Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 15 DECEMBRE 2021

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01102 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6DK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Décembre 2020 -Président du TJ de fon – RG n° 20/122

APPELANTES

Madame X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. C3A prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL LA MARINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

97438 SAINTE-MARIE

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL EOLIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. CODREX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET 310 864 814

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. RAF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET 439 688 870

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. 3A prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET 451 125 785

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL 3A prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET: 451 125 785

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL MER DU NORD prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET: 451 247 068

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL DU BOULONNAIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET: 497 542 258

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL ANALINE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. SAINT ANDRE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET: 454 062 225

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

S.A.R.L. A-B prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET : 450 807 979

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

SARL GENEROLLE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

74150 HAUTEVILLE-FIER

SIRET : 451 257 901

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

EURL LYRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET : 449 237 999

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

E.U.R.L. MAVEJEF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET : 478 635 238

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

E.U.R.L. MAVEJEF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET : 478 635 238

Représentée par M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

Assistée par M^e Marc GOUDJO, avocat au Barreau de PARIS, toque : C2308

INTIMEE

S.A.S. JALLEMAIN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par M^e Marine PARMENTIER, avocat au Barreau de PARIS, toque : P283

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Octobre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

La société Jallemain exploite une résidence pour personnes âgées (EHPAD) située […]. La résidence, soumise au statut de la copropriété, comprend des lots privatifs dont sont propriétaires les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X. Au cours des années 2004 et 2005, chaque lot privatif a été donné en location à la société Jallemain, en vertu d’un contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, laquelle verse trimestriellement des loyers aux copropriétaires/bailleurs.

Soutenant l’existence d’une erreur à son détriment dans l’indexation du loyer majoré de 1,5 % chaque année, la société Jallemain a, par courriers simples du 30 juin 2020 adressés à chacun des copropriétaires, procédé à sa rectification en précisant le montant du loyer révisé à compter du 30 mars 2020, en calculant l’indu à répéter dans la limite de la prescription quinquennale et annonçant la déduction de l’indu des loyers sur les prochains règlements de loyer, par compensation, sur huit trimestres.

Par acte du 19 octobre 2020, les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X ont fait assigner en référé la société Jallemain devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau en reprise du paiement du loyer versé pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 pour l’avenir et paiement par provision des sommes ainsi amputées, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

— rejeté les demandes formées par les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X,

— rejeté les demandes reconventionnelles formées par la société Jallemain,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

— rappelé que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Suivant déclaration du 13 janvier 2021 enregistrée sous le RG n° 21/1102, les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle,

EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X ont interjeté appel de cette ordonnance.

Suivant déclaration du 23 février 2021 enregistrée sous le n° RG 21/3707, les mêmes ont interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception du rejet des demandes reconventionnelles de la société Jallemain.

Par ordonnance du président de cette chambre du 1er juillet 2021, ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction sous le n° RG 21/1102.

Dans leurs dernières conclusions du 12 octobre 2021, les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X demandent à la cour de :

Vu l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les baux commerciaux,

Vu les jurisprudences citées,

— déclarer les appelants recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau du 24 décembre 2020,

Statuant à nouveau,

— ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard la fin de toute pratique discrétionnaire de la société Jallemain visant à diminuer et/ou amputer par quelque manière qu’il soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement,

— ordonner à la société Jallemain de reprendre le paiement du loyer versé aux requérants pour son montant contractuellement prévu pour l’avenir et ce à compter de l’ordonnance à intervenir,

En conséquence,

— condamner par provision la société Jallemain, solidairement, à payer aux demandeurs tous les loyers échus au jour de la décision à intervenir et qui auront été illicitement amputés à compter du 30 septembre 2020 conformément à l’échéancier de remboursement,

le cas échéant pour les loyers du 3 ème, 4 ème trimestres 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021 qui seraient échus au jour de l’ordonnance à intervenir, de condamner par provision la société Jallemain au paiement des sommes suivantes (retenues sur le loyer au titre de l’échéancier Domusvi) :

* SARL C3A : 2.583,25 euros T.T.C.

* SARL du Boulonnais : 958,95 euros T.T.C.

* M^me X Y : 2.712,15 euros T.T.C.

* SARL Analine : 2.531,55 euros T.T.C.

* SARL Saint André : 660,25 euros T.T.C.

* SARL Gauthier-B : 1.710,20 euros T.T.C.

* SARL Generolle : 2.583,10 euros T.T.C.

* EURL Lyre : 5.238,65 euros T.T.C.

* EURL Mavejef: 2.655,90 euros T.T.C.

* SARL La Marine : 1.992,60 euros T.T.C.

* SARL Eolis : 1.594,70 euros T.T.C.

* SARL Codrex : 2.619,10 euros T.T.C.

* SARL Raf-raf : 924,70 euros T.T.C.

* SARL 3A : 924,20 euros T.T.C.

* SARL Mer du nord : 2.519,35 euros T.T.C.

— condamner la société Jallemain à payer à chacun des demandeurs une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Jallemain aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 2 juin 2021, la SAS Jallemain demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016,

A titre principal,

— constater que la déclaration d’appel déposée par les appelants le 13 janvier 2021 ne défère à la cour aucun chef de l’ordonnance attaquée,

— se déclarer, par conséquent, saisie d’aucune demande,

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les appelants in solidum à verser à la société Jallemain la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué

— M^e Boccon-Gibod, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel :

Par ordonnance du 1er juillet 2021, le président de cette chambre a déjà statué de ce chef, constatant, après avoir ordonné la jonction des deux procédures enregistrées sous les RG 21/1102 et RG 21/3707, l’effet dévolutif de l’appel et déclarant les appelantes recevables en leur appel. Cette ordonnance n’a pas été déférée à la cour. Il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point.

Sur la demande de reprise du paiement du loyer pour son montant tel que fixé antérieurement à sa diminution par la société preneuse :

Les appelantes sollicitent la fin de toute pratique de la société Jallemain visant à diminuer de quelque manière que ce soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement et la reprise du paiement du loyer pour son montant contractuellement prévu pour l’avenir, sur le fondement du trouble manifestement illicite de l’article 835 du code de procédure civile.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Jallemain applique chaque année depuis le début d’exécution des baux une majoration des loyers de 1,5 % en application de clauses d’indexation figurant aux baux et ainsi libellées :

'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 75 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances (Le groupe GDP Vendôme garantit une revalorisation des loyers de 1,5 % minimum par an). L’indice de base sera celui du dernier trimestre publié à la date de prise d’effet du bail et l’indice de référence celui du même trimestre de chacune des années suivantes' pour les baux de la SARL Analine, de l’EURL Lyre, de la SARL Eolis, de la SARL Codrex, de la SARL Raf-Raf, de la SARL 3A, de la SARL Mer du Nord,

ou 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 75 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances. L’indice de base sera celui du dernier trimestre publié à la date de prise d’effet du bail et l’indice de référence celui du même trimestre de chacune des années suivantes' pour les baux de l’EURL Mavejef, de la SARL C3A, de la SARL du Boulonnais, de la SARL A-B, de la SARL Generolle, de la SARL La Marine, et qu’elle a cessé de le faire à compter du 30 juin 2020, invoquant une erreur dans l’application des clauses et réclamant le remboursement du trop perçu dans la limite de cinq années par compensation sur les huit échéances trimestrielles à venir.

Les appelantes soutiennent qu’en procédant ainsi la société Jallemain a modifié unilatéralement et discrétionnairement le contrat de bail commercial, alors que les clauses d’indexation contestées demeurent opposables au preneur et qu’une partie ne peut ainsi modifier ou réviser le contenu d’un contrat.

Comme l’a justement relevé le premier juge, la société Jallemain n’a pas modifié le contrat ni plus

spécifiquement les clauses d’indexation mais en a seulement fait une application plus stricte pour l’avenir et les cinq années antérieures, considérant dans le premier cas que la garantie de 1,5 % d’augmentation annuelle du loyer n’est pas due par elle mais par le groupe GDP Vendôme, composé de plusieurs entités juridiques distinctes, dans le second cas que la garantie de 1,5 % d’augmentation a été appliquée par erreur, cette garantie n’étant pas due au titre de la clause d’indexation, et qu’elle n’aurait dû verser qu’un loyer d’un montant révisé à hauteur de 75 % de la variation annuelle de l’indice du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées publié par le Ministère de l’Economie, le groupe GDP Vendôme versant aux bailleurs dans le premier cas seulement la différence entre le montant du loyer révisé suivant l’indice et le montant du loyer majoré de 1,5 %.

Il s’agit là d’une divergence d’interprétation des clauses d’indexation – qui ne relève pas de la juridiction des référés dès lors qu’elle ne peut être réglée avec l’évidence requise en la matière -, et non de la violation caractérisée de dispositions contractuelles.

Quant à la répétition décidée unilatéralement des sommes considérées comme versées à tort par le preneur sur les loyers à venir, elle ne peut constituer en elle-même un trouble manifestement illicite dès lors que n’est pas tranchée la question de la portée de ces clauses d’indexation, le fait que la société Jallemain ait toujours appliqué les clauses d’indexation dans le sens d’une majoration des loyers de 1,5 % ne suffisant pas en l’espèce à considérer qu’il s’agit là du montant contractuellement prévu et partant que le changement intervenu ne respecte pas les termes du contrat.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite invoqué par les appelantes n’est pas établie. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de reprise du paiement du loyer dans son montant tel que fixé antérieurement au courrier du 30 juin 2020 et l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes de provision :

Les appelantes fondent leurs demandes de provision sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elles font valoir que le juge des référés se devait de remettre les parties en l’état, soit dans la situation antérieure à l’amputation illicite des loyers survenue à compter du 30 septembre 2020, et faire droit à leurs demandes de provision correspondant aux montants amputés sur les loyers des 3ème, 4ème trimestres 2020, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021.

Il ressort de ce qui précède que l’obligation du preneur au paiement des montants déduits des sommes versées à chacun des bailleurs depuis le 3ème trimestre 2020 apparaît sérieusement contestable compte tenu de ce qui précède.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance entreprise qui n’a pas fait droit aux demandes de provision sera confirmée.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge.

Les appelantes, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d’appel et seront condamnées in solidum à verser à la société Jallemain la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit que l’effet dévolutif de l’appel a déjà été constaté par ordonnance du président de cette chambre en date du 1er juillet 2021,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SARL Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par la SELARL Lexavoué – M^e Boccon-Gibod, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les sociétés SARL C3A, SARL du Boulonnais, SARL Analine, SARL Saint André, SARL A-B, SARL Generolle, EURL Lyre, EURL Mavejef, SARL La Marine, SAR L Eolis, SARL Codrex, SARL Raf-raf, SARL 3A, SARL Mer du Nord et M^me Y X à verser à la société Jallemain la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT