Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00525 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4X4Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 16/10332

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, RESIDENCE SAINT-EXUPERY, […] représenté par son syndic la société GERFRANCE IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 390 209 435

C/O Société GERFRANCE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par M^e Virginie FRENKIAN SAMPIC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0693

INTIME

Monsieur Y X

né le […] au Maroc

[…]

[…]

[…]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Y X est propriétaire des lots n° 86,103 et 204 (un appartement, une cave et un parking) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété sis […].

Par acte du 19 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […] a fait assigner M. Y X et M^me A B épouse X sollicitant, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, la condamnation de M. Y X à lui payer les sommes suivantes:

—  9.873,71 € au titre des charges dues pour la période courant du 1^er appel de fonds 2015

au 4^e appel de fonds 2016, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 9.853,71 € à

compter du 21 mars 2016 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 29 août 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […] les sommes suivantes:

—  6.364,39 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 1^er appel de fonds 2015 au 2^e appel de fonds 2016, 'solde apurement tx sols enrobés" inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2016,

—  300 € si titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné M. Y X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […] (ou ci-après le syndicat des copropriétaires) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 mars 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Saint Exupery sis […], appelant, invite la cour, au visa des articles 10-1, 19, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35, 36 du décret du 17 mars 1967, à :

— constater qu’il est recevable et bien fondé en son appel partiel,

— l’en declarer bien fondé

en conséquence,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes lesquelles sont les suivantes :

— condamner M. Y X à lui payer la somme de 2.309,32 € au titre des 3^e et 4^e appels de charges 2016,

— condamner M. Y X à lui payer la somme de 1.200 € au titre des frais de relance et de mise en demeure engagés pour tenter de recouvrer les sommes dues,

— condamner M. Y X à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, n’accordant qu’une somme de 300 € à ce titre,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

statuant à nouveau,

— condamner M. Y X à lui payer, la somme de 7.035,63 € au titre des charges impayées du solde apurement de charges 2016 au 1^er appel de fonds 2018, des appels de fonds travaux obligatoire, des appels de fonds de prévoyance et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2016,

— condamner M. Y X à lui payer, la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. Y X à lui payer, la somme de 3.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code

de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à M. Y X le 16 mars 2018 en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à M. Y X le 10 avril 2018 à domicile ;

SUR CE,

M. Y X n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal n’a pas fait droit, à tort, à l’intégralité de sa demande, qu’il n’a pas condamné M. Y X au paiement des charges provisionnelles des 3^e et 4^e trimestres 2016 considérant qu’elles n’étaient pas justifiées par les bordereaux d’appels de charges correspondant outre que le relevé de compte produit était arrêté au 5 avril 2016, soit antérieurement à la date d’exigibilité des deux trimestres de charges ;

Il fait valoir qu’il produit les bordereaux des 3^e et 4^e appels de fonds 2016, lesquels étaient exigibles par application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il actualise sa demande en appel à 7.035,63 € au titre des charges impayées du solde apurement de charges 2016 au 1^er appel de fonds 2018, des appels de fonds travaux obligatoire, des appels de fonds de prévoyance et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2016 ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale

— le relevé de compte copropriétaire au 16 mars 2018

— le tableau des somme dues à compter du 1^er juillet 2016 arrêté au 5^e appel de fonds prévoyance, 1^er appel de fonds 2018 inclus, portant mention d’un total à régler de 7.035,63 €

— le relevé de compte copropriétaire au 28 avril 2016

— le tableau des somme dues à compter du 1^er juillet 2016 arrêté au 2^e appel de fonds 2016 inclus, portant mention d’un total à régler de 6.364,39 €

— les appels de fonds du 1^er trimestre 2015 au 2^e trimestre 2016 inclus

— les appels de fonds des 3^e et 4^e trimestres 2016

— les appels de fonds de l’année 2017 et du 1^er trimestre 2018

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 7 octobre 2015, 28 septembre 2016 et 30 juin 2017, portant approbation des comptes des années 2014, 2015 et 2016, de divers travaux et des budgets prévisionnels 2017 et 2018

— les contrats de syndic

— la mise en demeure du 21 mars 2016, distribuée le 23 mars 2016 ;

Il résulte de l’ensemble de ces pièces, que le syndicat des copropriétaires justifie bien en cause d’appel, des appels de fonds des 3^e et 4^e trimestres 2016, de sorte que la cour peut déterminer que les charges de ces trimestres ont bien été appelées pour le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires (2.309,32 €), ce que le tribunal ne pouvait pas faire, ainsi qu’il l’a justement énoncé ;

Le jugement déféré en ce qu’il écarté les sommes relatives auxdites charges doit donc être réformé ;

Le syndicat des copropriétaires réclame en appel la somme actualisée de 7.035,63 €, laquelle est dûment justifiée par les appels de fonds, les décomptes et les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété et votant les budgets prévisionnels ;

Il apparaît toutefois, que le syndicat des copropriétaires comptabilise dans les charges, la somme de 192 € au titre des honoraires de suivi contentieux, sur laquelle il sera statué plus loin au titre des frais ;

En conséquence, M. Y X sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […], la somme de 6.843,63 € (7.035,63 € – 192 €) au titre des charges impayées du solde apurement de charges 2016 au 1^er appel de fonds 2018, des appels de fonds travaux obligatoire, des appels de fonds de prévoyance, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2016, date de réception de la mise en demeure ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a réclamé en première instance une somme de 1.200 € au titre de 'frais d’avocat et de syndic’ ;

Il sera relevé qu’il ne produit pas davantage devant la cour un décompte précis et un justificatif desdits frais ;

En cause d’appel, il a été vu que le syndicat des copropriétaires réclame en outre, la somme de 192 € au titre des honoraires de suivi contentieux ;

Néanmoins, cette dépense n’est pas justifiée par la facture correspondante et n’entre pas en tout état de cause dans les frais nécessaires de l’article 10-1 précité puisqu’elle relève des frais irrépétibles ;

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais ;

Le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années M. Y X s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Si des règlements ont été faits ainsi qu’il ressort des décomptes produits, soldant partiellement la dette de première instance, il apparaît que M. Y X a laissé impayées les charges ultérieures obligeant les autres copropriétaires à pallier sa carence ;

Sa mauvaise foi apparaît démontrée dans un tel contexte ;

Les manquements systématiques et répétés de M. Y X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € de dommages-intérêts ;

La dette actualisée étant inférieure à celle due en première instance, il n’y a pas lieu d’allouer au syndicat des copropriétaires des dommages-intérêts plus importants ;

La demande de ce chef sera rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ;

M. Y X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […], la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […], la somme de 6.364,39 € au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 1^er appel de fonds 2015 au 2^e appel de fonds 2016, 'solde apurement tx sols enrobés" inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2016 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […], la somme de 6.843,63 €, au titre des charges impayées du solde apurement de charges 2016 au 1^er appel de fonds 2018, des appels de fonds travaux obligatoire, des appels de fonds de prévoyance, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2016 ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Exupéry située […], la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT