Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 8, 8 janvier 2021, n° 20/03795

TJ Paris 6 janvier 2020

CA Paris
Infirmation 8 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Contestations sérieuses sur l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que la contestation soulevée par M me Y était fondée, empêchant ainsi la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Dol causé par la bailleresse affectant la validité du contrat de bail
La cour a reconnu que le comportement de M me X avait causé un préjudice à M me Y, justifiant ainsi l'exception d'inexécution.
Rejeté
Demande subsidiaire de délais de paiement
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur cette demande subsidiaire, étant donné que la demande principale avait été accueillie.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 8 janv. 2021, n° 20/03795
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/03795
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 6 janvier 2020, N° 19/60153
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Martine LEBOUCQ BERNARDCéline GRINHOLTZ-ATTAL
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS HUVELIN & ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS (SCP) DSC AVOCATS

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 08 JANVIER 2021

(n° 2 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03795 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBRIX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 19/60153

APPELANTS

M^me F H I Y

[…]

Représentée par M^e Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285

M. B Z

13 Passage Saint-Jules

[…]

Représenté par M^e Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285

INTIMEE

M^me D X

[…]

Représentée par M^e Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0520

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2020, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas VASSEUR, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Thomas VASSEUR, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte à effet du 15 février 2011, M^me X a donné à bail commercial à M^me Y des locaux situés au […], à Paris (18^e arrondissement) moyennant un loyer annuel de 12.600 euros payable trimestriellement d’avance.

M. Z s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par M^me Y par acte du 14 février 2011.

Par acte du 5 juillet 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M^me Y pour une somme de 22.441,13 euros au titre de l’arriéré locatif au 1^er avril 2019.

Par actes des 10 et 14 octobre 2019, M^me X a fait assigner M^me Y et M. Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Pour s’opposer aux demandes de M^me X, M^me Y et M. A ont soulevé une contestation, tenant à ce que M^me Y n’avait pas pu mettre en vente son fonds de commerce en raison d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 décembre 2010 condamnant la bailleresse vis-à-vis de la copropriété et qui n’avait pas été exécuté.

Par ordonnance du 6 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

• rejeté la demande de renvoi formée en application de l’article 811 du code de procédure civile ;

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 août 2019 ;

• ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M^me Y et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris (18^e) 33 rue Véron avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

• dit que, en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

• fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à

• la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; condamné par provision M^me Y et M. Z à payer à M^me X la somme de 30.099,26 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4^e trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019, sur 22.441,13 euros et à compter du 14 octobre 2019 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

• rejeté la demande de délais de paiement ;

• ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 14 octobre 2019, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration des intérêts et du dépôt de garantie ;

• condamné M^me Y et M. Z aux entiers dépens ;

• condamné M^me Y et M. Z à payer à M^me X la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration du 21 février 2020, M^me Y et M. Z ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises le 15 juin 2020, auxquelles il est renvoyé s’agissant des moyens qui y sont développés, M^me Y et M. Z demandent à la cour de :

• juger qu’ils sont bien fondés en leur appel ;

• infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Paris, en référé, le 6 janvier 2020, en ce qu’elle a décidé :

• Rejetons la demande de renvoi formée en application de l’article 811 du code de procédure civile ;

• Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 août 2019 ;

• Ordonnons à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame F Y et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris (18^e) 33 rue Véron avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

• Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

• Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

• Condamnons par provision Madame F Y et Monsieur B Z à payer à Madame D G la somme de 30.099,26 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 ème trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019 sur 22.441,13 euros et à compter du 14 octobre 2019 sur le surplus, ainsi que sur les indemnités d’occupation postérieures ;

• Rejetons la demande de délais de paiement ;

• Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 14 octobre 2019, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

• Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration des intérêts et du dépôt de garantie ;

• Condamnons Madame F Y et Monsieur B Z aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

• Condamnons Madame F Y et Monsieur B Z à payer à Madame D X la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Statuant à nouveau :

• juger que l’affaire doit faire l’objet d’un renvoi devant le juge du fond en raison d’une contestation sérieuse ;

• juger que M^me Y a été victime d’un dol causé par M^me X affectant la validité du contrat de bail ;

• juger que M^me X a, par son comportement fautif, causé l’arriéré locatif justifiant l’exception d’inexécution du preneur,

A titre subsidiaire, à supposer que M^me Y et M. Z soient débiteurs de M^me X :

• accorder à M^me Y et M. Z un délai de deux ans pour apurer la dette locative ;

• en tout état de cause, débouter M^me X de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

• condamner M^me X à payer à M^me Y et M. Z la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de saisie et d’exécution forcée du présent arrêt.

Par ordonnance du 15 octobre 2020, M^me X a été déclarée irrecevable à conclure dans la présente procédure, en raison de la tardiveté de ses premières conclusions au regard des délais qui lui étaient impartis en application de l’article 905 alinéa 2^e du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas ou que ses conclusions sont irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond, la cour d’appel ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés (Civ. 2^e, 3 décembre 2015, Bull. n° 103, pourvoi n° 14-26.676) et l’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé s’être approprié les motifs du jugement attaqué (Civ. 2^e, 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-20.018).

L’acquisition de la clause résolutoire a été demandée et prononcée sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile qui disposait que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, cette disposition figure à l’article 834 du code de procédure civile.

Dès lors que serait soulevée par les appelants une contestation sérieuse résultant d’une exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations, le juge des référés serait effectivement dépourvu du pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3^e, 30 mai 2007, pourvoi n° 06-19.068).

En l’espèce, la contestation soulevée par les appelants tient à ce que la bailleresse s’est abstenue, lors de la conclusion du bail, d’indiquer à M^me Y qu’elle avait été condamnée, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 décembre 2010 à remettre en état le lot faisant l’objet du bail, ce qui, dans cette attente, l’empêche de céder son fonds de commerce et son droit au bail.

Le jugement en question 'condamne Madame X à procéder au rétablissement de l’intégrité et à la remise en état initial du lot n°1 sous astreinte (…)'. Il ressort des motifs de ce jugement que M^me X a procédé à la séparation matérielle de son lot en condamnant la porte séparant la boutique de l’arrière-boutique et en agrandissant une fenêtre. Ayant subdivisé son lot et loué celui-ci à deux locataires différents, le tribunal de grande instance a estimé que cette modification nuisait aux copropriétaires par l’augmentation des allées et venues tenant à ce que le local arrière, loué à une diététicienne, n’était accessible aux clients de cette dernière qu’en pénétrant dans la cour de l’immeuble.

Bien qu’ayant été signé postérieurement à ce jugement, le bail n’en fait aucune mention et il ne précise notamment pas que la consistance du lot loué a vocation à être modifiée, dès que la surface louée à M^me Y doit, en application du jugement du 14 décembre 2010, être réunifiée à celle qui, située en partie arrière, faisait l’objet d’un bail séparé. Le bail précise seulement : 'Il est néanmoins précisé que les locaux en question, en raison d’un désordre lié à la copropriété le preneur n’a pas connaissance et au sujet duquel il est totalement étranger, sont susceptibles d’être visités par un expert (…).'

Or, en raison de ce jugement non encore exécuté et dont il n’est pas établi qu’il avait été porté à la connaissance de M^me Y, celle-ci n’a pas pu céder son fonds de commerce ni son droit au bail. Elle rapporte à cet égard de manière circonstanciée que trois acquéreurs potentiels de son droit au bail se sont finalement désintéressés de la vente, précisément en raison de cette incertitude juridique dans laquelle les plaçait l’exécution à venir de cette décision de justice.

M^me Y établit par deux avis formés par des professionnels de l’immobilier que la cession du fonds de commerce ou celle du droit au bail étaient de nature à lui permettre d’apurer la totalité de l’arriéré locatif, son fonds de commerce étant d’une valeur d’environ 50.000 euros et le droit au bail d’une valeur comprise entre 35.000 et 45.000 euros. Elle justifie également de ce qu’elle a informé la bailleresse dès le mois de novembre 2016 du souhait qu’elle avait de céder son droit au bail. En n’ayant pas mis en mesure M^me Y de céder ces éléments, M^me X lui a occasionné un préjudice directement corrélé aux conditions d’exécution du bail.

Il est dès lors établi par M^me Y que la demande de M^me X se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il ne peut être constaté en référé l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui y sont attachées.

Aussi convient-il, en infirmant l’ordonnance entreprise, de rejeter les demandes formulées par M^me X.

La demande principale de M^me Y, tendant à constater que les prétentions de son adversaire se heurtent à des contestations sérieuses, étant accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Rejette l’ensemble des demandes qui avaient été formulées par M^me X ;

Condamne M^me X aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M^me X à verser à M^me Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,