1ère Chambre

ARRÊT N°186/2022

N° RG 21/04669 – N° Portalis DBVL-V-B7F-R3VP

M. [L] [Z]

C/

M. [Y] [S] [W] [H]

Mme [B] [P] [K] [V] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2022 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [Z]

né le 03 Avril 1975 à [Localité 6] (35)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [S] [W] [H]

né le 05 Avril 1974 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocat au barreau de RENNES

Madame [B] [P] [K] [V] épouse [H]

née le 14 Janvier 1979 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 août 2015, M. [L] [Z] a vendu à M. [Y] [H] et à Mme [B] [V], son épouse, une maison d’habitation construite en 1976, située [Adresse 3], pour un prix de 500 000 euros.

Se plaignant d’un dysfonctionnement de l’installation électrique et en particulier domotique ainsi que d’infiltrations en cave qu’íls ont fait constater par huissier de justice selon un procès-verbal dressé le 27 août 2015, et après consultations d’entrepreneurs qui ont fourni des devis de réparation les époux [H] ont, faute de résolution amiable du différend, fait assigner M. [Z] en référé-expertise, par acte du 19 janvier 2016.

Par ordonnance du 9 juin 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a désigné M. [N] [D], en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2019.

Suivant acte d’huissier du 30 avril 2020, les époux [H] ont assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins d’obtenir le paiement d’une somme de 41 763 euros correspondant au coût de remise en état de l’installation domotique ainsi qu’aux travaux d’étanchéité et de reprise de la cave, outre l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Par conclusions notifiées le 21 septembre 2021, M. [Z] a demandé au juge de la mise en état de dire forcloses les demandes au titre de la garantie des vices cachés et éteinte la garantie de bon fonctionnement.

Suivant ordonnance du 1er juillet 2021, le juge de la mise en état, statuant sur le fondement des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices cachés,

— Déclaré irrecevable M. [Z] en sa demande de constat de l’extinction de la garantie de bon fonctionnement, en ce qu’elle est adressée au juge de la mise en état,

— Condamné M. [Z] aux dépens de l’instance et à verser aux époux [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Renvoyé l’affaire à la conférence de mise en état du 18 novembre 2021, pour conclusions des parties.

Suivant déclaration du 22 juillet 2021, M. [Z] a relevé appel de toutes les dispositions de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [L] [Z] demande à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 1er juillet 2021 par le juge de la mise en état,

Statuant de nouveau :

— Juger irrecevables les demandes formées par les époux [H] à l’encontre de M. [L] [Z] sur le fondement de la garantie légale des vices cachés,

— Juger irrecevables toutes demandes fondées sur la garantie de bon fonctionnement en raison de l’extinction de cette garantie,

— Condamner solidairement les époux [H] aux dépens de première instance et d’appel,

— Les condamner solidairement au versement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour jugerait recevables les demandes formées par les époux [H],

— Réformer en toute hypothèse l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [L] [Z] au paiement d’une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dans tous les cas :

— Débouter les époux [H] de toutes leurs demandes,

— Débouter les époux [H] de leur demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [Y] [H] et Mme [B] [V] épouse [H] demandent à la cour de :

— Débouter purement et simplement M. [Z] de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [Z] à leur payer une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1°/ Sur l’irrecevabilité des demandes présentées sur le fondement de la garantie légale des vices cachés

Selon l’article 1648 alinéa 1er du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

a. sur la nature du délai

M. [Z] soutient que le délai biennal prévu par le premier alinéa de cet article est un délai de forclusion, lequel, à la différence du délai de prescription, n’est pas susceptible de suspension.

Les époux [H] soutiennent au contraire qu’il s’agit d’un délai de prescription, qui a été suspendu pendant la mesure d’expertise, en application de l’article 2239 du code civil.

Il est exact que le deuxième alinéa de l’article 1648 précise que le délai d’un an dont dispose l’acquéreur pour agir contre le vendeur d’un immeuble à construire est prévu « à peine de forclusion » tandis que le premier alinéa relatif à la garantie des vices cachés de droit commun ne donne aucune indication quant à la nature du délai biennal qu’il vise.

C’est cependant à tort que les époux [H], suivis par le premier juge, ont déduit d’une lecture a contrario de cet article, que le délai biennal visé à l’article 1648 alinéa 1er serait un délai de prescription.

Une telle lecture aboutirait à une différence de traitement injustifiée, dans les cas où la procédure a débuté par un référé-expertise, entre l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement et l’acquéreur d’un immeuble déjà construit.

Du reste, la 1ère chambre de la cour d’appel s’est déjà prononcée dans un arrêt du 15 septembre 2020 ( n°18/04241) sur le fait que le délai biennal de l’article 1648 alinéa 1er est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible d’être suspendu.

Statuant sur le pourvoi formé à l’encontre de cet arrêt, la troisième chambre civile de la cour de cassation a récemment jugé que : « le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l’action résultant des vices rédhibitoires, prévu par l’article 1648 du code civil est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible de suspension mais qui en application de l’article 2242 du même code peut-être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’instance. » ( Cass 3ème civ 5 janvier 2022 n°20-22.670)

Le délai de l’article 1648 est donc un délai de forclusion. Les règles relatives aux délais de prescription ne lui sont pas applicables sauf dispositions contraires, conformément à l’article 2220 du code civil.

Dès lors, les dispositions de l’article 2239 du code civil (« la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ») qui ne font référence qu’au délai de prescription, ne sont pas applicables au délai de forclusion de la garantie des vices cachés, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation ( Civ 3ème 10 novembre 2016, n°15-24289 et Civ 3ème 3 juin 2015, n°14-15.796).

b. sur le point de départ du délai

Le délai de l’article 1648 ne court qu’à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance certaine du vice affectant le bien acquis, dans toute son ampleur et son origine.

M. [Z] considère que les époux [H] ont eu une connaissance complète du vice dès la date de la délivrance de l’assignation en référé soit le 19 janvier 2016. Il expose qu’en l’occurrence, il n’y a pas lieu de retarder le départ du délai de prescription au jour du dépôt du rapport d’expertise, laquelle n’a rien apporté de plus que les constats d’huissier dressés en août et novembre 2015, sur lesquels les époux [H] fondent d’ailleurs leurs demandes dans leur assignation au fond. Il ajoute que le rapport d’expertise n’est qu’un copier-coller de la note n°2 aux parties du 10 novembre 2016.

Les époux [H] estiment que M. [Z] échoue à faire la preuve de ce qu’ils avaient connaissance du vice dans toute son ampleur et son origine, plus de deux ans avant l’introduction de l’action en garantie des vices cachés. Ils rappellent que la connaissance du vice ne se confond pas avec la simple constatation matérielle des désordres. Ils concluent que le point de départ du délai doit être reporté à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit le 2 décembre 2019.

En l’espèce, il ressort des constats d’huissier dressés en août et novembre 2015 que la domotique de la maison ne fonctionne pas, que le système électrique est défaillant ( prises hors service, dysfonctionnement des volets roulants, du sèche-serviette, des spots, de la sonnette, des détecteurs de mouvements…) et qu’il existe par ailleurs des problèmes d’étanchéité dans les caves et dans le local chaudière. Des infiltrations et des coulures sur les murs ont été constatées, ainsi que du salpêtre et des moisissures.

Par ailleurs, dès avant l’assignation en référé, les époux [H] ont contacté divers professionnels qui leur ont confirmé que l’installation domotique, le panneau électrique et les travaux d’étanchéité des caves n’avaient pas été réalisés par un professionnel et qu’ils n’étaient pas conformes aux règles de l’Art.

Les époux [H] disposaient du chiffrage des travaux à prévoir, selon les devis suivants, communiqués à l’expert judiciaire :

— devis d’un domiticien (SARL Huet) : 1.949,20 euros

— devis d’un électricien afin de remettre en état de fonctionnement les installations électriques défaillantes (ESC Di Marco) : 3.721,30 euros

— devis d’étanchéité (SARL Beauvir) : 27.132,90 euros

— travaux de réfections de drains latéraux: SARL Beauvir : 8.959,83 euros.

Le total des réparations s’élevaient à la somme de 41.763,23 euros.

Il y a lieu de considérer que dès l’assignation en référé, les époux [H] pouvaient déjà appréhender la gravité des désordres.

En outre, les parties s’accordent pour dire que l’expertise judiciaire n’a rien apporté dans la mesure où l’expert s’est borné à constater les désordres et que les deux sapiteurs dont il a demandé la désignation au bout de 18 mois de travaux, afin d’en rechercher la cause, n’ont jamais été désignés, les époux [H] ayant refusé de régler la consignation complémentaire.

De fait, l’expertise n’a pas permis de déterminer les causes exactes des dysfonctionnements.

A l’issue du premier accedit ayant donné lieu à la note n°2 aux parties du 10 novembre 2016, l’expert a constaté de manière contradictoire tous les désordres que M. [Z] contestait jusqu’alors.

A l’issue de cette note n°2 , il ressortait notamment que :

— tous les désordres allégués concernant la domotique et les infiltrations avaient pu être constatés,

— les désordres sur l’installation électrique et le fonctionnement de la domotique constituaient une simple défectuosité et n’étaient pas de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination,

— les désordres allégués concernant l’humidité excessive et les infiltrations étaient de nature à rendre au moins les différentes caves impropres à leur destination, le restant de l’habitation, notamment le rez-de-chassée ne semblant pas subir d’impropriété à destination,

— ces désordres n’étaient pas apparents lors de la vente pour un néophyte mais n’étaient pas cachés au sens où l’on peut l’entendre : la période estivale ou les besoins en lumière ou chauffage étaient inexistants ou limités lors des visites et la période sèche ne laissait apparaître aucune humidité excessive. La période d’achat n’était pas propice à l’identification des désordres allégués.

L’expertise judiciaire n’a pas révélé de vices complémentaires. Il y a lieu de considérer que les acquéreurs ont donc connu avec certitude l’ampleur, la gravité des désordres et leurs conséquences au plus tard le 10 novembre 2016, à la suite du premier accedit.

Il est d’ailleurs observé qu’aux termes de leur assignation au fond du 30 avril 2020, les époux [H] se réfèrent essentiellement au soutien de leurs prétentions, aux constats d’huissier, aux devis qu’ils ont fait réaliser en 2015 ainsi qu’aux constatations de l’expert, telles qu’elles résultent de la note n°2 du 10 novembre 2016.

La cour relève également qu’en page 10 de leur assignation au fond, les époux [H] considèrent comme « déterminantes », les déclarations de M. [Z] reprises par l’expert aux termes desquelles : « l’humidité a toujours été présente (') Un drain a été installé autour de la maison, une saignée en sous-sol a été réalisée pour capter l’humidité, l’étanchéité a été réalisée en 2014 et un drain supplémentaire posé par mes soins ».

Or, cet élément, dont ils déduisent la connaissance des infiltrations par le vendeur, « qu’il s’est bien gardé de porter à la connaissance des acquéreurs, préférant effectuer lui-même des travaux de drainage pour camoufler les désordres », figure déjà dans la note n°2 aux parties du 10 novembre 2016.

Au regard de ces éléments, la cour considère que les époux [H] disposaient de tous les éléments leur permettant d’agir en justice sur les fondements de la garantie des vices cachés, au plus tard le 10 novembre 2016, sans attendre le dépôt du rapport d’expertise du 2 décembre 2019 lequel en tout état de cause, n’est qu’un copier-coller de la note n°2 aux parties du 10 novembre 2016.

Compte tenu du délai biennal de forclusion, l’action en garantie des vices cachés devait être introduite au plus tard avant le 10 novembre 2018. Il s’en suit que l’action au fond introduite par l’assignation du 30 avril 2020 est manifestement tardive.

L’ordonnance ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices cachés sera infirmée. L’action des époux [H] fondée sur la garantie légale des vices cachés étant forclose, leurs demandes sur ce fondement ne pourront qu’être déclarées irrecevables.

2°/ Sur l’irrecevabilité de l’action engagée sur le fondement de l’article 1792-3 du code civil

Le premier juge, ayant relevé que les époux [H] n’avaient pas visé la garantie d’achèvement dans leur assignation, de sorte qu’ils ne pouvaient opposer aucune fin de non recevoir à ce titre, a considéré que M. [Z] devait être déclaré irrecevable en sa demande tendant à voir constater, par voie d’action, l’extinction de cette garantie.

En cause d’appel, les époux [H] indiquent que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le fondement de la garantie d’achèvement était bien visé dans leur assignation (article 1791 et suivant du code civil).

Ils sollicitent par conséquent que la cour déboute M. [Z] de sa demande tendant à voir constater l’extinction de l’action en garantie fondée sur l’article 1792-3 du code civil.

M. [Z] conclut que les désordres affectant l’installation domotique ne peuvent que relever de la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil, laquelle est selon lui indéniablement éteinte.

L’article 1792-1 2° du code civil répute constructeur « toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »

Il résulte de l’article 1792-3 du code civil que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »

En l’espèce M. [Z] a procédé à la rénovation de cette maison. A défaut de réception, il y a lieu de retenir la date d’achèvement des travaux d’autant qu’il n’est pas contesté que M. [Z] a habité dans la maison pendant cinq ans avant la vente.

Il n’est pas contesté que la centrale domotique a été acquise le 23 mars 2010 et que les travaux d’électricité ont été achevés d’après la chronologie reconstituée par l’expert , au plus tard le 28 juin 2010, date de la facture de l’entreprise Nature et Chaleur ayant procédé à l’installation électrique.

L’action en garantie de bon fonctionnement était d’ores et déjà éteinte lorsque les époux [H] ont fait l’acquisition de la maison le 10 août 2015. Leur assignation en référé du 19 janvier 2016 n’a donc pu avoir aucun effet interruptif du délai biennal de forclusion.

M. [Z] était donc bien recevable à opposer l’irrecevabilité de toutes demandes au titre de la garantie de bon fonctionnement, ce fondement étant visé par les époux [H] dans leur assignation. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré la demande de M. [Z] tendant à voir constater l’extinction de cette garantie.

La garantie de bon fonctionnement étant éteinte, M. et Mme [H] seront déclarés irrecevables en leurs demandes fondées sur l’article 1792-3 du code civil.

3°/ Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’indemnité fondée sur l’article 700 du code civile seront infirmées.

Succombant en appel, M. et Mme [H] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

En équité, les parties conserveront la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés de sorte qu’elles seront respectivement déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 1er juillet 2021 par le juge de la mise état du tribunal judiciaire de Rennes ;

Statuant à nouveau :

Déclare M. [Y] [H] et de Mme [B] [V] épouse [H] irrecevables en leurs demandes sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, l’action étant forclose,

Déclare M. [L] [Z] recevable en sa demande au titre de la garantie de bon fonctionnement,

Déclare M. [Y] [H] et Mme [B] [V] épouse [H] irrecevables en leurs demandes sur le fondement de 1792-3 du code civil, la garantie étant éteinte,

Condamne in solidum M. [Y] [H] et de Mme [B] [V] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE