Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20109 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA47V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 17/03625

APPELANTS

Monsieur Y Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

SCI […]

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 383 812 518

[…]

[…]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la SAS […]

c/o SAS […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e BLATTER substitué par M^e Nicolas PCHIBICH, SCP BLATTER SEYNAEVE & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P.441

INTIMEE

[…]

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 403 673 346

[…] […]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Robert AFERIAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 198

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

[…] et les consorts X Z sont copropriétaires de divers droits et biens immobiliers (lots à usage de chambres d’hôtel et d’habitation) dans l’immeuble du […] à […], représentant à eux tous 900/1 000ème de l’immeuble.

La société First DZ est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, à usage de laverie représentant 100/1 000ème de l’immeuble.

L’immeuble est composé de quatre bâtiments, A, B, C et D ; un règlement de copropriété a été établi le 1^er août 1968.

Par acte d’huissier des 17 et 21 mars 2017, la société First DZ a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SCI du […] et MM. A X et Y Z devant le tribunal de grande instance de Créteil en vue d’obtenir d’une part la suppression d’une canalisation installée dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et, d’autre part, le respect du règlement de copropriété concernant le changement de destination de lots et constructions sur des parties communes qu’elle avait découvertes à l’occasion de ses investigations. Elle a par ailleurs fait assigner M. C X par acte du 21 juillet 2017, les deux procédures ayant été jointes par ordonnance du 18 janvier 2018.

Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné M. A X et M. Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 appartenant à la SCI First DZ, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous-sol, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

— condamné la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots n° 8, 9 et 103 en trois appartements à usage d’habitation bourgeoise et des lots n° 101 et 102 en deux remises, conformément au règlement de copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

— condamné M. A X et M. Y Z et la SCI du […] à verser à la SCI First DZ la somme de 2 000 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A X, M. Y Z et la SCI du […] aux entiers dépens de l’instance dans les conditions de I’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

La SCI du […], MM. A X et Y Z et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe du 28 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 19 janvier 2020 par lesquelles M. C X, M. A X, M. Y Z, la SCI du […] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […], appelants, invitent la cour, au visa des articles 31, 122, et 564 du code de procédure civile, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1353 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

• condamné M. A X et M. Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 appartenant à la SCI First DZ, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous-sol,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

• assorti la condamnation de M. A X et M. Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 appartenant à la SCI First DZ, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous-sol, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

• condamné la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots n° 8, 9 et 103 en trois appartements à usage d’habitation bourgeoise et des lots n° 101 et 102 en deux remises, conformément au règlement de copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

• ordonné l’exécution provisoire,

• condamné M. A X et M. Y Z et la SCI du […] à verser à la SCI First DZ la somme de 2.000 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile,

• condamné M. A X et M. Y Z et la SCI du […] aux dépens,

— juger que les demandes de la SCI First DZ sont irrecevables,

— débouter en tout état de cause la SCI First DZ de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI First DZ au paiement des dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement à leur profit, ainsi qu’au syndicat des coprorpiétaires de la somme de 15.000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 14 janvier 2021 par lesquelles la société First DZ, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 8, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 2255 et suivants du code civil de :

— dire qu’elle dispose d’un intérêt à agir ;

Sur la suppression de la canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance du lot n° 6 :

— confirmer la condamnation de MM. A X et Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 lui appartenant, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous sol dans le délai de trois mois de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois ;

— réformant le jugement, condamner MM. A X et Y Z à lui payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en réparation du trouble de jouissance subi en juillet 2014 et novembre 2020 ;

Sur les demandes tendant au rétablissement de la destination d’un lot :

— rejeter l’exception d’irrecevabilité pour prescription soulevée par l’ensemble des appelants ;

— condamner MM. A X et Y Z à faire procéder aux travaux de rétablissement du lot n° 6 avec son affectation dans le règlement de copropriété, en un appartement à un usage d’habitation bourgeoise, dans le délai de trois mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement avec leur affectation dans le règlement de copropriété des lots 7 et 9 en appartements à usage d’habitation bourgeoise et du lot n° 102 en une remise, dans le délai de trois mois de la signification de la décision à intervenir passé ce délai sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard ;

Sur les constructions sur les parties communes :

— dire que les constructions édifiées par la SCI […] sur les parties communes l’extension du bâtiment C (au droit du lot n° 205), sur deux niveaux à usage de cuisines et de salles de bains par extension du bâtiment D (au droit des lots n° 304 & 308) et la terrasse couverte édifiée au droit des bâtiments A et B constituent des appropriations de parties communes ;

Rejetant l’exception d’irrecevabilité pour prescription soulevée par l’ensemble des appelants :

— condamner la SCI […] à faire procéder à leur démolition dans le délai de trois mois de la signification de la décision à intervenir passé ce délai sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard ;

— débouter MM. C X, A X et Y Z, la SCI […] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner MM. C X, A X et Y Z, la SCI […] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5

• Sur les responsabilités

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En vertu de l’article 25 de la loi précitée, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Aux termes de l’article 8 de ladite, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Enfin, il est de principe que dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale, est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce de son choix, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

En l’espèce, il est constant que le lot n° 6, appartement du 1^er étage du bâtiment A, figurant à l’état descriptif du règlement de copropriété comme destiné à une occupation bourgeoise, a été acquis en 2014 en indivision par MM. A X et Y Z, dans le dessein de l’affecter à l’exploitation de l’hôtel ; il est également établi qu’une canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance dudit lot n° 6 traverse le plafond au sol les lots n° 5 (local commercial) et n° 1 (cave), dont la société First DZ est propriétaire ; pour raccorder cette canalisation au collecteur d’évacuation de l’immeuble A implanté au sous-sol, les planchers du 1^er étage du lot n° 6 et du rez-de-chaussée lot n° 5, parties communes, ont été percés ; il n’est pas contesté qu’aucune assemblée générale n’a autorisé la réalisation de ce percement pour y placer la canalisation ;

Les appelants soutiennent que la SCI First DZ aurait consenti verbalement à l’implantation de la canalisation d’évacuation et versent des attestations de témoins tiers à la copropriété pour certifier cet accord ;

La cour retient qu’il importe peu que la société First DZ ait accepté les travaux à l’intérieur de son lot dès lors qu’il n’est pas prouvé que la nature de ces travaux avait été communiquée à celle-ci ;

Ils exposent également que la suppression de cette canalisation priverait le logement d’alimentation en eau, entraînant des conséquences manifestement excessives, au sens de l’article 524 du code de procédure civile ;

Toutefois, non seulement le lot n° 6 est alimenté en eau par la canalisation générale équipant l’immeuble A, mais encore il existe une colonne générale d’évacuation des eaux usées équipant le bâtiment A en état de fonctionnement et auquel le lot n° 6 a toujours été raccordé ;

En tout état de cause, s’agissant de parties communes, le percement des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et le raccordement de la canalisation implantée au collecteur général de l’immeuble, nécessitaient, par application des principes précités qui sont d’ordre public et qui excluent par conséquent toute autre forme d’agrément tel un accord individuel des copropriétaires, l’obtention préalable d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Les appelants ne justifient pas a posteriori d’une ratification par l’assemblée des travaux exécutés en

violation des règles précitées, de sorte que la société First DZ est en droit d’exiger le rétablissement des lieux dans l’état antérieur sans être tenu de démontrer qu’elle subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ;

Le tribunal a donc à bon droit condamné MM. A X et Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 appartenant à la SCI First DZ, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous-sol ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. A X et M. Y Z à faire procéder aux travaux de suppression de la canalisation traversant les lots n° 1 et 5 appartenant à la SCI First DZ, de remise en état des planchers des premier étage et rez-de-chaussée et du raccordement au collecteur implanté au sous-sol, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

• Sur les demandes indemnitaires

La SCI First DZ prétend qu’elle a subi, de juillet 2014 à novembre 2020, une atteinte à la jouissance du lot n° 5 dont elle est propriétaire ;

Pendant toute cette période, elle rapporte la preuve qu’elle a subi des nuisances générées par cette canalisation d’évacuation d’eaux usées, telles des bruits de vibration et des odeurs, alors que dans son lot sont implantés les machines à laver et les séchoirs de la laverie automatique utilisés par la clientèle ; elle sollicite l’octroi d’une indemnité de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Le tribunal l’a déboutée de cette demande au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve du préjudice invoqué ;

Or, il est versé en cause d’appel un constat d’huissier du 14 novembre 2019, établissant les dégâts causés par une fuite en provenance du plafond entraînant la mise à l’arrêt des séchoirs de la laverie et l’endommagement des dalles du faux plafond avec des taches d’humidité jaunâtres ; la société First DZ ne produit toutefois aucun devis de réfection des parties endommagées ;

La cour fixe le préjudice réclamé à 10 % de la somme réclamée, en réparation de la gène occasionnée par l’arrêt des séchoirs de la laverie et le préjudice esthétique lié à l’endommagement des dalles du faux plafond ;

Il convient par conséquent de réformer le jugement et de condamner MM. A X et Y Z à payer à la SCI First DZ une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en réparation du trouble de jouissance subi en juillet 2014 et novembre 2020 ;

Sur la remise en état du lot n° 6

Il résulte de l’article 8-1 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes ;

L’article 9 de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Le règlement de copropriété non modifié depuis son entrée en application le 1^er août 1968 prévoit à son article 9 que Chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu’en totalité sans pouvoir être subdivisé sauf décision de l’assemblée des copropriétaires l’autorisant à la majorité prévue par l’article cinquante ; et que Les locaux à l’exception de ceux actuellement à usage commercial ou loués comme tels ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et m’urs à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tous commerces de locations meublée autres que celles actuelles, (…) ;

Dans le règlement de copropriété, seuls les lots n° 201 à 210 (bâtiment C) et 301 à 308 (bâtiment D) sont désignés pour l’exploitation en chambres d’hôtel, soit un total de 18 chambres ;

La SCI First DZ expose que l’exploitation de l’hôtel a conduit à la création de chambres supplémentaires, en changeant la destination de certains lots, notamment du lot n° 6, sans aucune autorisation des copropriétaires ;

Or, les appelants versent aux débats en cause d’appel un constat d’huissier du 14 novembre 2019 (pièce n° 12) établissant que le lot n° 6 situé au premier étage du bâtiment A consiste en un logement à usage d’habitation ;

La cour constate par conséquent que le lot n° 6 n’a pas été transformé en plusieurs chambres d’hotel meublées et qu’il n’a donc subi aucun changement de destination par rapport à la description qui résulte du règlement de copropriété ; il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner la restitution des lieux en habitation bourgeoise ;

Le tribunal, même en l’absence du constat d’huissier, avait déjà considéré que la preuve du changement de destination invoqué n’était pas rapportée ; il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

Sur la demande de remise en état des lots […], 9, 101, 102 et 103

• Sur le lot […]

Dans son jugement, le tribunal a condamné la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots n° 8, 9 et 103 en trois appartements à usage d’habitation bourgeoise (…) ;

En cause d’appel, la SCI First DZ sollicite désormais la condamnation de la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots […], 9 et 103, faisant état d’une erreur matérielle concernant le lot […], incorrectement désigné sous le n° 8 en première instance ;

Or, il résulte des conclusions de première instance que la SCI First DZ avait effectivement formé ses demandes au titre du lot n° 8 et non du lot […], de sorte que le jugement n’est entaché d’aucune erreur matérielle puisqu’il a bien statué sur les demandes qui lui étaient soumises ; il s’ensuit qu’en sollicitant en appel le rétablissement du lot […] (et non plus celui du lot n° 8), l’appelante forme une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile qui doit être déclarée irrecevable ;

• Sur les lots n° 9, 101, 102 et 103

Les appelants soulèvent tout d’abord la prescription de la demande de la SCI First DZ ;

S’agissant d’une action personnelle entre des copropriétaires, cette action est soumise à la prescription de droit commun de cinq ans dont le point de départ est la date de la survenance de l’infraction sans qu’il puisse être interrompu par les ventes successives, étant observé que les intimés ne versent en l’espèce aucune pièce probante de nature à démontrer l’ancienneté invoquée des travaux critiqués ; la cour estime à cet égard que l’arrêté de la préfecture de police du Val-de-Marne du 5 juillet 1988 autorisant la location en meublé des chambres 21, 23 et 24 ne permet pas de déterminer si ces trois chambres correspondent aux lots litigieux et, dès lors, si elles préexistaient à l’acquisition par les appelants de leurs lots ; il en va de même des registres de police des 26 mars 1963 et 29 janvier 1973 – et de la pièce n° 21 inexploitable en l’état – qui se bornent à énumérer les numéros de chambres en y accolant le nom de leur occupant et les dates d’hébergement ;

La SCI First DZ étant devenue copropriétaire selon acte de vente du 25 juin 2012 et l’action ayant été intentée par assignations des 17 et 21 mars 2017, la prescription soulevée par les intimés doit être écartée, comme l’ont dit les premiers juges ;

Sur le fond, la SCI First DZ sollicite la condamnation de la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement pour les lots n° 9 et 103 en trois appartements à usage d’habitation bourgeoise et pour les lots n° 101 et 102 en deux remises conformément au règlement de copropriété ;

Les intimés soutiennent que les modifications invoquées sont anciennes et qu’ils ont sollicité la possibilité de faire réaliser une étude pour modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ; la SCI du […] expose en outre que la SCI First DZ ne subit aucune aggravation de ses charges ni dégradation de sa situation et que, faute de justifier avoir vainement demandé au syndicat des copropriétaires de vérifier l’usage des lots privatifs concernés, elle est mal fondée à demander leur remise en état ;

Il résulte de l’article 8-1 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes ;

L’article 9 de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Le règlement de copropriété non modifié depuis son entrée en application le 1^er août 1968 prévoit à son article 9 que Chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu’en totalité sans pouvoir être subdivisé sauf décision de l’assemblée des copropriétaires l’autorisant à la majorité prévue par l’article cinquante ; et que Les locaux à l’exception de ceux actuellement à usage commercial ou loués comme tels ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et m’urs à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tous commerces de locations meublée autres que celles actuelles, (…) ;

Dans le règlement de copropriété, seuls les lots n° 201 à 210 (bâtiment C) et 301 à 308 (bâtiment D) sont désignés pour l’exploitation en chambres d’hôtel, soit un total de 18 chambres ;

Selon l’état descriptif du règlement de copropriété, les lots 101 et 102, dans le sous-sol du bâtiment B, sont portés comme deux remises d’une surface pour le premier d’environ 22 m² et pour le second d’environ 9 m², le lot […], au rez-de-chaussée du même bâtiment, est porté comme un logement

composé d’une chambre et d’une cuisine ;

La SCI du […] est le propriétaire de ces lots qui sont exploités par le café hôtel ;

En outre, selon le règlement de copropriété, le lot n° 9 est désigné comme un logement du bâtiment A qui ne peut être occupé que bourgeoisement par des personnes de bonnes vie et moeurs à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tous commerces de locations meublées ;

Propriété de la SCI du […], ces lots ont été subdivisés chacun en trois chambres d’hôtel et affectés à l’exploitation de l’hôtel sans qu’aucune assemblée générale des copropriétaires n’ait donné l’autorisation ; selon constat dressé le 14 novembre 2019, le lot n° 101 abrite une réserve et les archives de l’hôtel, le lot n° 102 est devenu un espace sanitaire comportant deux douches, une cuvette et un lavabo et le lot […] se partage en une zone de stockage et un espace veilleur de nuit ; enfin, dans l’acte de vente du 4 octobre 1991 des lots […] et 9 au profit de la SCI du […], la description du lot n° 9 et sa destination sont strictement identiques à celui figurant dans le règlement de copropriété ;

Comme l’a constaté le tribunal, aucune pièce ne permet d’établir la matérialité des transformations invoquées par la SCI First DZ ; toutefois, il n’est pas contesté par la SCI du […] que ses lots privatifs ont été modifiés en chambres d’hôtel sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Cette modification de la destination des lots est contraire à la clause d’occupation bourgeoise insérée au règlement de copropriété qui interdit toute utilisation commerciale de ces lots ; le changement d’affectation illicite consiste en une remise en état des lieux dans le respect d’origine ;

La cour confirme donc le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation de la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots n° 9 et 103 en trois appartements à usage d’habitation bourgeoise et des lots n° 101 et 102 en deux remises, conformément au règlement de copropriété, et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; la cour infirme en revanche le jugement concernant le lot n° 8 au titre duquel la demande est abandonnée ;

Sur la démolition des constructions

La SCI First DZ sollicite la démolition :

— des constructions édifiées par extension du bâtiment C (au droit du lot n° 205) sur une partie commune ;

— de la construction à usage de cuisine et de salle de bains par extension du bâtiment D (au

droit des lot n° 304/308) ;

— de la terrasse couverte édifiée sur les parties communes ;

Elle avait formé cette même demande en première instance à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; prenant en considération le jugement qui a énoncé que la demande était mal dirigée contre le syndicat, la SCI First DZ sollicite désormais, devant la cour, la condamnation de la SCI du […] ;

Or, en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile, la nouveauté d’une demande présentée pour la première fois en cause d’appel entraîne son irrecevabilité et non son rejet ; il s’ensuit que le seul fait d’avoir intimé un codéfendeur n’autorise pas une partie à former contre lui une demande non soumise au premier juge ;

Ici, la demande, dorénavant dirigée à l’encontre de la SCI du […], ne peut être considérée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes principales notamment en ce que la société concernée se verrait privée d’un double degré de juridiction sur ce point ;

Cette demande est par conséquent nouvelle et doit donc être déclarée irrecevable en application des dispositions précitées ;

Il n’y a par conséquent pas lieu d’examiner la recevabilité de la demande au regard de la prescription ; ne sera pas non plus examiné son bien-fondé ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. C X et M. A X, M. E Z, et la SCI du […], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Enfin, il n’y a pas lieu à autre application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de la SCI First DZ au titre du rétablissement du lot […] comme étant nouvelle ;

Déclare irrecevable la demande de la SCI First DZ au titre de la démolition des constructions comme étant nouvelle ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— rejeté l’octroi d’une indemnité à titre de dommages et intérêts concernant la canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance du lot n° 6 ;

— condamné la SCI du […] à faire procéder aux travaux de rétablissement des lots n° 8 en appartement à usage d’habitation bourgeoise, conformément au règlement de copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. A X et M. Y Z à payer à la SCI First DZ une somme de 2.000 euros au titre des dommages affectant la canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance du lot n° 6 ;

Constate que la SCI First DZ ne forme plus aucune demande au titre du lot n° 8 ;

Condamne M. C X et M. A X, M. E Z, et la SCI du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI First DZ la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT