Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 MAI 2021

(n° 2021 / 214 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04363 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7M2J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2019 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE
- RG n° 11-18-001495

APPELANTE

Madame Z Y N’A

[…]

[…]

née le […] à […]

De nationalité française

représentée par M^e Vanessa GUELLEC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 417

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/009220 du 27/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

EPIC VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, établissement public départemental à vocation régional régi par la législation HLM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro : B 7 857 695 55

représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2010, Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne a consenti à Madame Y Z épouse X un bail sur un logement conventionné sis à Choisy-le-Roi, […], 2^e étage, moyennant un loyer mensuel de 423,29 €, provisions sur charges en sus.

Par acte d’huissier du 31 août 2017, Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne a fait signifier à Madame Y Z épouse X un commandement de payer la somme de 2 125.37 € au titre des loyers et charges dus au 12 juillet 2017, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d’huissier délivré le 20 février 2018, a fait citer Madame Y N’A Z devant le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine pour solliciter que soit constatée sa qualité d’occupante sans droit ni titre du logement susdit, subsidiairement voir résilier le bail pour défaut de paiement, et obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, que son expulsion soit ordonnée sans aucun délai et celle de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués et que Madame Y N’A Z soit condamnée à lui payer la somme de 5.215,47 € au titre du loyer et des charges courus au 13 février 2018 avec intérêts sur la somme de 2.125 € à compter du commandement de payer et du jugement sur le surplus, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges dûs si le bail s’était poursuivi jusqu’à parfaite libération des locaux, une somme de 450 € à titre de dommages et intérêts pour opposition abusive au paiement et une somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Madame Y N’A Z a conclu au débouté, son compte locatif étant créditeur, une fois imputée la somme 6.189,52€ d’Apl, et sous déduction des frais de poursuite, d’enquête sociale et d’assurance, qu’elle conteste. A titre subsidiaire, elle a réclamé la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par jugement contradictoire en date du 18 janvier 2019, le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine a constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 31 octobre 2017, autorisé Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne à procéder, à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Madame Y N’A Z divorcée X, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous les occupants de son chef, a condamné Madame Y N’A Z à payer à Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne la

somme de 8.670,24 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 décembre 2018, indemnité d’occupation de novembre 2018 incluse ; il a invité Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne à rectifier le décompte locatif en ce sens et a condamné Madame Y N’A Z à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 665 € à compter du 1^er décembre 2018 et jusqu’à parfaite libération des locaux ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer taxé à 149,36 € et de l’assignation réduite à 69,65 € et de sa dénonciation au préfet pour 4,50 €.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par Madame Y N’A Z selon déclaration en date du 22 février 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel n° 3 notifiées par la voie électronique le 19 février 2021, Madame Y N’A Z sollicite de la Cour qu’elle:

— Déclare recevable et bien fondée Madame Y N’A Z en son appel et en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Infirme le jugement du 18 janvier 2019 du Tribunal d’Instance d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail liant Madame Y N’A Z et Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne, fixé la dette locative de Madame Y N’A Z à la somme de 8.670,24€ et débouté Madame Y N’A Z de sa demande de délais de paiement ;

Statuant à nouveau

— Constate que la somme de 916,29 € correspondant aux allocations logement d’avril et mai 2012 n’a pas été portée au crédit du compte détaillé de Madame Y N’A Z ;

— Ordonne que cette somme soit portée au crédit du compte détaillé de Madame Y N’A Z;

— Constate que la somme de 922,03 € facturée au titre des frais de poursuites, pénalités de retard et primes d’assurance a été indûment imputée à Madame Y N’A Z ;

— Ordonne que cette somme soit portée au crédit du compte détaillé de Madame Y N’A Z;

— Dit que Madame Y N’A Z pourra bénéficier d’un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

— Condamne Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne aux dépens.

Au dispositif de ses uniques conclusions d’intimée portant appel incident, notifiées par la voie électronique le 13 août 2019, Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne sollicite de la Cour qu’elle

— Dise Madame Y N’A Z mal fondée en son appel et la déboute de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions notamment en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, et donc,

— Constate que la clause résolutoire insérée au bail consenti le 22 novembre 2010 par Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne à Madame Y N’A Z est acquise de plein droit au propriétaire,

— En tant que de besoin, constate que Madame Y N’A Z n’est pas occupante de bonne foi du logement n°17, sis […] à Choisy-le-Roi, ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, et

prononce la résiliation judiciaire du contrat de location vu les manquements par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code civil ;

— En conséquence, ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Madame Y N’A Z ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°17 sis […] à Choisy-le-Roi, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Actualisant le montant de l’arriéré locatif,

— Condamne Madame Y N’A Z à payer à Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne la somme de 13.122,08 € représentant le montant des loyers et charges arriérés au 8 août 2019, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2.125 € et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 1^er du Code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date de la décision à intervenir.

Réformant sur montant de l’indemnité d’occupation,

— Fixe au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation et au montant des charges contractuelles l’indemnité due au titre des charges contractuelles, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ;

— Condamne Madame Y N’A Z au paiement mensuel des dites indemnités d’occupation et de charges à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Dise et juge que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne Madame Y N’A Z à payer à Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne la somme de 450 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil ;

— Condamne solidairement (')Madame Y N’A Z au paiement de la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Madame Y N’A Z en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur le montant de la créance locative au jour du jugement

Au soutien de son appel sur le montant de sa dette locative, Madame Y N’A Z fait valoir que toutes les allocations d’Apl versées au bailleur directement, s’agissant d’un logement conventionné, n’ont pas été déduites de ses échéances, soit celles d’avril 2012 et mai 2012 et que la régularisation pour 916,29 € doit être déduite de sa dette.

Néanmoins, si Madame Y N’A Z produit en pièce 9 l’état des régularisations d’Apl, la période de régularisation ne débute qu’au mois de janvier 2013. Ainsi que l’a déjà relevé le premier juge, il appartient à Madame Y N’A Z de démontrer que Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne a perçu les allocations qu’elle dit manquantes en avril 2012 et mai 2012 et qui n’ont

pas été régularisées par la suite. L’état des Apl qu’elle verse en pièce 8 ne suffit pas à prouver qu’il n’y a pas eu de retenue faisant échapper ces allocations au bailleur. Cette contestation ne peut être retenue.

S’agissant des frais de poursuite, engagés en l’absence de titre exécutoire, ainsi que des frais d’assurance non explicités et des frais d’enquête sociale postérieurs à la résiliation du bail. Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne justifie en pièce 12 avoir contre-passé ces frais à ses écritures des 3 et 4 juin 2019 et elle ne sollicite pas l’infirmation du jugement de ce chef. Cette question n’est donc pas soumise à la Cour.

Sur l’actualisation de la dette locative

Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne sollicite l’actualisation de sa créance à la somme de 13.122,08 €, arrêtée au mois de juillet 2019, en produisant le compte locatif faisant apparaître qu’il n’a pas exécuté les termes du jugement fixant l’indemnité d’occupation à la somme fixe de 665 € par mois à compter du 1^er décembre 2018 mais a appliqué les variations d’indice et des provisions sur charges et taxes majorées au fil du temps.

Il sollicite d’ailleurs à titre d’appel incident que cette indemnité soit établie au montant du loyer et des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi.

Sur ce, l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire en ce qu’elle tend à sanctionner l’occupation sans droit ni titre de l’occupant et de nature compensatoire en ce qu’elle vise à compenser pour le propriétaire la privation de la jouissance de son bien. Sauf élément nouveau, elle doit être au moins égale au montant du loyer que le propriétaire aurait perçu si le bail qu’il a consenti avait été correctement exécuté.

Le jugement sera infirmé sur le montant de l’indemnité d’occupation seulement.

En conséquence, vu l’évolution du litige, Madame Y N’A Z sera condamnée au paiement de la somme de 13.122,08 €, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au mois de juillet 2019 inclus, étant rappelé néanmoins que l’exécution de cette condamnation est suspendue, ainsi que les intérêts de retard pendant la procédure de surendettement et la durée des mesures recommandées.

Sur les demandes d’expulsion et de délais de paiement

Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne sollicite la confirmation du jugement sur la mesure d’expulsion et Madame Y N’A Z a omis de solliciter au dispositif de ses conclusions sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail formulée aux motifs, se bornant à solliciter des délais de paiement.

En conséquence, la Cour n’est pas saisie, au sens de l’article 954, alinéa 3, du Code de procédure civile, de demande d’infirmation du jugement du chef de la résiliation du bail constatée au 31 octobre 2017 et de la mesure d’expulsion prononcée.

A ses dernières écritures et pièces Madame Y N’A Z justifie que la créance de Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne a été retenue à la procédure de surendettement, en laquelle elle a été jugée recevable le 30 décembre 2019, pour un montant de 15.271,99 au mois d’octobre 2019 inclus, et que son exigibilité est suspendue pour une durée de deux ans.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner des délais de paiement, que le budget actuel de Madame Y N’A Z ne lui permettrait d’ailleurs pas d’honorer en plus du règlement des indemnités d’occupation courantes, ni pour la dette au principal, ni pour les indemnités d’occupation courues

depuis le mois de novembre 2019.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il a été démontré que Madame Y N’A Z est une débitrice malheureuse de bonne foi. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de laisser à la charge de Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne ses frais de procédure d’appel. Succombant en son recours, Madame Y N’A Z sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine en date du 18 janvier 2019 en toutes ses dispositions attaquées sauf sur la fixation de l’indemnité d’occupation et le montant de la dette locative à actualiser ;

Statuant de nouveau de ces chefs sur appel incident et y ajoutant,

FIXE l’indemnité d’occupation à la charge de Madame Y N’A Z à compter du 1^er novembre 2017 au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la parfaite restitution des lieux et des clés ;

CONDAMNE Madame Y N’A Z à payer à Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne une somme de 13.122,08 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au mois de juillet 2019 inclus ;

DÉBOUTE Madame Y N’A Z de sa demande de délai de paiement ;

RAPPELLE que l’exécution du présent arrêt et le cours des intérêts sont suspendus en application des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne à effet au 30 septembre 2020 ;

DÉBOUTE Valophis Habitat Oph du Val-de-Marne de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Y N’A Z aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT