Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 25 JUIN 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10125 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCC25

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/50716

APPELANTE

S.A. ERILIA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427

Assistée par M^e Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Société MILLENNIUM COMPANY LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

PO BOX

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle TALAMON de l’AARPI Pericaud Talamon Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R152

S.A.S. RESID TECHNOPOLIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Défaillante – Déclaration d’appel signifiée à personne morale le 05/10/2020

INTERVENANTES FORCEES :

S.E.L.A.R.L. A, es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS RESID TECHNOPOLIS

[…]

[…]

Défaillante – assignée à personne morale le 03/02/2021

S.E.L.A.R.L. B C, es qualité de mandataire judiciaire de la société RESID TECHNOPOLIS

[…]

[…]

Défaillante – assignée à personne morale le 03/02/2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

La société Resid Technopolis a entrepris la réalisation, en qualité de maître de l’ouvrage, d’un ensemble immobilier situé 5 chemin des Presses à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), constitué de 69 logements et 92 places de stationnements, répartis sur deux bâtiments.

Une garantie financière d’achèvement a été souscrite par le 22 février 2016 auprès de la société Millenium Insurance Company.

Par acte du 18 mars 2016, la société Erilia, bailleur social, a acquis, en l’état futur d’achèvement, 33 logements et 3 garages PMR situés dans le bâtiment A et 36 garages situés dans le bâtiment B.

Le 28 mars 2016, la société Perl a acquis, dans les mêmes conditions, la nue-propriété de 18 logements du bâtiment B, dont l’usufruit a été cédé pendant une durée de 18 ans à la société Erilia, et

18 garages.

La livraison de l’ensemble des biens du bâtiment A qui devait intervenir au plus tard le 18 janvier 2018, n’a toujours pas été effectuée.

Les acquéreurs ont adressé, en vain, des lettres de mise en demeure à la société Resid Technopolis afin, notamment, qu’elle transmette un planning ferme et définitif de travaux avec un engagement sur une date précise de livraison, et, ont saisi le garant, la société Millenium Insurance Company, par lettre recommandée du 27 février 2019, afin de l’informer de la défaillance du promoteur, puis, l’ont mis en demeure, le 25 avril 2019, de mettre en oeuvre la garantie financière d’achèvement du programme immobilier. A cette date, l’abandon du chantier a été constaté par huissier de justice.

Par actes des 4 et 11 décembre 2019, la société Erilia a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, la société Resid Technopolis et la société Millenium Insurance Company afin, notamment, d’obtenir leur condamnation in solidum et sous astreinte, à la mise en oeuvre des travaux de construction, au paiement d’une provision et la désignation d’un mandataire ad hoc.

Par ordonnance du 19 juin 2020, ce magistrat a :

• condamné la société Resid Technopolis à achever les travaux de construction du bâtiment A, des 33 logements et 3 garages PMR du bâtiment A, et des 36 garages du bâtiment B de l’ensemble immobilier Technopolis à Cagnes-sur-Mer ainsi que toutes les parties communes (voies d’accès, parking, équipements communs) de l’ensemble immobilier ;

• condamné la société Resid Technopolis à payer à la société Erilia la somme provisionnelle de 10.000 euros ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Erilia à l’égard de la société Millennium Insurrance Company ;

• rejeté toutes les autres demandes des parties ;

• condamné la société Resid Technopolis à payer à la société Erilia la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné la société Resid Technopolis aux dépens.

Par déclaration du 21 juillet 2020, la société Erilia a relevé appel de cette décision.

Parallèlement à cette procédure, la société Millenium Insurance Company a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire des intervenants à l’acte de construire, demande qui a été accueillie par ordonnance du 20 octobre 2020.

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Resid Technopolis.

Par acte du 23 février 2021, la société Erilia a fait assigner en intervention forcée, devant cette cour, la SELARL A et la SELARL B C en leur qualité respective d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société Resid Technopolis.

Cette dernière ayant été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du 24 mars 2021, la société Erilia a, par acte du 3 mai 2021, fait assigner en intervention forcée la SELARL B C prise en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 29 avril 2021, la société Erilia demande à la cour de :

• infirmer l’ordonnance rendue le 19 juin 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

• condamné la société Resid Technopolis à achever les travaux de construction du bâtiment A, des 33 logements et 3 garages PMR du bâtiment A, et des 36 garages du bâtiment B de l’ensemble immobilier Technopolis à Cagnes- sur-Mer ainsi que toutes les parties communes (voie d’accès, parking, équipements communs) de l’ensemble immobilier ;

• condamné la société Resid Technopolis à lui payer la somme provisionnelle de 10.000,00 euros ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes à l’égard de la société Millennium Insurance Company ;

• condamné la société Resid Technopolis à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du de code procédure civile ;

• Rejeté toutes les autres demandes ;

• statuant à nouveau,

• condamner la société Millennium Insurance à achever, notamment, les travaux de construction du bâtiment A, des 33 logements et 3 garages PMR du bâtiment A, et des 36 garages dans le bâtiment B de l’ensemble immobilier situé […], à Cagnes-sur-Mer, ainsi que toutes les parties communes (voies d’accès, parking, équipements communs) de l’ensemble immobilier et à lui livrer les biens, sous une astreinte de 1 650 euros par jour de retard, faute d’une reprise continue et sans interruption du chantier dans les 10 jours de la signification de l’arrêt à intervenir et d’une livraison des immeubles achevés dans les normes et conformes aux dispositions contractuelles ;

• à titre subsidiaire,

• désigner tel administrateur ad hoc/mandataire ad hoc ou, à titre subsidiaire, condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la société Millennium Insurance à faire désigner par requête ce mandataire ad hoc, dont la rémunération sera supportée par cette dernière, avec pour mission jusqu’à l’achèvement du bâtiment A, des 33 logements et 3 garages PMR du bâtiment A, des 36 garages dans le bâtiment B et des parties communes de l’opération de construction de l’ensemble immobilier et la livraison des biens, de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’ensemble immobilier considéré, y compris celui de prononcer la réception des travaux nécessaires à l’achèvement du bâtiment B et des parties communes, conformément à l’article 1792-6 du code civil et en particulier de :

• recevoir toutes sommes versées par la société Millennium Insurance ;

• ouvrir un compte auprès de la Caisse des dépôts et consignations pour les besoins de l’opération afin d’y déposer toutes sommes réglées par la société Millennium Insurance ainsi que les sommes versées par les acquéreurs au titre des appels de fonds ;

• se faire remettre copie de tout document utile par la société Resid Technopolis ;

• désigner, si besoin, un maître d''uvre d’exécution afin de dresser l’état d’avancement du chantier, établir les attestations d’avancement nécessaires aux appels de fond auprès des acquéreurs, chiffrer le coût de l’achèvement des travaux et attester de l’achèvement des travaux au sens de l’article R.262-13 du code de la construction et de l’habitation, désigner tout locateur d’ouvrage et commander les travaux ;

• établir les appels de fonds auprès d’elle, suivant les modalités et conditions prévues à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 18 mars 2016 et, plus particulièrement, en fonction de l’avancement des travaux dans un plafond limité à l’éventuelle quote part qu’elle n’aurait pas à ce jour réglé au promoteur, lesquels seront affectés par priorité au financement des travaux d’achèvement ;

• adresser une demande de financement du solde auprès de la société Millennium Insurance pour permettre le financement des travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier (bâtiment A, 33 logements et 3 garages PMR du bâtiment A, des 36 garages dans le bâtiment B, parties communes, voiries') tel que prévu dans la notice descriptive de vente, au permis de construire et aux marchés de travaux conclus entre le promoteur et les intervenants à l’acte de construire ;

• après si nécessaire, régulariser tous contrats utiles avec tous tiers concernés devant concourir à l’achèvement du programme immobilier ;

• faire réaliser et superviser, en qualité de maître d’ouvrage opérationnel et spécifiquement chargé de l’achèvement, les travaux nécessaires, aux frais avancés par le garant financier et les assureurs éventuels ;

• faire procéder à la constatation de l’achèvement du programme immobilier selon les textes en vigueur ;

• organiser la réception des travaux et la mise à disposition des parties privatives et communes de l’ensemble immobilier et procéder aux dites réceptions et mises à disposition ;

• rechercher avec tous tiers concernés, toutes solutions à tous litiges en cours/éventuels ;

• procéder à l’arrêté des comptes avec les entreprises retenues, et aux formalités nécessaires à la clôture de l’opération, notamment, par l’obtention de la mainlevée de la garantie ;

• prendre connaissance et analyser la situation de TVA de l’opération par toutes démarches appropriées et en informer toutes parties concernées ;

• plus généralement, faire tout ce qui sera utile ou nécessaire pour parvenir à l’achèvement du programme immobilier dans les meilleures conditions de délais et de coûts ;

• rendre compte régulièrement, et dans tous les cas trimestriellement, de la réalisation des travaux et de leur financement aux acquéreurs et à la société Millennium Insurance, afin de leur permettre d’en référer au juge des référés en cas de difficulté ;

• dans un délai de six mois après l’achèvement des travaux au sens de l’article R.262-13 du code de la construction et de l’habitation, rendre compte de l’exécution de sa mission et adresser aux parties un projet de reddition des comptes du programme détaillant l’origine, le montant des fonds reçus et leur affectation et proposant la restitution de l’éventuel solde positif du compte à qui il appartiendra, à charge ensuite pour la partie la plus diligente ou qui y a intérêt de saisir le tribunal afin de faire trancher toute difficulté à ce sujet ;

• condamner la société Millennium Insurance à lui verser une provision de 327.911 euros à valoir sur ses préjudices subis depuis le 27 février 2019 découlant du retard de livraison et du retard dans la mise en 'uvre des obligations du garant ;

• subsidiairement, condamner la société Millennium Insurance à lui verser une provision de 228.112 euros (16 mois x 14.257 euros) ;

• condamner la société Millennium Insurance à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

• débouter la société Resid Technopolis et la société Millennium Insurance de toutes leurs prétentions.

Dans ses dernières conclusions remises le 4 mai 2021, la société Millennium Insurance demande à la cour de :

• constater qu’elle s’engage à achever les travaux de l’opération immobilière Technopolis et à les financer à l’issue de l’expertise judiciaire ;

• juger que la demande formée par la société Erilia tendant à sa condamnation à achever les lots litigieux sous une astreinte de 1650 euros par jour, faute d’une reprise continue et sans interruption du chantier dans les 10 jours de la signification de l’arrêt à intervenir et d’une livraison des immeubles achevés dans les normes et conformes aux dispositions contractuelles, se heurte à des contestations sérieuses ;

• juger que la demande formée par la société Erilia de désignation d’un mandataire ad hoc à ses frais ou tendant à sa condamnation à faire désigner un mandataire ad hoc sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, se heurte à des contestations sérieuses ;

• juger que la demande formée par la société Erilia, tendant à sa condamnation à lui verser une provision de 242.369 euros à valoir sur les préjudices subis depuis le 27 février 2019 découlant du retard dans la mise en 'uvre de ses obligations et à titre subsidiaire de 142.570 euros, se heurte à des contestations sérieuses ;

• par conséquent,

• confirmer l’ordonnance entreprise ;

• débouter la société Erilia de l’ensemble de ses prétentions ;

• la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros et aux dépens.

La SELARL B C, liquidateur judiciaire de la société Resid Technopolis, assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 mai 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

Au regard d’une part, de la procédure collective ouverte à l’encontre de la société Resid Technopolis qui interdit toute action en condamnation de cette dernière au paiement d’une somme d’argent et qui rend impossible la condamnation à l’achèvement des travaux de construction et, d’autre part, de l’évolution du litige ayant permis à la société Millenium Insurance Company de s’engager à effectuer lesdits travaux, l’ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des dispositions de l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation que la garantie financière de l’achèvement de l’immeuble souscrite par le vendeur avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L261-10, peut être mise en oeuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du code civil.

En l’espèce, il est constant que les biens immobiliers acquis en l’état futur d’achèvement par la société Erilia, qui devaient être livrés le 18 janvier 2018, ne le sont pas à ce jour, les travaux n’étant pas achevés et le chantier étant abandonné depuis avril 2019.

La défaillance financière du vendeur, la société Resid Technopolis, est avérée par la procédure collective dont il fait l’objet ainsi que son impossibilité de reprendre le chantier.

La société Millenium Insurance Company, auprès de laquelle a été souscrite une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble, ne conteste pas sa garantie et s’est engagée, à la suite de la procédure collective du vendeur, à achever les travaux de l’opération immobilière en cause et à les financer à l’issue des opérations d’expertise judiciaire qu’elle a fait diligenter.

Au regard de cet engagement, il n’est pas contestable que la société Millenium Insurance Company a accepté de se substituer au maître de l’ouvrage. Son obligation de reprendre les travaux qu’elle admet, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. Il y a donc lieu de la condamner à achever les travaux de construction ainsi que le sollicite la société Erilia, qui subit un retard de livraison depuis plus de trois ans, ce qui est de nature à lui occasionner un préjudice certain.

A la suite des premiers courriers adressés à la société Millenium Insurance Company les 27 février et 1^er mars 2019 par les acquéreurs, les sociétés Erilia et Perl, la société Millenium Insurance Company a sollicité des informations financières sur la société Resid Technopolis, désigné un expert technique

en la personne de M. X, fait procéder au constat de l’état d’avancement des travaux, organisé des réunions, mandaté un expert, M. Y, intervenu en qualité de constatant amiable, au contradictoire des sociétés Resid Technopolis et Acrobat Architectes, afin que soient constatés les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformité affectant l’opération immobilière et dont le rapport a été diffusé le 11 février 2020, travaillé sur l’élaboration de protocoles avec les locateurs d’ouvrage qu’il n’a pas été possible de finaliser en raison du volume et de la gravité des désordres, financé les travaux de sécurisation du site et sollicité, en référé, au contradictoire des locateurs d’ouvrage, une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 20 octobre 2020.

Si cette mesure d’instruction est de nature à retarder encore plus la reprise des travaux de construction et, par suite, la livraison de l’ouvrage, il sera cependant relevé que cette mesure apparaît indispensable pour la société Millenium Insurance Company afin d’établir contradictoirement les désordres, malfaçons et non-conformités affectant d’ores et déjà les travaux entrepris et ménager ses recours contre les locateurs d’ouvrage.

Cependant, il n’apparaît pas nécessaire d’attendre l’issue des opérations d’expertise pour que reprennent les travaux de construction ainsi que le sollicite la société Millenium Insurance Company. En effet, au regard du nombre d’intervenants à l’acte de construire et, donc, à la mesure d’instruction en cours, la date du dépôt du rapport d’expertise n’apparaît pas à ce jour déterminable d’autant qu’ordonnée le 20 octobre 2020, la mesure d’instruction débute à peine, la première réunion d’expertise ayant été fixée au 18 mai 2021 ainsi qu’il résulte des conclusions de l’intimée.

S’il est donc légitime que le constat contradictoire des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités soit réalisé avant la reprise des travaux, il n’est en revanche, pas justifié de conditionner celle-ci à l’issue des opérations d’expertise.

Il convient donc d’accorder à la société Millenium Insurance Company un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt, devant permettre à l’expert judiciaire d’établir ce constat contradictoire des désordres, pour faire réaliser les travaux de reprise du chantier permettant l’achèvement de l’ouvrage. A défaut, de reprise des travaux à l’expiration de ce délai, la société Millenium Insurance Company sera condamnée au paiement d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

En l’état de l’engagement pris par la société Millenium Insurance Company d’achever les travaux et de la condamnation prononcée à ce titre à son encontre, la demande relative à la désignation d’un administrateur ad hoc, de surcroît, formée à titre subsidiaire par l’appelante, ne sera pas examinée.

Si le préjudice subi par la société Erilia est incontestable, en revanche, il ne résulte pas des éléments qui précèdent, avec toute l’évidence requise en référé, que la société Millenium Insurance Company ait commis une faute à l’origine de ce préjudice, alors que les éléments du dossier révèlent que le principe de la garantie financière n’est pas contesté, que l’intimée a entrepris des démarches pour établir l’étendue de sa garantie, l’état du chantier dont l’abandon ne lui est pas imputable et les conditions de la reprise des travaux qu’elle s’est engagée à achever à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire du maître de l’ouvrage.

En outre, la demande d’expertise judiciaire accueillie par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, n’apparaît pas avoir été formée par l’intimée de manière dilatoire mais est utile pour déterminer l’état réel du chantier, la reprise des travaux dans les meilleures conditions et préserver son recours subrogatoire.

Ainsi, l’appréciation de la responsabilité de l’intimée ne relevant pas des pouvoirs de la juridiction des référés, la demande de provision formée par la société Erilia se heurte à une contestation sérieuse manifeste.

Au regard des circonstances de la cause, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la société Millenium Insurance Company.

Aucune considération d’équité ne commande de faire bénéficier l’une ou l’autre des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Millenium Insurance Company à achever les travaux de construction du bâtiment A, des 33 logements et 3 garages PMR de ce bâtiment, et des 36 garages du bâtiment B de l’ensemble immobilier situé […] à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), ainsi que toutes les parties communes (voies d’accès, parking, équipements communs) de cet ensemble immobilier et à lui livrer les biens achevés dans les normes et en conformité avec les dispositions contractuelles ;

Dit que les travaux de construction devront reprendre dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, laquelle sera due pendant une période de six mois, à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Erilia contre la société Millenium Insurance Company ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Millenium Insurance Company aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,