RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11384 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGI5 (Absorbant le N° RG : 20/12091)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2020 -TJ de PARIS – RG n° 14/12533

APPELANTES

Madame X, G F

Domiciliée […]

[…]

née le […] à SENS

Représentée par M^e P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : D1507

S.A.R.L. H.R S

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nolwenn LOYER-SAAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0506

INTIMES

Madame D-N O veuve Y, venant aux droits de Monsieur I Y décédé le […]

Domiciliée 10 allée du du Vivier-Saint-Jean

[…]

née le […] à Chalons-sur-Marne

Représentée par M^e P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : D1507

Monsieur Z, A, J Y, venant aux droits de Monsieur I Y décédé le […]

64, rue Pierre-Curie

[…]

né le […] à […]

Représenté par M^e P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : D1507

Madame B, C, K Y

Domiciliée […]

[…]

née le […] à […]

Représentée par M^e P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : D1507

S.A.S. ACTIFINANCES, venant aux droits de la SARL B2 CONSEILS

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 442 195 814

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Représentée par M^e Maximilien MATTEOLI, avocat au barreau PARIS

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 542 110 291

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

Représentée par M^e Marceau GENIN, avocat au barreau de PARIS, toque E1155

Société CGPA

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

S.C. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Ayant son siège social 10 boulevard D et Alexandre Oyon

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame G L, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame G L dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Promodim, promoteur immobilier, a mandaté la société 2H Finance pour commercialiser les lots du programme immobilier de construction Résidence Le Flemming, située sur l’île de la Réunion.

La société 2H Finance a mandaté la société B2 Conseils (devenue Actifinances) pour commercialiser les lots de ce programme immobilier.

La société B2 Conseils a fait appel à la société H. R S, courtier d’assurance et intermédiaire en transaction immobilière.

M. I Y et M^me D-N O, son épouse, souhaitant réaliser un investissement locatif et bénéficier de mesures de défiscalisation, se sont rapprochés de la société H. R Finance. Ils ont conclu, le 6 octobre 2005, un contrat préliminaire de réservation d’un appartement de

deux pièces et d’un parking extérieur, constitutifs des lots n° 8 et 232 dans la Résidence Le Flemming à Tampon sur l’île de la Réunion, moyennant un prix de 200.800 euros.

M^me M F a conclu avec la société H. R S le 27 septembre 2005, un contrat préliminaire de réservation d’un appartement de deux pièces et d’un parking extérieur, au sein de la Résidence Le Flemming à Tampon sur l’île de la Réunion, moyennant un prix de 200.800 euros.

Les deux ventes en l’état futur d’achèvement ont été réitérées par acte authentique du 31 décembre 2005.

Selon attestations datées du 3 avril 2006, la société Bamag Italia, société de droit italien, a accordé à la société 2H Finance, au bénéfice des époux Y et de M^me F, une garantie de rachat, à hauteur de 166.313,70 euros, pour chacun des biens immobiliers, à l’expiration d’un délai de sept ans et un jour.

Par lettres des 12 octobre 2012 et 24 septembre 2013, les époux Y ont sollicité la mise en oeuvre de la garantie financière, en vain, la société Bamag Italia ayant été placée en liquidation judiciaire le 23 juillet 2012.

Les époux Y ont revendu leur appartement, le […], au prix de 67.000 euros.

Par actes d’huissier des 4 et 5 août 2014, M. I Y, M^me D-N O et M^me M F ont assigné la société Actifinancess, venant aux droits de la société B2 Conseils, ainsi que son assureur, la société Allianz Iard, devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par exploit du 25 mars 2015, la société Allianz Iard a fait citer en intervention forcée la société d’assurances Assurances Mutuelles, en qualité d’assureur de la société 2H Finance.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2015, la société Allianz Iard a assigné en intervention forcée la société H. R S.

Par conclusions signifiées le 30 décembre 2015, la société d’assurance mutuelle CGPA est intervenue volontairement à l’instance, en qualité d’assureur de la société H. R S.

Par ordonnances des 2 octobre 2015 et 8 janvier 2016, la jonction des trois procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état.

M. I Y est décédé le […]. Le […], M^me D-N O veuve Y, M. Z Y et M^me B Y, en leur qualité d’héritiers, ont signifié des conclusions de reprise d’instance.

Par jugement rendu le 5 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

— Reçoit l’intervention volontaire des sociétés CGPA et Assurances Mutuelles ;

— Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 2 février 2018 ;

— Prononce la clôture ;

— Déboute madame M F de ses demandes formées contre la société Actifinancess, la société Allianz Iard et les sociétés et Assurances Mutuelles ;

— Condamne la société Actifinancess et la société Allianz Iard, cette dernière dans la limite des

plafonds et franchise contractuels, in solidum à payer à madame D-N O veuve Y, monsieur Z Y, madame B Y la somme de 55.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société H. R S tirée du défaut de qualité de la société Allianz Iard ;

— Condamne la société H. R S à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 50 % ;

— Déboute la société H. R S de ses appels en garantie formés contre la société Allianz Iard et contre la société Actifinancess ;

— Déboute madame D-N O veuve Y, monsieur Z Y, madame B Y et la société Allianz Iard de leurs demandes formées contre les sociétés et Assurances Mutuelles ;

— Déboute la société H. R S de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée contre la société Allianz Iard ;

— Déboute la société CGPA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne la société Actifinancess et la société Allianz Iard à payer à madame D-N O veuve Y, monsieur Z Y et madame B Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Allianz Iard à payer aux sociétés et Assurances Mutuelles la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Actifinancess, la société H. R S et la société Allianz Iard in solidum aux dépens de l’instance ;

— Autorise Maître P Q à recouvrer directement contre la société Actifinances, la société Allianz Iard et la société H. R S les frais compris dans les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 juillet 2020, Madame X F a interjeté appel du jugement.

Par déclaration du 14 août 2020, la société H. R S a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 8 février 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures sous le numéro 20-11384

Par conclusions signifiées le 23 septembre 2021, la société H. R S demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil et les articles 1984 et suivants du code civil

— Recevoir la société H. R S en son appel ;

— Dire et juger que la société H. R S est intervenue en qualité de mandataire de la

société B2 Conseils (désormais Actifinancess) dans le cadre de la commercialisation des appartements de la « Résidence Le Flemming » ;

— Dire et juger que la Sarl H. R S dans le cadre du mandat qui lui avait été confié est intervenu en qualité de « négociateur immobilier » ;

— Dire et juger que la Sarl H. R S n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations et n’a pas contribué à la réalisation du dommage des consorts Y ;

— Dire et juger qu’en sa qualité de négociateur immobilier, mandataire de B2 Conseil, la Sarl H.R bénéficie de la garantie de la compagnie Allianz en sa qualité d’assureur RCP de la société Actifinancess venant aux droits de B2 Conseils ;

— Dire et juger que si une quelconque négligence dans la vérification des informations communiquées aux consorts Y et F devait être retenue ; cette négligence serait exclusivement imputable à la société B2 Conseils ;

— Réformer, en conséquence, le jugement rendu le 5 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné la Sarl H. R S à garantir la compagnie Allianz Iard de la condamnation en paiement prononcée à son encontre à hauteur de 50% et en ce qu’il a débouté la Sarl H. R S de ses appels en garantie formées contre la société Allianz Iard et contre la société Actifinancess venant aux droits de B2 Conseils.

Et statuant à nouveau :

— Rejeter purement et simplement toutes les demandes, fins et conclusions de la compagnie Allianz Iard et celles de la société Actifinancess à l’encontre de la Sarl H. R S ;

Subsidiairement :

— Condamner la compagnie Allianz en sa qualité d’assureur Responsabilité civile professionnelle de la société Actifinancess (venant aux droits de B2 Conseils) à relever et garantir la société H. R S de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— Condamner la société Actifinancess venant aux droits de B2 Conseils à relever et garantir la société H. R S de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— Condamner en tout état de cause la compagnie Allianz à verser à la société H. R S la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 23 septembre 2021, les consorts Y demandent à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1994 du code civil et l’article 12 du code de procédure civile

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société B2 Conseils-Actifinancess

— Le confirmer quant à la garantie de la société Allianz

Faire droit à l’appel incident des concluants et,

— Réformer le jugement entrepris quant au quantum des condamnations prononcées au bénéfice des concluants, les élever en condamnant la société Actifinancess, solidairement avec la société Allianz,

à payer 120.000 € à titre de dommages-intérêts aux consorts Y

— Rejeter toutes conclusions contraires, – Ordonner la capitalisation des intérêts, – Condamner également tout succombant, à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 23 septembre 2021, M^me F demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1994 du code civil et l’article 12 du code de procédure civile

— Recevoir madame F en son appel

En conséquence :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté madame F de ses demandes à l’encontre des sociétés B2 Conseils – Actifinancess et Allianz Iard

— Le confirmer en ce qu’il a retenu, sur le principe, la responsabilité de la société B2 Conseils-Actifinancess et la garantie de son assureur Allianz Iard,

Et statuant à nouveau,

— Condamner solidairement la société Actifinancess venue aux droits et actions de la société B2 Conseils et l’assureur de cette dernière, les AGF, aujourd’hui Allianz Iard, à payer la somme de 120.000 euros à madame F à titre de dommages intérêts

— Rejeter toutes conclusions contraires,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner également tout succombant, à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Par conclusions signifiées le 10 février 2021, la société Actifinancess, venant aux droits e la société B2 Conseils, demande à la cour de :

A titre principal :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Madame F de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Actifinancess, et débouté R S de son appel en garantie en tant que dirigés contre Actifinancess,

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Actifinancess à régler aux époux Y la somme de 55.000 € au titre de leur préjudice,

Et y ajoutant,

— Débouter Monsieur et Madame Y et Madame F de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre d’Actifinancess,

— Condamner Madame F d’une part et Monsieur et Madame Y d’autre part à régler chacun à la société Actifinancess la somme de 5.000€ au titre de ses frais irrépétibles de première instance et

d’appel,

— Condamner Madame F et Monsieur et Madame Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que le préjudice de perte de chance de Madame F et de Monsieur et Madame Y est très limité et ne saurait excéder 10% de la valeur garantie de leur bien, soit 16.631,37 euros (166.313,70 € x 10%) ;

— Dire et juger que la société Actifinancess et son assureur, dans les limites de son contrat, ne supporteront que 50 % de ce montant, soit 8.315,68 € pour chacun des investisseurs, Madame F d’une part et Monsieur et Madame Y d’autre part, l’autre moitié devant être supportée par R S et son assureur.

Par conclusions signifiées le 10 septembre 2021, la société Allianz Iard demande à la cour de :

Vu l’article L. 124-5 du code des assurances, la Loi n° 70-9 du 2 janvier1970 et le Décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

— Réformer le jugement en ce qu’il a décidé que le sinistre, réclamation du 4 août 2014, était susceptible d’être pris en charge par la société Allianz Iard ancien assureur de la société B2 Conseils radiée le 16 novembre 2012 et condamné Allianz Iard notamment en ces termes :

Condamne la société Actifinances et la société Allianz Iard, cette dernière dans la limite des plafonds et franchises contractuelles in solidum à payer à Madame D-N O veuve Y, Monsieur Z Y, Madame B Y la somme de 55.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner la société H. R Finance à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50 %,

Condamne la société Actifinancess et la société Allianz Iard à payer à Madame D-N O veuve Y, Monsieur Z Y et Madame B Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne la société Allianz Iard à payer à la société , Assurance Mutuelle la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne la société Actifinances, la société H. R Finance et la société Allianz Iard in solidum aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau ;

— Déclarer hors de cause la compagnie Allianz Iard, la garantie responsabilité civile ayant été resouscrite par Actifinancess aux droits de B2 Conseils , pour la période 1 er mars 2014 au 28 février 2015 auprès de Covea Risks.

— Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions formulées à l’encontre d’Allianz Iard

— Réformer le Jugement en ce qu’il a retenu faute de la société B2 Conseils aujourd’hui Actifinances sous la garantie de son assureur, la compagnie Allianz Iard.

— Débouter Madame F et les consorts Y de leurs demandes à l’encontre de la compagnie Allianz Iard en jugeant que :

— la société B2 Conseils n’a pas commis de faute dans l’exercice de son activité d’intermédiaire immobilier seule garantie,

— la garantie de la société Allianz Iard ne peut être mobilisée pour une activité de conseil financier ou conseil en investissement financier

— que leur préjudice en relation avec les faits invoqués n’est pas démontré

A titre subsidiaire :

— Confirmer le jugement qui a reçu et déclaré bien fondée la société Allianz Iard en son appel en garantie à l’encontre de la société H. R S,

— Réformer le Jugement en ce qu’il a condamné la société H. R S à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50 %.

Et statuant à nouveau :

— Condamner la société H. R S à relever et garantir la société Allianz Iard de la totalité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— Confirmer le Jugement en ce qu’il a débouté la société H. R S de son appel en garantie formé contre la société Allianz Iard et l’a débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée contre la société Allianz Iard.

— Condamner Madame F, les consorts Y et/ou tout succombant à payer à la compagnie Allianz Iard la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre DesRousseaux, Avocat aux offres de droit dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusion signifiées le 27 juillet 2021, la société CFPA demande à la cour de :

Vu les articles 699 et suivant du code de procédure civil et les dispositions du code civil

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de CGPA et observé qu’aucune demande n’était formée à son encontre ;

— Constater qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de CGPA en cause d’appel ;

— Débouter purement et simplement toute partie de toute demande qui pourrait être formulée à l’encontre de CGPA ;

— Condamner tout succombant à payer à CGPA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline Hatet-Sauval, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Par conclusions signifiées le 10 février 2021, les sociétés d’Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et 1147 (anciens) du code civil, les articles L. 113-1 et L. 124-5 du code des assurances

A titre principal :

— Constater qu’aucune demande de condamnation ou de garantie n’est formulée à l’encontre de ou de Assurances Mutuelles

— Mettre hors de cause les Assurances Mutuelles

A titre subsidiaire

— Constater que la réclamation des époux Y et d’Allianz est postérieure à l’expiration de la garantie de MMA, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société 2H Finance,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 5 juin 2020 en ce qu’il a débouté les époux Y et Allianz de leurs demandes formées contre MMA,

— Constater que la police d’assurance souscrite par Actifinancess auprès de Covea Risks, produite au débat par Allianz, ne garantit pas l’activité litigieuse d’agent immobilier,

— Mettre hors de cause et Assurances Mutuelles.

A titre très subsidiaire :

— Constater que la société 2H Finance et la société B2 Conseils, aux droits de laquelle vient la société Actifinances, n’ont commis aucune faute en lien avec les préjudices invoqués par les époux Y et Madame F,

— Mettre hors de cause et Assurances Mutuelles

En tout état de cause :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 5 juin 2020 en ce qu’il a condamné Allianz Iard à payer à MMA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société R S au paiement en faveur de et Assurances Mutuelles de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR CE,

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de CGPA et relevé qu’aucune demande n’était formée à son encontre.

Les MMA Iard font valoir que le jugement n’a pas été frappé d’appel la concernant et qu’aucune demande n’est formée à son encontre en appel, elle demande de déclarer définitive la décision rendue. A titre subsidiaire, elle soutient que la garantie ne peut intervenir du fait de la prescription.

Aucune demande de condamnation ou de garantie n’étant formulée à l’encontre des MMA Iard devant la cour, la décision de première instance est devenue définitive et il convient de mettre hors de cause les MMA.

Sur la responsabilité

Les consorts Y et M^me F cherchent la responsabilité délictuelle de la société Actifinances, en sa qualité d’agent immobilier spécialisé en immobilier de placement et en défiscalisation pour avoir commercialisé cet investissement au mépris de son obligation d’information, de prudence et de diligence qui l’obligeait à vérifier l’exactitude et le sérieux des éléments de l’opération qu’elle commercialisait, à avertir des risques inhérents à toute « garantie », qu’elle soit qualifiée de cautionnement ou de garantie de rachat, délivrée par cette société de droit italien ne disposant ni en N, ni en Italie de l’agrément d’établissement de crédit, ni de 'agrément d’entreprise d’assurance.

Ils reprochent à son agent le cabinet R, d’avoir diffusé et mis en avant la prétendue garantie de rachat-garantie de revente/cautionnement/certification de la société Bamag comme un élément susceptible de sécuriser leur investissement, alors que l’absence de tout agrément des autorités aurait dû la conduire à refuser de commercialiser un tel produit. Elle s’est abstenue d’informer les acquéreurs de la mise en garde des autorités prudentielles.

La société H. R S soutient qu’elle est intervenue en qualité de mandataire de la société Actifinances dans le cadre de la commercialisation des appartements de la Résidence Le Flemming ;qu’en sa qualité de négociateur immobilier, mandataire de la société Actifinances , la Sarl H.R bénéficie de la garantie de la compagnie Allianz en sa qualité d’assureur RCP de la société Actifinances venant aux droits de B2 Conseils ; que si une quelconque négligence dans la vérification des informations communiquées aux consorts Y et F devait être retenue, cette négligence serait exclusivement imputable à la société Actifinances.

La société Actifinances conteste sa responsabilité à l’encontre des acquéreurs, elle fait valoit qu’eu égard à sa qualité de mandataire immobilier le reproche de ne pas avoir vérifié la solvabilité de la Bamag, ni interrogé 2 H Finance sur le choix de ce partenaire, n’est pas fondé ce rôle incombant au courtier Consulting Risk Partner ; et quand bien même ces informations auraient permis un doute sur la solvabilité de Bamag, un avocat, M^e Cazenave, interrogé en juillet 2006 par Consulting Risk Partner, a analysé la garantie de rachat de la bamag et conclu que la société Bamag pouvait exercer son activité dans l’ensemble de l’union européenne. De plus, elle conteste le caractère déterminant de la garantie d’achat au regard de l’opération immobilière proposée, et si un préjudice devait être retenu, elle fait valoir que les conditions restrictives de la mise en oeuvre de la garantie n’étaient pas réunies à l’expiration de la garantie.

La société Allianz demande sa mise hors de cause en faisant valoir qu’elle n’était plus l’assureur de B2 conseil depuis le 18 septembre 2012 à la suite de la cessation d’activité et transmission deson patrimoine à la société Actifinancess, l’assignation étant intervenue le 4 août 2014 ; elle soutient que le nouvel assureur est MMA Iard ;

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la garantie au titre de la responsabilité civile de la société Actifiances ne peut mobilisée au regard de son activité d’intermédiaire immobilier, de son absence de faute et le devoir de conseil incombant à la société R Finance.

Ceci étant exposé,

La sarl H. R S et la société Actifinances contestent avoir commis une faute dans l’exécution de leurs obligations au regard de leurs missions respectives.

Le tribunal a jugé que la garantie de rachat constituait un élément essentiel de l’opération de défiscalisation et a retenu la faute consistant pour la société R S de ne pas avoir vérifié l’effectivité de la garantie financière.

Il sera rappelé que la société 2H Finance, agissant en qualité de commercialisateur du promoteur Promodim, devait, aux termes du mandat de commercialisation, en qualité de mandant de la société B2 Conseils (Actifinancess) lui remettre ' toutes documentations commerciales, juridiques et techniques nécessaires à la représentation, en particulier les grilles de prix et conditions générales de vente » et tenir informé le mandataire « de tous les événements relatifs à la commercialisation de ses produits ». Les documents prouvent que la société 2H Finance fournissait toute la documentation .

La société Actifinances était agent immobilier spécialisée dans le locatif défiscalisé. Le mandat confié à la société Actifinances est un mandat de commercialisation et non de conseiller en investissement financier.

Le cabinet R Finance, courtier en assurance et intermédiaire en transaction immobilière est intervenu dans cette opération en qualité de sous- mandataire de la société Actifinances. Sa mission consistait à présenter aux clients intéressés l’opération immobilière commercialisée par la société 2H Finance.

Aucun document n’établit que les deux sociétés, mandataire et sous mandataire, ont été consultées en qualité de conseiller en investissement financier. Le contrat énonce que la mission consiste à assurer la promotion et la vente des produits immobiliers pour le conmpte du mandant ( 2H Finance). Les conditions permettent au mandataire d’avoir recours à des sous -agents sous son entière responsabilité. Il en ressort que l’intervention de la société R S ne s’inscrit pas dans le cadre d’une prestation de conseil fournie à des investisseurs.

Le cabinet R Finance a remis la documentation qui lui était confiée et a rapproché les acquéreurs potentiels du commercialisateur. A ce titre, seule la société R Finance, était l’interlocuteur et sa responsabilité peut être recherchée, en qualité de mandataire immobilier, dans les limites de son mandat.

Les contrats de réservation ont ainsi été signés, avec l’entremise de la société R S, par les acquéreurs et la société 2 H Finance, commercialisateur de l’opération, les 27 septembre 2005 et 6 octobre 2005. Les actes notariés ont été régularisés en décembre 2005, sans mention de la garantie de rachat.

Ce n’est que postérieurement à l’acquisition que la garantie a été délivrée. A ce titre, la société 2 H Finance a signé ce contrat le 20 janvier 2006, puis elle a adressé à la société Actifinances les documents relatifs à la garantie de rachat, souscrite auprès de la société Bamag Italia, par l’intermédiaire de son courtier en assurance la société Consulting Risks Partners, qui attestait la garantie du prix de vente des lots pour le bâtiment A , hall 1.

La société 2 H Finance a délivré aux consorts Y une attestation de garantie de rachat d’un montant de 166 313, 70 euros émise par la société Bamag Italia le 3 avril 2006 aux consorts Y et le 16 octobre 2006 à M^me F. Il s’agit d’une attestation de garantie sous conditions, la date d’échéance de la garantie prévue étant de 7 ans et 1 jour après la remise des clés.

Au regard de ces éléments et de la chronologie des faits, la garantie de rachat ne faisait pas partie des documents afférents à la vente. Il s’agit de deux actes distincts.

Si la société 2H Finance l’a présentée comme un argument de vente, puisqu’une grille de prix, produite aux débats, s’y rapporte dès septembre 2005 , et que les consorts Y et M^me F ont montré leur intérêt pour cette option au cours du dernier trimestre 2005, il n’en demeure pas moins que la garantie ne figurait pas dans les documents contractuels, ni dans le contrat de réservation, ni dans l’acte de vente notarié. La garantie n’ayant été conclue par la société 2H Finance que postérieurement, le 6 janvier 2006, son caractère déterminant dans l’engagement des acquéreurs n’est pas démontré . Le jugement sera réformé sur ce point.

Le tribunal a sanctionné un défaut de vérification concernant l’effectivité de la garantie financière de rachat et la nature des activités de la société Bamag à l’encontre des sociétés mandataires.

A cet égard, il est établi que les sociétés Actifinances et R S ont respectivement transmis les informations reçues et la société R S a répondu aux questions posées sur les conditions de délai de la garantie, les modalités de la garantie en se fondant sur les documents fournis par le commercialisateur. La société R a conseillé la garantie aux consorts Y et M^me F qui y ont ahéré en avril et octobre 2006.

Si l’intermédiaire immobilier est tenu de délivrer une information loyale et complète, il n’est pas démontré qu’il ait manqué à ses obligations. La garantie reposait sur les informations délivrées par le mandant. Ces informations étaient présumées avoir été vérifiées préalablement par la société 2H Finance qui avait remis, à ce titre , un certificat de son courtier spécialisé en assurance, la société Consulting Risks Partners, gage du sérieux de la garantie. Dans ces conditions, il n’incombait pas à la société R S de procéder à la vérification des informations reçues. En sa qualité d’intermédiaire immobilier, elle n’avait pas compétence pour procéder à des investigations en ce domaine.

Par ailleurs, le grief tiré de la mise en garde de la Banque de N sur « les garanties et cautionnements », communiquée au mois de mai 2006 n’est pas opérant. D’une part, il ne peut être reproché aux mandataires de ne pas avoir anticipé cette communication au moment de la remise des certificats. Et, la mise en garde portait sur les risques de cautionnement et les contrats d’assurance souscrits auprès de la société Bamag, alors que les acquéreurs bénéficiaient d’une garantie de rachat d’un bien immobilier, non remise en cause. Il ressort à ce sujet d’un courrier de M^e Cazenave, consulté par la société Consulting Risks Partners, daté du 11 juillet 2006, que la garantie Bamag pouvait être mobilisée car elle ne concernait pas une opération financière mais une simple promesse de rachat d’un lot immobilier. Les consorts Y et M^me F remettent en cause la teneur de ces informations mais n’apportent pas de pièces contraires. Le jugement sera réformé en ce qu’il a retenu une faute des mandataires qui n’est pas caractérisée .

Il en résulte que si les consort Y et M^me F n’ont pas pu mettre en oeuvre la garantie de revente, c’est en raison de la liquidation judiciaire de cette société en 2012.

En toute hypothèse, la garantie était limitée dans le temps et soumise à la condition d’une mise en vente infructueuse du bien à la date d’échéance de la garantie. Dans le cas présent, la date de remise des clés était fixée au 31 décembre 2005, la date l’expiration de la garantie devait être fixée au plus tard le 1er janvier 2013.

Les consorts Y ont vendu leur appartement le 3 septembre 2016. Il n’est justifié par aucun des deux propriétaires d’une tentative de mise en vente aux dates d’échéances contractuellement prévues, de sorte que la perte de chance alléguée n’est pas davantage démontrée.

Le jugement déféré sera dès lors réformé en ce qu’il a condamné les sociétés Actifinances, et la société Allianz à indemniser les consorts Y , condamné la société R S à garantir la société Allianz et à l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus du jugement sera confirmé.

Les consorts Y et M^me F, parties perdantes, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenues de supporter la charge des dépens.

Il paraît équitable de laisser à la charge de chacune des partie les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME la mise hors de cause de CGPA ;

MET hors de cause les MMA Iard ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné la société Actifinances et la société Allianz Iard à payer aux consort Y la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné la société R S à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre condamné la société Actifinances et la société Allianz Iard à payer aux consorts Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau

REJETTE la demande des consorts Y ;

REJETTE les demandes à l’encontre des sociétés Actifinances, R S et la société Allianz Iard ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant :

REJETTE les demandes au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les consorts Y et M^me F aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS