Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 FEVRIER 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07629 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5PV3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e arrondissement – RG n° 11-18-103

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRL GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 339 763 815

C/O CABINET GRL GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe GOMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

INTIME

Monsieur Y X

[…]

[…]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. Y X est copropriétaire des lots n° 47 et 130 dans l’immeuble sis […], placé sous le statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé réception du 2 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. X de payer les charges de copropriété à hauteur de 4.707,32 €.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris aux fins de le voir condamné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser les sommes de :

—  4.629,32 € à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4^e trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017,

—  78 € au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017,

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal d’instance de Paris du 18^e arrondissement adébouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de M. X et l’a condamné aux dépens, au motif qu’il ne rapportait pas la preuve suffisante de sa créance en se bornant à verser des procès-verbaux d’assemblées générales non signés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 novembre 2018. La déclaration d’appel a été signifiée à M. Y X par acte d’huissier du 4 juin 2018 déposé à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile.

M. Y X n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 11 juin 2018 par acte extra-judiciaire déposé à l’étude d’huissier conformément à l’article 656 du code de procédure civile, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1193 et 1194 du code civil, à infirmer le jugement et, statuant à nouveau, à condamner M. X à lui payer les sommes suivantes :

—  325,82 € au titre des charges dues, arrêtées au 2^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017, date de la mise en demeure, subsidiairement à compter de l’assignation du 16 janvier 2018,

—  78 €, au titre des frais nécessaires exposés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017, date de la mise en demeure, subsidiairement à compter de l’assignation du16 janvier 2018,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de signification de l’assignation introductive d’instance, distraits conformément à l’article 699 du même code.

M. X n’a pas constitué avocat ; il ne sera dès lors statué que sur les demandes de l’appelant selon l’article 472 du code de procédure civile applicable en cause d’appel ; il en résulte que la cour n’infirmera le jugement que dans la mesure où elle estimera lesdites prétentions régulières, recevables et bien fondées ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le montant des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Enfin, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret prévoyant que les

sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal

en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— une fiche de l’immeuble établie par la direction générale des finances publiques,

— le contrat de syndic,

— la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2017,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mars 2016 et 27 mars 2017, dûment signés par le président de l’assemblée, les scrutateurs et le secrétaire de séance,

— les attestations de non-recours,

— les décomptes des sommes dues arrêtées au 4^e trimestre 2017 ;

Les comptes et les budgets prévisionnels ont été approuvés par les assemblées générales versées aux débats, notamment les assemblées des exercices 2015 et 2016 dont les procès-verbaux valablement signés par le président de l’assemblée, les scrutateurs et le secrétaire de séance sont versés en cause d’appel ; les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit et sont valables tant qu’elles ne sont pas annulées ; les résolutions desdites assemblées générales n’ayant pas fait l’objet de recours, l’approbation des comptes est définitive ;

Le premier juge a rejeté intégralement la demande du syndicat au modif qu’il ne rapportait pas la preuve de sa créance ; à l’examen des nouvelles pièces versées, la cour constate toutefois que la créance du syndicat relative à la quote-part de charges due était certaine, liquide et exigible à la date de sa demande et qu’il n’y a donc plus lieu de la rejeter pour absence de justification ;

Par conséquent, il convient de réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de paiement ;

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour à la somme de 325,82 € au titre des charges courantes et exceptionnelles arrêtées au 2^e trimestre 2018 inclus, compte tenu des trois virements des 10 et 11 avril 2018 effectués par M. X (649,41 € + 1.707,32 € + 3.000 €) ;

Il doit donc être ajouté au jugement que M. X est condamné à payer au syndicat la somme de 325,82 € au titre des charges arrêtées au 2^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017, date de la mise en demeure ;

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire ;

Il est donc de principe que seuls les frais nécessaires doivent être pris en compte, soit les frais qui sortent de la gestion courante, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires précédant une instance judiciaire propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de la somme de 78 € (65 € + 13 €) au titre des frais de recouvrement arrêtés au 2 novembre 2017, correspondant à une lettre de relance ainsi qu’une lettre de mise en demeure, ainsi qu’il résulte du décompte valablement produit ;

C’est à tort que le premier juge a rejeté cette demande ; le jugement devra être réformé sur ce point de sorte que M. X sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 78 € à titre de frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017 ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Depuis de nombreux mois, M. X s’est abstenu de payer les charges de copropriété, sans motif valable pour expliquer sa carence, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;

Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La décision de première instance doit donc être infirmée en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages-intérêts ; M. X doit ainsi être condamné à payer au syndicat la somme de 500 € de ce chef ;

Depuis le jugement, l’intéressé a effectué trois versements, réduisant ainsi le préjudice du syndicat des copropriétaires ; la demande du syndicat de versement d’une somme supplémentaire en cause d’appel de 1.000 € sera dès lors rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité de procédure pour la première instance et l’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 325,82 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017 ;

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 78 €, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, arrêtés au 2^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017 ;

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme totale de 500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M. Y X aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT