Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16578 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CASFR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-15-0

APPELANT

Monsieur A X

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté par M^e Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1191

ayant pour avocat plaidant : M^e A ZENATI-CASTAING de la SAS ATRHET, avocat au barreau de LYON

INTIME

Monsieur C Y domicilié chez son gérant de biens, la SARL GESTIM HFR, immatriculée au RCS de Paris sous le […], dont siège social est situé […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

assisté par M^e Philippe DUBOS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2010 prenant effet le 22 décembre 2010, M. C Y, propriétaire d’un appartement dit « studette » situé […], […], 7ème étage, […] , à […] , a donné ce logement non meublé en location à M. A X via son mandataire la SARL Gestim HFR, moyennant un loyer initial de 628 euros par mois outre 72 euros de provision sur charges.

Un litige est survenu entre les parties s’agissant notamment des badges d’accès aux parties communes de l’immeuble, le syndic de la copropriété et le bailleur faisant état de sous-locations permanentes auprès de la plate-forme AirBNB.

Par lettre remise à l’agence Gestim HFR le 5 octobre 2017, M. X a délivré congé à effet au 31 décembre 2017.

Par courrier recommandé en date du 26 octobre 2017, M. X a indiqué revenir sur son congé.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2017, M. X a assigné M. Y devant le tribunal d’instance de Paris, aux fins notamment d’annulation du congé, de fixation du montant du loyer et de condamnation à des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 2 juillet 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Constate la validité du congé délivré par M. A X à effet au 31 décembre 2017, de sorte qu’il est depuis cette date déchu de tout titre d’occupation du logement situé […], […], 7ème étage, […] , à […] ;

Ordonne, à défaut pour M. A X d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. A X et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Condamne M. A X à payer à M. C Y une somme équivalente au montant du loyer, soit 736 euros (sept cent trente-six euros) par mois à ce jour, révisable selon les modalités contractuelles, outre les charges sur justificatifs, à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne M. A X à payer à M. C Y la somme de 14.720 euros (quatorze mille sept cent vingt euros) au titre de son arriéré locatif arrêté au 1er mai 2019 inclus ;

Condamne réciproquement M. C Y à payer à M. A X la somme de 150 euros (cent cinquante euros) de dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation de ces créances réciproques de sorte que M. A X devra payer à M. C Y la somme de 14 520 euros (quatorze mille cinq cent vingt euros);

Condamne M. A X à payer à M. C Y la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne M. A X aux entiers dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 août 2019 par M. A X ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 avril 2020 par lesquelles

M. A X, appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 1219, 1347, 1140, 1142, 1231 et suivants du code civil,

Vu les articles 9, 960 et 961 du code de procédure civile,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail à effet « du 19 novembre 2010 »,

Vu l’arrêté préfectoral IDF 2016-06-20-001 du 22 juin 2016 en vigueur entre le 1er décembre 2016 et le 1 er novembre 2017,

Vu le décret […]19-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi […]18-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique,

Vu l’arrêté préfectoral idf 029-2019-05 du 28 mai 2019 en vigueur le 1 er juillet 2019,

Déclarer les conclusions régularisées le 21 janvier 2020 par M. C Y irrecevables faute pour celles-ci de préciser les informations requises par l’article 960 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu le 2 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Paris sauf en ce qu’il a déclaré M. C Y responsable du dommage subi par M. A X ;
Dire et juger que le congé donné par M. A X au mandataire de son bailleur le 5 octobre 2017 est nul et de nul effet ;

Fixer le montant du loyer mensuel du par M. A X depuis le 1er décembre 2016 à la somme de 437,9 euros hors charges puis à compter du 1er novembre 2019 à la somme de 423,40 euros hors charges ;

Fixer le montant de l’arriéré de loyers à la somme de 8 032,73 euros au 30 novembre 2019 ;

Condamner M. C Y à verser à M. A X la somme de 2 248,95 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamner M. C Y à verser à M. A X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. C Y en tous les dépens.

Par conclusions remises au greffe le 21 janvier 2020, M. C Y, intimé, a formé appel incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions déposées le 21 janvier 2020 par M. C Y

L’appelant fait valoir que les conclusions adverses ne précisent pas les informations requises par l’article 960 alinéa 2 du code de procédure civile.

M. X n’a pas répliqué aux conclusions de l’appelant soulevant cette fin de non-recevoir.

L’article 960 du code de procédure civile dispose :

« La constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.".

Aux termes de l’article 961, alinéa 1, du même code, "Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.".

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la profession, la nationalité, la date et le lieu de naissance de M. Y ne sont indiqués ni dans la constitution d’intimé de celui-ci, ni dans ses conclusions; aucune régularisation n’est intervenue avant la clôture.

A toutes fins utiles, ces indications ne résultent pas d’autres éléments du dossier.
Dès lors, les conclusions remises au greffe le 21 janvier 2020 doivent être déclaré irrecevables.

Les pièces produites au soutien de ces écritures irrecevables doivent être également déclarées irrecevables en application de l’article 906, alinéa 3, du même code.

Par conséquent la cour n’est saisie que par les moyens de l’appelant tendant à la réformation du jugement et ne fera droit à ses demandes que si elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, M. Z est réputé s’approprier les motifs du jugement.

Sur la régularité du congé donné par M. X au mandataire de son bailleur le 5 octobre 2017

M. X soutient, comme devant le premier juge, que le congé qu’il a délivré le 5 octobre 2017 lui a été extorqué par l’avocat de son bailleur en échange de la remise des badges d’entrée dans l’immeuble et a été rédigé « sous la contrainte d’une voie de fait »; il expose avoir subi ainsi une violence puisqu’il s’est retrouvé dans l’impossibilité d’accéder à son appartement et invoque l’article 1140 du code civil.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu la validité du congé délivré par M. X en l’absence de preuve d’une violence l’ayant déterminé contraint à délivrer le congé litigieux.

En effet, s’il résulte de courriels échangés entre les avocats des parties, que M. X s’engageait à quitter l’appartement litigieux et à délivrer congé pour le 31 décembre 2017 en échange de la remise de trois nouveaux badges d’accès à l’immeuble, ces échanges, pas plus qu’aucune autre pièce produite, ne démontrent l’existence d’aucune violence susceptible de constituer une contrainte pouvant inspirer au locataire la « crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celle de ses proches un mal considérable » selon les termes de l’article 1140 du code civil.

Comme le relève d’ailleurs exactement le premier juge, si cet accord est inhabituel, M. X était assisté d’un professionnel du droit en mesure de le prémunir contre la pression et le chantage allégués.

La cour relève en outre, que M. X ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’accéder à l’immeuble sans badge, alors qu’au contraire il résulte de courriels échangés avec le mandataire de gestion et d’une attestation du 14 novembre 2017 émanant du directeur du syndic de la copropriété qu’un accès restait possible par l’intermédiaire de l’interphone et du gardien (pièce 21 du bordereau de pièces de M. X, communiquant les pièces adverses).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que le congé était régulier, constaté la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2017 et ordonné l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’à complète libération des lieux, sauf à :

- rectifier l’erreur matérielle du jugement quant au point de départ de l’indemnité d’occupation; celle-ci est en effet due à compter de la date d’effet du congé et de la résiliation du bail et donc à compter 31 décembre 2017 et non du mois de juin 2019 comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement, contraire à ses motifs,

- et à dire que l’indemnité d’occupation devra être égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. X

Le premier juge a condamné M. Y à payer à M. X la somme de 150 euros à titre de réparation du trouble de jouissance résultant de la désactivation des badges d’accès.

M. X demande à la cour d’élever cette somme à 2248,95 euros, correspondant à la privation de jouissance de son appartement pendant au moins deux semaines qu’il évalue à 248,95 euros, outre 2000 euros pour préjudice moral.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le préjudice subi pouvait être évalué à la somme de 150 euros.

Comme il a été déjà dit, M. X ne démontre pas avoir été privé d’accès à son logement ; aucun préjudice moral n’est démontré et la gêne subie doit être appréciée en tenant compte de sa durée limitée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes relatives au loyer

sur la fixation du loyer

M. X demande la réduction de ses loyers entre le 19 novembre 2016 et octobre 2019, à la somme mensuelle de 437,90 euros puis à compter du 1er novembre 2019 à la somme mensuelle de 423,40 euros (hors provision pour charges), au regard du loyer de référence majoré applicable.

Il invoque notamment un arrêté préfectoral signé le 20 juin 2016 et publié le 22 juin suivant, par lequel le préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, a fixé les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés dans la commune de Paris, en application de l’article 17, I et II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le premier juge a rejeté ses demandes, en relevant notamment que cet arrêté avait été annulé par jugement du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017, confirmé par la cour administrative d’appel par arrêt du 26 juin 2018.

En premier lieu, M. X étant déchu de tout titre d’occupation du logement occupé depuis le 31 décembre 2017, date de prise d’effet de son congé, ses demandes tendant à la fixation de son loyer au-delà de cette date doivent être rejetées.

Par ailleurs, en ce qui concerne la demande au titre des loyers de novembre 2016 au 31 décembre 2017, il convient de relever que l’action visant à obtenir une modification du loyer ne peut intervenir qu’au terme du bail et suppose qu’en amont de ce terme une offre de renouvellement qui contient une proposition de nouveau loyer ait été adressée par l’une des parties à l’autre.

Ainsi, l’article 17-2 de la loi précitée, dans sa version applicable au litige (version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018) dispose :

« I. – Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 [ndlr c’est à dire en zone tendue de plus de 50 000 habitants], une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ces mêmes zones, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15.

Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

(…)

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. (…)"

En l’espèce, M. X n’allègue ni ne démontre avoir manifesté auprès du bailleur la volonté de demander la diminution du loyer et avoir mis en oeuvre la procédure prescrite par ces dispositions.

Contrairement à ce qu’il présuppose, le bail ne s’est pas « renouvelé » les 22 décembre 2013 et 22 décembre 2016 (et non le 19 novembre comme il l’indique) mais a été tacitement reconduit aux conditions antérieures résultant du contrat initial de 2010, le loyer du contrat tacitement reconduit étant celui du contrat initial éventuellement révisé depuis.

Il convient donc de rejeter la demande de M. X en réduction du loyer et de confirmer le jugement.

Sur l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné M. X à payer à M. Y la somme de 14.720 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2019.

Il a retenu exactement qu’il était constant qu’en 2017, le montant du loyer était de 663,07 euros outre 72,93 euros de provisions pour charge, soit 736 euros mensuels.

M. X, qui n’apporte pas d’élément nouveaux susceptibles de remettre en cause utilement l’appréciation faite par le tribunal, et dont les demandes en réduction du loyer ont été ci-dessus rejetées, reconnaît avoir cessé de payer son loyer à compter du mois d’octobre 2017.

En l’absence de réactualisation du décompte, la cour confirmera donc le jugement en ce qui concerne la dette locative, ainsi que sur la compensation ordonnée entre le paiement de cette somme et celle due à M. X à titre de dommages et intérêts.

La demande de M. X en réduction de la dette locative sera rejetée.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit que les conclusions du 21 janvier 2020 et les pièces remises au greffe par M. C Y sont irrecevables;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à rectifier le chef de dispositif relative au point de départ de l’indemnité d’occupation et à l’infirmer sur le montant de celle-ci,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. A X à payer à M. C Y une somme équivalente au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, à compter du mois de janvier 2018 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. X aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.