et M^me X recevables ;

— les dire bien fondés ;

— réformer le jugement en ce qui concerne la condamnation in solidum au paiement de l’article 700 du code de procédure civile, par suppression dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité des résolutions litigieuses, conformément aux demandes de N O et à tout le moins, à la baisse, dans l’hypothèse où la cour prononcerait la confirmation de ce jugement,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

En tant que de besoin,

— débouter la Sci N O et M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sci N O et M. et M^me X n solidumaux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, excepté celui relatif à la recevabilité de l’intervention volontaire, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. et M^me X

M.et M^me X sollicitent de confirmer le jugement sur le caractère accessoire de leur intervention volontaire et invoquent, à l’appui de leur demande de juger leur intervention volontaire recevable, deux moyens, l’un fondé sur les articles 325 et 330-2 du code de procédure civile, estimant que le critère de l’intérêt légitime, juridiquement protégé n’est pas une condition nécessaire à une intervention volontaire, et l’autre fondé sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, estimant que leur intervention volontaire n’étant que l’accessoire d’une demande principale n’est pas assujettie au délai pour agir à l’encontre des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’intervention de M. et M^me X est principale et qu’elle est irrecevable, ayant été introduite au delà du délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, 'l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant’ ;

Aux termes de l’article 329 du même code, 'l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention’ ;

Aux termes de l’article 330 du même code, 'l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention’ ;

Aux termes de l’article 554 du même code, 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors quelles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité’ ;

Aux termes de l’article 42 de la même loi, '….. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale…' ;

En l’espèce, il ressort du rappel de la procédure dans le jugement du 1^er juillet 2016 et des conclusions des parties, que la seule demande formulée pour eux-mêmes, par M. et M^me X, est celle tendant à recevoir une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; il y a lieu de considérer qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 329 du code de procédure civile et que l’intervention volontaire de M. et M^me X, visant exclusivement à appuyer les prétentions de la société N O, est une intervention volontaire accessoire ;

La recevabilité de cette intervention volontaire accessoire est soumise à l’existence d’un intérêt de M. et M^me X, pour la conservation de leurs droits, à soutenir la société N O, au sens de l’article 330 du code de procédure civile, mais non à l’exigence d’un droit d’agir de M. et M^me X et elle n’est notamment pas conditionnée par le respect du délai d’action prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il est établi que M. et M^me X sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble en copropriété sis […], de sorte qu’ils ont un intérêt à défendre à l’action introduite, par la société N O, contre le syndicat des copropriétaires, le 18 juillet 2014, concernant les résolutions d’assemblée générale rejetant la nomination comme membres du conseil syndical de M^me Z N O et de M. X et supprimant le droit de stationnement sur la cour commune ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire accessoire de M. et M^me X et il convient de déclarer recevable leur intervention volontaire accessoire aux côtés de la société N O;

Sur la demande en nullité de la résolution n°18

La société N O fonde sa demande d’annulation de cette résolution sur l’abus de majorité, estimant que la décision a été dictée par des raisons personnelles des copropriétaires majoritaires, dans le but de nuire aux copropriétaires minoritaires, et s’avère contraire à l’intérêt commun de la copropriété ;

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de

l’assemblée générale du 22 avril 2014, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant….b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes…';

C’est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d’une décision d’en rapporter la preuve ; il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété ;

En l’espèce, en alléguant que la véritable intention de la famille F-Y non occupante de l’immeuble était d’écarter les deux nouveaux copropriétaires occupants l’immeuble, qui ont eu le tort de solliciter une place de parking ayant pour conséquence de mettre fin aux baux des parkings dont les loyers étaient reversés à la famille F-Y, la société N O ne démontre ni l’intention de nuire des copropriétaires ni que cette décision a été prise dans un but autre que celui de l’intérêt de la copropriété, étant rappelé que le contrôle de l’abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée ;

D’une part, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 1978 précise que la décision relative à l’utilisation de la cour pour les voitures ' ne présente aucun caractère définitif et pourra être l’objet de modification ou même d’interdiction totale qui pourrait être décidée en assemblée générale’ ; l’assemblée générale est en droit de mettre fin à une décision précaire, même ancienne, et cette décision précaire reste révocable sans décision abusive ;

D’autre part, la suppression du droit de stationnement dans la cour votée lors de l’assemblée générale du 22 avril 2014 s’applique à tous les copropriétaires, sans distinction entre les propriétaires non occupants et les propriétaires occupants ; aussi le seul fait que les propriétaires non occupants auraient en commun le fait de ne plus pouvoir proposer à leurs locataires une place de parking moyennant une indemnité du fait de l’arrivée de propriétaires occupants est insuffisant à justifier une intention de nuire à l’égard des propriétaires occupants ou un but autre que l’intérêt commun de la copropriété ;

En conséquence, il convient de considérer que la société N O ne caractérise pas un abus de droit et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014 ;

Sur la demande en nullité de la résolution n°9

La société N O fonde sa demande d’annulation de cette résolution, en ce qu’elle a refusé l’élection de M. X et M^me Z au conseil syndical, sur l’abus de majorité, estimant que la décision a été dictée par des raisons étrangères à l’intérêt de la copropriété et dans la seule intention de nuire aux copropriétaires minoritaires, avec l’intention d’écarter ces deux copropriétaires étrangers à la famille F-Y, au seul motif qu’ils souhaitent le maintien des parkings situés dans la cour de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 22 avril 2014, 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant….c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical…' ;

En l’espèce, sachant que l’abus de droit n’est pas caractérisé pour le vote de la résolution relative à la suppression des parkings, il convient de considérer qu’en alléguant que la véritable intention de la famille F-Y non occupante de l’immeuble était d’écarter du conseil syndical les deux nouveaux copropriétaires occupants l’immeuble, au motif qu’ils souhaitaient le maintien des parkings

dans la cour de l’immeuble, la société N O ne démontre ni l’intention de nuire des copropriétaires ni que cette décision refusant l’élection au conseil syndical de M. X et M^me Z représentant la société N Immibilier a été prise dans un but autre que celui de l’intérêt de la copropriété ;

En conséquence, il convient de considérer que la société N O ne caractérise pas un abus de droit et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société N O et M. et M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société N O ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire accessoire de M. et M^me X ;

Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant,

Déclare recevable l’intervention volontaire accessoire de M. et M^me X ;

Condamne in solidum la société N O et M. et M^me X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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