Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 26 JUIN 2020

(n° 106 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09535 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B74RS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de Villejuif – RG n° 12-18-2695

APPELANTE

Madame A B-C épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

INTIMEE

SCPI PREMELY HABITAT 2 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laïla LOUVET de la SELARL LOUVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1190

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties étant représentées par un avocat, s’étant communiquées leurs écritures dans le respect de

la contradiction et leurs conseils ayant consenti à la mise en 'uvre de la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a, conformément à cet article, décidé que la procédure se déroulerait sans audience.

Florence LAGEMI, Président,

Thomas VASSEUR, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le 23 juillet 2015, la SCPI Premely Habitat 2 a donné à bail à M^me A B-C épouse X un appartement (porte 1004) et un emplacement de stationnement couvert (n°24) dépendant d’un immeuble situé […], moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.124 euros

Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI Premely Habitat 2 a fait délivrer à M^me X, le 25 janvier 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.199,18 euros.

Par acte du 25 octobre 2018, la SCPI Premely Habitat 2 a fait assigner M^me X devant le juge du tribunal d’instance de Villejuif, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 mars 2019, ce magistrat a :

— déclaré la demande recevable,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2018,

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef du logement et du parking couvert avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux,

— condamné, à titre provisionnel, M^me X à payer à la SCPI Premely Habitat 2 la somme de 14.599,57 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dûs au 1^er février 2019, terme de février 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2018 sur la somme de 4.199,18 euros et avec intérêts de droit à compter du 28 mars 2019 pour le surplus,

— statué sur le sort des meubles,

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 mars 2018 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que M^me X aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamné M^me X à en acquitter le paiement intégral,

— condamné M^me X à payer à la SCPI Premely Habitat 2 la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Par déclaration du 30 avril 2019, M^me X a relevé appel de chacun des chefs de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 18 novembre 2019, M^me X, appelante, et M. X, intervenant volontaire, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la SCPI Premely Habitat 2 comme l’ayant été hors délai,

— recevoir M. X en son intervention volontaire,

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— en conséquence, rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 juillet 2015 les liant à la société SCPI Premely Habitat 2,

— à titre encore plus subsidiaire, leur accorder rétroactivement des délais pour apurer les causes du commandement,

— constater que les causes du commandement du 25 janvier 2018 ont été apurées,

— dire que la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué,

— à titre infiniment subsidiaire, leur accorder un délai de 3 ans pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, débouter la SCPI Premely Habitat 2 de sa demande d’expulsion du logement loué sis à Cachan (94230), porte n°1004 et de l’emplacement de stationnement n° 24,

— débouter la société SCPI Premely Habitat 2 de toute demande de condamnation excédant la somme de 3.389,411 euros au titre des loyers et charges arrêtés après appel du terme de février 2019,

— leur accorder un délai de 36 mois afin de leur permettre d’apurer leur dette locative,

— condamner la société SCPI Premely Habitat 2 à leur payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCPI Premely Habitat 2 aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 octobre 2019, les conclusions de la SCPI Premely Habitat 2 ont été déclarées irrecevables en raison de leur remise tardive conformément aux dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 mars 2020 et fixée pour être plaidée à l’audience du 20 mars suivant.

En raison de l’état d’urgence sanitaire, l’affaire n’a pu être plaidée et a été renvoyée sans date.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, ce dossier a été jugé, sans opposition des parties, selon la procédure sans audience, les avocats ayant fait parvenir à la cour le formulaire d’acceptation dudit dispositif signé respectivement les 7 et 10 mai 2020.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées.

SUR CE, LA COUR

Sur l’intervention volontaire de M. X

Par application des dispositions des articles 66 et 325 du code de procédure civile, il y a lieu de recevoir M. X en son intervention volontaire.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans sa version applicable au 1^er janvier 2020, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre M^me X et la SCPI Premely Habitat 2 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie du loyer et des charges à leur échéance.

Le 25 janvier 2018, la SCPI Premely Habitat 2 a fait délivrer à M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.199,18 euros correspondant à l’arriéré locatif dû à la date de l’acte.

Pour s’opposer à la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, M et M^me X soutiennent notamment, que les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois et produisent pour un justifier la copie d’un chèque de 4.366,16 euros émis le 21 mars 2018, correspondant au principal de la dette majoré des frais, la copie de l’avis de réception daté du 22 mars 2018 et un mail du 28 mars 2018 dans lequel il est confirmé l’enregistrement dudit chèque et rappelé que sous réserve de son encaissement, il restait dû la somme de 2.638,76 euros correspondant à deux mois de loyers.

Il en résulte ainsi que contrairement à ce que la SCPI Premely Habitat 2 soutenait dans l’assignation en référé délivrée le 25 octobre 2018 ayant donné lieu à l’ordonnance entreprise, que les sommes réclamées dans le commandement de payer ont été réglées dans le délai légal de deux mois de sorte que la résiliation de plein droit du bail ne pouvait être constatée, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas réunies.

Aussi convient-il d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la régularité du commandement au regard de la cotitularité du bail invoquée par l’appelante et l’intervenant volontaire.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le premier juge a condamné M^me X au paiement d’une provision de 14.599,57 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1^er février 2019, terme de février 2019 inclus en se fondant sur le décompte qui avait été versé aux débats.

M^me X qui ne conteste pas avoir rencontré des difficultés financières et n’avoir pas payé régulièrement les loyers et charges, indique que la bailleresse n’a pas imputé tous les règlements effectués.

Toutefois, M^me X ne verse aux débats aucune pièce pour établir qu’elle se serait acquittée des loyers et charges dus en exécution du bail, arrêtés au 1^er février 2019 inclus à la somme de 14.599,57 euros ainsi que retenu par le premier juge. Contrairement à ce qu’elle prétend, il apparaît à la lecture de l’avis d’échéance du 22 mai 2018 portant sur la période du 1^er au 30 juin 2018, que la somme de 4.366,16 euros payée par chèque reçu par la bailleresse le 22 mars 2018 a été imputée des sommes dues puisque cette somme ne figure plus dans le solde antérieur.

Par ailleurs, elle ne justifie pas davantage avec toute l’évidence requise en référé que les appels de charges appelés mensuellement par la SCPI Premely Habitat 2 à hauteur de 189 euros chacun, ne seraient pas dus.

Dans ces conditions, dès lors que l’obligation de M^me X, signataire du bail, n’apparaît pas sérieusement contestable, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la provision précitée au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de paiement

Au soutien de la demande de délais de paiement, il est exposé que M. X ne perçoit qu’une pension de retraite de 108 euros par mois, que l’entretien de la famille ne repose que sur les revenus de M^me X et que l’enfant du couple, qui réside avec eux, poursuit des études et ne perçoit pas de revenus.

Il résulte du relevé de mensualités de la CNAV du 9 avril 2019, que M. X a perçu au premier trimestre 2019, une pension mensuelle de retraite de 108,03 euros. Selon la copie de l’avis d’imposition 2018 produit, M^me X a perçu en 2017 un revenu annuel imposable de 61.484 euros, soit 5.123 euros par mois. Cette pièce comme la copie de l’avis d’imposition de l’année précédente, ne précise pas les revenus perçus par M. X alors que ces documents sont établis au nom des deux époux, la cour observant que la mention 'déclarant 1' se rapportant à M. X ne figure pas dans la colonne qui lui est réservé et qu’aucune somme n’y figure.

Il n’est par ailleurs produit aucune pièce justificative de charges autres que celles usuelles de la vie courante et de logement permettant de caractériser une situation d’endettement et d’expliquer la dette locative.

Au surplus, il n’est pas justifié des paiements qui seraient intervenus pour commencer à apurer cette dette. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La décision entreprise étant partiellement infirmée, il y a lieu de laisser supporter à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

L’équité ne commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera infirmée de ce chef et M. et M^me X seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. X ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions ayant condamné M^me X au paiement d’une provision de 14.599,57 euros sauf à préciser que cette provision correspond à l’arriéré locatif (loyers et provisions sur charges) dû au 1^er février 2019, terme de février 2019 inclus ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et, par suite, à expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens qu’elle a engagés tant en première instance qu’en appel.

Le Greffier, Le Président,