ARRET N°58

N° RG 18/00691 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FMXB

X

A

C/

SAS SIT VENANT AUX DROITS DE LA SARL GESSY O.I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 21 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00691 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FMXB

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 décembre 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur C-D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame B A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Elodie RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

INTIMEE :

SAS SIT venant aux droits de la SARL GESSY O.I

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE- LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Eléonore ALBERTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller, qui a présenté son rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme et M. X ont acquis un appartement situé à la Réunion, résidence Valeria, à Sainte Clotilde, dans le cadre d’une opération à but locatif (dispositif fiscal Girardin).

Le 4 avril 2009, ils ont donné un mandat de gérance à la société SIT Business Group, marque de Gessy OI, (SIT), mandat consenti pour une durée initiale ferme et définitive de neuf ans à compter de ce jour.

Le mandat décrit l’appartement à louer, fixe un loyer mensuel net de charges de 530 euros.

Le mandant déclarait vouloir bénéficier des garanties loyers impayés, détériorations immobilières ,absence de locataire.

Le 4 avril 2009, les époux X adhéraient au contrat de groupe souscrit par la SIT auprès de la compagnie L’Equité. Les garanties étaient prévues pour une durée ferme de 9 ans.

Le 15 avril 2010, le bailleur, représenté par la SIT signait un contrat de bail avec M. Z. Le loyer net de charges était fixé à 480 euros.

Le locataire réglait les loyers jusqu’au mois de décembre 2010 inclus. En janvier 2011, il réglait partiellement le loyer, cessait tout paiement à partir de février 2011.

La société Citya Saint Denis faisait délivrer un commandement d’avoir à libérer les lieux le 22 mai

2013, mandatait un avocat aux fins de résiliation du bail.

Par jugement du 21 mars 2013, le tribunal d’instance de Sainte Clotilde prononçait la résiliation du bail, condamnait M. Z au paiement des loyers impayés.

Il était procédé à la reprise des lieux le 27 juin 2013, à un état des lieux le 8 juillet 2013.

Par actes du 4 juin 2014, les époux X ont fait assigner le courtier Insor, la compagnie L’Equité aux fins de les voir condamner in solidum à les indemniser des préjudices subis au titre des loyers impayés, des travaux de remise en état, des frais divers exposés.

Par actes des 26 et 27 mars 2015, ils ont fait assigner en intervention forcée les sociétés Gessy OI et Citya Saint Denis.

Les époux X soutenaient que le loyer ne correspondait pas au loyer contractuel, qu’ils n’avaient bénéficié d’aucune assurance malgré les cotisations et frais de gestion prélevés et une déclaration de sinistre du 6 juin 2012 envoyée à la société Insor.

La société L’Equité demandait au tribunal de constater qu’elle n’était plus l’assureur des époux X depuis juin 2010 s’agissant de la garantie loyers impayés, depuis le 21 novembre 2012 pour la garantie vacance locative.

Le courtier Insor soutenait quant à lui n’avoir commis aucune faute.

Les époux X demandaient au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1383 et 1984 et suivants du code civil :

— la condamnation in solidum des sociétés Citya Saint Denis, SIT venant aux droits de la société Gessy OI et Insor à leur payer la somme principale de 22.077,77 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation de la société Citya Saint Denis à leur payer des dommages et intérêts à hauteur de 780,65 euros, (cotisations perçues)

— la condamnation de la SIT à leur payer une indemnité de 2100 euros.

Par jugement du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a statué comme suit :

-CONSTATE que la SAS Immobilière de Transaction (SIT) intervient à l’instance aux droits de la SARL GESSY OI , dissoute,

-CONDAMNE la SAS Immobilière de Transaction (SIT) intervenant aux droits de la SARL GESSY OI à payer à Monsieur C-D X et Madame B A épouse X la somme de 1.750 euros à titre de dommages et intérêts, pour manquement fautif au mandat,

-CONDAMNE la SARL CITYA SAINT DENIS à payer à Monsieur C-D X et Madame B A épouse X la somme de 780,65 euros au titre des cotisations d’assurance et frais de gestion indus,

-ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil, à la date anniversaire de la présente décision,

-DEBOUTE Monsieur C-D X et Madame B A épouse X du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts,

-CONDAMNE in solidum la SAS Immobilière de Transaction (SIT), SAS intervenant aux droits de la SARL GESSY 0I et la SARL CITYA SAINT DENIS à payer à Monsieur C-D X et Madame B A épouse X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-REJETTE toutes autres demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNE in solidum la SAS Immobilière de Transaction (SIT), SAS intervenant aux droits de la SARL GESSY OI et la SARL CITYA SAINT DENIS aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LE FOLL en application de l’article 699 du code de procédure civile,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a notamment retenu que :

La SIT intervient aux droits de la SARL Gessy OI, société qui a été dissoute le 23 avril 2015.

Il s’agit d’une dissolution sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine.

Courant juin 2015, la société Gessy OI a vendu son fonds de commerce à la société Citya Saint Denis.

Le mandat de gestion a été exercé par la SIT jusqu’en juin 2010, par la société Citya saint Denis à compter de juillet 2010.

— sur la violation du mandat de gestion

Les époux X reprochent au mandataire d’avoir loué le bien 480 euros alors que le mandat du 4 avril 2009 prévoit un loyer de 530 euros net de charges.

Il est constant que le mandataire n’a pas respecté son mandat en louant à un prix inférieur. Les virements perçus ne valent pas acceptation tacite ou consentement au loyer minoré.

Le mandataire ne démontre pas avoir eu des difficultés pour louer au loyer convenu.

Le préjudice est dû jusqu’à la date de résiliation du bail tel que constaté par le juge des référés du 21 mars 2013. Au delà, l’indemnité d’occupation se substitue au loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Le préjudice sera donc évalué à la somme de 1750 euros ( 50 x 35 mois).

— sur la souscription des garanties Risques Locatifs

. sur les demandes contre la société SIT

Les époux X reprochent au mandataire d’avoir choisi un locataire qui ne répondait pas aux critères de solvabilité du contrat souscrit auprès de la compagnie L’Equité, choix qui a entraîné un refus de couverture de cette compagnie.

Ils ont appris en cours de procédure par Insor que le mandataire avait souscrit à leur insu un contrat GRL garantie des risques locatifs auprès de la compagnie DAS, contrat résilié le 20 octobre 2010

avec effet au 1 janvier 2011.

La SIT a respecté l’article 5 du mandat en souscrivant une garantie de loyers impayés auprès de l’Equité à effet au 1 avril 2009, puis auprès de la compagnie DAS le 8 juin 2010.

Le contrat avec l’Equité a nécessairement été résilié au 8 juin 2010 (garantie loyers impayés).

La compagnie DAS a résilié à son initiative le contrat GRL le 20/10/2010 avec effet au 1 janvier 2011.

Le premier impayé partiel est survenu en décembre 2010.

La garantie du contrat DAS (2.1 des CG) intervient lorsque deux mois de loyers consécutifs ou non sont impayés en totalité.

La garantie DAS ne pouvait donc être mobilisée du fait de la résiliation du contrat avec effet au 1 janvier 2011.

La SIT n’a donc pas commis de faute de gestion. De plus, elle n’est plus gestionnaire à compter de juillet 2010.

. sur les demandes contre la société Citya

Les époux X reprochent à la société Citya de leur avoir proposé un contrat d’assurance de remplacement fin janvier 2011 inefficace dès lors qu’à cette date, le locataire ne pouvait plus être assuré. Ils lui reprochent d’avoir prélevé les cotisations d’assurance.

Ils reprochent en outre à Citya d’avoir résilié la garantie de vacance locative le 21 novembre 2012 avec effet au 31 décembre 2012 sans proposer, mettre en oeuvre une garantie de remplacement.

La garantie DAS n’était pas mobilisable au regard du montant insuffisant de l’impayé au 1 janvier 2011.

S’agissant de la garantie vacance locative, les époux X n’ont pas justifé des diligences nécessaires pour faire exécuter la décision d’expulsion. La vacance n’est pas établie.

La société Citya en revanche a prélevé indûment des cotisations d’assurance, des frais de gestion entre janvier 2011 et décembre 2012 pour 780,65 euros.

Insor est un courtier, n’a pas souscrit de contrat avec les époux X. Aucune faute ne peut lui être imputée.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 21 février 2018 interjeté par les époux X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 octobre 2019, les époux X ont présenté les demandes suivantes :

Par ces motifs

Vu les articles (anciens) 1134, 1147, 1382, 1383 et 1984 et suivants du Code civil,

-Débouter la société LA SIT, venue aux droits de la société GESSY OI de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

-Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande indemnitaire au titre de la couverture d’assurance dont ils auraient dû bénéficier :

' garantie loyers impayés, de janvier 2011 à juin 2013 inclus, soit un préjudice de 13 356,24 €.

' garantie détériorations immobilières, soit un préjudice de 2.131,75 €.

' garantie contentieux, soit un préjudice de 4.094,78 €.

' garantie au titre « de la perte pécuniaire correspondant au temps nécessaire à la remise en état des locaux », soit un préjudice de somme de 499 €,

soit un préjudice global de 20.081,77 €.

Et statuant à nouveau,

-Condamner la Société SAS IMMOBILIERE DE TRANSACTION, venue aux droits de la société GESSY O.I., à payer aux époux X la somme principale de 20.081,77 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-Ordonner la capitalisation des intérêts dans les formes et conditions de l’article 1154 ancien du Code civil, dès qu’ils seront dus pour une année entière au moins, et pour la première fois à l’issue du délai d’une année à compter de la délivrance de l’assignation,

-Condamner la Société SAS IMMOBILIERE DE TRANSACTION, venue aux droits de la société GESSY O.I., à payer aux époux X une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-La condamner aux entiers dépens, et autoriser la SELARL JURICA à recouvrer les sommes dont elle aura dû faire l’avance sans avoir reçu de provision.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent notamment que :

— Le mandat a été violé s’agissant du loyer convenu.Le bail a été signé en leur nom. Ils n’avaient pas d’autre choix que d’encaisser le loyer minoré.

— L’agence n’apporte aucune preuve de ses diligences pour trouver un locataire au bail convenu.

— Le gestionnaire devait contrôler les critères de solvabilité pour que la garantie loyers impayés L’Equité puisse s’appliquer. En fait, le locataire ne remplissait pas ces conditions.

— La garantie risques locatifs souscrite auprès de l’assureur DAS le 8 juin 2010 a été résiliée par cet assureur avec effet au 1 janvier 2011, n’a jamais été remplacée.

— Les époux X pensaient être assurés pour 9 années.

— Le bien est resté vacant à compter du 27 juin 2013.

— Ils auraient dû bénéficier des garanties souscrites.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2019, la SIT a présenté les demandes suivantes :

VU les dispositions des articles 1134 1108 1984 et 1992 anciens du code civil

A titre principal

-CONFIRMER le jugement entrepris par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE le 12 décembre 2017 en toutes ces disposions à l’exception de :

- La condamnation de la SIT au paiement de la somme de 1.750 € au titre de la faute de gestion dans l’exécution du mandat de gestion

-La condamnation de la SIT au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

JUGER que la SIT n’a commis aucune faute de gestion

En conséquence :

-DEBOUTER Monsieur C D X et Madame B X née A de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SIT

JUGER qu’il n’y pas lieu à condamnation de la SIT aux titres des dépens et de l’article 700

A titre subsidiaire

-CONDAMNER la SIT au paiement de la somme de 125 € au titre de la faute de gestion résultant de la minoration du loyer.

En tout état de cause

-CONDAMNER Monsieur C D X et Madame B X née A à payer à la SIT la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

-CONDAMNER Monsieur C D X et Madame B X née A aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel

le droit pour l’Avocat soussigné, conformément l’article 699 du CPC de recouvrer directement

ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

A l’appui de ses prétentions, la société SIT soutient notamment que :

— La SIT n’était plus gestionnaire à compter de juin 2010. Les reproches concernant la gestion effectuée par Citya ne la concernent pas.

— Selon l’article 3 du mandat, le mandataire doit faire le nécessaire au mieux des intérêts du mandant. Le laps de temps qui s’est écoulé entre la signature du mandat et la signature d’un bail établit la difficulté à trouver un locataire.La baisse de loyer a été décidée avec le consentement du bailleur.

— La SIT a respecté le contrat de gestion. Tant qu’elle a été gestionnaire, aucun incident ne s’est produit.

— La SIT / Gessy OI a vendu son fonds de commerce à la société Citya en juin 2010.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 octobre 2019.

SUR CE

— sur la responsabilité du mandataire

L’article 1994 du code civil dispose que le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion : 1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un, 2°quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée.

Il résulte de l’article 1994 que la substitution de mandataire sans autorisation du mandant a pour seul effet de rendre le mandataire initial responsable du fait de celui qu’il s’est substitué, contre lequel le mandant peut agir directement, mais que la responsabilité du mandataire substitué ne peut être engagée que s’il a commis une faute.

Si le mandataire peut recourir à un substitut, le sous-mandat suppose un acte déclaratif créant un lien entre le mandant initial et le substitut.

Le sous-mandat ne fait pas disparaître le substituant qui reste mandataire.

Si le mandataire initial peut reporter sur autrui l’accomplissement de la mission qui lui a été confiée, la loi protège le mandant.

Le mandataire initial demeure seul responsable de l’exécution du mandat s’il s’est substitué un tiers sans y être autorisé.

Il est tenu des défaillances de tous les sous-mandataires subséquents.

La SIT soutient n’avoir été gérant qu’entre le 4 avril 2009 et juin/juillet 2009, affirme avoir cédé son fonds à la société Citya, affirmation retenue par le premier juge.

Il ressort des pièces produites que le mandat de gérance du 4 avril 2009 a été signé avec la SIT Business Group marque de Gessy OI, SARL dont le siège social est situé à […]).

Ce numéro de RCS correspond à celui de la société Gessy O. I.

Le mandat de gestion énumère les pouvoirs du mandataire (article 3). Il n’est nullement prévu que le mandataire a le pouvoir de se substituer quiconque dans la gestion.

Cette substitution est d’autant moins concevable que le bulletin d’adhésion du 4 avril 2009 au contrat de groupe souscrit auprès de la compagnie L’Equité, bulletin signé du bailleur et du gestionnaire précise expressément que le mandat de gestion est confié à La SIT, que les garanties souscrites cessent automatiquement en cas de résiliation du mandat de gérance du bien immobilier.

La SIT produit un seul K bis, celui de la société Gessy O.I., société qui a fermé un établissement hors ressort à Saint Denis de la Réunion le 1^er avril 2014, a été dissoute le 23 avril 2015, dissolution publiée le 28 mai 2015, les parts ayant été réunies en une seule main, Immobilière de Transaction.

La société SIT ne justifie aucunement avoir cédé son fonds de commerce à la société Citya courant juin 2010, contrairement à ses allégations.

Il ressort donc des éléments précités que la société SIT n’avait pas le pouvoir de céder le mandat de gérance ou de se substituer un tiers dans l’exécution du mandat.

Si la SIT s’est substitué un tiers, elle ne justifie pas avoir jamais informé les époux X de cette substitution .

Les époux X sont donc parfaitement fondés à agir contre le seul mandataire avec lequel ils ont contracté, soit la SIT en l’absence de lien contractuel avec la société Citya.

— sur les manquements contractuels

a) le loyer minoré

L’article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au delà qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Il ressort de l’article 3 du mandat de gestion que le mandant donne pouvoir au mandataire, pour son compte de louer l’appartement pour la durée et aux conditions définies à l’article 2.

L’article 2 précisait que les époux X avaient opté pour le dispositif Girardin secteur libre, option qui permettait au mandataire de proposer le logement dans le secteur libre sans avoir à tenir compte d’un plafond de loyer ou d’un plafond de ressources du locataire.

Le loyer mensuel net de charges était fixé à 530 euros.

Il est constant que le contrat de bail du 15 avril 2010 signé par la société Gessy OI en qualité de représentant du bailleur et par le locataire a fixé le loyer net de charges à la somme de 480 euros.

La SIT soutient que le bailleur a accepté un loyer minoré, que le laps de temps qui s’est écoulé entre la signature du mandat de gestion et le contrat de bail suffit à établir les difficultés qu’elle a rencontrées pour trouver un locataire.

Elle relève que le bailleur ne s’est pas manifesté entre mai et décembre 2010, ce qui démontre son acceptation, sa ratification d’un 'avenant' au contrat.

Les époux X font valoir à juste titre qu’ils ont été placés devant le fait accompli, que le mandataire ne leur a jamais rendu compte des diligences effectuées pour louer l’appartement au loyer contractuel, ne leur a pas proposé une modification du mandat que ce soit avant ou après la signature du bail.

Une fois ce bail conclu en leur nom, ils ne pouvaient revenir dessus.

L’encaissement des loyers ne démontre aucune ratification du manquement commis.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un manquement contractuel imputable à la SIT

dès lors que le mandat a été méconnu sans rechercher et obtenir l’accord exprès du mandant et en ce qu’il a évalué le préjudice résultant du loyer minoré à la somme de 1750 euros.

b-sur la souscription des garanties

L’article 5 du mandat est relatif à la garantie des loyers impayés, détériorations immobilières, absence de locataire.

Il indique que le mandant déclare vouloir bénéficier des garanties loyers impayés, détériorations immobilières et absence de locataire et avoir pris connaissance des conditions générales et particulières jointes en annexe au présent mandat.

Le mandant prend note que cette garantie est apportée par un contrat d’assurance, que la prime d’assurance sera débitée sur ses comptes mensuels.

Il sera prélevé par le mandataire des frais de gestion des garanties locatives d’un montant de 8 euros TTC par mois.

Le mandataire est le souscripteur du contrat d’assurance auquel le mandant adhère.

Le tableau récapitulatif qui figure sur le bulletin d’adhésion signé le même jour que le mandat de gestion prévoit des garanties d’une durée ferme de 9 ans.

Le résumé des garanties loyers impayés, détériorations immobilières, garanties annexes et absence de locataire annexé au bulletin d’adhésion est paraphé par les époux X et par la SIT. Il indique au titre des 'conditions de garantie' que le gestionnaire doit sélectionner et vérifier la solvabilité des locataires.

La convention d’utilisation du contrat socle GRL signée de la SIT le 16 février 2010 précise que la mise en garantie dans le cadre du contrat socle exige le respect de conditions préalables, notamment la vérification de l’éligibilité du locataire à la GRL.

L’ article 1.6.1 des conditions générales du contrat souscrit auprès de l’Equité assurances prévoit que la garantie du risque d’impayé est accordée dans le cas où le locataire justifie, à la date de la signature du bail, d’une solvabilité suffisante. Cette solvabilité est contrôlée par le souscripteur, sans le concours de l’assureur.

La solvabilité est acquise, lorsque le montant du revenu net global est égal ou supérieur à 3 fois le montant du loyer annuel.

Si le revenu net global est inférieur à deux fois le montant du loyer annuel, la solvabilité n’est pas acquise et la garantie de l’Assureur est inopérante.

La SIT reconnaît que le locataire, M. Z ne remplissait pas les conditions de solvabilité prévues par la compagnie L’Equité puisque son revenu global n’était pas égal ou supérieur à 3 fois le montant du loyer annuel.

Elle justifie son choix par la difficulté de trouver un locataire, fait valoir qu’aucun incident de paiement n’est survenu durant la période où elle se reconnaît gestionnaire.

Force est de relever qu’elle ne justifie nullement avoir avisé le bailleur des conséquences liées à la situation financière du locataire quant à la garantie des loyers impayés souscrite auprès de la compagnie l’Equité.

Elle soutient avoir souscrit une garantie équivalente auprès de la compagnie DAS le 1 janvier ou le 8 juin 2010, garantie qui n’était pas soumise à une condition de solvabilité.

Il ressort des pièces produites que la SIT a effectivement souscrit le 8 juin 2010 un contrat auprès de la DAS incluant les garanties loyers impayés, dégradations locatives, frais de contentieux.

Selon ce contrat , étaient éligibles au contrat les locataires en place titulaires d’un bail ayant au moins six mois d’antériorité, n’ayant pas eu deux mois consécutifs ou non d’impayé total ou partiel de loyers au cours des six mois précédant la date d’adhésion au contrat.

Le contrat (article 13-2) DAS précise que le souscripteur s’engage à remettre aux propriétaires bailleurs assurés la notice d’information relative aux garanties souscrites et à les informer en cours de contrat de toutes modifications affectant leurs droits et obligations.

Il prévoit qu’en cas de résiliation du présent contrat, le souscripteur prendra toute mesure pour informer les propriétaires bailleurs que leurs garanties cesseront à la date de résiliation du dit contrat.

L’article 15-1 relatif à la résiliation du contrat prévoit que le contrat peut être résilié par le souscripteur ou l’assureur à chaque échéance annuelle moyennant préavis de deux mois.

La compagnie DAS a résilié le contrat GRL souscrit avec effet au 1 janvier 2010 le 20 octobre 2010 avec effet au 1 janvier 2011.

Il ressort des éléments précités que la SIT a souscrit un contrat d’assurance bien que le mandat de gestion ne prévoie pas qu’elle ait ce pouvoir, qu’elle n’a pas informé le mandant de cette souscription, ne lui a transmis aucune notice d’information, ne l’a pas informé non plus de la résiliation du contrat à l’initiative de l’assureur avec effet au 1 janvier 2011.

Loin d’être équivalent, le contrat souscrit auprès de la DAS pouvait être résilié chaque année à l’initiative de l’assureur, sous la seule réserve du respect d’un préavis de deux mois.

Cette résiliation compte tenu de sa date d’effet a privé les époux X de toute garantie.

Il sera rappelé que selon le bulletin d’adhésion signé par les époux X au contrat de groupe L’Equité, le bailleur était garanti pour une durée de 9 années ferme.

Au final, la SIT en retenant un locataire qui ne remplissait pas les conditions de solvabilité a privé d’effet la garantie loyers impayés assurée par la compagnie L’Equité.

Elle a souscrit un contrat auprès de la DAS qui a été résilié avec effet au 1 janvier 2011, contrat qui ne permettait pas de couvrir les impayés de loyers qui ont commencé en décembre 2010, se sont poursuivis sans interruption jusqu’au jugement du 21 mars 2013.

La SIT non seulement ne justifie d’aucune nouvelle souscription d’assurance au titre des loyers impayés, mais résiliera le 21 novembre 2012 les contrats d’assurance dégradations immobilières, vacance locative, résiliation motivée par le refus des augmentations tarifaires annoncées.

Le défaut d’information, la manque de loyauté et de transparence sont d’autant plus fautifs que le gestionnaire a fait croire au bailleur le 28 janvier 2011 que le défaut d’assurance était imputable à l’assureur ce qui était mensonger, et que le mandataire a continué de prélever les cotisations et les frais de gestion des assurances locatives.

Les manquements contractuels imputables à la SIT sont donc pleinement caractérisés.

— sur les préjudices

Les époux X sont fondés à demander le remboursement des cotisations et frais administratifs de gestion des garanties locatives.

Les pièces produites, jugement d’expulsion du 21 mars 2013, état des lieux établi par constat d’huissier du 8 juillet 2013, procès-verbal de reprise des lieux du 27 juin 2013 établissent la réalité des préjudices subis au titre des loyers impayés, des dégradations de l’appartement, des frais annexes.

Les conditions générales de l’Equité, seules conditions qui avaient été portées à la connaissance des époux X prévoyaient que la période d’indemnisation commençait à la date d’exigibilité du premier terme impayé, se terminait lorsque le propriétaire est en mesure de reprendre possession des lieux après expulsion du locataire en l’espèce le 27 juin 2013.

La garantie détériorations immobilières comprenait le remboursement des frais de réparation consécutifs aux dégradations perpétrées par le locataire.

Ces dégradations sont constatées par comparaison des états de lieux.

La garantie comprenait également la perte pécuniaire consécutive au temps nécessaire à dire d’expert à la remise en état des locaux.

Les frais d’huissier étaient remboursés pour moitié par l’assureur.

La garantie du contentieux garantissait le remboursement des frais de procédure engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant, frais qui comprennent les frais et honoraires d’huissier, d’avocat.

Compte tenu de ces éléments, les manquements du mandataire ont causé au mandant un préjudice résultant de la perte de chance d’être assuré au titre des garanties loyers impayés, détérioration immobilière, garantie du contentieux qui sera justement évaluée à la somme de 20 000 euros.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la SIT.

Il est équitable de condamner la SIT à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

dans les limites de l’appel

-CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

débouté les époux X du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts

Statuant de nouveau

— CONDAMNE la société Immobilière de Transaction à payer aux époux X la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2015

Y ajoutant :

-DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt

-DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes

-CONDAMNE la société Immobilière de Transaction à payer aux époux X la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-CONDAMNE la société Immobilière de Transaction aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Jurica

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,