Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 10 JUIN 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00561 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4TC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Juillet 2018 -Président du tribunal de grande instance de Paris – RG n° 18/52256

APPELANTE

Commune VILLE DE PARIS représentée par la maire de Paris, Y Z

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIMEE

SCI DIANE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

16 […]

[…]

Représentée et assistée par M^e Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

La SCI Diane est propriétaire du lot n°34 d’un immeuble situé […].

Par acte du 18 janvier 2018, la Ville de Paris, lui reprochant d’avoir donné cet appartement en location pour de courtes durées à une clientèle de passage, l’a assignée devant le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, aux fins de voir :

— constater que la SCI Diane a enfreint les dispositions de l’article L631 -7 du code de la construction et de l’habitation,

— prononcer 1'amende civile prévue par l’article L. 651-2 du même code à hauteur de 50 000 euros,

— ordonner le retour à l’habitation des locaux situés […] à […] transformés sans autorisation, fixer le délai prévu à cet effet et à l’expiration de celui-ci, prononcer une astreinte et s’en réserver la liquidation,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en la forme des référés contradictoire rendue le 19 juillet 2018 (RG18/52256), le président du tribunal de grande instance de Paris a :

— écarté la fin de non recevoir soulevée,

— constaté que la SCI Diane a enfreint depuis le mois de mars 2016 et jusqu’au 5 février 2017, les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation du fait du changement de destination de son appartement situé […] à […],

— l’a condamné en conséquence au paiement d’une amende civile d’un montant de 2 500 euros;

— condamné la SCI Diane aux dépens et à verser à la Ville de Paris, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 13 août 2018, la Ville de Paris a fait appel de cette en ce qu’elle a limité à 2 500 euros le montant de l’amende civile.

Le 21 février 2019, la cour d’appel de Paris a :

— sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) sur les questions préjudicielles de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation transmises par arrêt du 15 novembre 2018 ;

— dit que l’affaire est radiée du rôle des affaires en cours jusqu’au prononcé de cet arrêt.

Par un arrêt du 22 septembre 2020, la CJUE a, en résumé, considéré qu’une réglementation nationale qui soumet à autorisation préalable la location, de manière répétée, d’un local meublé, destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union Européenne et que la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation.

En outre, la CJUE a renvoyé à la Cour de cassation certains points de droit devant encore être tranchés au niveau national.

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la CJUE. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne

Le 11 janvier 2021, l’affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 21/00561.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 14 avril 2021, la Ville de Paris demande à la cour de :

— ordonner le rétablissement au rôle de la cour d’appel de céans du dossier enregistré sous le numéro d’inscription au répertoire général N° RG : 18/20067,

— déclarer la Ville de Paris recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés le 19 juillet 2018 (RG18/52256) en ce qu’elle a limité à la somme de 2500 euros le montant de l’amende civile due par la société Diane pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation du fait du changement de destination de l’appartement situé au 2 ème étage, escalier B, porte droite de l’immeuble situé au […] à Paris 5^e ,

— condamner la société Diane à payer une amende civile d’un montant de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé au 2^e étage, escalier B, porte droite de

l’immeuble situé au […] à Paris 5^e,

En tout état de cause :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel incident de la société Diane,

— débouter la société Diane de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Diane au paiement à la Ville de Paris de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Colin Maurice.

La Ville de Paris a exposé en substance les éléments suivants :

Sur l’application rétroactive de la loi du 18 novembre 2016 :

- La loi du 18 novembre 2016 a modifié l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation pour porter le montant maximal de l’amende de 25 000 à 50 000 euros.

— cet article est entré en vigueur le 20 novembre 2016. Cette loi étant une loi de procédure, elle est d’application immédiate et s’applique donc pour les faits en cours lors de son entrée en vigueur, et pour les faits postérieurs. Le fait de louer un bien d’habitation pour une courte durée est un délit continu et qu’il ne faut pas apprécier la constitution de l’infraction à chaque location effectuée. Le fait délictuel, même né avant l’entrée en vigueur de la loi, est toujours en cours après son entrée en vigueur de sorte qu’il y a lieu d’appliquer l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi du 18 novembre 2016 ;

Sur la constitution de l’infraction :

— il est incontestable que l’appartement ne constitue pas la résidence principale de la société Diane et qu’elle l’a offert à la location de courte durée sur le site Airbnb,

— ce fait a été attesté par les agents assermentés de la Ville de Paris et reconnu par la gérante de la société Diane elle-même,

— la preuve de l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970, fixé comme référence par l’article L. 631-7, peut être rapportée par tout moyen,

— La destination de l’appartement à usage d’habitation à la date du 1^er janvier 1970, fixé comme référence par l’article L. 631-7. En l’espèce, elle est attestée par plusieurs documents:

• L’attestation après décès de 1958,

• L’acte de vente de 1971,

• Le règlement de copropriété de 1976,

• La fiche de révision modèle R de 1978 qui parle d’une chambre,

• L’attestation de vente du 29 décembre 2011 qui fait état pour le lot n° 34 d’une chambre,

• Le bail conclu le 9 août 2017 qui désigne le local N°34 comme étant une chambre,

— c’est à tort que la société Diane prétend que ces documents sont insuffisants à établir que l’appartement était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970,

— Par conséquent, l’infraction est constituée.

Sur le montant de l’amende :

— La Ville de Paris évalue le gain réalisé par la société Diane par la location litigieuse à la somme de 30 200 euros et la compensation nécessaire au changement d’affectation aurait été de 36 000 euros,

— l’amende doit être dissuasive et doit donc être fixée à 50 000 euros.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 29 avril 2021, la société Diane demande à la cour de :

A titre principal :

- juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la Ville de Paris de l’usage d’habitation des lieux,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en la forme des référés rendue le 19 juillet 2018,

— débouter la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

— confirmer la condamnation de l’intimée à une amende de 2 500 euros,

— en tout état de cause, condamner la Ville de Paris à payer à la société Diane la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul Yildiz.

La société Diane a exposé en résumé ce qui suit :

Sur l’absence d’infraction :

- la charge de la preuve de l’infraction et notamment le fait que l’appartement est à usage d’habitation incombe à la Ville de Paris et il n’existe aucune présomption générale d’usage d’habitation,

— l’article L. 631-7 alinéa 3 indique qu’un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, date impérative et tout usage de fait postérieur est indifférent, comme l’a retenu la doctrine et la jurisprudence,

— tous les documents produits par la Ville de Paris datant d’après 1970 et notamment la fiche de révision fiscale de 1978 et le règlement de propriété le plus récent sont donc inopérants,

— sont également inopérants les documents de 2017 désignant le local comme étant un appartement/studio ou une maison, alors que cette même appellation pourrait être utilisée pour un local destiné à la location saisonnière,

— les documents datant d’avant 1970 (attestation après décès de 1958, acte de vente de 1969) sont également insuffisants à établir l’usage du bien au 1^er janvier 1970,

— la Ville de Paris n’établit pas que l’appartement était à usage d’habitation le 1^er janvier 1970 et l’infraction n’est donc pas constituée.

A titre subsidiaire, sur le montant de l’amende :

— le montant de l’amende doit être proportionné aux gains réalisés et au comportement de la personne en infraction,

— l’infraction n’a duré que 12 mois et dès qu’elle a su qu’elle était en infraction, la société Diane a cessé les locations de courte durée et mis l’appartement en location de longue durée,

— la complexité de la législation et de la détermination de l’usage d’un bien doit être prise en compte, les propriétaires n’ayant pas accès aux mêmes renseignements que la Ville de Paris,

— la société Diane n’a pas réalisé de chiffre d’affaires supérieur à 9 720 euros par an, soit 4 fois moins que ce qui est allégué par la ville, et environ 3 700 euros de plus qu’en cas de location de longue durée,

— c’est à tort que la Ville de Paris affirme que la société Diane aurait pu changer d’affectation pour un prix de 21 000 euros, alors qu’au vu du prix du m² il lui en aurait coûté au moins 30 000 euros,

— la crise du logement ne peut être entièrement imputée à l’essor des locations saisonnières,

— la Ville a obtenu de la SCI Diane qu’elle cesse spontanément et immédiatement les locations saisonnières, pourtant, alors qu’elle affirme dans ses communications médiatiques que seule la résistance des propriétaires entraîne la saisine des juridictions, elle l’a attrait en justice plus d’un an après la cessation des locations litigieuses,

— Il ressort de tous ces éléments que si la cour considérait que la société Diane a commis l’infraction prévue à l’article L. 631-7, une amende de 2 500 euros serait suffisante.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera en premier lieu relevé que la Ville de Paris ne critique ni le rejet de la fin de non recevoir, ni le rejet de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, le retour à l’habitation des locaux situés […] à […], transformés sans autorisation.

Il ne sera donc statué que dans les limites de l’appel.

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros (anciennement 25 000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1^er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1^er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant, en premier lieu, concernant l’existence du local à usage d’habitation, il y a lieu de relever :

— que l’acte de vente 1958 dont la copie est sinon illisible du moins seulement partiellement lisible, fait état d’une 'maison’ mais mentionne aussitôt que celle-ci consiste en 4 corps de bâtiment, élevés chacun sur 5 étages, qu’aucun usage n’y est précisé et particulièrement pas l’usage d’habitation,

— que l’acte intitulé formalité de publicité du 15 janvier 1970, fait état en 13^e page de ce que les parties déclarent que l’immeuble vendu est loué à des personnes ou sociétés moyennant des prix charges et conditions dont M. X, gérant de la société 'Le Vieux Paris’ déclare avoir une parfaite connaissance ainsi qu’il résulte des baux et engagements de locations qui lui ont été remis, en conséquence cet acte n’établit pas davantage l’usage d’habitation du lot n° 34 au 1^er janvier 1970,

— que le règlement de copropriété du 24 juin 1976 ne permet pas d’établir l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970 puisqu’il établit l’état descriptif de division de l’immeuble ainsi que le règlement de copropriété ; qu’il permet cependant de constater qu’à cette date le lot n° 34 situé au 2^e étage escalier B, porte à gauche était composé d’une chambre.

La fiche H2 n’est pas produite.

Seule la fiche modèle R remplie en 1978, en l’espèce le 3 février 1978 par le mandataire des propriétaires, est produite, laquelle précise la nature de chaque lot et s’agissant du lot n° 34 mentionne que le bien est de nature 'logement ou un appartement’ et non 'autres locaux ou autre bien'. Elle mentionne également que le logement, qui appartient à la SCI 'Le Vieux Paris’ est occupé par M.

Krebs, mais sans aucune indication sur la date de son entrée dans les lieux. Cette fiche ne précise pas le montant du loyer au 1^er janvier 1970.

Ce formulaire n’a pour objet que de décrire l’usage du bien qu’à la date de la souscription soit en 1978 et aucun élément de ce document ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1^er janvier 1970.

Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu’au 1^er janvier 1970 le local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé une amende sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens.

PAR CES MOTIFS, statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance du 19 juillet 2018 (RG n°18/52256) en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Et, statuant à nouveau,

Rejette les demandes de la Ville de Paris,

Condamne la Ville de Paris à payer à la SCI Diane la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Ville de Paris aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,