Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 MARS 2021

(n° 2021 / 108 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01902 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B44F2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Décembre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 4^e – RG n° 16-000176

APPELANTE

Madame Y-B, A Z

[…]

[…]

née le […] à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (78100)

De nationalité française

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050,

assistée de M^e Claude SEBBAN DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, toque : C0671

INTIMÉ

Monsieur C-Y X

[…]

[…]

Né le […] à […]

représenté par M^e Marc-D HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date 18 janvier 1977, les consorts X ont consenti à Madame Y-B Z un bail à usage d’habitation portant sur unappartement au 4^e étage d’un immeuble, sis […], […].

Suivant acte du 29 août 2016, Monsieur C-Y D X a assigné Madame Y-B Z afin d’obtenir, outre les dépens :

— La validation du congé pour insuffisance d’occupation des lieux loués et qu’il soit dit que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 26 août 2016 ;

— L’expulsion de Mad-ame Y-B Z ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux dont elle est locataire à Paris, 4^e , […], avec au besoin l’assistance de la Force Publique ;

— Sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 432,74 euros jusqu’à la reprise des lieux ;

— Sa condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Outre le bénéfice de l’exécution provisoire ;

Bien que régulièrement assignée, Madame Y-B Z n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Par jugement du 22 décembre 2017, le Tribunal d’instance du 4^e arrondissement de Paris, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, a :

— Validé le congé délivré le 25 février 2016 par Monsieur C-Y D X à Madame Y-B Z ;

En conséquence,

— Dit que Madame Z est occupante sans droit ni titre depuis le 26 août 2016 ;

— Autorisé l’expulsion de Madame Y-B Z et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique, faute de départ volontaire des lieux loués situés au […] dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Condamné Madame Y-B Z à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamné Madame Y-B Z à payer à Monsieur C-Y D X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté au surplus des demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné Madame Y-B Z aux dépens qui comprendront également le coût du commandement,

Par déclaration d’appel en date du 17 janvier 2018, Madame Z a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 mai 2019, Madame Z demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuer à nouveau,

[…]

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur X le 25 février 2016 au visa de l’article 114 du Code de Procédure Civile.

SUR LE FOND

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur X le 25 février 2016 au visa des dispositions des articles 10-7 et 27 de la loi du 1^er septembre 1948

Dire et juger que Madame Z âgée de plus de 70 ans à la date du congé délivré au visa de l’article 10-7 de la loi du 1^er septembre 1948 bénéficie du droit au maintien dans les lieux.

EN CONSEQUENCE

Condamner Monsieur X à lui verser la somme de 27 706,16 € à titre de dommages et intérêts

EN TOUTES HYPOTHESES

Condamner Monsieur X à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions en date du 11 mai 2018, Monsieur C-Y D X demande à la cour de :

- Constater que l’appartement donné à bail à Madame Y-B Z et soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 était insuffisamment occupé ;

- Constater la validité du congé délivré à Madame Y-B Z le 25 février 2016;

- Constater que Madame Y-B Z occupe sans droit ni titre depuis le 26 août 2016 l’appartement sis […], appartenant à Monsieur C-Y X ;

- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur C-Y X;

— Dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes de Madame Y-B Z;

En conséquence,

— Confirmer le jugement du Tribunal d’instance du 4^e en date du 22 décembre 2017 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— Débouter Madame Y-B Z de sa demande d’un délai de douze mois pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir ;

- Condamner Madame Y-B Z au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner Madame Y-B Z aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2020.

A l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2021, il a été indiqué aux parties que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition le 12 mars 2021.

SUR CE,

[…]

Attendu que l’article 114 du code de procédure civile prévoit qu'« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public »

Attendu qu’aucun texte ne soumet la validité du congé à sa signature,

Attendu en outre que le congé délivré par acte d’huissier à la demande du bailleur, le 25 février 2016, au locataire précise expressément à l’adresse du locataire que « Monsieur C-Y D X vous donne congé pour occupation insuffisante du logement sis […], à […] »,

Attendu qu’il résulte de tout ce qui précède, que Madame Y-B Z avait alors été régulièrement informée que l’acte d’huissier délivré le 25 février 2016 est un congé dont l’expéditeur était Monsieur C-Y D X, son bailleur, qu’il convient de rejeter la demande de l’appelant tendant à annuler le congé délivré le 25 février 2016 ;

SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Attendu que Madame Y-B Z soutient que son âge, 70 ans au moment de la délivrance du congé, s’opposait à la déchéance du droit au maintien de la locataire dans les lieux

loués et à toute expulsion,

Attendu qu’il est constant que le droit au maintien dans les lieux, lequel naît à l’expiration du bail, ne prive pas le bailleur d’exercer son droit de donner congé,

Attendu qu’à ce titre il incombe au bailleur qui entend le contester ,de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit,

Attendu qu’il est également constant que le bailleur qui a délivré congé peut se prévaloir en cours d’instance d’un autre moyen de déchéance ;

Attendu que l’article 10 9°de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que : " N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes[…]qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins …"

Attendu qu’en l’espèce, le bailleur a délivré un congé pour insuffisance d’occupation,

Attendu que s’il résulte en application de l’article R.641-4 du code de la construction, ainsi que de la clause « désignation » du bail , que le logement loué à Madame Y-B Z se composant de : « Entrée-trois pièces- cuisine- W.C.- cave en sous-sol » , ne comporte pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes, il ressort toutefois des pièces produites par le demandeur que Madame Y-B Z a à sa disposition plusieurs autres biens immobiliers dont elles est propriétaire et sur lesquels elle peut exercer un droit de reprise,

Attendu que les pièces produites par l’intimé attestent que Madame Y-B Z dispose de deux biens immobiliers lesquels sont situés :

— au […]

— au […],

Attendu que Madame Y-B Z a quitté les lieux le 19 octobre 2018 et demeure depuis, au […] à MAISON LAFFITTE, soit dans l’une de ses propriétés, elle ne peut donc prétendre au droit à son maintien dans les lieux loués au regard de l’article 10 9° de la loi du 1^er septembre 1948,

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé délivré le 25 février 2016 et par conséquence, en ce qu’il a autorisé l’expulsion de Madame Y-B Z et de tous occupants de son chef, et en ce qu’il a condamné Madame Y-B Z à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

SUR LES AUTRES DEMANDES

Attendu que l’appelant succombe, Madame Y-B Z sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement de la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal d’instance du 4^e arrondissement de Paris du 22 décembre 2017 en toutes ces dispositions,

En conséquence

— VALIDE le congé délivré le 25 février 2016 par Monsieur C-Y X à Madame Y-B Z,

— VALIDE l’expulsion de Madame Y-B Z et de tous ses occupants de son chef des lieux loués situés au […] dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré le 17 janvier 2018 par le bailleur,

— REJETTE au surplus toute demande plus ample ou contraire,

— CONDAMNE Madame Y-B Z à verser à Monsieur C-Y X une indemnité d’occupation égale au montant des loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, soit au 19 octobre 2018,

— CONDAMNE Madame Y-B Z à verser à Monsieur C-Y X la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Madame Y-B Z aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT