TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE
[…]
:03 20 78 33 33
N° RG 23/07419 – N° Portalis
DBZS-W-B7H-XOH7
JUGEMENT
DU 11 Mars 2024
X Y
C/
Z AA
AB AA
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 11 Mars 2024
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DANS LE LITIGE ENTRE: AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DEMANDEUR(S) DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
M^me X Y, demeurant 116 RUE EUGENE JACQUET – 59000
LILLE
représentée par Représentant : M^e Raffaele MAZZOTTA, avocat au barreau de
LILLE
ET:
DÉFENDEUR(S)
20000 M. Z AA, demeurant 34BIS ^RUE ^ERRICHE
CASABLANCA (MAROC)
M^me AB AA, demeurant […]
représenté par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À
L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AP,
Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de ^Deniz
AP, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019 avec effet au 1er octobre 2019, M. Z AD a donné à bail en colocation à M^me X AE pour une durée initiale d’un an une maison meublée avec terrasse et jardin située 9, rue Vantroyen à Lille (59800), moyennant un loyer mensuel initial de
500 euros, outre une provision sur charges de 100 euros et un dépôt de garantie de 1 000 euros.
Plus précisément, M^me AE a d’abord occupé la chambre située au 1er étage côté rue et à compter du 16 décembre 2020, une chambre située au 2ème étage.
Le 26 juin 2021, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.
Le 24 novembre 2021, le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre les parties, celles-ci n’ayant pu trouver un accord sur leur différend relatif à la restitution du dépôt de garantie et la régularisation des charges.
Par acte d’huissier du 1er juin 2022, M^me AE a fait assigner M. AD devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner M. AD à lui restituer le dépôt de garantie et rembourser l’éventuel trop perçu lié à la régularisation des charges.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2022 lors de laquelle les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 16 décembre 2022.
A cette date, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 janvier 2023.
Par décision du même jour, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.
Par courrier du 16 mai 2023 mais réceptionné le 27 juillet 2023, le conseil de M^me AE a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la juridiction.
Il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2023 lors de laquelle elle a été fixée à plaider à l’audience du 15 janvier 2024.
A cette audience, M^me AE, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 3, 22, 23, 25-6 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 relatif aux rapports locatifs, 750-1 du code de procédure civile, 606 et 100 du code civil: rejeter la demande de jonction des procédures,
• rejeter la demande d’intervention volontaire de M^me AB AD, condamner M. AD à lui restituer le dépôt de garantie de 1 000 euros avec la majoration de
•
10% du loyer mensuel en principal qui s’applique à chaque mois de retard, condamner M. AD à justifier de la régularisation des charges et procéder à un nouveau calcul de celles-ci, rejeter la demande de M. AD tendant à obtenir sa condamnation à lui rembourser les frais de
.
réparations locatives, rejeter la demande de M^me AD tendant à obtenir sa condamnation solidaire avec les autres colocataires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, rejeter l’ensemble des demandes de M. AD,
•
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condamner M. AD à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens
S’agissant de la demande de jonction des procédures présentée par M. AD, elle indique que si celui- ci a été assigné par l’ensemble des colocataires, chacun d’eux a ses propres demandes liées à la durée d’occupation du logement qui est différente; qu’il n’y a aucune obligation solidaire entre eux ; que la jonction des procédures n’est donc pas justifiée.
Elle indique également que l’intervention volontaire de M^me AD afin d’obtenir des dommages et intérêts n’est pas justifiée dans la mesure où le bailleur est M. AD et que le harcèlement moral dont elle se prévaut n’est pas caractérisé.
Elle fait encore valoir que ses colocataires et elle-même ont tenté d’obtenir la régularisation des charges pour les années 2019 et 2020 à compter de décembre 2020 ; que M. AD ne peut se prévaloir de la pandémie de Covid 19 et du confinement pour ce qui concerne la régularisation des charges de 2019; que M. AD a toujours trouvé des excuses pour ne pas y procéder.
Par rapport aux comptes de régularisation produits aux débats par le bailleur, elle souligne que chaque colocataire a souscrit sa propre assurance habitation dès l’entrée dans les lieux ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire peser sur le locataire des frais d’assurance de propriétaire non occupant ; que cette charge ne figure d’ailleurs pas dans la liste des charges communes mentionnées par le contrat de bail ; qu’il en va de même des factures du logiciel de gestion Rentila; que le compte fait aussi état d’une facture de jardinage alors que celle-ci n’est pas produite; qu’il n’y a eu aucune intervention pour entretenir la chaudière pendant la période d’occupation du bien; que deux interventions sont également mentionnées le 2 février 2022 et en avril 2022 alors que la sortie des lieux remonte à juin 2021 ; que pour les mêmes motifs, il n’y a pas non plus lieu de tenir compte de factures d’eau de juillet et août 2021 ; que le coût de l’abonnement internet a augmenté ; que le contrat souscrit à ce titre ne précise pas de nom, d’adresse ou de type de contrat ; qu’il convient donc de procéder à un nouveau calcul de charges en ôtant les frais d’assurance, de jardinage, les frais d’entretien de la chaudière, les frais du logiciel Rentila ainsi que les frais liés à l’avis de taxe foncière.
En réponse à la demande reconventionnelle de condamnation à rembourser les frais de réparations locatives, elle se prévaut de l’état des lieux de sortie dressé par huissier quand bien même l’adresse des colocataires mentionné sur cet acte ne serait pas exacte de même que la mention de la présence de M. AD alors qu’il s’agissait de M^me AD ; qu’il permet de compléter l’état des lieux effectué entre les parties.
Elle fait valoir qu’elle n’a jamais reçu la copie de l’état des lieux d’entrée qui n’a d’ailleurs jamais été annexé au bail malgré plusieurs relances orales ; que l’état des lieux d’entrée et de sortie dont M. AD se prévaut ne sont pas comparables, le premier étant notamment bien moins détaillé que le second; qu’en tout état de cause, le montant de la demande présentée à ce titre est excessif puisque tout n’était pas neuf/parfait à l’entrée.
M. AD et M^me AD qui est la fille de celui-ci ont oralement soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 329 et 367 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil: A titre liminaire, procéder à la jonction des procédures initiées par chacun des colocataires, déclarer M^me AD recevable en son intervention volontaire,
En conséquence, rejeter les demandes des colocataires dont celles de M^me AE,
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autoriser M. AD à conserver le dépôt de garantie de 1000 euros versé par chacun des colocataires dont M^me AE, condamner M^me AE à verser à M. AD la somme de 3 209,04 euros, déduction faite du dépôt de garantie, en paiement des réparations locatives, outre une somme de 546 euros, et subsidiairement 395 euros au titre de la régularisation de charges, le tout avec intérêt de retard à compter du jugement à intervenir condamner solidairement M^me AE et les autres colocataires, à savoir M^me AF AG,
M. AH AI, M^me AJ AK et M. AL AM à payer à M^me AD la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, condamner M^me AE à payer à M. AD la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, condamner la partie adverse au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application
. de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recouvrement forcé des condamnations mise à sa charge.
M. AD a également présenté d’autres demandes de condamnations pécuniaires à l’encontre des autres colocataires.
Au soutien de la demande de jonction, M. et M^me AD font valoir que l’intervention volontaire de M^me AD qui était en contact permanent avec les locataires et est mentionnée sur les baux comme gestionnaire de l’immeuble concerne les cinq procédures; que des demandes en paiement sont également formées par M. AD à l’encontre des cinq demandeurs.
Au fond, ils font valoir qu’en ce qui concerne M^me AE, elle a d’abord occupé la chambre située côté rue au premier étage ; que l’état des lieux d’entrée s’est réalisé en présence des deux parties; qu’à compter du 16 décembre 2020, elle a préféré changer de chambre pour occuper celle située au 2ème étage; qu’un état des lieux de sortie a donc été régularisé à distance les 16 et 17 décembre 2020, compte tenu de la période de confinement et qu’un nouvel état des lieux d’entrée a été signé électroniquement le 16 décembre 2020 par M^me AE et le 7 décembre 2020 par M. AD pour la chambre du 2ème étage.
Ils ajoutent qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 26 juin 2021 et signé par les deux parties avec un reportage photographique.
S’agissant de la demande de régularisation de charges, ils indiquent qu’elle n’a pas été sollicitée à la fin de l’année 2019 ; que certains colocataires en ont fait la demande à compter du mois de décembre
2020 ; que M. AD a rencontré plusieurs obstacles à cette régularisation; que les compteurs n’ont pas pu être relevés en période de confinement de sorte que les régularisations des consommations de gaz, d’eau et d’électricité ont été tardives, ce d’autant qu’il réside au […] ; que certains colocataires ne lui ont pas transmis les relevés de compteurs malgré ses demandes répétées; que certains compteurs ont été remplacés par les fournisseurs et que cela a eu une incidence défavorable sur le transfert des données.
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M. AD précise qu’il produit aux débats le compte de régularisation de charges pour la période 2019- 2021 en tenant compte de la période d’occupation de chacun des cinq colocataires ; que ce compte de régularisation comprend les postes de consommation d’eau (Ileo), de gaz (Engie), d’électricité (EDF), internet -TV-téléphone (Numéricable – SFR), ménage et jardinage (Axeo Services, ramonage et entretien de la chaudière (KL Bâtiment du Nord), assurance multirisques habitation de propriétaire non-occupant, frais de logiciel Rentila et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; que M^me AE doit à ce titre la somme de 546 euros pour les années 2019 à 2021, soit 122 euros pour 2019, 359 euros pour 2020 et 65 euros pour 2021. ; qu’il produit également aux débats les factures correspondantes.
M. AD précise avoir dû souscrire une assurance multirisques habitation pour pallier l’absence de toute souscription d’assurance par les colocataires ; qu’il convient donc d’intégrer le coût de cette assurance de propriétaire non-occupant aux charges récupérables.
A titre subsidiaire, il indique qu’il produit un autre compte de régularisation de charges qui exclut ce poste et suivant lequel M^me AE est redevable d’une somme de 395 euros.
M. AD précise que les factures d’Axeo Services produites concernent des prestations de ménage et non de jardinage.
Il précise encore que le chauffagiste est bien intervenu le 26 décembre 2020 pour entretenir la chaudière; que les frais d’entretien de celles-ci doivent donc être intégrés dans les charges récupérables.
Il fait valoir que les colocataires ont été informés de la mise en place du logiciel Rentila et ne s’y sont pas opposés ; que ce logiciel permet un accès facilité et simple à des documents relatifs à la location du bien tels que des quittances de loyer; qu’il s’agit donc bien de charges récupérables.
Il précise néanmoins que si le tribunal ne devait pas les intégrer, il produit également un décompte qui n’en tient pas compte.
S’agissant des consommations d’eau, il indique n’avoir retenu que celles dues pendant la période d’occupation des locataires.
Il fait enfin valoir que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est bien une charge récupérable au sens du décret du 26 août 1987.
Au soutien de la demande de condamnation au paiement des frais de remise en état, M. AD souligne
l’incohérence de l’état des lieux dressé par huissier que lui opposent les cinq demandeurs. Il fait ainsi valoir que l’adresse mentionnée n’est pas la bonne, qu’il est mentionné comme présent alors que tel n’était pas le cas; que la présence de M^me AD à cet état des lieux n’est nullement établie. Il estime que cette pièce lui est donc inopposable et souligne que cet état des lieux ne fait nullement mention de l’état du mobilier alors qu’il s’agit d’un bail meublé.
Il rappelle que chacun des colocataires a signé un état des lieux d’entrée et de sortie en présence du bailleur et de son représentant qui sont donc suffisants.
M. AD précise qu’il a établi, pour chacun des locataires, un tableau de synthèse comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et rappelle qu’il n’est pas tenu de justifier de factures au titre des réparations locatives mais uniquement de devis.
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Il ajoute que les dégradations imputables à M^me AE concernent certaines parties dites communes de la maison et les deux chambres qu’elle a pris à bail successivement; qu’il a déduit le dépôt de garantie et tenu compte d’un coefficient de vétusté pour aboutir à la somme qu’il réclame à ce titre.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M^me AD indique que la multiplicité de SMS, d’appels sur son temps de travail et son temps personnels à propos de sujets qui ne concernaient pas le bailleur caractérise le harcèlement moral qu’elle a subi ; qu’elle produit une attestation de témoin en ce sens et un courrier de la psychologue qui la suit depuis juin 2021 ; qu’elle n’était nullement fragilisée par des soucis personnels comme le prétendent les locataires.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de jonction
Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.
En l’espèce, si M. AD a été assigné par plusieurs colocataires, chacun d’entre eux a signé un con- trat distinct et les demandes pécuniaires présentées à titre reconventionnel par M. AD à l’encontre de chacun d’entre eux sont également d’un montant différent.
Dans ce contexte, la demande de condamnation solidaire à des dommages et intérêts présentée par M^me AD n’est donc pas suffisante à permettre de considérer qu’il serait dans l’intérêt d’une bonne justice de prononcer la jonction de ces différentes procédures.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur l’intervention volontaire de M^me AD
En application de l’article 327 du code de procédure civile, l’intervention en première instance ou en cause d’appel peut être volontaire.
En application de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.
En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, il n’est pas contesté que M^me AD est intervenue pour gérer le bien donné en location dans la mesure où M. AD vit au […].
La demande de condamnation à des dommages et intérêts qu’elle présente est en lien avec le rôle
d’intermédiaire qu’elle a pu jouer entre les parties.
M^me AD sera donc déclarée recevable en son intervention volontaire.
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Sur la demande de régularisation des charges
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2- 2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications pé- riodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, con- clus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le réca- pitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant
l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la de- mande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements loués meublés comme c’est le cas en l’espèce, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
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1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges;
2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail signé entre les parties prévoit que « le locataire paie tous les mois ce qui correspond à une provision sur les charges qu’il consomme chaque mois et qui fera l’objet d’une régularisation à la fin de l’année. Les charges sont payées dans les mêmes conditions que le loyer. En cas de surconsommation et de dépassement des provisions sur charges mensuelles, sera, aux termes de la durée du bail de chaque colocataire, dû au bailleur et pourra être déduit du dépôt de garantie sans contestation de la part des locataires. »
L’article 7 du contrat de bail prévoit que « les charges communes partagées entre les locataires sont les suivantes :
Electricité
Chauffage
Eau
Frais ramonage, nettoyage annuel de la maison, entretien de la chaudière et du chauffage, taxe prélèvement des ordures (sauf taxe d’habitation qui reste à votre charge) Téléphone; internet; télévision '>
Il ressort des factures produites que :
les factures de l’opérateur Numéricable couvrent la période comprise entre le 25 janvier 2019 et le 31 décembre 2021 mais elles ne mentionnent ni le titulaire de la ligne concernée ni le point de livraison des services. Il n’est donc pas possible de considérer que cette charge puisse être récupérée sur les locataires ; les factures Axeo Services couvrent la période comprise entre le 1er novembre 2019 et le 25 janvier 2021 ;
l’entretien de la chaudière a été effectué le 12 novembre 2019 pour un coût de 130 euros et le 23 décembre 2020 pour un coût de 130 euros. Il n’y a pas lieu de retenir le montant des factures des 2 février 2022, 23 mars 2022 et 29 avril 2022 qui sont postérieures au départ des lieux de l’ensemble des colocataires concernés.
L’assurance de propriétaire non occupant n’est pas une charge récupérable sur le locataire dans la mesure où celui-ci est tenu de souscrire une assurance habitation et que ces assurances ne couvrent pas les mêmes risques.
Si M. AD a produit des factures du logiciel Rentila, il ne ressort pas des tableaux qu’il a établis que ces sommes auraient été intégrées à son décompte, étant précisé que le poste internet et téléabonne- ment n’a pas été retenu au regard des précédents constats.
Si M^me AE conteste l’intégration des consommations d’eau pour juillet et août 2021, il ne ressort pas du tableau récapitulatif établi par M. AD qu’il les aurait intégrées aux charges dues.
Enfin, si le contrat de bail mentionne des frais de ménage annuels, M^me AE ne conteste pas des interventions plus fréquentes à ce titre, à savoir mensuelles.
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Il s’en déduit que les charges récupérables représentent, pour l’ensemble de la colocation, les mon- tants suivants :
Pour 2019:
132 euros de ménage (66 euros en novembre 2019 et 66 euros en décembre 2019) 130 euros d’entretien de la chaudière
134 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année entière
616,30 euros de consommation de gaz entre septembre et décembre 2019
M. AD ne précise pas la consommation totale mensuelle d’eau et d’électricité pour cette année-là dans le tableau qu’il a établi.
Elles ne seront donc pas récupérables..
Pour 2020 :
- 135 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année entière 1 122 euros de charges de ménage
130 euros de frais d’entretien de la chaudière
En effet, M. AD ne produit pas de tableau récapitulatif de chaque poste de charge mais se contente de produire un tableau d’un total de charges dues par mois.
Il ne précise pas non plus les données du relevé de compteur de gaz, d’électricité et d’eau pour cette année-là.
Cela est donc insuffisant à permettre de considérer qu’il justifie de ces charges.
Pour 2021:
717,60 euros de consommation de gaz de janvier à juin 2021 464,55 euros de consommation d’eau de janvier à juin 2021 542,78 euros de consommation d’électricité de janvier à juin 2021
594 euros de frais de ménage de janvier à juin 2021
- 136 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année entière
Au regard de sa période d’occupation et du nombre de colocataires occupant les lieux à ces différentes périodes à la connaissance du tribunal, M^me AE est redevable des charges suivantes :
Pour 2019 (présence de M^me AK à compter de novembre 2019):
- 66 euros de ménage
- 65 euros d’entretien de la chaudière
- 27,15 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères
486,63 euros de consommation de gaz entre septembre et décembre 2019
Soit un total de 644,78 euros alors que M^me AE a versé une somme de 300 euros de provisions sur charges pour cette même année.
Elle est donc redevable d’une somme de 344,78 euros pour 2019.
Pour 2020 (présence de M^me AK pendant toute l’année, de M. AM à compter de sep- tembre 2020 et de M^me AG à compter de novembre 2020):
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58,12 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
483,07 euros de charges de ménage 32,50 euros de frais d’entretien de la chaudière
-
Soit un total de 573,69 euros.
M^me AE a versé 1 200 euros de provision sur charges en 2020.
M. AD lui est donc redevable d’une somme de 626,31 euros pour cette année-là.
Pour 2021 (présence de quatre autres colocataires les quatre premiers mois et de trois autres les deux derniers mois):
125,58 euros de consommation de gaz de janvier à juin 2021
- 100,65 euros de consommation d’eau de janvier à juin 2021
- 117,60 euros de consommation d’électricité de janvier à juin 2021 128,70 euros de frais de ménage de janvier à juin 2021 14,72 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Soit un total de 487,25 euros.
M^me AE a versé 600 euros de provision sur charges en 2021.
M. AD est donc redevable d’une somme de 112,75 euros au titre de cette année-là.
Au total, M. AD est redevable d’une somme de 739,06 euros tandis que M^me AE lui doit 344,78 euros.
En application de l’article 1291 du code civil, il convient de compenser ces sommes et de condam- ner M. AD à payer à M^me AE la somme de 394,28 euros.
Sur la demande de remboursement des frais de remise en état du logement
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
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En l’espèce, M. AD produit:
un état des lieux en double exemplaire signé entre les parties 16 décembre 2020 qui détaille notamment la chambre située au 1er étage côté jardin mais aussi d’autres pièces de la mai- son.
un état des lieux de sortie signé par les parties le 26 juin 2021 qui concerne l’ensemble du logement et signé par M^me AE.
M^me AE produit uniquement un état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 26 juin 2021 et qui concerne également l’ensemble du logement.
La nécessité de celui-ci au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité n’est pas établie dans la mesure où il existe un état des lieux contradictoirement établi par les parties.
L’état des lieux du 16 décembre 2020 mentionne les constats suivants concernant les pièces autres que la chambre occupée par M^me AE:
Dans l’entrée :
• Poignée de la porte qui a tendance à se dévisser
Peinture qui s’écaille à gauche de la porte
Dans le séjour:
2 carreaux fendus sous le radiateur
Dans la salle à manger :
• La poignée de la baie vitrée est branlante
• 1 partie cache du radiateur à côté de la baie vitrée se détache
Dans les WC du rez-de-chaussée :
• Des traces d’humidité sous le toilette
• Un système de chasse d’eau altéré par le calcaire
Dans la cuisine:
2 prises à gauche de la plaque de cuisson qui sortent du mur
Dans la salle de bains du 1er étage :
• Un interrupteur non fonctionnel,
• Un radiateur qui fait un bruit d’eau qui coule,
Dans la salle de bains du 2ème étage :
. Des traces de joints de douche sur les murs,
De légères traces d’humidité au-dessus des toilettes
1 VMC insuffisante pour permettre l’aération de la pièce
2 carreaux de carrelage de la baignoire qui se décollent.
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S’agissant de la chambre située au 2ème étage côté jardin et que M^me AE a intégré à compter de cette date :
Volet de droite qui ne se ferme pas au maximum
Au sol, tâche claire à droite de la porte due à un changement d’emplacement d’étagère + lé-
•
gère détérioration de la chaise de bureau
Sur le mur, légère trace au-dessus du bureau+ traces tringles patchs rond au-dessus des fe-
.
nêtres
Au plafond, trace au-dessus du lit due à une bougie et imputable à l’ancienne locataire
.
L’état des lieux de sortie signé par les parties le 26 juin 2021 fait état des constats suivants, s’agis- sant de la chambre occupée par M^me AE:
Au sol, traces de parquet arraché
⁰ Au plafond, un trou rebouché et une trace comme une brulure de bougie,
• Sur les murs, un trou de rideau à côté des stores électriques
Des coups sur les côtés du miroir,
Une lampe de chevet à nettoyer
Sur le bureau, des traces de peinture écaillée,
Un luminaire en papier taché
Concernant les parties communes, ce même état des lieux fait état des constats suivants :
Dans l’entrée,
Traces d’anciennes peintures sur les murs,
Eclats sur le carrelage du sol au niveau de la porte
•
Poignet de la porte d’entrée branlante
Traces noires sur le chauffage
•
Dans le petit salon,
Trois fissures sur le carrelage du sol
Toiles d’araignée au plafond 0
2 assises de chaise en osier tâchées
Traces de rayure/usure sur le petit bureau
Dans le grand salon,
• Traces à identifier au niveau des spots du plafond Murs gondolés derrière la télévision
• Canapé marron décousu d’un côté,
• Traces de saleté sur le canapé noir et sur un des coussins
• Lampe en papier trouée à certains endroits et avec une trace de feutre,
Dans la cuisine,
Sur les murs marrons, traces de saleté derrière le meuble blanc et traces d’usure du meuble qui a frotté contre le mur,
Sur les murs gris, rayure au-dessus des interrupteurs d’extérieur, vernis de protection pein- ture qui s’écaille sur le mur côté gazinière, traces jaunes de saleté au niveau de la haute,
Traces de gras sur la hotte aspirante et rayure sur le corps de la hotte
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Rayures et bris sur les côtés de la table de cuisson et mauvais nettoyage de celle-ci
Traces de gras sur les étagères en inox
•
Petite attache en plastique et un pose couverts étage du dessus manquant dans le lave-vais-
•
selle
Calcaire autour de l’évier en inox, fond d’évier qui ne réagit pas au bouton, joint de salle de
.
bain apparent à refaire
Traces de gras dans le four,
●
Tâches sur les plans de travail et petit trou dans l’ilot central,
•
Skaï des chaises de bar rouge arraché/craqué et une chaise dont le dossier est partiellement
.
tordu
Réfrigérateur sale avec petite porte de rangement manquante et trou d’évacuation à vider,
●
bacs de congélation cassés,
Tiroirs du congélateur fendus, cassés,
•
Equerres cassées au niveau du plan de côté porte baie vitrée
●
Coups sur le meuble blanc
•
Traces et coups sur le meuble en bois
.
Défaut de nettoyage du derrière des meubles de cuisine
Dans la salle de bains du 1er étage,
Concernant la baignoire, fuite au niveau du raccord tuyau-robinetterie, fond de baignoire pas vidé et calcaire au niveau de la sortie d’eau,
Concernant la robinetterie de l’évier, calcaire au niveau de la sortie d’eau du robinet,
Dans la salle de bains du 2ème étage,
Au niveau des plafonds, présence d’humidité dans le coin côté WC et humidité dans la douche à l’italienne,
Au niveau des murs, traces de peinture qui s’écaillent au-dessus des wc, Trace de brulure sur la VMC
Quelques traces de calcaire sur la robinetterie de la douche
Contours du miroir écaillés
• Traces sur le parquet au niveau du sol
Joints de la salle de bain usés par manque d’entretien
Dans le jardin,
Barbecue rouillé,
Trace de trou rebouchée sur le carrelage de la terrasse,
Morceau cassé sur un fauteuil,
Ecoulement au niveau du tuyau-manche du tuyau d’arrosage.
Il se déduit de l’analyse des pièces produites qu’il n’existe aucun état des lieux d’entrée du 1er oc- tobre 2019, date à partir de laquelle M^me AE a intégré le logement.
La comparaison de l’état des lieux d’entrée établi lorsque M^me AE a intégré une autre chambre et de sortie permet de constater que ce dernier est beaucoup plus détaillé puisque réalisé à l’aide du logiciel Rentila, ce qui n’est pas le cas de l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux d’entée ne précise notamment rien sur le couloir du rez-de-chaussée (distingué de l’entrée dans l’état des lieux de sortie), la cave ou le jardin.
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Le séjour de l’état des lieux d’entrée semble correspondre au petit salon de l’état des lieux de sortie et la salle à manger au grand salon.
M. AD produit au soutien de sa demande de paiement d’une somme de 2 727,68 euros qu’il ré- clame à M^me AE, déduction faite du dépôt de garantie, un tableau comparatif des deux états des lieux mais en datant celui de l’entrée du 1er octobre 2019 alors que celui-ci ne figure pas dans les pièces produites.
Ce tableau reprend poste par poste les désordres qu’il invoque.
Toutefois, ce tableau mentionne une somme totale due de 4 209,04 euros dont 2 563,44 euros au titre des parties communes et 1 645,60 euros au titre de la chambre, soit après déduction du dépôt de garantie, une somme de 3 209,04 euros.
Le différentiel entre le montant de sa demande et cette dernière somme telle qu’elle ressort du ta- bleau ne s’explique pas.
En tout état de cause, le comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie met essentiellement en évidence un défaut de nettoyage final et des dégradations mineures.
A cet égard, M. AD fait preuve de disproportion manifeste dans le chiffrage puisqu’il tient compte du remplacement intégral des éléments qui auraient fait l’objet d’un mauvais nettoyage, tel que le réfrigérateur ou du parquet sur 19m2 pour des «< traces de parquet arraché » dans la chambre occupée par M^me AE.
Le montant total de sa demande de prise en charge de réparations locatives, tous colocataires con- fondus, représente ainsi une somme de 19 949,09 euros.
Il convient donc de réduire la demande de M. AD à de bien plus justes proportions et de condam- ner M^me AE, en considération de sa période d’occupation du logement et des désordres concer- nés, à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais de remise en état.
Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande de majoration
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec de- mande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais ré- sulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, M^me AE doit à M. AD la somme de 400 euros au titre des frais de remise en état du logement à sa sortie.
M. AD devait donc lui restituer la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie.
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Il était toutefois difficile d’apprécier pour le bailleur qui n’est pas un professionnel de l’immobilier les sommes susceptibles d’être retenues au titre des frais de remise en état.
La demande de majoration de 10% sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M^me AD
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, M^me AD estime avoir subi un harcèlement moral de la part des colocataires.
Elle produit au soutien de ses allégations une attestation d’un de ses amis proches, M. AN AO.
Celui-ci indique seulement que les colocataires ont pris l’habitude de s’appuyer sur elle et de la sol- liciter à tout moment; qu’ils ont exigé le recalcul de leurs charges; qu’ils lui ont envoyé des SMS jusque tard le soir et en employant un ton de plus en plus impoli.
Pour le surplus, il livre davantage son analyse de la situation qu’il ne restitue des épisodes précis de harcèlement.
M^me AD produit la synthèse d’un compte-rendu psychologique établi par la psychothérapeute en charge de son suivi depuis le 25 juin 2021 dont il ressort un état de fragilité prééxistant.
Cette praticienne restitue ensuite le ressenti de M^me AD par rapport à la gestion locative en indi- quant qu’elle s’est sentie menacée et fortement insécurisée.
Ce rapport ne relate toutefois aucun épisode précis de harcèlement et émet seulement l’hypothèse d’un trouble anxiodépressif généré par la combinaison du niveau de responsabilité résultant de la gestion locative, de la charge mentale liée aux dégâts dans la maison et de la situation de conflit avec les locataires.
Ces éléments ne sont pas suffisants à permettre d’objectiver l’existence d’un harcèlement moral de la part des colocataires, ce d’autant que les dégâts dans la maison restent relatifs et que les locataires ne peuvent être tenus responsables du choix fait par le propriétaire qui vit au […] de faire gérer ce bien par sa fille qui se trouve sur place plutôt que par un professionnel.
La demande de dommages et intérêts présentée à ce titre par M^me AD sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. AD qui succombe essentiellement à l’instance sera condamné aux dépens.
Au titre de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer M^me AE la somme de 1 200 euros.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de jonction des procédures relatives à M. Z AD et les locataires ayant occupé le bien dont il est propriétaire situé au 9, rue Vantroyen à Lille (59800);
DECLARE M^me AB AD recevable en son intervention volontaire ;
CONDAMNE M. Z AD à restituer à M^me X AE la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie ;
CONDAMNE M. Z AD à payer à M^me X AE la somme de 394,28 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2019 à 2021 ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par M^me AB AD ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE M. Z AD à payer à M^me X AE la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. Z AD aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LA JUGE
D.AP M. COCQUEREL
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En conséquence,
LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE et ORDONNE à tous
Huissiers de Justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution;
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main ;
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente expédition revêtue de la formule exécutoire certifiée conforme à la minute du jugement a été signée, scellée et délivrée par le Greffier le 21 Mars 2024
JUDICIAIRE ages ^LE ^GREFFIERA L
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