REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22165 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4SKM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2017 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-15-000849

APPELANT

Monsieur Y X

Né le […] à Alger

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX – BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/044007 du 29/11/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Ayant pour avocat plaidant M^e Idriss TURCHETTI SCP DOMINIQUE DROUX – BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

INTIME

Monsieur A B

Né le […] à […]

[…]

94203 IVRY-SUR-SEINE

Représenté par M^e Yossi ELKABAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 180

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me C D, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me C D dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 25 février 2015, Monsieur E X a consenti à Monsieur A B un contrat de location meublée portant sur une studette sise […] à Fontenay sous Bois pour une durée de six mois, soit jusqu’au 31 août 2015, moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 600 €.

Par courrier du 25 août 2015, Monsieur E X a mis Monsieur A B en demeure de quitter le logement au plus tard le 30 novembre 2015.

Le 9 octobre 2015, un rapport a été établi par l’inspecteur de salubrité de la ville de Fontenay concluant à la sur-occupation du logement et constatant diverses infractions au règlement sanitaire fondant la mise en demeure adressée à Monsieur E X de mettre en oeuvre ses recommandations.

Par déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2015, Monsieur A B a fait citer Monsieur E X devant le Tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par arrêté du 19 septembre 2016, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré le logement insalubre avec possibilité d’y remédier, enjoint au propriétaire de réaliser divers travaux, dans le délai de 6 mois et prescrit l’interdiction d’habitation à titre temporaire deux mois après la notification et jusqu’à mainlevée de 1'arrêté d’insalubrité.

Le 24 octobre 2016, en l’absence de proposition de relogement du propriétaire conformément à l’article L.521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, Monsieur A B a sollicité le Maire de Fontenay-sous-Bois pour un relogement lequel a été obtenu le 24 février 2018.

Par conclusions du 20 juin 2017, Monsieur A B a sollicité du tribunal la requalification du bail meublé en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’il constate l’insalubrité du logement et, en conséquence :

— dise que le loyer sera réduit à la somme de 100€ outre 50 € au titre de la provision sur charges,

— ordonne le remboursement de la somme de 7.650 € représentant la différence avec le loyer effectivement perçu, de la somme de 850 € correspondant aux charges indûment perçues, faute de justificatif, de la somme de 600€ au titre du dépôt de garantie indûment perçu,

— fasse injonction à Monsieur E X de procéder aux travaux de remise en état, sous astreinte de 500 € par mois, de procéder à son relogement et celui de sa famille durant les travaux, à ses propres frais,

— dise qu’il était bien fondé à ne plus régler le loyer en raison de l’état du logement et à suspendre le paiement du loyer comme celui des charges jusqu’à l’achèvement des travaux,

— condamne Monsieur E X au paiement de la somme de 15.000 € en réparation du trouble de jouissance subi et de la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

— condamne Monsieur E X au paiement de la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en défense Monsieur E X a conclu à titre principal au débouté sur toutes les demandes, à titre subsidiaire au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut au prononcé de la résiliation en raison des manquements graves du locataire, et en tout état de cause, il a sollicité du Tribunal d’instance qu’il :

— condamne Monsieur A B au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts,

— ordonne l’expulsion de Monsieur A B sous astreinte et avec dispense d’avoir à respecter le délai légal d’évacuation,

— condamne Monsieur A B au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 € jusqu’à libération des lieux,

— condamne Monsieur A B au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 29 août 2017, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’Instance de Nogent-sur-Marne a :

— dit que le bail conclu le 25 février 2015 entre Monsieur E X et Monsieur A B est un contrat de location de locaux vides au sens du titre I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conclu pour une durée de trois ans, renouvelable,

— dit que la demande d’exécution de travaux sous astreinte est sans objet et qu’il appartient à Monsieur A B de mettre en cause l’autorité administrative qui n’aurait pas exécuté d’office les travaux nécessaires conformément aux prévisions de l’arrêté préfectoral du 11 mai 2017,

— débouté Monsieur A B de sa demande au titre d’une obligation de relogement,

— condamné Monsieur E X à restituer à Monsieur A B la somme 600 € au titre d’un trop-perçu de dépôt de garantie,

— dit n’y avoir lieu à réduction rétroactive de loyer et restitution à ce titre,

— condamné Monsieur E X à restituer à Monsieur A B la somme 850 € au titre de provisions sur charges non justifiées,

— rappelé que par l’effet de l’arrêté préfectoral du 19 septembre 2016, l’obligation au paiement du loyer est suspendue jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité,

— rappelé que sur cette même période, les charges sont dues sur présentation des pièces justificatives,

— dit que Monsieur A B n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent et l’a condamné à payer à Monsieur A B la somme de 8.700 € à titre de dommages- intérêts,

— débouté Monsieur E X de toutes ses demandes reconventionnelles,

— condamné Monsieur E X aux dépens et à payer à Monsieur A B la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel formé par Monsieur E X à l’encontre de ce jugement selon déclaration en date du 4 décembre 2017.

Au dispositif de leurs dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 26 février 2018, Monsieur E X et Madame G H épouse X sollicitent de la Cour qu’elle :

— Déclare Monsieur et Madame X recevables et bien fondés en leur appel ;

En conséquence,

— Réforme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne en date du 29 août 2017 en ce qu’il a requalitié le bail, condamné Monsieur E X à restituer les provisions sur charges et à payer des dommages-intérêts et une indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et en ce qu’il l’a débouté de ses demandes ;

— Déboute Monsieur A B de toutes ses demandes ;

— Condamne Monsieur A B à régler la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Ordonne l’expulsion de Monsieur A B et tous occupants de son chef de l’appartement sis à Fontenay-sous-Bois, […], sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

— Condamne Monsieur A B à régler la somme de 600 € à titre d’indemnité d’occupation à compter de novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des locaux ;

— Condamne Monsieur A B aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à la somme 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimé portant appel incident, notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2019, Monsieur A B sollicite de la Cour, au visa des articles 1217 et 1231-1 du Code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’elle :

' Confirme le jugement de première instance en ce qu’il a :

— dit que le bail conclu le 25 février 2015 entre Monsieur E X et Monsieur A B est un contrat de location de locaux vides au sens du Titre Ier de la loi n°89-462 du 6

juillet 1989, conclu pour une durée de trois ans renouvelable,

— dit que la demande d’exécution de travaux sous astreinte est sans objet et qu’il appartient à Monsieur A B de mettre en cause l’autorité administrative qui n’aurait pas exécuté d’office les travaux nécessaires conformément aux prévisions de l’arrêté préfectoral du 11 mai 2017,

— condamné Monsieur E X à restituer à Monsieur A B la somme de 600 € au titre d’un trop perçu de dépôt de garantie,

— condamné Monsieur E X à restituer à Monsieur A B la somme 850 € au titre de provisions sur charges non justifiées,

— rappelé que par l’effet de l’arrêté préfectoral du 19 septembre 2016, l’obligation au paiement du loyer est suspendue jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité,

— dit que Monsieur E X n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent,

— débouté Monsieur E X de toutes ses demandes reconventionnelles,

— condamné Monsieur E X à régler les dépens et à payer à Monsieur A B la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Infirme le jugement de première instance en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à réduction rétroactive de loyer et restitution à ce titre,

— dit que le préjudice moral de Monsieur A B se confondait avec le préjudice de jouissance,

— débouté Monsieur A B de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

— condamné Monsieur E X à payer à Monsieur A B la somme de 8.700 € à titre de dommages-intérêts au lieu des 15.000 € demandés pour ne pas avoir délivré un logement décent,

En conséquence,

' Dise et juge que le loyer d’un logement vide, extrêmement insalubre est nécessairement inférieur au prix initialement convenu entre les parties le 22 février 2015 ;

' Dise et juge que le loyer sera réduit rétroactivement à la somme de 100 € + 50 € de charges au lieu de 550 € + 50 € initialement convenus dans le contrat de bail ;

' Ordonne le remboursement par les consorts X du trop-perçu de loyers en raison de cette réduction rétroactive, soit la somme de 7.650 € ;

' Condamne les consorts X à payer à Monsieur A B la somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance en raison de l’insalubrité du logement donné à bail ;

' Condamne les consorts X à restituer à Monsieur E X la somme de 600 € au

titre du deuxième mois de loyer déposé en garantie et ce, à la suite du départ du locataire le 24 février 2018 ;

' Dise et juge que Monsieur A B a subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance et qu’il convient de l’indemniser à hauteur de 10.000 euros ;

' Rejette les demandes reconventionnelles des consorts X ;

' Condamne les consorts X à payer à Monsieur A B la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamne les consorts X aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’établissement du constat d’huissier en date du 30 mars 2018, dont distraction au profit de Maître Yossi Elkabas.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2019

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’intervention de Madame G H épouse X en appel

La Cour relève que Madame G H épouse X n’était pas partie au jugement attaqué et qu’elle n’a pas interjeté appel en même temps que son époux. Elle n’a pas constitué avocat au cours de la mise en état comme partie intervenante et ne formule aucune prétention. L’avocat de son époux qui la fait apparaître à ses conclusions tendant à faire déclarer son appel recevable n’a pas sollicité l’aide juridictionnelle à son bénéfice qui seule aurait pu la dispenser du paiement du droit visé à l’article 963 du Code de procédure civile.

La Cour n’est donc pas valablement saisie de la demande de recevabilité de son appel de Madame G H épouse X.

Sur les demandes reconventionnelles en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur A B produit aux débats le congé qu’il a donné par lettre recommandée avec avis de réception le 24 février 2018 et le procès-verbal de constat de sortie en date du 30 mars 2018. Les demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur la demande principale de requalification du bail

Monsieur E X conteste le jugement en ce qu’il a dit que le mobilier et éléments d’équipement nécessaires à la vie domestique courante inventoriés au bail n’étaient pas suffisamment complets pour que le bail soit qualifié de meublé. Néanmoins il se borne à réitérer en appel sa défense de ce chef consistant à dire que le locataire avait ses propres fournitures en meubles et linge et avait refusé la plupart de ce qui lui était proposé, argument inopérant comme l’a justement dit le premier juge.

Le bail est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de trois ans jusqu’au 25 février 2018, le jugement étant confirmé.

Sur la demande principale de remboursement des charges

Monsieur E X soutient que le forfait de 50 € prévu pour deux personnes est insuffisant à couvrir les charges effectives de quatre personnes et qu’il est injuste de dispenser les locataires de toutes charges. Cet argument est encore inopérant au regard des dispositions d’ordre

public de l’article 23 de la loi susvisée qui exigent que le bailleur justifie du paiement effectif de ces charges, le forfait du bail meublé n’étant plus applicable entre les parties en raison de la requalification du contrat.

Sur la demande principale de réduction rétroactive des loyers et d’indemnisation du préjudice de jouissance

Monsieur A B expose qu’il a fait intervenir le service d’hygiène de la commune de Fontenay-sous-Bois après le congé délivré par Monsieur E X qu’il contestait et que dans son rapport du 9 octobre 2015, l’inspecteur a constaté des désordres et différents motifs d’indécence du studio ; il rappelle que les travaux recommandés au bailleur n’ayant pas été effectués, l’appartement a été déclaré insalubre par arrêté préfectoral du 19 septembre 2016 et qu’en conséquence le bailleur était tenu de le reloger ; il indique que par nouvel arrêté du 11 mai 2017 une mise en demeure de travaux a été notifiée au bailleur et que ce sont les services sociaux qui ont pourvu à son relogement.

Il fait valoir qu’ayant saisi le juge d’instance d’une demande d’injonction de travaux en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il aurait du obtenir aussi la réduction rétroactive des loyers, soit en l’espèce pour un somme de 450 € par mois s’agissant d’un studio de 22 m², la majorité des désordres étant de nature structurelle ; il rappelle qu’il s’agit de l’absence de chauffage, d’isolation des fenêtres, de rideau de douche, de séparation du coin cuisine et des sanitaires, ainsi que des défauts d’étanchéité de la canalisation des eaux usées et du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude et encore d’une installation électrique anarchique.

Il plaide qu’il doit être indemnisé à hauteur de 15.000 € en faisant état de ce qu’il a réglé 10.200 € de loyers entre le 1^er mars 2015 et le 1^er juillet 2016.

Monsieur E X conteste l’absence de chauffage et le carreau cassé de la fenêtre, non conformes à l’état des lieux d’entrée et il plaide que le locataire a refusé de laisser ses ouvriers intervenir pour effectuer les travaux relevant du structurel ; il ajoute que les désordres étaient consécutifs à la sur-occupation du studio, soit quatre personnes pour 22 m², ce qu’a mentionné l’inspecteur de salubrité, alors que Monsieur A B l’avait loué pour lui seul à titre très temporaire d’une durée de six mois, en attendant mieux.

Sur ce, les lieux ayant été visités et aucune mention restrictive n’ayant été portée sur l’inventaire ou le bail, dont il était convenu qu’il ne durerait que six mois pour l’usage de deux personnes au maximum, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de réduction du loyer, le jugement étant confirmé.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; il est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des lieux loués.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 exige en particulier que les réseaux et branchements d’électricité et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement et encore que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En l’espèce, outre la sur-occupation des locaux, il a été relevé une installation électrique anarchique mais dont la non-conformité n’a été attestée que dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 19

septembre 2016, une vérification seule étant exigée à l’origine. S’agissant des désordres structurels, il est constaté un ouvrant défectueux, l’absence de chauffage fixe, l’absence de séparation entre le coin cuisine, la douche et les sanitaires, le non-respect des volumes de sécurité électrique, l’absence de cabine de douche ou rideau de douche, le défaut d’étanchéité de la canalisation des eaux usées des sanitaires et la fuite au niveau du groupe sécurité du ballon d’eau chaude.

Ces infractions, carences et désordres constituent des cause d’indécence et d’insalubrité du logement, indépendantes de la sur-occupation, qui justifient au regard du montant du loyer, l’allocation à Monsieur A B de la somme de 8.600 € octroyée par le premier juge, pour son préjudice de jouissance généré par l’inexécution de ses obligations par le bailleur, aucune preuve n’étant apportée que celui-ci ait accepté des devis de réparation et programmé les travaux requis en exécution de ce que lui demandait le service de l’habitat.

Sur la demande principale d’indemnisation du préjudice moral

Monsieur A B fait grief au jugement d’avoir rejeté sa demande au titre du préjudice moral et il fait valoir qu’il a subi des coupures d’électricité intempestives commandées par le bailleur détenant le compteur, que ses enfants ont développé des pathologies directement liées à l’état du logement, qu’il a avec son épouse éprouvé une angoisse constante pour leur santé en raison de l’existence d’une quantité anormale de plomb, préjudices distinct du précédent. Monsieur E X n’a pas répliqué de ce chef.

Sur ce, il n’est produit aucune pièce démontrant la réalité des coupures d’électricité, la plainte pénale de Monsieur A B en date du 6 février 2017 ne pouvant y suppléer. Par ailleurs dans cette plainte il explique ne pas savoir si la crise d’asthme de son fils ayant nécessité une hospitalisation le 21 février 2017 a un lien avec l’insalubrité du logement, ce que les ordonnances médicales ne mentionnent pas non plus. S’agissant de la présence de plomb diagnostiquée le 24 août 2016, si elle a pu induire une préoccupation et une surveillance particulière des enfants pour les parents, elle ne justifie pas de dommages et intérêts dès lors que la contamination n’est pas avérée et qu’il s’était engagé par mention du bail à ce que le logement ne soit pas occupé par plus de deux personnes.

Le jugement est confirmé par ces motifs substitués en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande principale incidente de remboursement du dépôt de garantie

Monsieur A B sollicite le remboursement de la deuxième partie du dépôt de garantie, soit la somme de 600 € en raison de son départ des lieux au 24 février 2018. Monsieur E X n’a pas répliqué de ce chef. Il sera condamné à cette restitution.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur E X se plaint d’avoir été trompé par Monsieur A B qui ne devait rester que six mois à titre de dépannage avant la vente de son fonds de commerce, alors qu’il avait pour seul but, en se maintenant dans les lieux, d’obtenir le soutien des services sociaux pour son relogement. Monsieur A B rétorque que l’appât du gain était le seul moteur du bailleur.

En l’espèce, compte tenu de l’état du logement, Monsieur E X aurait dû savoir qu’il ne pouvait être destiné qu’à son usage personnel. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au titre des dépens, Monsieur A B sollicite paiement des frais d’établissement du constat d’huissier en date du 30 mars 2018, sans l’argumenter au motifs de ses conclusions. Cette demande sera rejetée, un tel acte n’ayant pas nature de dépens. Monsieur E X qui succombe en son appel sera condamné aux dépens, le jugement étant confirmé sur les dépens.

L’équité commande de confirmer le jugement sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles d’appel qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne en date du 29 août 2017 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur E X à rembourser à Monsieur A B la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur E X aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT