REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14657 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMB4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/14852

APPELANTE

SASU PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 508 321 155

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée par M^e Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant substitué par M^e Géraldine MACHINET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

INTIME

Monsieur [K] [U]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 7] (13)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1219

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, M. [K] [U] a donné à bail commercial à la SA PIERRE ET VACANCES TOURISME FRANCE, un appartement n°S111, lot n°29 dépendant de l’immeuble dit [Adresse 6] situé au sein de la résidence [Adresse 8]) à compter du lendemain du jour de l’achèvement de l’ensemble immobilier, pour deux périodes consécutives, la première du jour de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre suivant et la seconde pour les neuf années entières et consécutives suivantes.

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2012, M. [K] [U] a donné à bail renouvelé à la SAS PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION, aux droits de laquelle vient la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, un appartement n°S111, lot n°0029-42, dépendant de l’immeuble dit [Adresse 6] situé au sein de la résidence [Adresse 8]) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2012 jusqu’au 30 septembre 2021, sauf résiliation anticipée, moyennant un loyer annuel de 4.803 euros hors taxes et un loyer en nature correspondant à un droit de séjour d’une semaine par an pour une activité commerciale « d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la sous location dudit local meublé et équipe pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Cet acte stipulait que le bail "pourra prendre fin par anticipation sous un préavis de six mois:

— à l’initiative du bailleur, pour la première fois le 30 septembre 2015, puis à la fin de chaque période triennale, sous un préavis minimum de six mois ;

— [que] dans le cas où le bailleur souhaiterait mettre en vente son bien ci-dessous référencé, il pourra le faire en utilisant la faculté de résiliation annuelle pour cause de vente, (30 septembre de chaque année). Il devra préalablement à la réalisation de la vente avoir demandé la résiliation de son bail, par courrier recommandé avec accusé de réception dans le respect d’un préavis de trois mois, soit avant le 1er juillet de chaque année. Cette demande sera accompagnée de la copie du compromis signé."

Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2015, la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a fait délivrer à M. [K] [U] un congé pour le 30 septembre 2015, au visa des articles L145-4 et L145-9 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 septembre 2015, M. [K] [U] a fait assigner la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE devant la 18ème chambre civile du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :

— dire nul et de nul effet le congé délivré le 24 mars 2015 (sic) par la SCP NOQUET, huissier de justice,

— dire et juger que le bail continue à produire ses effets jusqu’à l"expiration de sa durée initiale,

— condamner la société PIERRE ET VACANCES au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner la société PIERRE ET VACANCES au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société PIERRE ET VACANCES en tous les dépens.

Saisi par conclusions d’incident de la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, par ordonnances du 14 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a transmis à la cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L145-7-1 du code de commerce.

Par arrêt du 16 mars 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté la question prioritaire de constitutionnalité au motif que « la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que la différence de traitement existant entre les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée, qui seuls ne peuvent user de la faculté de résiliation triennale. et les autres locataires commerciaux, est justifiée par un motif d’intérêt général cl’ordre économique tenant à la nécessité de garantir la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l’objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants ».

Par jugement en date du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Constaté que la clause de résiliation anticipée prévue à l’article 2 du contrat en cause ne bénéficie qu’au bailleur,

Déclaré sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en contestation de la clause offrant une faculté de résiliation anticipée au bailleur,

Dit et jugé que le congé délivré par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 20 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021.

Dit n’y avoir lieu à déclarer nul le congé délivré le 20 mars 2015,

Condamné la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance, étant précisé que la somme totale payée ne peut excéder 37.667€,

Condamné la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 2.147€ au titre des charges des exercices 2015/2016 et 2016/2017 puis, au fur et à mesure de l’émission par le syndic du compte de répartition annuel, la quote-part des charges générales afférentes au lot 29 qui sera facturée par le syndic à M. [U], jusqu’au 30 septembre 2021,

Débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 21.524€ à titre au titre de la contrepartie financière du loyer payable en nature prévu au bail,

Débouté M. [U] de ses demandes relatives à la taxe des ordures ménagères, aux factures d’eau et à la TVA,

Débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 59.291€ à titre de dommages et intérêts,

Condamné la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne 1'exécution provisoire de la présente décision.

Rejeté les autres demandes,

Condamné la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître JD MEYNARD, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 16 juillet 2019, la SASU PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a interjeté appel de ce jugement.

Le 4 décembre 2019, un appel incident a été formé par M. [K] [U].

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 février 2020, la SASU PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, demande à la Cour de :

Vu les dispositions du bail commercial,

Vu l’article L. 145-7-1 du Code de commerce,

Vu l’article L. 145-60 du Code de commerce,

— INFIRMER le jugement rendu le 25 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a :

— Constaté que la clause de résiliation anticipée prévue à l’article 2 du contrat en cours ne bénéficiait qu’au bailleur ;

— Déclaré sans objet la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en contestation de la clause offrant une faculté de résiliation anticipée à la preneuse ;

— Jugé que le congé délivré par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 20 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021,

— Condamné la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du jugement dont appel ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance, étant précisé que la somme totale payée ne peut excéder 37.667€ ;

— Condamné la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 2.147€ au titre des charges des exercices 2015/2016 et 2016/2017 puis, au fur et à mesure de l’émission par le syndic du compte de répartition annuel, la quote-part des charges générales afférentes au lot 29 qui sera facturée par le syndic à M. [U], jusqu’au 30 septembre 2021 ;

— Condamné la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Condamné la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE aux entiers dépens avec distraction au profit de M. JD MEYNARD, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— CONFIRMER le jugement rendu le 25 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de

Paris en ce qu’il a :

— Débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 21.524€ au titre de la contrepartie financière du loyer payable en nature prévu au bail ;

— Débouté M. [U] de sa demande relative à la taxe des ordures ménagères, aux factures d’eau et à la TVA,

— Débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 59.291€ à titre de dommages et intérêts,

En conséquence et statuant à nouveau,

— JUGER que la demande de M. [U] est irrecevable et prescrite depuis le 9 octobre 2014,

— JUGER que la validité du congé de la PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE délivré en application de la faculté de résiliation triennale prévue contractuellement ne peut aucunement être remise en cause depuis le 9 octobre 2014,

— JUGER que le congé signifié par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à M. [U] est valable

— DEBOUTER M. [U] de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER M. [U] à payer à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [U] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 4 décembre 2019, M. [K] [U], demande à la Cour de :

Vu l’article L145-7-1 du code de commerce,

CONFIRMER le jugement attaqué du tribunal de grande instance du 25 juin 2019 en ce qu’il :

« Constate que la clause de résiliation anticipée prévue à l’article 2 du contrat en cause ne bénéficie qu’au bailleur,

Rejette comme étant sans objet la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en contestation de la clause offrant une faculté de résiliation anticipée au bailleur,

Dit et juge que le congé délivré par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS France le 25 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021,

Dit n’y avoir lieu à déclarer nul le congé délivré le 25 mars 2015,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Rejette les autres demandes,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître B. TRAESCH, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

INFIRMER le jugement attaqué du tribunal de grande instance du 25 juin 2019 en ce qu’il :

« précise que la somme totale payée ne peut excéder 37.667€ », laissant peser les charges sur la bailleresse, en violation du bail commercial signé.

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 500€ au titre des charges générales pour les années 2017 à 2021,

Déboute M. [U] de ses demandes relatives à la taxe des ordures ménagères, aux factures d’eau et à la TVA.

Déboute M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

JUGER que la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a résilié unilatéralement et à tort le bail commercial signé avec M. [U].

JUGER que le congé de PV RESIDENCES & RESORTS France est irrégulier et que l’ensemble des loyers pour la durée du bail commercial signé sont dus.

CONDAMNER la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 33 015,08 euros au titre de la dette locative, correspondant à la partie en numéraire du loyer jusqu’au terme du bail, majorée suivant le taux d’intérêt légal à compter de l’assignation du 17 mars 2016 de M. [U].

CONDAMNER la société PV RESIDENCES & RESORTS France à régler à M. [U] la somme d’un montant de 6.652 euros correspondant aux charges jusqu’au terme du bail ; les taxes des ordures ménagères pour un montant de 544 euros ; le remboursement des factures d’eau pour 673,43 euros ainsi que le reversement de TVA restant à la charge du bailleur du fait de la rupture du bail, soit 780 euros.

CONDAMNER la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 15.000 euros au titre de sa résistance abusive.

CONDAMNER la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Le preneur soutient que l’action du bailleur serait prescrite depuis le 9 octobre 2014 aux motifs que le bail liant les parties contient une clause octroyant au preneur une faculté de résiliation triennale, qu’en assignant le preneur en nullité du congé délivré en violation de l’article L145-7-1 du code de commerce, le bailleur a entendu remettre en question la clause sur laquelle le preneur s’est fondé pour délivrer ledit congé ; qu’en conséquence la validité du congé ne peut être appréciée qu’au regard de la validité de la faculté de résiliation triennale stipulée aux termes du bail commercial, or en application de l’article L145-60 du code de commerce l’action en nullité de cette clause est prescrite étant, en outre soutenu, que la loi 18 juin 2014, dite loi PINEL en ce qu’elle a transformé la sanction applicable aux clauses contraires aux dispositions d’ordre public énoncées aux articles L145-15 et L145-16 du code de commerce, en substituant le « non écrit » à la nullité est inapplicable en l’espèce. Ce à quoi, s’opposent le bailleur qui conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris.

En l’espèce, le bailleur a introduit une action en nullité du congé qui lui avait été délivré au visa des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce. Ce congé ne vise aucune clause du contrat liant les parties. Dans ces conditions, l’examen de la validité de la clause litigieuse est sans objet à ce stade, puisqu’elle ne fonde pas l’action.

L’action en nullité d’un congé est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce. Le congé ayant été délivré le 20 mars 2015 pour le 30 septembre 2015, l’action en nullité du congé, introduite par acte d’huissier de justice en date du 24 septembre 2015, enrôlée auprès du greffe du tribunal de grande instance de Paris sous le n°RG15/14852, c’est-à-dire dans le délai de deux ans, n’est pas prescrite.

Sur l’application des dispositions de l’article L145-7-1 du code de commerce au bail litigieux

Le preneur conclut sur ce point à l’infirmation du jugement entrepris. Il soutient principalement qu’il ne convient pas de retenir une application littérale de l’article L145-7-1 du code de commerce, car tous les baux renouvelés ne sont pas signés et qu’une application littérale du texte conduirait à créer des différences entre bailleurs, parfois au sein de la même résidence, qu’ils aient ou non signé un bail commercial ; que compte tenu de la rédaction du texte sujet à interprétation, il y a lieu pour en déterminer la portée de se référer aux travaux parlementaires et au but poursuivi par le législateur ; qu’il en résulte que ce texte n’est applicable qu’aux baux commerciaux initialement conclus entre un bailleur et un preneur, et non aux baux renouvelés, même dans l’hypothèse où ces derniers feraient l’objet d’un avenant signé par les parties.

Le bailleur conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris, l’article L145-7-1 du code de commerce interdisant au preneur de donner congé à l’issue de chaque période triennale étant applicable en l’espèce et son non-respect entraînant la nullité du congé délivré en application de l’article L145-4 du code de commerce.

La cour rappelle que l’article L145-7-1 du code de commerce dispose que :

« Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme mentionnées à l’article L321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. »

L’article L145-4 du code de commerce dans sa rédaction modifié par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, en vigueur à l’époque de la rédaction de l’article L145-7-1 susvisé, dispose que :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9.

Le bailleur a la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. […]"

La notion de « baux commerciaux signés » retenue par la rédaction de l’article L145-7-1 créé et inséré dans le code de commerce par la loi n°2009-888, 22 juillet 2009, n’est pas courante en la matière des baux commerciaux, puisque ceux-ci peuvent être verbaux, qu’il en est fréquemment ainsi s’agissant des baux renouvelés, l’article L145-57 du code de commerce prévoyant expressément ce cas lorsque le bailleur refuse de soumettre à la signature du preneur un nouveau bail, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail, valant bail.

Dans ces conditions, ce texte qui n’a que l’apparence de la clarté, doit en conséquence être interprété.

Il résulte des débats parlementaires que ce texte a été introduit dans la loi sur amendement sénatorial, afin de lutter contre le désengagement du preneur lors du bail initial et parfois même lors de la première période triennale du bail initial, ce qui avait notamment pour effet de priver les bailleurs du bénéfice fiscal qu’ils pensaient obtenir en concluant ce type de baux commerciaux. Cet avantage fiscal prenant fin avec le premier bail, l’article L145-7-1 du code de commerce qui institue un régime dérogatoire au régime légal de droit commun qui permet au preneur de mettre fin au bail à l’issue de chaque période triennale en application de l’article L145-4 du code de commerce, et protège ainsi le bailleur pendant la durée initiale de neuf ans de toute perte de l’avantage fiscal, n’a plus de justification en ce qui concerne les baux ultérieurement renouvelés, or, il est de principe que la loi cesse, là où cesse ses motifs.

En outre, l’application littérale du texte, en ce qu’il se réfère à la notion de « signature », aurait pour effet d’établir une différence entre les bailleurs qui auraient signé un contrat de bail renouvelé et ceux auxquels un tel document n’aurait pas été proposé à la signature, mais qui seraient néanmoins tenus envers le preneur par un bail renouvelé non signé, ce qui serait dépourvu de sens.

De même, aucun avantage fiscal n’étant lié à la conclusion des baux successifs pour un même bien, quand bien même ne s’agirait-il pas à proprement parler de baux renouvelés, faute pour le preneur d’établir qu’il vient aux droits du preneur initial, alors que cette preuve lui incombe si elle est contestée par l’autre partie, mais uniquement à la conclusion des baux initiaux conclus lors de l’édification de la résidence de tourisme ou de sa réhabilitation selon les conditions prévues au code général des impôts, l’article L145-7-1 du code de commerce, en ce qu’il établit une exception au principe de droit commun ouvrant droit au preneur d’exercer un droit de résiliation triennale, ne peut trouver à s’appliquer à ces baux.

En conséquence, il convient d’interpréter l’article L145-7-1 du code de commerce, en ce que le terme « baux signés » renvoie à la notion de « baux initiaux conclus lors de l’édification de la résidence ou lors de sa réhabiliation selon les conditions fixées au code général des impôts ».

Dans ces conditions, s’agissant en l’espèce d’un bail renouvelé et en toute hypothèse d’un bail qui n’est pas le bail initial conclu après la construction de l’immeuble ou sa réhabilitation dans des conditions permettant aux propriétaires d’obtenir des avantages fiscaux, le preneur pouvait délivrer un congé au bailleur afin d’y mettre un terme en fin de période triennale, en application de l’article L145-4 du code civil.

Sur la validité du congé

Le bail renouvelé, dont s’agit, a pris effet au 1er octobre 2012. En conséquence, la première période triennale prenait fin au 30 septembre 2015.

Le congé litigieux a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 20 mars 2015 pour le 30 septembre 2015.

Dans ces conditions, le congé dont s’agit a été régulièrement délivré pour la fin de la première période triennale.

Sur la demande en paiement des loyers

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur à lui payer les loyers jusqu’au terme du bail. Le preneur indique en cause d’appel avoir restitué les clés et que celles-ci ont été acceptées par le bailleur. Il n’est pas contredit sur ce point en cause d’appel.

En l’espèce, il n’est demandé aucun paiement de loyers pour la période antérieure au 30 septembre 2015. Une incertitude demeure en cause d’appel sur la date exacte de remise des clés , le jugement entrepris faisant référence à un état des lieux de sorties datés du 29 juin 2016, mais seule une indemnité d’occupation de droit commun pourrait être demandée par le bailleur, pour la période écoulée entre le fin du bail et la restitution des clés, or il n’en fait pas la demande et sauf à statuer ultra petita, le juge ne doit se prononcer que sur ce qui est demandé.

Par ailleurs, le bailleur demande la condamnation du preneur à lui verser la somme 6652 euros correspondant aux charges jusqu’au terme du bail, les taxes des ordures ménagères pour un montant de 544 euros, le remboursement des factures d’eau pour une somme de 673,43 euros ainsi que le reversement le TVA restant à la charge du bailleur du fait de la rupture du bail soit 780 euros. A l’appui de ses demandes, il ne verse aux débats que deux factures de la société VEOLIA, la première pour un abonnement (septembre à décembre) devant être réglée avant le 21 octobre 2016, la seconde étant la facture semestrielle du 11 juillet 2017 (pièce 12 de l’intimé).

Le preneur conteste devoir les sommes réclamées.

La cour rappelle que s’il appartient à un débiteur d’apporter la preuve du paiement des sommes dont il est redevable, encore faut-il que le bailleur apporte la preuve de sa créance. En l’espèce, la seule production aux débats de factures d’eau pour une période postérieure à l’expiration du bail, ne peuvent établir la réalité de la dette de charges dont le bailleur demande le règlement.

S’agissant de la demande de condamnation du preneur à lui payer la somme de 780 euros, au titre du 'reversement de TVA restant à la charge du bailleur du fait de la rupture du bail', la cour observe que cette prétention qui figure au dispositif des conclusions du bailleur, n’est étayée par aucun développement dans la partie discussion des conclusions, ni par aucune pièce. Dès lors, en application de l’article 954 du code de procédure civile la cour n’en est pas saisie. En toute hypothèse, il convient de relever que l’avantage fiscal obtenu en ce qui concerne la TVA, lors de l’achat du bien, n’est pas perdu du seul fait de la fin du bail commercial consenti à l’exploitant, le propriétaire pouvant consentir d’autres baux meublés dans les conditions prévues au code des impôts, afin de ne pas devoir reverser le prorata de TVA.

Dans ces conditions, la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, n’est pas saisie de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les intérêts de retard sur les sommes dues seront calculés conformément à l’article 1155 du code civil, l’action ayant été introduite avant la réforme de ce texte.

Le bailleur ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le congé litigieux étant validé par le présent arrêt.

Le jugement entrepris étant partiellement confirmé, il le sera en ce qui concerne le sort des dépens de première instance, ainsi que celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile et le preneur, qui succombe dans ses prétentions, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— dit et jugé que le congé délivré par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 20 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021 ;

— Condamné la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à M. [U] les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance, étant précisé que la somme totale payée ne peut excéder 37.667 €,

l’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit et juge que le congé délivré par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 20 mars 2015 a pris effet le 30 septembre 2015 ;

Déboute M. [K] [U] de l’ensemble de ses demandes en paiement ;

Déboute le bailleur de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PV RESIDENCES et RESORTS FRANCE aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE