Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00198 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ATH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2018 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-17-003525

APPELANTS

Monsieur G E F

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame J E F

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés ayant pour avocat plaidant M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303

INTIMES

Monsieur A X

Né le […] à Beni-Boukhanous

[…]

[…]

Madame B C épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Ludivine DE LEENHEER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 238

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er décembre 2015 à effet du 1^er novembre 2015, M. A X et M^me B C son épouse ont donné à bail à M. et M^me G E F un logement situé […] à Ivry-sur-Seine moyennant un loyer de 800 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 12 octobre 2016, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 650 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 30 mai 2017, les bailleurs ont fait assigner les locataires devant le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 6 novembre 2018, le tribunal a :

— dit que le bail à effet du 1^er novembre 2015 était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et portait sur une habitation à usage principal,

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 12 octobre 2016,

— rejeté la demande en résiliation du bail,

— condamné les locataires solidairement entr’eux à payer aux bailleurs la somme de 2 781,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 septembre 2018, terme de septembre 2018 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et M^me E F solidairement entr’eux aux dépens comprenant le coût de l’assignation et de sa dénonciation au préfet,

— dit que le coût du commandement de payer resterait à la charge des bailleurs.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 décembre 2018, M. et M^me E F ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 26 août 2021, les appelants demandent à la cour de :

— débouter les intimés de leur demande de caducité de la déclaration d’appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une dette locative et a rejeté leurs demandes reconventionnelles,

— débouter les époux Y de leur demandes, compte tenu notamment de l’absence de décompte précis et justifié,

— statuant à nouveau, fixer le montant du loyer et des charges dus à compter du 1^er novembre 2015 à la somme de 689 euros par mois et condamner solidairement les époux X au paiement de la somme de 6 440 euros arrêtée au mois de septembre 2021 inclus et due depuis le 15 mai 2018, date de l’audience de plaidoiries de première instance, au titre du trop-perçu résultant de la réduction du loyer, celle de 6 068,47 euros en remboursement des sommes versées en trop au titre de l’apurement de la dette locative pour la période du 1^er novembre 2015 au 30 septembre 2018 sauf à parfaire, celle de 19 188 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux, celle de 1 192 euros en remboursement de la taxe d’habitation 2017, et les condamner à leur adresser les reçus et quittances de loyers depuis la date de leur entrée en jouissance, soit le 1^er novembre 2015, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et portait sur une habitation principale, en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer et en ce qu’il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d’expulsion,

— en tout état de cause, débouter les intimés de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner les intimés solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2021, M. et M^me X demandent à la cour de :

— constater la caducité de la déclaration d’appel,

— condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 7 645,70 euros, sauf à parfaire, dont les frais de commandement, et les condamner aux loyers à échoir 'jusqu’à la date du jugement',

— constater que le bénéfice de la clause résolutoire leur est acquis,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers,

— infiniment subsidiairement, constater que le bail triennal prend fin le 1^er novembre 2018, que les bailleurs ne comptent plus le reconduire, et qu’un congé pour vente a été délivré aux appelants qui n’ont pas exercé leur droit de préférence d’acquérir,

— en conséquence, ordonner l’expulsion des occupants du logement et condamner solidairement les époux E F au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle future d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges appelés, jusqu’à leur départ définitif,

— condamner les locataires au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice causé par leurs agissements déloyaux,

— les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance, celle de 1 500 euros pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande de caducité de l’appel

Aux termes de l’article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant notamment à prononcer la caducité de l’appel.

Les intimés ne sont donc pas recevables à soulever la caducité de la déclaration d’appel devant la cour, puisqu’ils auraient dû adresser des conclusions à cette fin au conseiller de la mise en état avant la clôture de l’instruction.

Quoiqu’il en soit, il convient d’observer que les appelants ont respecté les dispositions de l’article 902 du code de procédure civile en signifiant leur déclaration d’appel aux intimés le 20 mars 2019, soit moins d’un mois après l’avis adressé à cette fin par le greffe le 1^er mars 2019, puis ont respecté les dispositions de l’article 911 du même code en signifiant leurs conclusions aux intimés qui n’avaient pas encore constitué avocat le 12 avril 2019, soit dans le délai de quatre mois prévu à ce texte ; il n’y a donc pas lieu de relever d’office la caducité de leur appel.

Sur la loi applicable au contrat

Les bailleurs fondent leurs demandes sur un bail daté du 1^er novembre 2015 qualifié de contrat de location meublée à usage de résidence secondaire et ne constituant pas la résidence principale du locataire ; la valeur probante de ce document est incertaine dans la mesure où sa date ne correspond pas à celle de l’exemplaire du bail remis aux preneurs (à savoir le 1^er décembre 2015), il comprend la mention manuscrite 'meublé’ qui ne figure pas sur le bail remis aux preneurs, la case 'location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire’ a été cochée alors qu’elle ne l’est pas sur l’exemplaire remis aux époux E F, et la signature de M. E F est précédée du prénom 'Robert’ alors qu’il se prénomme G ; de plus, selon les appelants, la case 'location à usage

d’habitation secondaire’ aurait été cochée sur l’exemplaire en leur possession à leur insu.

Outre ces divergences entre les deux exemplaires du bail, le tribunal a justement retenu que le logement loué était occupé à titre de résidence principale par les preneurs, au vu des nombreux documents remis par ces derniers (factures EDF, avis d’imposition sur les revenus, avis de taxe d’habitation, notification de la Maison départementale des personnes handicapées du Val-de-Marne et courriers de la caisse d’allocations familiales) ; sur ce point, les bailleurs ne formulent pas d’observation devant la cour, se contentant de rappeler les mentions figurant sur le bail qu’ils produisent devant la cour ; compte tenu des doutes existant sur les mentions de ce bail et des éléments de preuve fournis par les appelants, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le logement constituait en réalité la résidence principale des preneurs.

Le tribunal a également retenu, à juste titre, que le logement n’était pas meublé, à défaut de description du mobilier dans le bail ou dans un inventaire annexé à celui-ci ; les bailleurs ne produisent d’ailleurs devant la cour aucun inventaire de meubles signé par les parties, se contentant là encore de se référer aux mentions du bail en leur possession.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les conséquences de la loi applicable au contrat

C’est à bon droit que le tribunal a jugé que le commandement de payer était nul en l’absence de reproduction des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui était applicable ; le rejet de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail était donc justifié.

Les bailleurs demandent à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Le tribunal a retenu que, au 30 septembre 2018, les époux E F étaient redevables de la somme de 30 061,53 euros au titre des loyers et charges après régularisation de celles-ci, et justifiaient avoir réglé un montant total de 28 080 euros ; il a donc estimé la dette locative à cette date à la somme de 2 781,53 euros ; les bailleurs ne produisent aucune pièce susceptible de remettre en cause le calcul opéré par le tribunal au vu des pièces dont il disposait ; de plus, ils se contentent d’affirmer que les loyers seraient impayés depuis le mois de mars 2018, mais ne produisent aucun décompte précis et détaillé permettant à la cour de vérifier leurs dires.

Les appelants soutiennent que le tribunal aurait omis de prendre en compte des règlements qu’ils auraient effectués entre le 1^er novembre 2015 et le 20 septembre 2018 pour un montant total de 8 850 euros ; mais, dans le détail des règlements retenus par le premier juge figurent certains des versements qui auraient été prétendument omis ( le chèque de 1200 euros du 2 novembre 2015 figure dans les versements retenus par le tribunal pour un montant total de 2 550 euros sur la période du 1^er novembre 2015 au 28 février 2016 ; le virement de 850 euros du 28 avril 2017 figure dans les dix virements de 850 euros retenus par le tribunal sur la période du 28 avril 2017 au 12 février 2018 ; il en est de même du virement de 850 euros du 11 juillet 2017 ; il en est de même du virement de 850 euros du 28 juillet 2017 ; il en est de même du virement de 850 euros du 1^er septembre 2017 ; il en est de même du virement de 850 euros du 8 octobre 2017 ; il en est de même du virement de 850 euros du 31 octobre 2017) ; quant aux deux retraits en espèces de 850 euros effectués le 11 mars 2016 et le 5 juin 2018, rien ne prouve qu’ils aient profité aux époux Y, à défaut de production du moindre reçu de leur part.

Seul un virement de 850 euros effectué le 20 septembre 2018 peut avoir été omis par le premier juge, puisqu’il ne figure pas dans la liste des règlements retenus par celui-ci.

Compte tenu de ce règlement, la dette locative au 30 septembre 2018 doit être arrêtée à la somme de 2 781,53 – 850 = 1 931,53 euros ; le jugement sera donc infirmé quant au montant de la dette.

Il convient d’observer que les bailleurs ne produisent devant la cour aucun décompte permettant de vérifier s’il existe encore à ce jour une dette locative et, dans l’affirmative, quel en serait le montant.

Au vu du montant de la dette qui existait au 30 septembre 2018, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que les manquements des locataires à leur obligation de paiement n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation de leur bail.

Enfin, les intimés demandent à la cour, à titre infiniment subsidiaire, de constater qu’un congé pour vente a été délivré aux preneurs le 1^er mars 2021 à effet du 31 octobre 2021 et d’en tirer toutes conséquences quant à l’expulsion des appelants ; mais, outre le fait qu’une telle demande ne saurait échapper au double degré de juridiction, il convient de rappeler qu’un bailleur n’a pas d’intérêt né et actuel à agir en validation de congé avant sa date de prise d’effet ; cette demande doit donc être jugée irrecevable dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande de réduction du loyer

Les appelants demandent une diminution du loyer à compter du 1^er novembre 2015 et le remboursement d’un trop-perçu de loyers au motif que leur bail mentionne une surface de 48 m² alors qu’il ressort d’une attestation de surface établie le 3 août 2017 (de manière non contradictoire) que la surface habitable est de 38,96 m².

Mais, en réalité, l’exemplaire du bail en leur possession mentionne une surface habitable de 40 m² plus une terrasse de 16 m² ; la surface habitable ainsi mentionnée est donc très proche de celle mentionnée sur l’attestation de surface (près de 39 m²), si bien qu’il n’est pas démontré que la surface habitable du bien soit inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail ; les conditions posées par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, les appelants doivent être déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande de remise des quittances de loyers

Les bailleurs ne produisent que les quittances de novembre, décembre 2015 et janvier 2016.

Ils doivent être condamnés à remettre aux preneurs les quittances des termes suivants, dans la limite des règlements effectués par les appelants ; il n’apparaît pas utile d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Les époux E F prétendent que l’absence de quittances les aurait empêchés de percevoir l’allocation logement avant le 1^er janvier 2021 ; mais ils ne produisent aucun document de la caisse d’allocations familiales leur réclamant la communication de quittances ou leur refusant le versement de l’allocation logement pour absence de justificatif du règlement des loyers ; ils ne produisent non plus aucune pièce démontrant qu’ils auraient eu droit, au vu de leur situation financière, à une allocation logement pour la période antérieure au 1^er janvier 2021 ; dans la mesure où ils ne justifient pas que les manquements des bailleurs à cet égard leur aient causé préjudice, ils doivent être déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Les époux E F demandent le remboursement de la somme de 1 192 euros qu’ils ont versée au fisc au titre de la taxe d’habitation 2017 au motif qu’ils auraient dû en être exonérés puisque leur bail porte sur une résidence principale ; mais ils ne justifient en aucune façon de ce qu’ils auraient dû échapper au paiement de cette taxe si le bail n’avait pas mentionné qu’il portait sur une résidence

secondaire ; ils doivent donc être déboutés de ce chef de demande.

Les époux X, pour leur part, demandent une indemnité de 5 000 euros pour préjudices causés par les 'agissements déloyaux’ des preneurs ; mais, comme il a été dit précédemment, ils ne rapportent pas la preuve de la persistance d’une dette locative à ce jour ; leur demande indemnitaire n’est donc nullement fondée.

Les appelants, qui succombent en la plupart de leurs demandes formées devant la cour, doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les intimés de leurs demandes fondées sur ce texte, tant pour les frais irrépétibles de première instance que pour ceux de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne M. et M^me E F solidairement à payer à M. et M^me X la somme de 1 931,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 6 novembre 2018,

Y ajoutant :

Condamne M. et M^me X à remettre aux époux E F les quittances des loyers acquittés depuis le mois de février 2016, dans la limite des règlements effectués par les locataires,

Dit n’y avoir lieu à astreinte à cet égard,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me E F in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,