RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 Novembre 2021

(n° 202 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13236 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLQC

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 Janvier 2019 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 17/00126

APPELANTE

L’ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL EST ENSEMBLE GR agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, y étant domicilié en cette qualité.

100, avenue Gaston-Roussel

[…]

représenté par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 substitué par M^e Nicolas CORLOUER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame Y X

15 allée Jean-Louis Rapinat

[…]

représentée par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me A B en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue

le 02 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 3 juillet 2015 modifié par un arrêté du 8 février 2016, la ZAC de la Boissière a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, l’EPT Est Ensemble Grand Paris étant autorisé à acquérir à l’amiable ou par voie d’expropriation les emprises foncières concernées par les travaux nécessaires à l’aménagement de la ZAC de la Boissière Acacia.

Est notamment concernée par l’opération Madame X, propriétaire d’un bien immobilier situé […] à Montreuil, sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 2 143 m².

Le terrain est occupé par :

— en entrant, à gauche, une petite construction comprenant, selon l’occupant des lieux, des bureaux et des WC, et qui n’a pu être visitée ;

— au milieu du terrain, un entrepôt de grande taille ;

— à gauche du terrain, en face de l’entrepôt, une balance pour peser la féraille sur laquelle montent des véhicules chargés de féraille ;

— derrière l’entrepôt, deux places de parkings couvertes de taule ;

— à l’arrière de l’entrepôt, des bennes et des métaux.

Faute d’accord sur le montant de l’indemnisation intervenu dans un délai d’un mois, par une requête reçue le 23 juin 2017 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, l’EPT Est Ensemble Grand Paris a saisi le Juge de l’expropriation aux fins de fixation de la valeur du bien de Madame X.

Par un jugement du 22 janvier 2019, après transport sur les lieux le 6 juin 2018, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a':

— fixé à 1.428.616 ' en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPT Est Ensemble Grand Paris à M^me Y X dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à Montreuil sous Bois, sur la parcelle cadastrée section […] ;

— dit que la somme arrondie de 1.428.616 ' se décompose de la manière suivante :

indemnité principale : 1.223.205 ' ;

indemnité de remploi : 123.320,50 ' ;

indemnité pour perte de loyers : 82.090 '.

— condamné l’EPT Est Ensemble Grand Paris à payer à M^me Y X une somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EPT Est Ensemble Grand Paris au paiement des dépens de la présente procédure.

L’EPT Est Ensemble Grand Paris a interjeté appel le 21 septembre 2020 limité à la fixation de l’indemnité totale de dépossession.

M^me X a formé appel incident.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par l’EPT Est Ensemble Grand Paris, appelant, le 29 septembre 2020, notifiées le 30 septembre et le 9 octobre 2020 (AR des 1^er, 2 et 12 octobre 2020) et le 23 mars 2021, notifiées le même jour (AR des 25 et 29 mars 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 22 janvier 2019 ;

— Fixer l’indemnité due à M^me X au titre de l’expropriation de la parcelle […] à la somme de 892.637,10 ' décomposée comme suit :

435.000 ' au titre de l’indemnité principale pour les bâtiments à usage d’activité ;

315.000 ' au titre de l’indemnité principale pour le terrain nu ;

76.002,10 ' au titre de l’indemnité de remploi ;

66.614 ' au titre de la perte de revenus.

— Rejeter l’appel incident de M^me X dans l’ensemble de ses demandes.

—  déposées au greffe, par M^me X intimée et appelante incidente, le 23 décembre 2020, notifiées le 24 décembre 2020 (AR du 28 décembre 2020) et le 31 mai 2021, notifiées le 1^er juin (AR du 02 juin 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel à intervenir sur les questions prioritaires de constitutionnalité transmises par la Cour de cassation (Cass., Civ. 3^e, 1^er

avril 2021, requêtes n°20-17.133, n°20-17.134 et n°21-40.004) ;

— débouter l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris de ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement n°19/00007 en date du 22 janvier 2019 du juge de l’expropriation du département de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a fixé à un montant de 1.223.205 ' en valeur occupée l’indemnité principale qui lui est due par l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée section […] ;

— infirmer le jugement n°19/00007 en date du 22 janvier 2019 du juge de l’expropriation du département de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a fixé à un montant de 123.320,50 ' en valeur occupée l’indemnité de remploi qui lui est due par l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée section […] ;

— confirmer le jugement n°19/00007 en date du 22 janvier 2019 du juge de l’expropriation du département de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a fixé l’indemnité pour perte de loyers à un montant de 82.090 ' ;

— confirmer le jugement n°19/00007 en date du 22 janvier 2019 du juge de l’expropriation du département de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a condamné l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris à lui payer la somme de 3 000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance.

— confirmer le jugement n°19/00007 en date du 22 janvier 2019 du juge de l’expropriation du département de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a condamné l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris aux dépens.

Puis, statuant par l’effet dévolutif :

— fixer l’indemnité principale lui revenant du fait de l’expropriation du bien situé […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée section […], pour un montant de 4.532.445 ' ;

— fixer l’indemnité de remploi leur revenant du fait de l’expropriation du bien situé […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée section […], pour un montant de 454.245 ' ;

— condamner l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris à lui verser la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance ;

— condamner l’établissement public territorial Est Ensemble Grand Paris aux dépens.

- Le commissaire du Gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

L’EPT Est Ensemble Grand Paris fait valoir que';

— Sur l’insuffisance de motivation du jugement du 22 janvier 2019, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile, le juge doit impérativement motiver sa décision. Le juge de l’expropriation a retenu la méthode de la récupération foncière au motif que cette méthode est plus favorable pour

M^me X. L’expropriant considère que cette motivation est insuffisante et n’est fondée sur aucune prescription juridique ;

— Sur l’infirmation du jugement pour erreur de droit, la méthode de la récupération foncière n’est pas applicable dans le cadre d’une expropriation dès lors qu’elle est contraire au principe de la détermination de la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation. Cette méthode doit être écartée dès lors que le bien est utilisable et que les bâtiments existent, le juge de l’expropriation doit indemniser les biens tels qu’ils sont, et non tels qu’ils pourraient être [Cass., Civ. 3^e, 3 mai 1977]. L’utilisation de cette méthode conduit à l’utilisation de termes de comparaison qui ne sont en aucun cas transposables au terrain exproprié, dès lors que les règles d’urbanisme applicables sont différentes. Ainsi, les termes de comparaison retenus par le juge de première instance ne sont pas pertinents, il convient de les écarter afin de revenir à l’utilisation d’une méthode de comparaison construction + terrain nu.

En outre, la méthode de la récupération foncière n’est pas appliquée lorsque la construction est louée normalement [CA Paris, 9 mars 1984, Poupe c/ Commune d’Arcueil]. Or, le bien est actuellement loué dans des conditions normales, dès lors la méthode de la récupération foncière ne peut être en aucun cas utilisée.

— Sur la détermination de l’indemnité d’expropriation ;

Sur l’indemnité d’expropriation devant être retenue par la Cour ;

Sur la méthode d’évaluation et la date de référence retenues, la méthode dite de l’évaluation par comparaison doit être retenue. Cette dernière est en effet la seule à procéder de la réalité, en permettant d’évaluer le bien exproprié par référence au marché immobilier local [Cass., 3^e Civ., 30 juin 1992, Paget].

Concernant la date de référence, celle-ci doit être fixée au 16 mai 2013, contrairement à la date du 13 septembre 2012 retenue par le juge.

De plus, le juge de première instance retient les mêmes termes de comparaison que le commissaire du Gouvernement concernant la valeur des lots à usage d’activités, soit 1.100'/m². Concernant la valeur des terrains nus, l’expropriant invoque deux ventes faisant apparaître une valeur moyenne de 183,50 '/m² ;

Sur le calcul de l’indemnité au titre de la valeur vénale du bien, un abattement devra être opéré compte tenu de l’état d’occupation du bien de l’ordre de 10% et également compte tenu de l’état d’encombrement du terrain de l’ordre de 20%.

L’expropriant ne conteste pas le fait que soit versée une indemnité pour perte de revenus au titre de la perte de loyers à hauteur de 66.614 '.

Sur la décomposition de l’indemnité d’expropriation, pour les bâtiments à usage d’activité, l’expropriant demande une indemnité égale à 1.000 '/m² et pour le terrain nu, une valeur de 147 '/m².

Dans un second jeu de conclusions ;

— Sur l’appel incident de M^me X, cette dernière doit être déboutée en ce que la méthode de la récupération foncière doit être écartée et que les termes de comparaison qu’elle produit ne sont pas comparables avec la parcelle en cause, leur appréciation étant également fluctuante. En effet, elle utilise des termes de comparaison en zone U du PLU alors que la parcelle litigieuse se situe en zone Um. Enfin, dans l’hypothèse où la méthode de la récupération foncière est retenue, c’est à juste droit que le juge a estimé le montant de démolition à hauteur de 70 '/m².

Madame X répond que ;

— Sur la motivation du jugement, celui-ci précise que les deux méthodes, méthode par comparaison et méthode de la récupération foncière, peuvent être prises en compte et que la plus favorable à l’expropriée doit être retenue.

— Sur l’erreur de droit ; la méthode de la récupération foncière est principalement utilisée lorsque la surface bâtie est faible par rapport à l’importante surface de la parcelle ou lorsque la surface bâtie est en mauvais état et que, par conséquent, elle a une valeur résiduelle par rapport à celle du terrain [TGI Bobigny, 16 janvier 2018, n°16/00168 ; TGI Nanterre, 20 janvier 2017, n°16/00051]. La circonstance que la parcelle soit louée est sans incidence sur l’utilisation de la méthode de la récupération foncière [CA Rouen, 10 novembre 2009, n°09/01728 ; CA Versailles, 25 janvier 2011, n°10/02209]. Or, les constructions de Madame X sont de faible qualité et ont nécessairement une valeur résiduelle par rapport à celle du terrain compte tenu de sa superficie. La méthode de la récupération foncière doit donc être appliquée ;

— Sur la date de référence, l’expropriée ne conteste pas la date du 13 septembre 2012 retenue par le Juge de première instance ;

— Sur la méthode d’évaluation, le jugement retient la méthode de la récupération foncière, ce que ne conteste pas l’expropriée ;

— Sur l’évaluation des biens,

Sur les demandes de l’autorité expropriante, concernant les lots à usage d’activité, cette dernière s’appuie sur les termes de comparaison indiqués par le commissaire du Gouvernement. Ceux-ci ne sont pas comparables avec le bien exproprié qui ne comporte pas de locaux commerciaux, mais seulement un entrepôt constitué d’une structure légère ; ils devront donc être écartés. Concernant le terrain nu, les deux nouveaux termes de comparaison portent sur des terrains dont la surface est 3 à 4 fois plus importante que celle du bien exproprié et ne sont donc pas comparables avec ce dernier.

Sur l’indemnité fixée par le jugement,

Sur les termes de comparaison dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, le juge a retenu à tort les deux seuls termes de comparaison du commissaire du gouvernement pour une valeur unitaire de 786,9 '/m², valeur diminuée à 650 '/m² au motif que le bien ne serait pas en situation privilégiée. Or, celui-ci est bien desservi par les transports et il est à proximité des autoroutes.

Madame X retient deux termes de comparaison ayant une valeur moyenne de 1.561 '/m². Le bien exproprié se situe en zone Um qui présente la constructibilité la plus importante des différents zonages du PLU. Cela a une incidence sur la valeur du terrain qui doit être valorisée. L’expropriée demande donc une valeur unitaire de 2.350 '/m².

En outre, ces références ont été écartées au motif que des droits à construire étaient attachés à ces terrains. Or, aucun élément au dossier ne permet d’établir l’existence de droits à construire. Il est donc demandé l’infirmation du jugement sur ce point.

Sur le coût de la démolition, le jugement retient à tort un coût de démolition de 70 '/m². Or, il est de jurisprudence habituelle que le coût de démolition est fixé à 30 '/m² de construction en tenant compte de la récupération des matériaux de construction [TGI Bobigny, 8 février 2012, n°10/00108 ; CA Paris, 15 octobre 2015, n°13/15503]. Il est donc demandé que soit déduit de l’indemnité principale un montant de 13.050 ' correspondant au coût de la démolition des constructions ;

Sur le calcul de l’indemnité principale, l’expropriée ne conteste pas l’abattement pour occupation de

10%.

— Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs, l’expropriée ne conteste pas l’allocation de l’indemnité accordée par le juge de première instance d’un montant de 82.090 ' ;

Dans un second jeu de conclusions ;

— A titre préalable, sur la demande de sursis à statuer, en vertu de l’article 378 du code de procédure civile, par deux arrêts en date du 1^er avril 2021, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ayant une incidence directe sur l’instance en cours et qui sont utiles à la solution du litige [Pièce n°8]

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N'2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 21 septembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme un appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPT Est Ensemble Grand Paris du 29 septembre 2020 et de Madame X du le 23 décembre 2020, déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de l’EPT Est Ensemble Paris du 9 octobre 2020 sont de pures réponses à celles de M^me X appelante incidente, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables.

Les conclusions hors délai de M^me X du 31 mai 2021 sont de pures réponses à celles de l’appelant, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables.

- Sur la demande de sursis à statuer de M^me X

Il est demandé par appel incident de l’intimée le sursis à statuer selon les conditions de l’article 378 du Code de procédure civile, en raison du renvoi par la Cour de cassation de deux questions

prioritaires de constitutionnalité (QPC) ayant une incidence sur l’affaire.

Le 1^er avril 2021 la Cour de cassation a renvoyé deux QPC (requêtes n°20-17.133, n°20-17.134 et n°21-40.004). Une première question par la cour d’appel de Lyon posée comme suit';

« Les dispositions de l’article L. 322-2, alinéas 2 et 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatives aux modalités d’évaluation des indemnités d’expropriation, imposant d’apprécier la nature et l’usage effectif de l’immeuble à une date de référence très antérieure à la date de l’expropriation et interdisant de tenir compte des changements de valeur depuis cette date, sont-elles conformes à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en tant qu’elles ne distinguent pas selon que le bien exproprié a vocation à demeurer dans le patrimoine de l’autorité publique expropriante, ou qu’il est déjà avéré que ce bien exproprié sera revendu par l’expropriant au prix du marché, dans des conditions déjà connues lui permettant de réaliser une plus-value substantielle certaine au détriment des expropriés ' »

Et une seconde ainsi’posée par la cour d’appel d’Angers ;

«'L’article L. 322-2 [anciennement L13-15 I] du code de l’expropriation porte-t-il une atteinte injustifiée au droit de propriété, garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789, et qui exige une juste et préalable indemnisation de l’exproprié, en tant qu’il ne permet pas le bénéfice d’une indemnité accessoire, dans l’hypothèse de l’expropriation d’un bien, qui serait indivisible de sa revente ultérieure par l’expropriant'''»

Leur connexité a conduit la Cour de cassation à joindre ces questions.

L intimée indique que le bien exproprié se trouve dans cette situation '; la dépossession du bien se situe dans une ZAC conduit nécessairement l’autorité expropriante à la revente de ce dernier.

Or, le Conseil Constitutionnel par décision N°2021-915/915 du 11 juin 2021 a déclaré conforme les dispositions de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation. Dès lors, aucun changement du droit positif n’intervient et ladite QPC ne modifie en rien l’appréciation de l’indemnité.

Il convient donc de débouter M^me X de sa demande de sursis à statuer.

SUR LE FOND

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la EPT Est Ensemble Grand Paris porte sur la méthode d’évaluation retenue, sur un abattement compte tenu de l’état d’occupation du bien de l’ordre de 10%, sur l’indemnité totale de dépossession et sur l’évaluation du bien, aucune contestation n’existe au titre du taux de calcul de

l’indemnité de remploi, du montant de l’indemnité allouée au titre de la perte de loyer.

Le premier juge a fixé la date de référence au 13 septembre 2012, correspondant au PLU.

L’établissement public territorial est ensemble grand Paris demande l’infirmation en indiquant que la date de référence est celle du 16 mai 2013,un an avant l’ouverture d’une enquête publique.

Madame X demande la confirmation.

L’appelant ne forme pas de demande d’infirmation de la date de référence dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.

En outre, selon les dispositions de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte pour déterminer la désignation et les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par l’opération d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’occupation des sols ou le plan d’urbanisme et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’appelante conteste la date de référence mais ne vise aucun texte et ne produit aucune pièce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu sur ce fondement susvisé le PLU approuvé le 13 septembre 2012, qui correspond à la date de référence.

À cette date il a indiqué que le bien situé en zone Uma indice p et t du PLU, correspondant à une zone de l’emprise maximale au sol de 70 % et la hauteur maximale de 24 m.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier constitué d’une construction à usage d’entrepôt et de bureaux. Le bien correspond à un vaste terrain d’une superficie de 2 413 m² qui accueille une entreprise de récupération de métaux. On accède à la parcelle située au […] par un portail en fer entouré d’un muret à hauteur d’homme. Le terrain au fond de la parcelle n’est pas clos. Le terrain, recouvert de terre, est de forme rectangulaire.

Le bien est desservi par :

'un réseau de bus (ligne 102 et 301) à 15 minutes des mairies de Montreuil et de Fontenay-sous-Bois ;

'le RER, en gare de Rosny-sous-Bois (ligne E), situé à environ à 2,5 km.

Il se situe également à proximité de la nationale N302 et des autoroutes A3 et A 86.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 6 juin 2018.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 22 janvier 2019.

-Sur l’indemnité principale

A. sur la situation locative

Il n’est pas contesté que le bien est loué au titre d’un contrat de bail consenti à la société R2M et doit être évalué en valeur occupée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

B. sur la méthode

Le premier juge a utilisé la méthode de la récupération foncière (1 223 205 ') et la méthode par comparaison (777 880 '), en indiquant que la méthode la plus favorable à la partie expropriée sera retenue, soit celle de la récupération foncière.

1° sur la méthode de la récupération foncière

Le premier juge indique qu’en l’espèce l’entrepôt édifié sur le terrain exproprié possède une valeur propre, d’ailleurs utilisée par l’entreprise R2M dans le cadre de son activité professionnelle de récupération de métaux et que lors du transport sur les lieux, il a pu constater une parcelle sur laquelle sont édifiées un entrepôt, utilisable et utilisé, une surface au sol de 400 m² et des locaux à usage de bureaux d’une surface au sol de 35 m².

Il a cependant utilisé les deux méthodes, pour finalement retenir celle de la récupération foncière qui est la plus favorable à la partie expropriée.

La Cour de cassation admet la méthode de la récupération foncière lorsque les constructions sont inutilisables ou lorsque les parcelles sont nues ou lorsqu’elles présentent des constructions ne représentant qu’une infime partie de la parcelle.

Le procès verbal de transport sur les lieux du 6 juin 2018 mentionne que le terrain est occupé par une petite construction en entrant à gauche qui n’a pu être visitée et au milieu du terrain un entrepôt de grande taille, ses murs étant constitués de parpaings jusqu’ à mi hauteur puis de taule (pas de fondation, ni de pilier en béton) avec un toit constitué d’une charpente en structure en bois, le sol étant recouvert d’une chape de ciment.

Cet entrepôt est donc en bon état et repose sur une dalle de béton ; les bâtiments représentent donc une valeur propre ; la construction et les bureaux représentent une surface importante de 535 m² par rapport au terrain de 2143 m² ; M^me X indique elle-même que les constructions sont de faible qualité, mais n’invoque pas une valeur nulle ou résiduelle ; en outre, le bien est actuellement loué dans des conditions normales à la société SAS R2 M pour un loyer mensuel de 6840, 83 ' (pièces N°5 et 6), cette société y exerçant une activité de stockage ; si l’appelant fait état d’une pollution éventuelle, il ne verse aucune pièce et M^me X indique à juste titre que l’activité du locataire ne relève pas de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ; cette méthode de la récupération foncière ne peut donc qu’ être écartée en l’espèce.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° la méthode de la comparaison

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison : construction + terrain qui sera confirmée au regard de la consistance du bien exproprié.

Il convient d’examiner les références produites par les parties :

a) pour les terrains nus

1. Les références de l’établissement public territorial est ensemble grand Paris

— vente de terrain nu d’une surface de 7922 m², 10 avril 2018, se situant rue Rosny à proximité du

terrain de Madame X, au prix de 1 665'210,28 ' hors-taxes, soit un prix de 210 '/m²

'vente de terrain nu d’une surface de 8030 m², 11 avril 2018, se situant boulevard Boissière pour un montant de 1'260'710 ' hors-taxes, soit un prix de 157 '/m²

L’appelant propose pour le terrain nu de retenir une valeur de 147 '/m² et de 1000 ' / m² pour le bâtiment à usage d’activités.

Il fait valoir également l’estimation des services des domaines selon laquelle le montant de l’indemnité de l’expropriation de la parcelle cadastrée E 87 a été évalué à la somme totale de 818'300 ' comprenant une indemnité au titre de la valeur vénale du bien d’un montant de 743'000 ' et l’indemnité de remploi d’un montant de 75'300 '. Il ajoute que cette évaluation est manifestement tronquée et surévaluée par une simple appréciation de bon état des bâtiments et qu’il convient d’appliquer un abattement de 10 % pour occupation du bien ainsi qu’un abattement de 20 % pour encombrement.

L’avis des domaines ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

Madame X critique les deux termes susvisés en indiquant, que les surfaces sont 3 à 4 fois plus importantes que celle du bien exproprié et ne sont donc pas comparables.

Malgré la différence de superficie, en l’absence d’autres références, celles-ci restent comparables en terme de consistance et seront donc retenues.

S’agissant du terrain, les deux termes de comparaison seront retenus selon une valeur moyenne de 183,5 '/m², correspondant à des terrains similaires situés dans la Zac de la Boissière ; cependant, le premier juge a exactement souligné que ces références correspondent à des cessions intervenues au profit de l’aménageur (SAS Acacia Aménagement) ou de l’EPFI, soit dans le cadre d’un marché captif.

2. Les références de Madame X

Comme en première instance, Madame X ne propose aucun terme de comparaison.

3. Les références du commissaire du gouvernement

En appel, le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

b) pour l’entrepôt

1. Les références de l’établissement public territorial est ensemble grand Paris

Il ne propose aucun terme de comparaison

2. Les références de Madame X

Elle propose 2 termes de comparaison avec les références d’enregistrement :

'25 mars 2013 : 41, […] à Montreuil-sous-Bois, 1572 m², 1'201'640 ', 1210 '/m²

'28 décembre 2015 : […] à Montreuil-sous-Bois, 550 m², 1'051'365 ', 1912 '/m²,

soit une valeur moyenne de 1561 '/m².

Elle précise que le bien exproprié contrairement à ces termes de comparaison se situe en zone Uma (secteurs mixtes) qui présentent la constructibilité la plus importante des différents zones du PLU la commune (pièce numéro 7) :

'les destinations des constructions autorisées sont larges (pression, commerce, activité) ;

l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont autorisées à l’alignement et lorsque l’implantation se fait en retrait des limites séparatives, ce retrait se réduit ;

'l’emprise au sol maximal des constructions est portée à 70 % à 80 % de la superficie du terrain ;

'la hauteur maximale des constructions est de 21 m.

Elle souligne donc que la constructibilité emporte incontestablement une incidence sur la valeur du terrain qui doit être augmentée.

Elle demande donc de retenir une valeur unitaire de 2350 '/m².

Ces termes restent comparables mais seront retenus pour la moyenne de 1560 '/m².

3. Les références du commissaire du gouvernement de première instance

En appel, le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

M^me X critique les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à des cessions de locaux à usage d’activités à Montreuil avec les références d’enregistrements et cadastrales qui sont les suivants :

N°du

terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

utile

Prix en ' Prix en

'/m²

situation

locative

Observations

T1

19 octobre

2016

[…]

350,57

385'000

1098

libre

3 lots à usage d’activités

plus 7 lots de parkings

T2

3 février

2016

[…]

221,65

[…]

1085

libre

5 lots à usage d’activités et

d’îlots de parkings

T3

5 novembre

2015

[…]

Combette

500

424'000

848

libre

bâtiments reliés par une

cour centrale de 15 m²

T4

29 octobre

2015

[…]

la Boissière

1305

1'549'387

1187

libre

bâtiment à usage

d’entrepôts, ateliers bureau

Moyenne

1054

Le commissaire du gouvernement de première instance a proposé une valeur équivalente à 1100 '/m² correspondant à la valeur dominante des termes de comparaison en appliquant un abattement de 10 % compte tenu de l’occupation du bien.

Ces termes comparables en consistance seront retenus.

Il convient donc de retenir :

— les termes du commissaire du gouvernement de première instance, correspondant à une moyenne de 1054 '/m², celui-ci proposant de retenir 1100 '/m², avec un abattement de 10 % compte tenu de l’occupation, soit une valeur de 1000 '/m².

— Les termes de Madame X, car s’ils se situent dans un zonage différent pour une moyenne de 1560 '/du m², restent comparables, le bien exproprié se situant en zone Uma présentant la constructibilité la plus importante des différents zonages du PLU de la commune, en appliquant un abattement de 10 % compte tenu de l’occupation, soit une valeur de 1404 '.

La moyenne est donc de 1000 + 1404 = 2404 / 2 = 1202 '/m² en valeur occupée.

S’agissant du terrain, les 2 termes proposés par la partie expropriante aboutissent à valeur moyenne de 183,08 '/m² ; mais en tenant compte de l’ancienneté des références et des caractéristiques propres du bien à évaluer, le premier juge a exactement porté la valeur du terrain à la somme de 200 '/m².

En raison de l’encombrement, il a exactement appliqué un abattement de 20 %.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la valeur du terrain à la somme de :

(2143 m² x 200 ') x 0,8 = 342'880 '.

S’agissant des constructions, l’indemnité est donc de :

1202 ' /m² x 435 m² = 522 870 '.

L’indemnité principale en valeur occupée est donc de : 522 870 + 342'880= 865 750 '.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

A. sur l’indemnité de remploi

20 % jusqu’à 5000 ' = 1000 '

15 % de 5000 à 15'000 ' = 1500 '

10 % pour le surplus soit sur (865 750 – 15 000) = 850 750 x 0, 10 = 85 075 '

soit un total de 87 575 '

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B. sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a indiqué que Madame X justifie d’un montant de loyer annuel de 82'090 ' et lui a accordé une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à une année de loyers.

L’établissement public territorial est ensemble Paris demande de ramener cette indemnité à la somme de 66'614 ', mais n’avance aucun motif à l’ appui de sa demande.

Le bien exproprié est loué à la société R2M pour un loyer mensuel de 6840,83 ' (pièces N°5 et 6) soit un loyer annuel de 82 089,96 '.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

865 750 ' (indemnité principale) + 87 575 ' (indemnité de remploi) + 82 089,96 ' (indemnité de perte de revenus locatif) = 1 035 414,96 ' en valeur occupée

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’établissement public territorial est ensemble grand Paris à payer à Madame Y X la somme de 3000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- Sur les dépens

Il convient de confirmer la condamnation de l’établissement public territorial est ensemble grand Paris au paiement des dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant.

Madame X perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute M^me X de sa demande de sursis à statuer ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 1 035 414,96 ' en valeur occupée, indemnité totale de dépossession due par l’établissement public territorial est ensemble grand Paris à Madame Y X dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situés […]-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée section E numéro 96 se décomposant comme suit :

—  865 750 ' : indemnité principale

—  87 575 ' : indemnité de remploi

—  82 089,96 ' : indemnité de perte de revenus locatifs

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT