ARRET N°373

CL/KP

N° RG 23/01803 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3JM

S.A.S. IGC

C/

S.A.R.L. ANDROMEDE HABITATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01803 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3JM

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

S.A.S. IGC prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent LEVY, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. ANDROMEDE HABITATS représentée par son gérant en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Cyril TOURNADE, avocat au barreau de NANTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Le 4 décembre 2020, la société par actions simplifiée Igc a conclu un contrat d’agent commercial avec la société à responsabilité limitée Andromède Habitats pour une durée de 3 ans à compter du 4 janvier 2021 renouvable par tacite reconduction.

Le 16 décembre 2021, la société Igc, reprochant des manquements à la société Andromède, l’a convoquée aux fins de statuer sur les suites de leurs relations contractuelles dans les termes suivants :

Nous souhaitons revenir vers vous consécutivement à vos de courriels des 11 octobre et 18 novembre derniers pour constater les éléments suivants :

Il ressort clairement de vos écrits des prises de position incompatibles avec la poursuite dans des conditions sereines du contrat de mandat qui nous lie.

En effet vous n’hésitez pas à la fois à mettre en cause les options prises par notre groupe notamment quant à sa politique tarifaire, à critiquer notre organisation et modalités de conduite de nos chantiers mais aussi à annoncer un plan de développement sans aucune concertation préalable alors même que les charges inhérentes à ce plan nous seraient exclusivement réservées ! ! !

Cette atteinte à notre relation contractuelle nuit à la confiance indispensable inhérente au contrat de mandat conclu avec votre société pour la représentation de notre marque.

Nous ne pouvons pas poursuivre ces conditions et vous proposons donc une rencontre le 05 janvier 2022 à 10h30 pour évoquer le sort de notre relation.

Le 5 janvier 2022, la société Igc a notifié à la société Andromède la résiliation unilatérale du contrat d’agent commercial les liant dans les termes suivants :

Nous avons signé avec votre société un contrat de mandat en date du 4 décembre 2020 à effet au 4 janvier 2021.

Dans le prolongement de nos échanges des 11 octobre et 18 novembre derniers et comme nous vous l’avons indiqué lors de notre rendez-vous de ce jour au siège d’IGC à [Localité 5], nous vous notifions par la présente notre volonté de résilier le contrat susvisé à effet immédiat.

Nous vous rappelons que la cessation du contrat entraîne également l’application des obligations figurant à l’article 10 et ceux à compter de ce jour.

Le 13 janvier 2022, la société Andromède a pris acte de la rupture contractuelle mais a opposé une contestation concernant les motifs de celle-ci. Par ailleurs, elle a sollicité de la société Igc le paiement de diverses sommes relatives à des commissions et à des indemnités.

Le 10 février 2022, la société Igc a indiqué à la société Andromède Habitats les motifs de la résiliation unilatérale, à savoir une faute grave occasionnant une impossibilité d’indemnité.

Le 11 février 2022, la société Andromède Habitats a réitéré ses demandes en paiement et a mis en demeure la société IGC de lui verser la somme totale de 2.536.916,70 euros hors taxes (ht).

Par ordonnance du 25 mars 2022, le président du tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon a fait droit à la demande d’assignation à bref délai sollicitée par la société Andromède Habitats à l’encontre de la société Igc.

Le 30 mars 2022, la société Andromède Habitats a attrait la société Igc devant le tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Andromède a demandé :

— d’écarter des débats la pièce n°9 produite par la société Igc ;

— de débouter la société Igc de ses demandes, en particulier reconventionnelles ;

— de condamner la société Igc à lui verser les sommes suivantes :

—  246.584,35 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat ;

-1.960.274,80 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant la résiliation anticipée du contrat ;

—  40.839,06 euros au titre de l’indemnité de préavis ;

—  243.484,35 euros au titre des commissions acquises non payées ;

—  10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société Igc a demandé de :

À titre principal,

— débouter la société Andromède de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Andromède au remboursement des commissions perçues sur les contrats de construction de maisons individuelles régularisées par l’intermédiaire de la société Andromède, ayant fait l’objet d’annulation par suite de leurs irrégularités, à savoir la somme de 176'610 € toutes taxes comprises (ttc) ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d’artisans indépendants ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice d’image et de notoriété, généré par les annulations ;

A titre subsidiaire,

si le tribunal vînt à considérer qu’il n’existait pas de faute grave et simplement le manquement justifiant la résiliation anticipée du contrat,

— constater que sa mise en demeure adressée le 16 décembre 2021 était restée infructueuse, et que le contrat d’agent commercial s’était trouvé résilié au 16 janvier 2022,

— débouter la société Andromède l’ensemble de ses demandes ;

— dire que les indemnités suivantes seraient versées par elle-même au bénéfice de la société Andromède :

— indemnité de fin de contrat : 113'650 € ;

— indemnité préavis : 9470 € ;

— condamner la société Andromède à lui rembourser les commissions perçues sur les contrats conclus par son intermédiaire, contenant des irrégularités en ayant entraîné la nullité, à savoir la somme de 176'600 € ttc ;

— autoriser la compensation entre les sommes, la société Andromède étant ainsi débitrice envers elle-même d’une somme de 53'490 € ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d’artisans indépendants ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice d’image et de notoriété, généré par les annulations ;

À titre infiniment subsidiaire,

si le tribunal vînt à refuser d’appliquer les dispositions de l’article 12 du contrat, relatif à la résiliation anticipée,

— fixer le montant de l’indemnité dans de plus justes proportions ;

— condamner la société Andromède à lui rembourser les commissions perçues sur les contrats conclus par son intermédiaire, contenant des irrégularités en ayant entraîné la nullité, à savoir la somme de 176'600 € ttc ;

— autoriser la compensation entre les sommes, la société Andromède étend ainsi débitrice envers elle-même d’une somme de 53'490 € ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828'985 € hors taxes au titre de la perte de marge brute générée par les annulations ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 100'656,58 € au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d’artisans indépendants ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 750'000 € au titre du préjudice

d’image et de notoriété, générés par les annulations ;

En tout état de cause,

— débouter la société Andromède de l’ensemble de ses demandes ;

— prendre acte de son propre engagement à régler la société Andromède la somme de 40'060 € hors taxes soit 52'872 € ttc au titre du solde des commissions le restant dû ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2022, le tribunal de commerce de Poitiers a :

— écarté des débats la pièce 9 fournie par la société Igc ;

— dit et jugé la société Andromède recevable et pour partie bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— débouté la société Igc de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en particulier reconventionnelles ;

— condamné la société Igc à payer la société Andromède la somme de 74.344 euros au titre des commissions acquises non payées ;

— condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 246.584,35 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

— condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 343.067,65 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat ;

— condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 24.568,83 euros au titre de l’indemnité de préavis ;

— condamné la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Le 25 juillet 2023, la société Igc a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Andromède Habitats.

Ce dossier a été ouvert sous le numéro de Rg 23/1803.

Le 28 juillet 2023, la société Andromède a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Igc.

Ce dossier a été ouvert sous le numéro de Rg 23/1848.

Par ordonnance du 25 août 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sus dites sous le numéro de Rg 23/1803.

Le 10 octobre 2024, la société Igc a demandé d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— juger que la société Andromède avait commis une faute grave dans l’exercice de son contrat d’agent commercial, justifiant sa résiliation à effet immédiat ;

— débouter la société Andromède de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; à titre subsidiaire, les ramener à de plus justes proportions ;

— juger qu’il y avait lieu de retrancher des commissions restant dues celles afférentes aux contrats annulés, caducs et inexécutés ;

— condamner la société Andromède au remboursement des commissions perçues sur les contrats annulés, caducs et inexécutés, soit la somme de 154.296 euros ttc à son bénéfice ;

— juger que la société Andromède avait commis plusieurs fautes dans l’exécution de son contrat;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 828.985 euros ht au titre de la perte de marge brute résultant de l’annulation et l’inexécution de contrats irréguliers,

— condamner la société Andromède Habitats à lui verser la somme de 100.656,58 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par les détournements des travaux réservés au profit d’artisans indépendants; subsidiairement, la condamner à verser la somme de 39.145,34 euros correspondant à la marge perdue ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 506.523 euros au titre du préjudice d’image et de notoriété, générés par les annulations ;

En tout état de cause,

— débouter la société Andromède de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

— autoriser la compensation entre les sommes respectivement dues par chacune des parties ;

— condamner la société Andromède à restituer les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner la société Andromède à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 2 octobre 2024, la société Andromède a demandé :

— de confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il avait :

— Dit et jugé la société Andromède Habitats recevable en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société IGC ;

— Écarté des débats la pièce 9 fournie par la société IGC ;

— Débouté la société IGC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en particulier reconventionnelles ;

— Condamné la société IGC à payer à la société Andromède Habitats la somme de 246.584,35 euros au titre de la réparation de son préjudice (indemnité de fin de contrat); -Condamné la société IGC aux entiers frais et dépens de l’instance, dans lesquels sont compris les frais et taxes y afférents, et notamment ceux de Greffe liquidés à la somme de 60,22 euros ;

— Condamné la société IGC à payer à la société Andromède Habitats la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— l’infirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Igc à lui payer la somme de 1.475.940,36 euros ht au titre de la réparation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat ;

— condamner la société Igc à lui payer la somme de 40.998,34 euros ht au titre de l’indemnité de préavis ;

— condamner la société Igc à lui payer la somme de 218.291,97 euros ht, soit 261.950,35 ttc au titre des commissions acquises non payées ;

A titre subsidiaire,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré ;

En tout état de cause,

— condamner la société Igc à lui payer la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 16 octobre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur l’écart des débats de la pièce n°9 de la société Igc

Selon l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte qu’un appelant, qui se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation d’un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, ne saisit la cour d’aucune prétention relative à ces demandes (Cass. 2e civ., 5 décembre 2013, n°12-23.611, Bull. 2013, II, n°230).

La société Igc a demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il avait écarté des débats sa pièce n°9.

Mais dans le dispositif de ses écritures, elle n’a pas demandé que cette pièce soit admise aux débats.

Et la société Andromède a demandé la confirmation du jugement déféré, en ce qu’il avait écarté des débats la pièce n°9 de la société Igc.

En l’état de la formulation de leurs prétentions par les parties, il y aura lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la faute grave de l’agent commercial justifiant la rupture sans préavis ni indemnités:

Selon l’article L 134-4 du code de commerce, le contrat intervenu entre les agents commerciaux et leurs mandants est conclu dans l’intérêt commun des parties; les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information; l’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel; le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat.

Selon l’article L. 134-11 du code de commerce, lorsque le contrat d’agent commercial est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis; la durée du préavis est de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes; en l’absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d’un mois civil; ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d’une faute grave de l’une des parties ou de la survenance d’un cas de force majeure.

Selon l’article L. 134-12 du même code, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Selon l’article L. 134-13 du même code, la réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans le cas où la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial.

La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

Il y a lieu de distinguer la faute grave justifiant la privation d’indemnité de rupture du simple manquement aux obligations contractuelles justifiant la rupture du contrat.

C’est au mandant qu’il appartient de rapporter la preuve d’une telle faute.

Le comportement de l’agent commercial ne peut être qualifié de faute grave par le mandant qui en avait eu connaissance avant la rupture du contrat mais l’avait toléré en ne lui reprochant aucune faute grave dans le courrier qu’il invoquait (Cass. com., 11 janvier 2002, n°98-21.916, diffusé).

La jurisprudence de la chambre commerciale, selon laquelle les manquements graves commis par l’agent commercial pendant l’exécution du contrat, y compris ceux découverts par son mandant postérieurement à la rupture des relations contractuelles, sont de nature à priver l’agent commercial de son droit à indemnité, doit être modifiée au regard de l’interprétation que la Cour de justice de l’Union européenne a faite des articles 17, § 3 et 18, de la directive 86/653/CE relative à la coordination des droits des Etats membres concernant les agents commerciaux indépendants du 18 décembre 1986 transposant les articles L. 134-12, alinéa 1, et L. 134-13 du code de commerce dans ses arrêts des 28 octobre 2010 (affaire C-203/09) et 19 avril 2018 (affaire C-645/16).

Ainsi, il conviendra de retenir désormais que l’agent commercial qui a commis un manquement grave, antérieurement à la rupture du contrat, dont il n’a pas été fait état dans la lettre de résiliation et a été découvert postérieurement à celle-ci par le mandant, de sorte qu’il n’a pas provoqué la rupture, ne peut pas être privé de son droit à indemnité (Cass. com., 16 novembre 2022, n°21-17.423, publié).

Pour refuser toutes indemnités de rupture et de préavis à la société Andromède, la société Igc soutient que celle-ci a commis quatre fautes graves distinctes:

— la remise en cause systématique de sa propre politique commerciale et tarifaire ;

— l’adoption d’un comportement économique irresponsable au-delà de ce que permettait son mandat ;

— des insuffisances répétées et en toute connaissance de cause de l’agent dans l’établissement des contrats de construction de maison individuelle (ccmi) ;

— des détournements de travaux.

La société Igc rappelle qu’aucun texte n’impose au mandant de faire mention de tous les motifs de la rupture dans la lettre de résiliation adressée à l’agent commercial.

Elle soutient ainsi pouvoir faire valoir en ce sens des motifs complémentaires, qui n’auraient pas été invoqués dans sa lettre de rupture.

1°) La remise en cause systématique par l’agent commercial de la politique commerciale et tarifaire de la mandante:

Pour la société Igc, tout comportement, contraire à la finalité du mandat d’intérêt commun consistant dans le fait de conclure et d’exécuter des contrats de construction de maisons individuelles, permettant de dégager une marge bénéficiaire pour le constructeur et des commissions pour l’agent, est susceptible de caractériser une faute grave.

Ainsi, selon la société Igc, la circonstance que l’agent commercial ne partage pas son avis sur ses propres orientations stratégiques, émette des plaintes, formule des critiques et prenne le parti de contester systématiquement ses orientations stratégiques et notamment ses politiques tarifaires déployées pour faire face à la crise, sont constitutifs de faute grave (et ce indépendamment d’un quelconque dénigrement, qu’elle ne lui impute pas).

Elle souligne n’avoir pas eu le choix que d’augmenter ses prix compte tenu des hausses de tarif qu’elle subissait par ailleurs de la part de ses fournisseurs.

Elle rappelle que si elle n’avait pas jusqu’alors mis en application la clause d’indexation sur l’indice BT01, contenue dans les ccmi (alors que la révision du prix en résultant est d’application légale), elle n’avait d’autre choix que de la mettre en oeuvre au regard de l’explosion du coût des matières premières.

Elle souligne qu’au regard des données du marché et des propres chiffres, les conditions économiques d’application de la clause d’indexation se trouvaient réunies à la fin de l’année 2021.

Au rebours de l’agent commercial, la mandante dénie par ailleurs s’être engagée à renoncer à l’application de cette clause d’indexation.

La notification de la rupture en date du 5 janvier 2022 fait référence aux échanges entre parties des 11 octobre et 18 novembre 2021.

Dans son courriel en date du 11 octobre 2021, le gérant de la société Andromède :

— rapporte que lors de l’entrevue du 8 octobre 2021, la société mère de la société Igc avait envisagé de mettre un terme au contrat d’agent commercial liant les parties, en invoquant un changement de stratégie et une volonté de ne pas laisser le développement des marques du groupe à des agents indépendants ;

— demande de lui confirmer par écrit cette volonté et de lui indiquer les modalités envisagées de la rupture, notamment s’agissant des indemnités de rupture ;

— rappelle qu’il finira l’année avec 30 à 32 ventes, si les services d’Igc n’entravaient pas son fonctionnement ;

— indique que les développements et partenaires mis en place par l’agent commercial lui permettront de réaliser au moins 55 ventes en 2022 et 75 en 2023;

— dit avoir initié également l’achat de terrains à bâtir pour lui permettre de se développer plus rapidement ;

— dit qu’il refera le point avec son conseil, nominativement désigné ; qu’à défaut de tenir ses engagements contractuels, il espère que la mandante s’attachera à sortir de cette situation par le haut et à mettre ses actes en corrélation avec le discours porté par son président le 8 octobre dernier de respect et loyauté et rôle social.

Dans son courriel en date du 27 octobre 2021, la société Igc réplique confirmer son souhait de développer son activité sur le secteur de la Vendée, générant 4300 permis de construire par an, et avise son interlocuteur de ce changement de stratégie.

Dans son courriel en date du 3 novembre 2021, la société Andromède réplique que le choix, fait par Igc d’assurer directement et par elle-même son propre développement sur le territoire de la Vendée, équivaut à lui imposer une concurrence directe sur le territoire qui lui a été concédé, ce qui lui semble contre-productif, comme générant de la confusion chez ses prospects et clients, et consistant en une remise en cause de la viabilité de sa propre activité, et exprime attendre un exposé factuel sur les intentions de la mandante.

Dans son courriel en date du 18 novembre 2021, la société Andromède :

— fait part de son inquiétude tenant qu’au jour où elle écrit, aucune de ces ventes n’est passée en phase de chantier, les clients commençant à manifester leur mécontentement et leur incompréhension sur le point de savoir pourquoi, plus de 10 mois après la signature du premier contrat, aucune date de début travaux ne leur a été communiquée ;

— rappelle que jusqu’au 29 octobre 2021, l’agent commercial était encouragé à assurer les prospects et clients que le coût des ccmi ne ferait pas l’objet de réévaluation après signature, alors qu’au 4 novembre 2021, le directoire a pris une décision totalement contraire ;

— précise avoir commencé à appeler ses clients pour les informer de la nécessité d’appliquer l’indexation, les clients comprenant l’augmentation des prix, mais n’admettant que très difficilement que la mandante de l’agent commercial n’avait absolument pas anticipé une situation connue depuis déjà un long moment, en indiquant gérer au cas par cas certaines situations difficiles en ayant pour impératif de ne pas avoir à subir d’annulation de contrat, mais en soulignant le caractère chronophage de cette démarche, avoir l’impression d’avoir à vendre une seconde fois les maisons, en indiquant que cette action se fait au détriment de la recherche de nouveaux terrains ou d’actions commerciales et de nouvelles ventes ;

— assure de son côté la progression des ventes communes tout en soulignant qu’il est impératif que l’entreprise Igc tienne ses engagements sur les ouvertures et la bonne tenue des chantiers;

— indique être prêt pour un nouvel échange, notamment pour apporter des réponses à ses interrogations résultant du mail du 3 novembre 2021, plus haut cité.

La société Igc dénie tout retard, de surcroît fautif dans les mises en chantier, notamment au regard de la nullité ou de la caducité de certains contrats, et à la circonstance que les délais d’acquisition des conditions suspensives stipulées aux ccmi, fixés à 12 mois, n’étaient toujours pas expirés.

Elle estime qu’il est donc faux de lui imputer un important retard, de dire que celui-ci aurait résulté d’une faute, et qu’il aurait entraîné un large mécontentement de la part des clients.

La société Igc souligne que si le contrat de mandat confère une zone à l’agent commercial, ce contrat ne prive pas la société soit de commercialiser elle-même ses produits, soit de recourir pour se faire à d’autres intermédiaires.

La mandante considère que ces vives et constantes critiques ont constitué un frein majeur dans son développement économique et commercial sur le territoire de la Vendée, puis dans la gestion du début de crise, traduisant la déloyauté évidente de l’agent commercial qui s’est désolidarisé de sa mandante face à la crise du secteur en critiquant l’application de la loi et des délais convenus dans les ccmi, rompant ainsi la confiance nécessaire entre parties.

Il ressort des éléments susdits que ce n’est qu’à compter du début du mois d’octobre 2021, quand la société Andromède a pris connaissance de la volonté de la société Igc d’assurer elle-même son propre développement commercial sur le secteur qui lui avait été concédé, que l’agent commercial a émis des réserves et interrogations sur cette stratégie.

Dès lors, le caractère systématique est constant d’une telle critique ne peut pas être retenu, d’autant plus qu’il trouve son origine dans le changement de stratégie de la mandante, reconnu par cette dernière.

Même s’il ne ressort pas du contrat de mandat que la société Igc s’interdisait de développer elle-même ou par tout autre intermédiaire la commercialisation de ses produits sur le territoire concédé à l’agent commercial, il est évident que le changement de stratégie invoqué était ainsi de nature à avoir un impact sur l’activité de son mandataire, commencée seulement depuis le 5 janvier 2021.

De la sorte, ce dernier était légitime à l’interpeller sur les conséquences de ce changement de stratégie dans les relations entre parties.

Et la cour observe le caractère prudent et mesuré d’une telle expression à cet égard.

Il ressort en outre des échanges entre parties qu’alors que la constructrice avait inséré dans les ccmi une clause d’indexation sur la base de l’indice BT01, cette clause n’avait jusqu’alors pas fait l’objet d’une quelconque application, avant que la société Igc ne considère comme nécessaire de mettre en application cette clause et de l’insérer dans le contrat à venir pour préserver son équilibre économique, ensuite des hausses sensibles du coût de la construction survenues au cours de l’année 2021.

A cet égard, l’agent commercial verse un mail en date du 23 juillet 2021, émanant d’un préposé de la mandante, indiquant que la mention d’un prix ferme et définitif, figurant sur certains contrats, doit désormais faire l’objet au préalable d’une demande de validation par elle-même.

Or, loin de remettre en cause cette politique, l’agent commercial s’est borné à rapporter les réactions des clients à cet égard et à faire part de ses diligences aux fins de leur expliquer cette situation et de conserver le lien de confiance l’attachant à la clientèle.

En outre, c’est en toute loyauté à l’égard de sa mandante que l’agent commercial lui a rapporté les interrogations des clients sur les absences de mise en chantier, notamment pour les premiers contrats signés 10 mois auparavant, sans qu’il en résulte une accusation systématique de la mandante tenant à d’importants retards fautifs.

De plus, la circonstance que l’agent commercial continue ses échanges avec les clients après la signature du ccmi ne saurait équivaloir à son immixtion fautive dans l’exécution des contrats, relevant de la seule société Igc, et ce d’autant plus que celle-ci admet que la mise en chantier n’a toujours pas eu lieu pour aucun des contrats, mais manifeste au contraire d’une volonté de préserver la relation commerciale avec le client, dans l’intérêt des parties au mandat commun.

La mandante fait grief à son agent commercial de la faiblesse de ses résultats, les 32 contrats souscrits par cet intermédiaire au cours de l’année 2021, dont 20 nuls, devant être comparés aux 4300 permis de construire délivrés annuellement dans le département de la Vendée.

Mais il sera renvoyé aux développements figurant plus bas, pour en retenir que la nullité des contrats n’est pas une faute grave de l’agent commercial.

Et en rappelant que l’activité de l’agent commercial sur le secteur n’avait commencé qu’au début de l’année 2021, et sans que la mandante ne produise d’élément permettant d’apprécier la pertinence du rapprochement de son activité de construction de maisons individuelles avec le nombre global de permis construire délivrés annuellement sur le secteur à l’agent commercial, les résultats de ce dernier sont exclusifs de toute faute démontrée.

Il ressort des éléments qui précèdent que les éléments avancés par la société Igc, tenant à une remise en cause systématique par l’agent commercial de la politique commerciale et tarifaire de la mandante ne sont pas établis et à tout le moins ne sont pas constitutifs d’une faute, ni a fortiori d’une faute grave.

2°) l’adoption d’un comportement économique irresponsable au-delà de ce que permettait son mandat;

Ne commet pas une faute grave le privant du droit une indemnité de cessation de contrat, l’agent commercial qui n’a pas tenu informé son mandant de simples pourparlers préparatoires à une cession de contrat qui ne s’est finalement pas réalisée (Cass. com., 26 octobre 2010, n°09-68.561, Bull. 2010, IV, n°158).

Le simple projet de créer une société concurrente ne constitue pas en soi une faute grave dès lors que l’agent ne l’a pas effectivement mis à exécution, et qu’il n’est pas établi qu’il présentait un caractère réellement sérieux (Cass. com., 7 octobre 2014, n°13-21.665).

Selon l’article 1 du contrat de mandat, le mandant concédé à l’agent commercial qui accepte le mandat d’intérêt commun, la représentation de ses produits et services, tels que décrits en préambule à l’acte, en vue de la négociation la conclusion, au nom et pour le compte du mandant, des contrats de vente des dits produits, des fournitures et des services y étant attachés ;

Selon l’article 2 du contrat de mandat (secteur géographique) la représentation concédée par le mandant à l’agent commercial qui accepte s’exercera sur le territoire suivant :

— une partie du département de la Vendée, tel que défini précisément à l’annexe 2 ;

— à partir de l’agence Igc située à [Localité 3] (avec bail de sous-location entre Igc et l’agent commercial).

La société Igc rappelle que le mandat qu’elle avait confié à la société Andromède se limitait à négocier et conclure des contrats de vente pour son compte.

Elle observe que ce mandat ne prévoyait pas qu’il porterait également sur le développement du réseau.

La mandante fait grief à l’agent commercial d’avoir envisagé une stratégie de développement, nécessitant des investissements importants, notamment pour l’ouverture de nouvelles agences sur le secteur [Localité 6], de [Localité 9] et [Localité 7], et de l’embauche de plusieurs commerciaux.

Elle estime que ce plan de développement était totalement inconsidéré et irresponsable dans le climat économique très incertain de l’époque, alors que les ventes de maisons à construire étaient en chute libre.

Mais elle excipe de ce que l’ouverture de nouvelles agences devait nécessairement être décidée par elle-même, qui n’avait jamais renoncé au contrôle de son réseau de distribution en Vendée au bénéfice de la société Andromède, qui était simplement son agent commercial.

Elle soutient que la société Andromède avait engagé des démarches aux fins de signer un bail commercial sans l’en informer, alors que d’éventuels locaux seraient in fine mis à sa charge, comme c’était déjà le cas s’agissant des locaux dont l’agent commercial disposait déjà.

Elle souligne que le protocole d’accord du 4 décembre 2020 n’autorisait pas la société Andromède à ouvrir d’autres agences ni engager des démarches en ce sens et qu’elle-même prenait en charge l’intégralité des dépenses de la société Andromède dans sa mission de représentation de sa propre marque.

Il résulte d’un mail en date du 18 novembre 2021 que la société Andromède informe la société Igc qu’elle allait probablement signer un bail pour un local commercial (visite prévue en début décembre) pour l’implantation d’une nouvelle agence Igc sur le secteur [Localité 6], qu’elle avait à l’étude une autre ouverture pour une nouvelle agence Igc en centre ville de [Localité 9], la visite du local ayant été faite, et qu’elle envisageait l’ouverture de deux agences, pouvant se réaliser à [Localité 4] en janvier, et à [Localité 7] à partir du mois d’avril (pièce 27 de la société Igc).

Au regard de cette pièce, à la teneur claire et précise, la société Andromède est malvenue à exciper n’avoir envisagé cette ouverture que pour son propre compte, et à ses propres frais.

Mais la société Igc ne démontre pas en quoi les intentions alléguées par la société Andromède aurait connu un quelconque début d’exécution, et en particulier si le premier des baux commerciaux évoqué avait été signé, ni en quoi de quelconques frais y afférents auraient été effectivement mis à sa charge.

Aucune faute, a fortiori grave, ne peut être imputée de ce chef à la société Andromède.

3°) insuffisances graves et intentionnelles de l’agent commercial dans l’établissement des ccmi:

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation,

Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de l’article L. 231-2, tiennent compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article L. 231-4 du même code,

I.-Le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes:

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.

II.-Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l’article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

III.-Le contrat peut stipuler qu’un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu’il est énoncé au contrat.

Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s’imputer sur les premiers paiements prévus par le contrat.

Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l’ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l’article L. 271-1.

Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.

Un décret en Conseil d’Etat fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces sommes sont versées.

Il résulte des articles L. 231-2 et L. 231-4 et R. 231-2 du code de la construction de l’habitation que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d’une promesse de vente.

Viole ce texte une cour d’appel qui, pour écarter la nullité d’un contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans, retient que ce contrat précise à la rubrique « titre de propriété » qu’une donation est en cours et que cette donation a effectivement été consentie dans le délai contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n°18-21.281, publié).

Selon l’article R. 231-2 du même code,

Il est satisfait aux obligations prévues au a de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

Selon l’article R. 231-3 du même code,

En application du c de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.

Selon l’article 6.3 du contrat de mandat, le mandant assurera le pilotage des travaux ainsi que l’établissement des plans d’aménagement des biens commercialisés.

Selon l’article 7.1 du contrat litigieux, l’agent commercial s’engage :

— à respecter les conditions générales de vente du mandant, et les instructions de vente qui lui seraient adressées par le mandant ;

— à utiliser correctement pour la bonne marche de l’exploitation et du réseau les moyens et documents mis à sa disposition par le mandant et énumérés à l’article 6 du contrat.

La société Igc fait grief à la société Andromède d’insuffisance grave et en toute connaissance de cause dans l’établissement des ccmi puisque :

—  13 des 32 contrats avec la mandataire étaient affectés d’un vice de nullité imputable à cette dernière (9 conclus sur la base de simple promesse d’achat, 5 incomplets faute de prévoir les travaux d’adaptation des sols et les plans complets) ;

—  2 autres n’ayant pas pu aboutir, car l’agent commercial avait fait signer des contrats à des maîtres d’ouvrage ne présentant pas une situation financière suffisamment solide pour obtenir un prêt et les garanties requises.

Elle rappelle que la réglementation en matière de ccmi est d’ordre public que la mandataire ne pouvait pas ignorer que les contrats qu’elle signait pour son propre compte et qu’elle lui adressait étaient irréguliers, et comme tels susceptibles d’annulation.

Elle affirme que l’obligation de conseil, à laquelle la société Andromède aurait été tenue à son propre égard, aurait dû a minima la conduire à lui signaler ces irrégularités.

Elle souligne, en conséquence de ces irrégularités, que la moitié des contrats conclus par l’intermédiaire de l’agent commercial (soit 16 sur 32) ont été annulés ou rendus caducs.

Elle souligne les conséquences dommageables attachées à ces irrégularités, comme le risque de devoir exécuter un contrat nul sans être réglé, le risque pendant 5 ans, d’être exposée à des contentieux l’opposant aux maîtres de l’ouvrage et aux conséquences pécuniaires en résultant, la nécessité de notifier ces nullités aux maîtres de l’ouvrage, et les conséquences en terme d’image sur sa propre réputation.

Mais l’examen de ces contrats met en évidence qu’ils ont été souscrits pour la période s’étendant continûment du 27 janvier 2021 au 29 octobre 2021, sans qu’aucun reproche n’ait alors été formulé par la mandante à l’égard de sa mandataire.

Plus spécialement, aucun reproche n’a été formulé à l’occasion de l’annulation des ccmi par les clients, intervenues par lettres des 12 juillet 2021, 21 décembre 2021, 5 janvier 2022, et 8 février 2022.

Au surplus, les deux dernières de ces annulations, compte tenu de leur date, seront considérées comme portées à la connaissance de la société Igc après la résiliation signifiée le 5 janvier 2022, et comme telles insusceptibles de fonder la rupture.

* * * * *

S’agissant des 9 contrats, qui ont été annulés d’office par la société Igc motif pris de ce que ceux-ci auraient été conclus sur la base d’un simple engagement d’achat, il sera observé que le modèle de contrat-type fourni par Igc prévoit expressément comme condition particulière un simple engagement d’achat, et cette condition particulière se retrouve sur chacun des contrats ainsi annulés.

Bien plus, il ressort de l’article 1.4 des conditions générales et de l’article 1.2 de la notice d’information type que le ccmi peut porter sur un terrain dont le maître de l’ouvrage atteste être en voie d’acquérir, ou bien encore que le maître de l’ouvrage peut ne présenter qu’un seul engagement d’achat sur le terrain désigné au contrat.

Ainsi, en se bornant à faire souscrit à ses prospects un contrat selon le modèle qui lui était fourni par la sa mandante, la mandataire s’est conformé à son obligation contractuelle de respecter les conditions générales de vente et les instructions de vente qui lui avaient été données par sa mandante.

Aucune faute grave ne peut donc être retenue du chef de la société Andromède s’agissant de ces 9 contrats.

En tout état de cause, alors que le premier de ce constat avait été signé le 17 février 2022, et que la société Igc n’en a prononcé l’annulation que les 23 février 2022 et 3 mars 2022, la société Igc disposait ainsi de tous les éléments d’information relatifs à l’irrégularité alléguée grevant ces contrats, qu’elle a nonobstant tolérée.

* * * * *

S’agissant des 4 autres contrats qui ne comporterait pas en annexe tous les plans qu’ils auraient dû contenir, la société Igc fait grief de ce que les contrats soumis à la signature des clients n’auraient pas contenu en annexe tous les plans qu’ils auraient dû contenir (sur les travaux d’adaptation ou les plans de coupe), et qu’elle-même aurait pu établir.

La mandante soutient que ces contrats auraient été constitués par la mandataire et signés par les maîtres de l’ouvrage et la mandataire sans que ces contrats eussent été vérifiés et validés par elle-même, et alors qu’il appartenait à la mandataire de lui transmettre tous les éléments nécessaires à l’élaboration des plans, voire à l’alerter sur ce point en cas d’élément manquant.

A l’inverse, si la société Andromède concède que si son rôle a pu consister à recueillir des éléments techniques utiles à l’élaboration des plans, elle soutient que ce n’est qu’une fois ces éléments traités par le bureau d’étude de la société Igc qu’elle-même présentait les contrats à la signature des clients.

Et elle avance que dans tous les cas, les contrats, leurs pièces annexes et l’ éventuel avenant au contrat étaient adressés aux fins de contrôle, notamment technique, à la société Igc à laquelle il appartenait de les valider.

La société Andromède indique ainsi que c’était tout d’abord la société Igc qui établissait les plan et qui après vérification, adressait aux clients les contrats et leurs annexes.

A titre liminaire, le grief, tel que formulé par la mandante, ne vient faire reproche à la mandataire de ne pas lui avoir transmis les éléments techniques nécessaires à la confection des plans et annexes.

Mais alors que le contrat ne fait pas obligation au mandataire, qui n’a pas la compétence d’un constructeur immobilier, d’établir des plans sur les travaux d’adaptation ou les plans de coupe, et alors qu’il est constant entre parties et qu’il résulte du contrat de mandant que la réalisation de tels documents relève de la compétence technique de constructeur de la mandante, la société Igc ne prouve pas avoir établi elle-même les plans dont elle reproche l’absence à la société Andromède à l’occasion de la signature des contrats.

Faute de démontrer avoir elle-même établi les plans afférents à ces contrats, elle ne peut pas reprocher à la société mandante d’avoir fait signer en l’état les dits contrats.

En tout état de cause, la société Igc ne pouvait pas ne pas se rendre compte de l’absence de ces plans à l’occasion de l’élaboration et la signature des dits contrats, dont les éléments techniques lui étaient transmis en amont.

Car du versement des commissions touchant les contrats anéantis, dont la mandate réclame à présente répétition, rapporté à l’économie contractuelle il se déduit que la mandante a reçu et confirmé l’enregistrement de ces contrats, et a ainsi été mise en mesure d’en apprécier les éventuelles insuffisances.

A tout le moins, elle a ainsi toléré les dits manquements afférents aux contrats concernés, alors qu’elle n’en a elle-même prononcé l’annulation que le 17 mars 2022.

S’agissant des deux contrats, l’un caduc en raison d’un refus de prêt, l’autre en raison d’un refus de garantie par un tiers (de remboursement et de livraison), érigées en conditions suspensives, la société Igc considère que la caducité de chacun de ces contrats est imputable à l’agent commercial, qui:

— dans le premier cas (Monsieur [G]) a fait signer un contrat à un client dont la situation financière était trop fragile ;

— dans le second (société civile immobilière Océan Liberté), a fait signer un contrat à un maître de l’ouvrage ne disposant pas d’un dossier suffisamment solide pour que son propre garant (la compagnie Européenne de garanties de caution (Cegc) donne son accord.

Mais de l’aléa afférent à l’acquisition de la condition suspensive, touchant chacun de ces deux contrats, il ne peut pas suffisamment se déduire a posteriori la fragilité financière du client ou prospect, ni surtout justifier la gravité de la faute de l’agent commercial, ayant consisté à faire signer les dits contrats aux intéressés.

Au surplus, alors que ces deux contrats ont été signés respectivement les 30 septembre et 25 octobre 2021, la société Igc n’a présenté préalablement aucun reproche de ce chef à la société Andromède.

Là encore, elle a aussi toléré les agissements de sa mandataire, dont elle lui fait à présent grief.

Au surplus, il sera relevé qu’alors que ces contrats avaient stipulé un délai de 12 mois pour lever les conditions suspensives, un tel délai n’était pas encore expiré lorsque la société Igc a décidé d’annuler les dits contrats respectivement les 20 mai 2022 et 6 avril 2022.

A l’issue de cette analyse, aucun manquement ne peut être reproché à la société Andromède s’agissant de la régularité des ccmi.

4)° détournements de travaux:

La société IGC rappelle qu’aux termes d’un contrat de construction de maison individuelle, le maître d’ouvrage peut décider de réserver les travaux de second oeuvre pour les effectuer lui-même ou les faire exécuter par les tiers.

Elle rappelle que d’une manière générale, les constructeurs pratiquent des prix attractifs pour convaincre leurs clients de leur confier ces travaux complémentaires, car ceux-ci génèrent du chiffre d’affaires complémentaire à moindre coût.

Or, elle fait grief à la société Andromède de ne jamais proposer la réalisation de ces travaux par le constructeur, mais encore de manière répétée, d’avoir agi en tant qu’intermédiaire entre les maîtres de l’ouvrage et les entreprises tierces pour la réalisation de travaux complémentaires qu’elle-même IGC, était parfaitement capable de réaliser (sol, peinture, carrelage…).

Elle appuie ses dires sur sa pièce n°9, renumérotée n°16 à hauteur d’appel, constituée par une compilation de devis et courriels extraits de la messagerie professionnelle de la société Andromède, attestant selon elle des manoeuvres de cette dernière.

Dans les motifs de ses écritures, elle soutient que sa pièce doit être déclarée recevable, en faisant valoir avoir le droit d’accéder à la messagerie professionnelle de son mandataire (car rattachée à l’adresse du mandataire, mise à la disposition de cette dernière par elle-même qui en était propriétaire et en assurait la gestion), de sorte qu’aucune déloyauté ou illicéité dans l’obtention de la preuve en litige ne peut lui être reprochée, qu’il n’en résultait atteinte à un droit quelconque de la société Andromède, de sorte qu’aucun débat sur la recevabilité de cette pièce n’a lieu d’être, comme l’avait pourtant retenu le premier juge.

Et à supposer même que ce débat ait lieu d’être, la société Igc affirme que cette pièce est indispensable à son droit à la preuve, dans la mesure où elle ne détient aucune autre pièce pour administrer la preuve de ce grief.

Mais il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour en rappeler qu’eu égard à la formulation de ses prétentions à hauteur d’appel, la cour n’a pu que confirmer le jugement déféré en ce qu’il avait écarté des débats la pièce n°9 présentée par la société Igc.

Et celle-ci ne peut pas à nouveau se prévaloir à hauteur d’appel de sa teneur, sous couvert d’une nouvelle numérotation de cette pièce

Il y aura donc lieu de considérer que la société Igc ne prouve pas le grief qu’elle impute à la société Andromède.

Surabondamment, il sera observé que les éléments fondant le grief ont été découverts par la société Igc le 7 mars 2022, au regard de la date des mails transmettant à la mandante les pièces fondant ce grief à l’encontre de la mandataire.

Or, la découverte de ces éléments, postérieure à la rupture notifiée le 5 janvier 2022, n’a pas pu fonder celle-ci.

Insuffisamment prouvé et surabondamment non fondée, ce grief ne pourra pas être retenu.

* * * * *

En conclusion, aucune faute grave ne peut être reprochée à l’agent commercial.

Sur le préalable au calcul des indemnités de préavis et de rupture:

Dans la mesure où les parties s’opposent sur les droits à commission de l’agent commercial, il sera nécessaire de statuer préalablement sur ceux-ci, avant de trancher sur les indemnités de rupture, nécessitant de disposer d’une évaluation préalable et définitive de l’activité dégagée par l’agent commercial.

Sur les droits à commission de l’agent commercial:

Selon l’article L. 134-6 du code de commerce,

Pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour les opérations du même genre.

Lorsqu’il est chargé un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé, l’agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d’agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe.

En vertu du second alinéa de ce texte, le droit de l’agent commercial à la commission tel que définie à l’alinéa deux de ce texte ne cède que devant une convention contraire.

Selon l’article L. 134-7 du même code,

Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence, et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque dans les conditions prévues à l’article L 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence.

Selon l’article L 134-9 du code de commerce,

La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l’opération ou devrait l’avoir exécuté en vertu de l’accord conclu avec le tiers ou bien encore dès que le tiers a exécuté l’opération.

La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération ou devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part; elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise.

Selon l’article L. 134-10 du même code,

Le droit à la commission ne peut s’éteindre que s’il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l’inexécution n’est pas due à des circonstances imputables au mandant.

Les commissions que l’agent commercial a déjà perçues sont remboursées si le droit y afférent est éteint.

Le droit la commission ne peut s’éteindre que s’il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l’inexécution n’est pas due à des circonstances imputables au mandant. Il incombe au mandant de rapporter la preuve de l’extinction de son obligation de payer les commissions (Cass. com., 31 mars 2015, n°14-10.346 et 14-10.654, Bull. IV, n°58).

Selon l’article R. 134-3 du code de commerce,

Le mandant remet à l’agent commercial un relevé des commissions dues, au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises. Ce relevé mentionne tous les éléments sur la base desquelles le montant des commissions a été calculé.

L’agent commercial a droit d’exiger de son mandant qu’il lui fournisse toutes les informations, en particulier un extrait des documents comptables nécessaires pour vérifier le montant des commissions qui lui sont dues.

En vertu de l’article R. 134-4 du code de commerce, toute obligation dérogatoire à cette obligation d’information du mandant au détriment de l’agent commercial est réputée non écrite.

Selon l’article 8 du mandat,

L’agent commercial percevra du mandant de rémunération sous forme d’une commission forfaitaire sur chaque contrat conclu par le mandant, par l’intermédiaire de l’agent commercial, suivant les conditions financières générales ci-après annexées et/ou particulières préalablement arrêtées entre les parties.

Il ressort de l’annexe au contrat, ayant une même valeur contractuelle, que :

— en contrepartie de l’exécution par l’agent commercial de ses obligations aux termes du présent contrat le mandant s’oblige à lui payer une commission de 10 % hors taxes sur le prix de vente hors taxes des contrats de construction signa marge pleine soit 28 % dans les conditions ci-après:

— le droit à commission naît du seul fait de la signature du contrat de construction par le client ;

— le mandant se réserve le droit d’accepter ou non le bon de commande ;

— aucune commission n’est due dès lors que le bon de commande a été annulée, par le client, pour quelque raison que ce soit ;

— le montant de la commission sera minoré dès qu’il sera établi que l’agent commercial a pratiqué une ristourne remise ou rabais, auquel cas le rabais effectué sera déduit à 50 % de la commission acquise ;

— pour un contrat vendu avec une marge supérieure à 28 %, il sera versé à l’agent commercial 50 % de la marge au-delà de 28 % ;

— l’agent commercial s’interdit de vendre tout contrat à un taux de marge de base inférieure à 25 % et supérieur à 31 % ;

— d’un commun accord il est convenu que le paiement des commissions sera effectué par le mandant en tenant compte des possibilités de rétractation offerte aux clients par les conditions suspensives du contrat de construction ;

— deux versements sont effectués à l’agent commercial, le premier équivalent à 50 % à la confirmation de l’enregistrement, le second l’ouverture des travaux, deux mois après la levée des conditions suspensives sous réserve que le terrain soit prêt pour la construction, au plus tard le suivant ;

— pour le paiement du solde de la commission, un nouveau calcul de la marge sera fait, tenant compte des avenants, et servira de base à la détermination de la commission exacte agent commercial;

— en cas d’annulation d’un contrat, les commissions versées au titre de ce contrat seront déduits du prochain versement de commissions ;

' en cas d’annulation d’un contrat, les commissions versées au titre de ce contrat seront déduits du prochain versement de commissions.

* * * * *

Il ressort des stipulations contractuelles que le droit à commission naît du seul fait de la signature, par le client du ccmi, sauf à ce que le contrat soit annulé sur l’initiative du client lui-même, pour quelque raison que ce soit.

La société Igc soutient qu’en faisant signer des contrats nuls ou irréguliers à ses clients, la société Andromède aurait manqué à son devoir de diligence et de conseil, de telle sorte qu’elle ne disposerait d’aucun droit à commission sur ceux-ci, mais encore d’aucun droit sur l’ensemble des ccmi inexécutés, sans qu’il existe une exception aux obligations professionnelles auxquelles l’agent était tenu.

Elle demande encore répétition des commissions déjà versées au titre des contrats ainsi annulés.

Elle rappelle que les courriers par lesquels elle a notifié à ses clients l’annulation des contrats, ne doivent pas s’entendre en un sens juridique, mais bien plutôt dans le sens de leur caducité résultant de la défaillance de la condition suspensive qui y est insérée.

Elle fait valoir que l’inexécution de ces contrats caducs ne peut pas lui être imputable, car les courriers d’information qu’elle a adressés aux clients concernés ne feraient que les informer d’un anéantissement du contrat déjà acquis.

Elle soutient que s’agissant des contrats déjà établis et signés par l’agent commercial avant vérification préalable par ses soins, avant de lui être adressés pour enregistrement, la nullité des contrats ne peut jamais lui être imputée.

Elle fait grief au premier juge d’avoir retenu que le caractère de nullité relative grevant certains contrats (de sorte que seuls les maîtres de l’ouvrage étaient habiles à s’en prévaloir) était également invocable par la société Andromède, qui pouvait s’en prévaloir à son encontre.

Elle soutient que les manquements de l’agent commercial à ses propres obligations ne lui permettent pas de rechercher d’autres fautes de la mandante visant à couvrir ses propres manquements.

Elle estime ainsi inopérant le moyen selon lequel il lui appartenait à elle, mandante, de relever les nullités entachant les contrats signés par l’intermédiaire de l’agent commercial.

Elle rappelle que le contrat de mandat ne lui fait pas obligation de vérifier la régularité des contrats qui lui sont adressés par son agent commercial.

Elle dénie avoir avalisé ou validé les contrats nuls qui lui avaient ainsi été ainsi adressés.

Elle soutient qu’il appartenait à l’agent commercial de déceler les nullités grevant ces contrats, avant elle-même et d’attirer son attention à ces égards.

Elle considère donc qu’il y a lieu de retrancher des commissions dues les contrats nuls pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, à savoir les contrats annulés par les clients, les contrats nuls conclus sur la base de simples promesses d’achat, les contrats nuls conclus sur la base d’annexes incomplètes (plans), un contrat caduc en raison d’un refus de permis de construire, un contrat caduc en raison d’un refus de prêt, et un dernier contrat caduc en raison d’un refus de garantie.

* * * * *

Mais s’agissant des contrats conclus sur la base de simples promesses d’achats, il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour en retenir que ceux-ci ont été conclus sur la base des instructions et modèles émanant de la mandante elle-même.

Et s’agissant des contrats comportant des annexes incomplètes (plans), il sera également renvoyé aux mêmes développements pour en retenir que les manquements à cet égard de l’agent commercial, de surcroît graves, ne sont pas suffisamment établis par la mandante qui s’en prévaut, et qu’à tout le moins, les irrégularités de ces contrats procèdent, au moins pour partie, de manquements de la part de la société Igc.

Ainsi, pour les contrats anéantis sur ces deux motifs, le constructeur ne démontre pas que leur anéantissement procède de circonstances qui ne lui seraient pas imputables.

Pour le surplus, eu égard aux termes du contrat de mandat, bornant la seule exclusion du droit à commission à l’annulation du contrat par le fait du client lui-même, la société Igc ne peut pas voir exclure la société Andromède de son droit à commission pour tous les autres les contrats qu’elle a énumérés plus haut.

Car il est constant que ces contrats ont été signés par le client, ouvrant par-là même le droit à commission de l’agent commercial, sans que la question de l’absence d’imputabilité à la mandante de leur éventuel anéantissement ou non-exécution ultérieurs n’aient été prévue contractuellement pour réduire ou exclure le droit à rémunération de l’intermédiaire.

Plus spécialement, les contrats dont le constructeur a informé les clients de leur anéantissement, comme touchés pour refus de prêt, refus de garantie, défaut de délivrance d’un permis de construire, sont touchés non pas par une annulation, mais par une caducité résultant du défaut de réalisation d’une condition suspensive.

Or, l’annexe au contrat prévoit que seuls les contrats annulés (et non pas caducs) seront exclus du droit à commissionnement.

Surabondamment, suivront les développements propres aux contrats caducs.

* * * * *

S’agissant du contrat anéanti pour refus de permis de construire (dossier [X]), il a été conclu le 31 mai 2021, ses conditions générales érigent en condition suspensive l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le contrat sera considéré comme caduc, et ses conditions particulières fixent à 12 mois après la signature du contrat le délai de réalisation des conditions suspensives.

Par arrêté en date du 4 janvier 2023, le maire de la commune de [Localité 7] a refusé le permis de construire modificatif présenté par Monsieur [X] présenté le 7 novembre 2022 (pour la modification de l’implantation de la maison, le réajustement des drains d’eaux pluviales, la modification de la bande accès au garage, la suppression de la place de stationnement extérieur), motif pris de ce que le projet ne respectait pas les dispositions réglementaires du plan local d’urbanisme selon lesquelles le classement en espace boisé classé interdisait tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection de la création de boisements.

Mais par arrêté en date du 29 octobre 2021, le maire de la commune:

— tout en relevant que la parcelle concernée était située en site Natura 2000, que le pétitionnaire avait présenté dans ce cadre une liste des mesures à minima compte tenu de cette localisation, et que les organismes compétents avaient émis des avis validant la liste des mesures à minima, à savoir le non-aménagement du jardin, l’absence d’apport de terre exogène ou de semis ou de plans exotiques, l’absence de clôture ou une clôture permettant un passage à la petite faune, et un abattage des arbres en dehors des périodes de nidification, tout en relevant qu’en dehors de l’espace boisé classé, grevant le terrain, le projet de construction entraînait la bataille de 13 pins maritimes qui devraient être réalisés en dehors de l’appel de nidification des oiseaux (mars août):

— avait accordé le permis de construire demandé par Monsieur [X], sous réserve de respecter les prescriptions suivantes :

— les travaux ne seraient pas réalisés pendant la période de mars à août, correspondant à la période de nidification des oiseaux ;

— cette autorisation ne valait pas autorisation pour la destruction d’espèce protégée au titre des articles 411-1 et suivants du code de l’environnement, le porteur du projet devant déposer une demande de dérogation pour perturbations des espaces protégés en cas d’impact avéré sur des espèces protégées consécutives aux travaux sur la période prévue;

— le terrain était grevé d’un espace boisé classé sur lequel il était interdit tout changement d’affectation ou tout autre mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection de la création de boisements;

— le pétitionnaire est informé qu’un contrôle serait effectué par les services de la commune afin de vérifier les engagements pris dans le cadre de l’étude des incidences Natura 2000.

La société Igc se prévaut du refus de permis de construire du 30 janvier 2023, pour en déduire que le ccmi de Monsieur [X] serait caduc.

Mais alors que ce second refus n’avait porté que sur la demande de permis de construire modificatif présenté par ce dernier le 7 novembre 2022, il y a lieu d’observer que le permis initial avait été accordé par arrêté en date du 29 octobre 2021, soit avant l’expiration de la condition suspensive d’obtention de celui venant à échéance au 31 mai 2022.

Et au regard de l’autorité de la chose décidée et au privilège de l’exécution préalable attachés aux décisions de l’autorité administrative, la circonstance que cette première décision comporte des conditions n’est pas de nature à infléchir le constat selon lequel à l’issue du délai contractuel, la condition suspensive d’obtention d’un permis de conduire était réalisée.

Dès lors, la société Igc ne peut se prévaloir d’aucune caducité touchant le ccmi de Monsieur [X] dans ses rapports avec la société Andromède.

Ainsi, la société Igc défaille à démontrer que la non-exécution de ce contrat ne lui serait pas imputable.

S’agissant du contrat anéanti pour refus de prêt (dossier [G]), il a été conclu le 30 septembre 2021, ses conditions générales prévoient qu’il est conclu sous condition de l’obtention de prêt, et stipule qu’à défaut de réalisation notamment de cette condition dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc, et ses conditions particulières fixent à 12 mois après la signature du contrat le délai de réalisation des conditions suspensives.

Or, dès avant l’acquisition d’un tel délai (au 30 septembre 2022), la société Igc a fait connaître au client l’anéantissement du contrat par lettre en date du 20 mai 2022. Et elle ne démontre pas, comme elle l’affirme pourtant, que c’était le client qui ne voulait pas poursuivre le projet de construction.

Ainsi, la société Igc défaille à démontrer que la non-exécution de ce contrat ne lui serait pas imputable.

S’agissant du contrat anéanti pour refus de garantie (société civile immobilière Océan Liberté), il a été conclu le 25 octobre 2021 sous condition suspensive d’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, stipule qu’à défaut de réalisation notamment de cette condition dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc, et ses conditions particulières fixent à 12 mois après la signature du contrat le délai de réalisation de cette condition.

La société Igc justifie du refus en date du 24 mars 2022 de la Cegc d’apporter sa garantie à l’opération, au regard du caractère péjoratif des indicateurs de rentabilité, de telle sorte que la caducité du contrat ne lui est pas imputable.

Elle soutient que cette caducité était imputable à l’agent commercial qui a fait conclure un ccmi avec un maître de l’ouvrage ne disposant pas d’un dossier suffisamment solide pour recueillir l’accord d’un garant.

Mais il sera renvoyé aux développements figurant plus haut, pour rappeler, et retenir au besoin que ces seules circonstances ainsi évoquées ne démontrent pas que cette caducité serait imputable à l’agent commercial.

La société Igc soutient que par suite du refus exprimé par le garant sollicité, le contrat était caduc, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’issue du délai de 12 mois, le refus de garantie étant sans recours et impossible à pallier.

Mais alors que la société Igc ne démontre pas avoir sollicité un autre garant que son unique partenaire habituelle la Cegc, et qu’elle a informé le client de l’anéantissement du contrat à son initiative le 6 avril 2022, avant l’expiration du délai d’acquisition de la clause résolutoire venant à échéance au 25 octobre 2022, elle défaille à démontrer que l’anéantissement de ce contrat procède de circonstances qui ne lui sont pas imputables.

* * * * *

En outre, il n’y aura pas lieu de borner le droit à commission au montant déjà facturé par l’agent commercial au moment de la rupture, alors que le contrat avait prévu le versement des commissions en deux tranches, la premier à la confirmation de l’enregistrement, et à la seconde à l’ouverture des travaux ou deux mois après la levée des conditions suspensive sous réserve de la préparation du terrain pour la construction ou plus tard le 10 du mois suivant.

En effet, ces stipulations ne portent que les modalités de paiement de la rémunération, sans affecter le principe ou le quantum de celle-ci.

Pour exclure certaines demandes de l’agent commercial en paiement de commissions non versées, le premier juge a retenu que l’agent commercial ne pouvait pas s’appuyer sur deux copies d’écran du logiciel de comptabilité qu’il utilisait, insuffisantes à établir le bien fondé de sa demande.

Mais il a ainsi inversé la charge de la preuve, alors qu’il appartient au mandant de tenir à la disposition de l’agent commercial les éléments sur la base de laquelle ses commissions sont calculées.

S’agissant des contrats annulés par les clients eux-mêmes, l’économie contractuelle impose de retrancher les commissions correspondantes des droits de l’agent commercial

Ainsi, le dossier de Madame [W], annulé par celle-ci, emporte répétition des 10 056 euros ht de commissions réglées.

Le dossier de Madame [P] a donné lieu à versement de 11 888 euros ht de commissions réglées.

Pour voir inclure néanmoins ce dossier dans ses droits à commission, la société Andromède soutient que l’annulation faite par cette cliente est imputable à la société Igc, qui aurait incité cette cliente à annuler le contrat, de telle sorte que son droit à commission resterait néanmoins acquis en vertu de l’article L. 134-10 du code de commerce.

Elle se borne à produire le mail d’annulation de cette cliente en date du 7 février 2022, remerciant le constructeur de sa franchise quant aux problèmes rencontrés avec les artisans.

Mais l’exacte information donnée à son client par le constructeur, tenu à un devoir de conseil et à une obligation d’information, sur les difficultés inhérentes au chantier, ne démontre pas que doive lui être attribuée l’imputabilité de la rupture du contrat, qui ne relève que de l’initiative du seul client.

Il y aura donc lieu d’exclure le dossier de Madame [P] du droit à commissions de l’agent.

La société Andromède reproche au tribunal de commerce de n’avoir pas précisé que le montant des factures qui lui étaient dues aurait dû être exprimé toutes taxes comprises, et non pas hors taxes comme il l’a fait.

Mais alors que la société Andromède ne démontre pas que son activité professionnelle ne lui permettrait pas de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée de celle qu’elle acquitte en amont, c’est à bon droit que le premier juge a exprimé les montants qui lui étaient dus hors taxes.

Récapitulatif sur les droits de l’agent:

S’il appartient à celui se prévalant d’un droit d’en rapporter la preuve, c’est réciproquement à celui qui se prétend libéré par son paiement de le démontrer.

Il sera relevé que les contrats pour lesquels la société Andromède demande paiement comportent tous la signature du client.

Il sera observé que les parties sont concordantes sur la valeur des ccmi servant d’assiette au calcul des commissions de l’agent commercial.

Mais tandis que l’agent commercial réclame à ce titre un total de 218 291,97 euros ht, la mandante se borne à reconnaître lui devoir, au jour de la rupture seulement 42 945 euros ht (dossiers [C], [Y], [H], [Z], [J]).

Dans un premier temps, il y aura lieu de retenir le montant des droits à commission, tel que présenté par la société Andromède dans son décompte figurant à sa pièce n°33, pour des montants respectifs de 122 339,78 et 123 055,99 euros hors taxes, correspondant respectivement au montant des factures déjà émises au jour de la rupture, ainsi qu’au montant du reliquat des commissions qui lui sont dues après celle-ci.

Et ce décompte est corroboré par l’attestation de son expert-comptable.

Car ce décompte se rapporte à des contrats dont il est constant qu’ils sont signés par les clients par l’entremise de l’agent commercial.

Il sera observé que sur son décompte, la société Andromède ne demande pas paiement des commissions ou du solde de commission au titre des 4 contrats annulés par les clients eux-mêmes (Mesdames et Messieurs [P], [L], [H] et [W]).

Ainsi qu’il le sera vu plus bas, il y aura lieu, au stade de la répétition des commissions, d’ôter les droits à commission des deux contrats auprès de Mesdames et Messieurs [P], et [W], annulés par des clients, sur lequel l’agent commercial ne dispose d’aucun droit à commission.

Et la société Andromède ne sollicite aucun paiement pour les autres contrats annulés par les clients ([L], [H]), pour lequel la société Igc n’avait réalisé aucun versement.

A l’inverse, la société Igc ne justifie pas pour l’essentiel des paiements à ce titre.

Mais il sera observé que la mandante a payé la somme de 27 103,80 euros ht en novembre 2023 (dossiers [B], [E], [J]), au titre de dossiers autres que ceux objet de la condamnation prononcée en première instance au titre des rappels de commissions.

La société Igc demande de déduire des sommes dues au titre des commissions le montant qu’elle a été amenée à payer à ce titre en exécution du jugement déféré, qui l’avait condamné sur ce point à payer la somme de 74 344 euros ttc.

Mais alors que l’appelante, loin de reconnaître devoir ce montant à l’intimée, conteste tout droit de celle-ci à ce titre excédant 42 945 euros ht, en demandant l’infirmation du jugement, l’office du juge d’appel consiste à calculer exactement les montants dus à l’agent commercial, indépendamment des sommes perçues en exécution du jugement dont appel.

Il n’y a donc pas lieu à déduire de ce calcul les sommes versées en exécution du jugement déféré.

Il y aura donc lieu de condamner la société Igc à payer à la société Andromède la somme de 218 291,97 euros hors taxes (122 339,78 +123 055,99 – 27 103,80 euros) à titre de commissions acquises et impayées, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les indemnités de rupture :

Il sera rappelé que la caducité de certains contrats ne procède strictement d’aucune faute de l’agent commercial.

De même, si certains autres contrats sont grevés de nullités, dans la mesure où ceux-ci ont fait l’objet d’un versement de commissions par la mandante qui en réclame répétition, il se déduit de l’économie du mandat liant les parties que ces contrats ont nécessairement fait l’objet d’une transmission à la mandante, qui en a confirmé l’enregistrement, alors qu’elle était chargée de l’établissement des plans correspondant de telle sorte qu’elle était ainsi avisée de leur teneur et de leurs éventuelles carences, qu’elle a ainsi longuement toléré.

En y ajoutant la circonstance que c’est la mandante elle-même qui en a prononcé la nullité pour la plus grande part, l’anéantissement de ces contrats se trouve dépourvu d’un lien de causalité suffisant avec les diligences, fussent-elles insuffisantes, de l’agent commercial.

Enfin, les manoeuvres alléguées au titre des détournements de travaux ne sont pas démontrées, et quand bien même l’agent commercial reconnaîtrait le principe de leur matérialité, il n’apparaît pas en quoi ces agissements seraient constitutifs d’une faute, alors que, les conventions se renferment dans leur objet et que le mandat portait sur les seules ccmi, que la mandante ne prouve pas avoir jamais sollicité la mandataire aux fins de démarcher les clients à cet égard, et qu’au regard de ses propres délais de mise en chantier, il n’est pas démontré que le constructeur aurait été effectivement en mesure de réaliser ces travaux, à supposer même que les maîtres de l’ouvrage consentent à les lui confier.

Et pour le surplus, le caractère fautif des autres agissements imputés à l’agent commercial n’a pas été retenu.

En outre, s’agissant des annulations de contrats prononcées sur l’initiative des clients, faute de produire les courriers afférents, la mandante ne prouve pas que ces ruptures procèdent d’un éventuel manquement de l’agent commercial à ses obligations.

Du tout, il sera retenu que la rupture contractuelle ne procède pas d’une faute de l’agent commercial.

Et pour le surplus au regard du caractère d’ordre public des dispositions légales ci-après afférentes à la cessation du contrat d’agent commercial, la mandante ne peut se prévaloir d’aucune stipulation contractuelle qui leur serait contraire, réputée non écrite par ces mêmes dispositions légales.

Indemnité de cessation de contrat:

Selon l’article L. 134-12 du même code, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Cette indemnité a pour objet la réparation du préjudice résultant, pour l’agent commercial, de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle commune.

En l’absence de circonstances susceptibles de l’exclure, l’indemnité est due à l’agent commercial en cas de cessation de ses relations avec le mandant.

Mais le contrat qui n’a pu donner lieu au paiement d’aucune commission ne peut pas être intégré dans le calcul de l’indemnité susdite (Cass. com., 4 novembre 2014, n°13-18.024, Bull. IV, n°155).

Selon l’article L. 134-16 du même code, est réputée non écrite toute clause ou convention contraire notamment aux dispositions de l’article L. 134-12.

Selon l’article 12 du contrat de mandat litigieux, aucune indemnité ne sera due à l’agent commercial si la cessation des relations contractuelles résulte de l’inexécution par ce dernier, de tout ou partie des obligations résultant du présent contrat, un mois après un simple commandant d’exécuter, par lettre recommandée avec avis de réception par acte extrajudiciaire resté sans effet.

La société Andromède demande à ce titre la somme de 246 584,35 euros hors taxes, correspondant selon elle au montant des commissions qu’elle devait percevoir au cours de la première année du mandat du 4 janvier 2022 au 5 janvier 2022.

Mais il ressort du récapitulatif des factures payées par le mandant qu’au cours de la relation contractuelle, non contesté, que celui-ci lui a versé un total de 237 560 euros ht.

En outre eu égard à la brièveté d’exécution du mandat, qui, conclu pour une durée de 3 ans, n’a pris effet que sur une période susdite d’un an, cette indemnité ne peut pas avoir pour assiette une durée de perception de commission étendue à un an.

Au regard du montant facturé et payé par la mandante au cours de la relation contractuelle, s’élevant selon son propre décompte (sa pièce n°11 bis) à 237 560 euros, et eu égard aux condamnations prononcées plus haut, notamment au titre des commissions déjà facturées mais non payées au jour de la rupture, l’agent commercial fait la preuve de sa perception de 246 584,35 euros ht de commissions sur sa première année d’activité.

Mais il y aura lieu d’évaluer ce montant seulement à 224 640,35 euros (246 584,35 – 21 944 euros), cette différence de 21 944 euros hors taxes correspondant au montant des commissions perçues au titre des contrats Ménard-Poiriers et [W], ultérieurement annulés par les clients, tandis que les deux autres contrats annulés par les clients eux-mêmes (dossiers [L], [H]) n’avaient donné lieu à aucun versement de commission.

En outre, au regard de la crise touchant le marché immobilier à compter de la fin de l’année 2021, et spécialement le marché du neuf et celui de la construction de maison individuelle, marqué par un sensible renchérissement du coût de la construction, un fléchissement des ventes d’au moins 30 % par an à compter de 2022, la remontée des taux d’intérêt, avec un resserrement des conditions d’octroi du crédit par les banques, un repli du pouvoir d’achat immobilier des ménages, comme résultant des données d’un observatoire professionnel fourni par la société Igc, les projections de développement de son activité par la société Andromède, de l’ordre de 150 % sur la deuxième année de son mandat, et d’un accroissement encore plus important au cours de la troisième, est dépourvu de tout caractère réaliste.

Dans ses conditions, le préjudice de l’agent commercial résultant de la cessation du contrat d’agence sera entièrement réparé par une indemnité de 56 160,09 euros, que sa mandante sera condamnée à lui payer, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Indemnité de préavis:

Selon l’article L. 134-11 du code de commerce, la durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat conclu à durée indéterminée.

Selon l’article 12 de la convention, le présent contrat pourra être résilié par anticipation par l’une ou l’autre des parties en cas de manquement par l’une ou l’autre des parties à ses obligations contractuelles, la résiliation interviendra de plein droit et automatiquement un mois après mise en demeure signifiée à la partie défaillante par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse.

Selon le contrat, la durée du préavis et d’un moins, sauf fautes graves de l’agent limitativement énumérées.

Alors que le contrat litigieux, signée pour une durée de 3 ans, est un contrat à durée déterminée, le principe et la durée du préavis ne peuvent pas être recherchés dans la loi, mais seulement dans le contrat.

Or, il résulte du contrat qu’enen l’absence de faute grave de l’agent, ce dernier peut prétendre à au préavis, contractuellement fixé pour une durée d’un moins.

Il résulte des éléments susdits qu’au cours de sa première année d’activité, l’agent commercial avait perçu 224 640,35 euros hors taxes jusqu’à la rupture, sans pouvoir se prévaloir à ce titre d’un solde de commissions de 209 236,63 euros restant dus, mais qui ne lui auraient été versées qu’après la rupture, et encore certainement pas, même pour partie, au cours du préavis, compte tenu des délais de mise en chantier du constructeur et de la durée stipulée au contrat d’acquisition des conditions suspensives, conditionnant le versement de la seconde tranche des commissions selon le mandat entre les parties.

Eu égard à ces éléments, il y aura lieu d’évaluer l’indemnité de préavis à hauteur de 18 720,03 euros ht (224 640,35 euros/12 mois), que la mandante sera condamnée à payer à l’agent commercial, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Indemnité pour résiliation anticipée:

Selon l’article L. 134-12 du code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Selon l’article L. 134-16 du même code, est réputée non écrite toute clause ou convention contraire aux dispositions de l’article L. 134-12.

Selon l’article 12 de la convention, le présent contrat pourra être résilié par anticipation par l’une ou l’autre des parties en cas de manquement par l’une ou l’autre des parties à ses obligations contractuelles, la résiliation interviendra de plein droit et automatiquement un mois après mise en demeure signifiée à la partie défaillante par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse.

L’article 17 de la directive numéro 86/653 du Conseil des Communautés européennes du 18 décembre 1986 a laissé le choix aux Etats membres d’assurer l’agent commercial, après la cessation du contrat, soit une indemnité calculée au regard de la clientèle qu’il a développée, soit une indemnité réparant le préjudice que lui cause la cessation de ses relations avec le promettant.

L’article 12 de la loi du 25 juin 1991 devenu l’article L. 134-12 du code de commerce a transposé cette directive, en optant pour la réparation du préjudice causé par la cessation des relations contractuelles et non la réparation de la perte de clientèle.

Doit être cassé pour violation de l’article L. 134-12 du code de commerce, l’arrêt de la cour d’appel qui accorde à un agent commercial, la suite de la rupture du contrat, une somme à titre de perte de clientèle et une somme à titre de dommages-intérêts pour rupture du contrat par application de la directive précitée (Cass. com., 25 juin 2002, n°99-20.959, Bull. IV, n°110).

Selon l’article 12 de la loi du 25 juin 1991, devenu l’article L. 134-12 du code de commerce, la cessation du contrat d’agent commercial, même à durée indéterminée, donne droit à réparation du préjudice résultant de la perte pour l’avenir des revenus issues de l’exploitation de la clientèle commune, tandis que le caractère anticipé de cette cessation ouvre droit à réparation du préjudice résultant de la perte des commissions jusqu’à la date conventionnellement prévue (Cass. com., 23 avril 2003, n°01-15.639, Bull. IV, n°55).

En rappelant que le mandat litigieux avait été conclu pour une durée de 3 ans, la société Andromède demande réparation de son préjudice résultant de la privation de 2 ans d’activité.

En soutenant avoir effectivement touché 246 584,35 euros ht de commission au cours de sa première année d’activité, mais encore rester devoir percevoir au titre cette première année d’activité un solde de 209 236,63 euros, et en considération d’une augmentation estimée de 150 % de son activité au cours des deux années suivantes, estimant pouvoir percevoir, pour chacune des deux années suivantes, 683 731,47 euros ht de commissions, la société Andromède réclame à ce titre la somme de 1 367 462,94 euros.

La société Igc lui objecte que cette demande, tendrait à une double indemnisation, alors que l’indemnité de cessation de contrat viendrait indemniser tant la perte de clientèle que la perte de commission postérieure à la rupture.

Mais alors que l’indemnité de cessation de contrat répare la perte pour l’avenir des revenus nés de l’exploitation de la clientèle, le caractère anticipé de la cessation des relations contractuelles donne droit à la réparation du préjudice résultant de la perte de commission jusqu’à la date conventionnellement prévue, l’agent commercial peut solliciter des indemnisations distinctes ne réparant pas le même préjudice.

La société Igc objecte que le préjudice dont se prévaut la société Andromède ne serait pas certain.

Mais au regard du développement avéré de son activité au cours de sa première année, le caractère certain d’un préjudice résultant, au moins sur le principe, d’une perte de commissions jusqu’au terme du mandat prévu est suffisamment établi.

En revanche, il sera renvoyé aux développements figurant plus haut, pour retenir le caractère irréaliste du développement futur de son activité tel qu’avancé par la société Andromède.

Ainsi, la société Andromède ne peut pas se prévaloir de la perception du montant de commissions qu’elle avance chaque année jusqu’au terme du contrat.

Il y aura donc lieu de considérer qu’en substance, l’agent commercial touche la première partie de la commission liée à un marché au cours d’une année civile donnée, et la seconde partie au cours de l’année civile suivante.

Au surplus, il a déjà été retenu qu’au cours de sa première année d’activité, l’agent commercial ne pouvait se prévaloir que de la perception que de 224 640,35 euros ht de commission, tandis qu’il ressort de son décompte, corroboré par la valeur des contrats signés, sans preuve contraire par la mandante, son droit à un solde ultérieur l’année suivante de 209 236,63 euros.

En outre, il ressort des données économiques produites par la mandante une chute des ventes d’au moins 30 % au cours des années 2022 et 2023.

Au regard de ces éléments, le préjudice de l’agent commercial résultant de la cessation anticipée du contrat d’agent commercial sera entièrement réparé par une indemnité de 433 876,98 euros, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la mandante:

Sur la répétition des commissions déjà versées s’agissant des contrats annulés, caducs, et inexécutés:

La société Igc demande qu’ensuite de l’annulation ou la caducité des contrats, la société Andromède soit condamnée à lui restituer les commissions déjà versées au titre de ces contrats au moment de la rupture, s’élevant à un total de 128 580 euros ht, soit 154 296 euros ttc.

Il sera renvoyé aux précédents développements, pour en retenir que les commissions ayant trait aux contrats inexécutés, caducs, ou annulés sur l’initiative de la mandante ne peuvent pas ouvrir droit à répétition.

En outre, deux contrats annulés par les clients (dossiers [L], [H]), n’ont donné lieu à aucun versement de commission par la société Igc.

Mais ensuite de l’annulation de leurs contrats par les clients suivants, la société Igc est bien fondée à demander répétition à la société Andromède des commissions qu’elle justifie lui avoir versées sur ces contrats à hauteur de:

—  11 888 euros ht (dossier [P]);

—  10 056 euros ht (dossier [W]).

Mais alors que la société Igc ne démontre pas que son activité professionnelle ne lui permettrait pas de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée de celle qu’elle acquitte en amont, la condamnation prononcée à son profit le sera nécessairement hors taxes.

Il y aura donc lieu de condamner la société Andromède à payer la somme de 21 944 euros ht à titre de restitution des commissions perçues sur les contrats annulés par les clients, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires:

La société Igc demande la condamnation de la société Andromède à lui payer diverses indemnités en réparation de:

— sa perte de marge brute résultant de l’annulation et l’inexécution des contrats irréguliers ;

— sa perte de chiffre d’affaires générée par les détournements de travaux réservés au profit d’artisans indépendants, ou subsidiairement à la perte de marge brute y afférente ;

— son préjudice d’image et de notoriété, généré par les annulations des contrats.

Mais il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour en retenir que l’inexécution des contrats devenus caducs ne procède d’aucune faute de l’agent commercial.

Et il sera aussi renvoyé aux observations figurant plus haut pour en retenir que l’annulation des contrats ou les prétendus détournement de travaux ne sont pas établis ou ne procèdent d’aucune faute de l’agent commercial.

La société Igc sera donc déboutée de sa demande à ce titre, et le jugement sera confirmé de ces chefs.

* * * * *

Il y aura lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit l’agent commercial recevable et pour partie bien fondé en ses prétentions, et débouté la société Igc de l’ensemble de ses demandes, en particulier reconventionnelles.

Il y aura lieu d’ordonner compensation entre les créances respectives des parties.

Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Igc aux dépens de première instance et à payer à la société Andromède la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en déboutant celle-là de sa demande au même titre.

A hauteur d’appel, l’issue du litige conduit à débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d’appel.

Toujours succombante néanmoins, la société Igc sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a:

— écarté des débats la pièce 9 fournie par la société Igc;

— condamné la société Igc à payer à la société Andromède Habitats la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance;

— condamné la société Igc aux dépens de première instance;

Confirme le jugement déféré des seuls chefs plus haut cités;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:

Condamne la société par actions simplifiée Igc à payer à la société à responsabilité limitée Andromède Habitats les sommes de:

—  218 291,97 euros hors taxes à titre de commissions acquises et impayées;

—  56 160,09 euros hors taxes à titre d’indemnité de cessation de contrat;

—  18 720,03 euros hors taxes à titre d’indemnité compensatrice de préavis;

—  433 876,98 euros hors taxes à titre d’indemnité pour cessation anticipée du contrat d’agent commercial;

Condamne la société à responsabilité limitée Andromède Habitats à payer à la société par actions simplifiée Igc la somme de 21 944 euros hors taxes à titre de restitution des commissions perçues sur les contrats annulés par les clients;

Ordonne compensation entre les créances réciproques des parties ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré ;

Condamne la société par actions simplifiée Igc aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,