Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2021

(n° 2021/ , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17164 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWZM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2019 -Cour d’Appel de PARIS – RG n° 18/03212

APPELANTS

Monsieur A X

2, rue B

[…]

Madame H E I épouse X

2, rue B

[…]

représentés et assistés de M^e Simon VANDEWEEGHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055

INTIMÉS

Monsieur J E F

2 rue B

[…]

Né le […] à […]

De nationalité tunisienne

représenté et assisté de M^e Marie-Leïla DJIDERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1097

S.C.I. B C, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

2, rue B

[…]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 531 372 936

représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

assisté de M^e Jacques SALOMON, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque B156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Marthe CRAVIARI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

En date du 26 avril 1991, Monsieur D, en tant que nu-propriétaire, a donné à bail mixte aux époux X un immeuble à usage d’habitation et professionnel situé au 2 rue B à PARIS 75017 avec un parking, deux caves et deux chambres de service. La SCI B C étant l’usufruitier.

Un conflit est né entre les époux X et Monsieur E F, ce dernier exposant être locataire des époux X. Ces derniers adressent à la SCI B C une lettre recommandée avec accusé de réception pour faire part de la situation avec Monsieur E F.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2017, la SCI B C a fait assigner les époux X aux fins de voir ordonner la résiliation du bail et prononcer leur expulsion des lieux.

Le Tribunal d’Instance de PARIS 17^e a, par jugement entrepris du 9 janvier 2018:

' Écarté des débats les pièces 19 à 31 produites par les époux X pour non respect du contradictoire ;

' Déclaré la SCI B C recevable à agir pour avoir qualité à le faire et pour

agir dans le délai de prescription légal ;

' Rejeté l’exception de nullité soulevée par les époux X de l’intervention volontaire de Monsieur E F ;

' Prononcé la résiliation du bail mixte conclu entre la SCI B C et les époux X portant sur les lieux situés […] avec un parking, deux caves et deux chambres de service, pour sous location illicite à Monsieur E F ;

' Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI B C pourra faire procéder à l’expulsion des époux X ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

' Autorisé la SCI B C à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de les époux X à défaut de local désigné ;

' Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

' Débouté la SCI B C de sa demande de paiement de sommes au titre de sous loyers perçus illégalement par les époux X ;

' Condamné solidairement les époux X à payer à la SCI C la somme de

8.000 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au

taux légal à compter du jugement ;

' Déclaré les époux X irrecevable à agir en expulsion et séquestre des meubles contre Monsieur E F ;

' Débouté les époux Y de leurs demandes indemnitaires pour préjudice financier ou moral envers la SCI B C ;

' Sursis à statuer sur la demande des époux X pour préjudice moral pour menaces ou harcèlement de Monsieur E F dans l’attente de la décision définitive rendue au pénal, par suite de la plainte déposée par les époux X et réciproquement les plaintes de Monsieur E F ;

' Condamné les époux X à payer à Monsieur E F la somme de:

' 8.225 euros en réparation des sommes indument versées pour un bail nul avec intérêts

au taux légal à compter de l’assignation

' 2.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, avec intérêts

au taux légal à compter du jugement ;

' Débouté les parties du surplus de leurs prétentions

' Ordonné l’exécution provisoire limitée aux condamnations financières prononcées contre les époux X au bénéfice de Monsieur E F ;

' Condamné solidairement les époux X aux dépens

' Condamné solidairement les époux X à payer à la SCI B C la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné solidairement les époux X à payer à Monsieur E F la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

' Débouté les époux X de leur demande en application de l’article 700 du Code de

procédure civile ;

Les époux X ont interjeté appel le 8 février 2018. Par ordonnance du 7 février 2019, le Conseiller de la Mise en Etat a ordonné la radiation de l’appel, à la demande de Monsieur E F, pour non paiement des condamnations objets de l’exécution provisoire du jugement.

Par décision du 30 novembre 2020, la Cour a rétabli l’affaire au rôle.

Par dernières conclusions en date du 23 février 2021, les époux X, appelants,

demandent à la Cour de:

' Infirmer le jugement en date du 9 janvier 2018 du Tribunal d’Instance de PARIS 17^e

arrondissement dans toutes ses dispositions et le reformant d’accueillir les époux X dans l’ensemble de leurs prétentions ;

A TITRE LIMINAIRE

' Déclarer que la SCI B C est irrecevable dans l’intégralité des ses

demandes pour défaut de notification au représentant de l’Etat dans le Département de sa

demande de résiliation du bail et d’expulsion ;

' Déclarer que la SCI B C est prescrite dans son action, et ainsi juger ses demandes irrecevables ;

A TITRE PRINCIPAL

' Dire et juger qu’il n’y a pas eu de sous location interdite ;

' Débouter la SCI B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

' Débouter Monsieur E F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

' Dire et juger qu’il n’existe pas de motif légitime et sérieux justifiant la résiliation du contrat de bail mixte des époux Y ;

' Débouter la SCI B C et Monsieur E F de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE’ Condamner Monsieur E F à restituer les clés/badge de la chambre de service auprès des époux Y sous astreinte de 200 euros par jour à compter du 10^e jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir;

' Condamner la SCI B C au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour résistance et procédure abusive ;

' Condamner Monsieur E F, conjointement et solidairement avec la SCI B C, à payer aux époux X la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation tant du préjudice matériel ( 40.000 euros ) que du préjudice moral ( 20.000 euros ) ;

' Condamner la SCI B C au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Simon Vandeweeghe ;

' Condamner Monsieur E F au paiement de la somme de 2.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Simon Vandeweeghe.

Par dernières conclusions en date du 1^er mars 2021, Monsieur E F, intimé, demande à la Cour de :

[…]

' Dire et juger qu’une éventuelle prescription de la demande de la SCI B

C est sans incidence sur les demandes formées par Monsieur E F à l’encontre des époux X ;

SUR L’APPEL PRINCIPAL

' Constater que les époux X ont loué à Monsieur E F une chambre de 6m2 dont ils n’étaient pas propriétaires et en contradiction avec les dispositions de leur bail mixte conclu en 1991

' Constater que Monsieur E F a réglé les loyers aux époux X ;

EN CONSEQUENCE

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le contrat de location conclu entre

Monsieur E F et les époux X nul, condamné les époux X à régler à Monsieur E F la somme de 8.225 euros au titre des sommes indûment versées pour bail nul avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et en ce qu’il a reconnu à Monsieur E F un préjudice financier ;

' Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

SUR L’APPEL INCIDENT

' Constater que Monsieur E F a subi divers préjudices en raison des agissements des époux X ;

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les époux X à verser à Monsieur E F la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice financier ;

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 7.535,70 euros à titre de

dommages et intérêts correspondant au préjudice financier subi du fait du paiement de la caution, des changements de serrures et de porte suite aux dégradations abusives des époux X ;

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice moral subi en raison des agissements des époux X envers Monsieur E F après le délibéré rendu le 9 janvier 2018;

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de

dommages et intérêts sur le fondement de la violation du droit au respect de la vie privée de Monsieur E F ;

' Condamner les époux X au paiement de la somme de 7.500 euros à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

' Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

' Condamner les époux X à verser à Monsieur E F la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamner les époux X aux entiers dépens, y compris ceux relatifs à l’exécution de l’arrêt à intervenir.

Par dernières conclusions en date du 9 mars 2021, la SCI B C, intimée, demande à la Cour de :

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné

l’expulsion des époux X, ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux, et les a condamnés au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Recevant la SCI B C en son appel ;

' Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 33.600 euros au titre des sous loyers illégalement perçus ;

' Condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

' Condamner les défendeurs aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Claude

CHEVILLIER.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité des demandes de la SCI B C :

Les époux X soutiennent que les demandes de la SCI B C

sont irrecevables en raison du défaut de notification au représentant de l’État dans le Département de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion.

Au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1689, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le Département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’exploit introductif d’instance précisait que le loyer était payé régulièrement et qu’il apparaissait que les chambres de service étaient sous louées, en infraction avec le bail.

Ainsi, la SCI B C ayant motivé sa demande de résiliation du contrat de bail par une sous location interdite, et non une dette locative, la demande des époux X est rejetée.

Sur la prescription:

Les époux X soutiennent que l’action de la SCI B C es

prescrite.

Au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SCI B C ayant fait assigner les époux X le 16 mai 2017, ces derniers soutiennent que la demande de résiliation du contrat de bail pour sous location illicite est prescrite car la SCI B C aurait été informé de la présence de Monsieur E F en janvier 2014. Toutefois, il ressort des pièces versées au débat que les époux Y avaient précisé dans une lettre du 8 janvier 2014 qu’ils « hébergeaient gracieusement » Monsieur E F et non que la chambre était sous louée.

Ainsi, la SCI MEISSIONNIER C ignorant jusqu’en 2016 l’existence d’une sous location, il en résulte que son action n’est pas prescrite.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur résiliation du bail pour sous location :

Les époux X contestent la résiliation du bail car ils soutiennent ne pas avoir sous loué la chambre.

1) Sur l’existence de la sous location

Au regard de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous louer le logement sauf accord écrit avec le bailleur. Les conditions générales du bail liant les parties prévoyant que « toute cession du bail ou sous location des lieux loués est interdite ».

Tout d’abord, il est versé au débat des copies de mandat cash au nom de Monsieur X, d’un

même montant et de façon répétée entre le 7 janvier 2011 et le 5 août 2013, puis de novembre 2013, puis du 1^er mars 2014 au mois de décembre 2015 et enfin du 16 février 2016. Si ce dernier a indiqué avoir encaissé ces mandats cash pour compenser des factures d’électricité, la constance des montants ne peut correspondre à des remboursements de consommation EDF et reflète une indemnisation de la mise à disposition des locaux à titre onéreux , par la conclusion d’un bail de sous location au moins

jusqu’à fin 2015 ou début 2016.

Par ailleurs, les plaintes et mains courantes versées au débat attestent de la relation conflictuelle entre les époux X et Monsieur E F et sont constantes sur le fait que Monsieur E F est locataire de Monsieur X et le considère comme son propriétaire.

Ainsi, il convient de constater que les époux X ont loué à Monsieur E F une chambre dont ils n’étaient pas propriétaires, et en contradiction avec les dispositions de leur bail mixte conclu le 26 avril 1991.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

2) Sur la résiliation du contrat de bail

Il est de jurisprudence constante de considérer la violation de l’interdiction de sous location comme un manquement gave aux obligations du bail justifiant la résiliation de celui ci. En outre, cette sous location a été la cause de troubles dans les parties communes, en raison de branchements dangereux et de la nécessité de l’intervention des services de police.

Ainsi, il convient de prononcer la résiliation du bail liant les parties.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

1) Sur les demandes des époux X

a- Sur les préjudices matériel et moral

Les époux X sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur E F et de la SCI B C au paiement de la somme de 60.000 euros au titre du préjudice matériel ( 40.000 euros pour la pose d’une porte anti infraction, des frais d’huissier et de procédure, et perte de chiffre d’affaires ) et moral ( 20.000 euros ). Ils affirment effectivement que Monsieur E F et la SCI B C ont été à l’origine d’un important préjudice moral et matériel en raison de l’inaction du bailleur, des comportements violents de Monsieur E F,

de l’occupation abusive, des comportements dangereux nuisant à la notoriété professionnelle de Monsieur X et l’exercice de son activité.

Toutefois, quant au manquement invoqué de la SCI B C à ses obligations envers son locataire, notamment quant à une absence d’intervention pour mettre fin à l’occupation par Monsieur E F, aucune faute de la part du bailleur n’est démontrée dans l’exécution du bail.

De même, alors qu’un bail illicite était consenti, l’initiative des époux X quant au changement de porte ou aux frais de procédures ne peut générer aucune réparation.

Concernant la perte de chiffre d’affaire des époux X, aucun lien n’a été démontré entre cette

dernière et une faute de Monsieur G F.

Enfin , quant au préjudice moral, les époux X font état de menaces et harcèlement. La plainte des époux X ayant été classée le 20 avril 2018, le demande sera rejetée.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts au titre des préjudices matériel et moral est rejetée.

b- Procédure dilatoire et abusive

Les époux X sollicitent la condamnation de la SCI B C au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour résistance et procédure dilatoire et abusive.

La sous location illicite a précédemment été constatée. Ainsi, la demande des époux X est mal fondée dans la mesure où la SCI B C en faisant valoir ses droits n’a pas agi avec l’intention de nuire.

Ainsi, la demande est rejetée.

2) Sur les demandes de Monsieur E F

a- Préjudice financier

Monsieur E F estime que son préjudice financier réel est supérieur à la somme

allouée par le Tribunal d’Instance, soit la somme de 2.500 euros. Il sollicite ainsi la condamnation des époux X au paiement de la somme de 7.535, 70 euros au titre de son préjudice financier en raison du fait qu’il a supporté les frais de caution, des frais de changements de serrures, des frais de raccordement EDF et qu’il est sans droit ni titre.

Tel que constaté en première instance, il résulte des factures versées au débat que Monsieur E F a dû changer sa serrure le 11 septembre 2015 et faire intervenir un serrurier le 4 septembre 2015. Par ailleurs, en raison du comportement des époux X, il a été contraint de se reloger à ses frais, obtenir un nouveau bail et avancer les frais.

Cependant, alors que Monsieur E F affirme avoir également fait changer les serrures à plusieurs reprises au cours de l’année 2017 en raison du vandalisme des époux X, il ne verse aucune facture au débat afin d’en apporter la preuve.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’augmenter la somme allouée au titre du préjudice financier. Les époux X seront condamnés au versement de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice financier de Monsieur E F.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

b- Sur le préjudice moral

Monsieur E F sollicite la condamnation des époux X au versement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi.

Alors que la preuve du préjudice moral subi n’est pas rapportée, la demande sera rejetée.

c-Violation de la vie privée

Monsieur E F sollicite la condamnation des époux X au versement de la somme de 10.000 euros au titre de l’atteinte à la vie privée.

En l’espèce, les époux X ont fait appel à un détective privé. Il est de jurisprudence constante de considérer que la preuve rapportée lors d’une enquête privée doit avoir été recueillie au regard du respect de la vie privée et de la proportionnalité des moyens mis en 'uvre.

Or, les pièces versées au débat ne caractérisent pas la disproportion des moyens mis en 'uvre.

Ainsi, la demande sera rejetée.

d- Procédure abusive

Monsieur E F sollicite la condamnation des époux X au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ou dilatoire.

Au regard de l’article 559 du Code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui serait réclamés.

En l’espèce, aucune preuve de l’abus du droit d’agir des époux X n’a été rapportée.

Ainsi, la demande est rejetée.

3) Sur les demandes de la SCI B C

a- Sur les sous loyers La SCI B C sollicite la somme de 33.600 euros, indûment touchée par les époux X au titre des sous loyers. La SCI MEISSONIER C soutient effectivement que les époux X ont touché des sous loyers de 200 euros par mois pour la chambre louée à Monsieur E F et celle louée à Madame Z durant 7 années ( 200 x 12 mois x 7 ans= 16.800 euros pour une chambre louée, multiplié par deux pour les deux chambres = 33.600 euros ).

Tout d’abord, quant à la location de la deuxième chambre, les pièces versées au débat par la SCI B C ne permettent pas de prouver la sous location à Madame Z. Par ailleurs, elle ne démontre pas non plus que, en tant qu’usufruitière des lieux loués, son préjudice est équivalent aux loyers de sous location illicite versés aux époux X. En effet, les chambres données à bail avec l’appartement principal aux époux X ne pouvaient pas, en tout état de cause, être louées à part car ces dernières n’offrent pas une surface de 9m2, qui est un des critères de décence du logement au sens du décret du 30 janvier 2002.

Ainsi, la demande de la SCI B C de paiement de la somme de 33.600 euros au titre des sous loyers illégalement perçus est rejetée.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

b- Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI B C demande l’allocation d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sans préciser ni justifier sa demande.

La demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Les époux X succombant en leur appel, ils supporteront les dépens. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les sommes exposées par eux.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

' DECLARE recevables les demandes de la SCI B C ;

' DECLARE l’action de la SCI B C non prescrite ;

' CONFIRME le jugement de première instance en ce qu’il a résilié le contrat de bail liant les parties pour sous location illicite ;

' CONFIRME le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux X au versement de la somme de 2.500 euros à Monsieur E F au titre du préjudice financier subi par ce dernier ;

' CONFIRME le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI

B C en paiement des sous loyers perçus illégalement par les époux X ;

' REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

' CONDAMNE solidairement les époux X à payer à la SCI B C la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNE solidairement les époux X à payer à Monsieur E F la

somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT