Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 2 février 2022, n° 19/15434

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'irrecevabilité des conclusions de l'appelante
- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
- Sur la condamnation au remboursement du coût de la commande des doubles-fenêtr...
- Sur la demande de la bailleresse tendant à l'exécution des travaux de pose sou...
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TGI Paris 2 juillet 2019

CA Paris
Confirmation 2 février 2022

CASS 6 octobre 2022

Arguments

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Rejeté
Violation de l'obligation de laisser effectuer des travaux
La cour a jugé que les travaux de pose de doubles-fenêtres intérieures ne relevaient pas de l'article 20.1 du bail, et que la sommation n'avait donc pas produit d'effet.
Rejeté
Refus de la locataire de laisser poser les doubles-fenêtres
La cour a estimé que la locataire n'avait pas refusé sans motif légitime, car les travaux ne relevaient pas de l'article 20.1 du bail.
Rejeté
Obligation de laisser exécuter les travaux
La cour a jugé que les travaux ne constituaient pas des travaux d'amélioration et qu'il n'était pas indispensable de procéder à leur exécution.
Rejeté
Mauvaise foi de la bailleresse
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que la bailleresse avait agi avec mauvaise foi.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 2 févr. 2022, n° 19/15434
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/15434
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 juillet 2019, N° 17/13377
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles BALAY, président
Avocat(s) :	Velin VALEVNicolas SIDIERMarie Joseph MVOGO MEMONG
Cabinet(s) :	SPFPL PECHENARD & ASSOCIESRECAMIER AVOCATS ASSOCIESVALTHER
Parties :	Société civile LA SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISO NS SIES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE c/ SAS HELIS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 2 FEVRIER 2022

(n° ,7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15434 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAO3G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/13377

APPELANTE

LA SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 442 849 238

[…]

représentée par M^e Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047, avocat plaidant substitué par M^e Alice ANGELOT de la SCP PECHENARD

& Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047, avocat plaidant

INTIMEE

SAS HELIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 451 843 791

[…]

représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant

assistée de M^e Velin VALEV de la SELARL VALTHER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0052, avocat plaidant substitué par M^e Marie joseph MVOGO MEMONG de la SELARL VALTHER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0052, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre, et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2014, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE a donné à bail commercial à la société HELIS des locaux situés […] 8ème pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 115.000 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2016, le bailleur a fait délivrer à la société HELIS une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à laisser pénétrer dans les locaux l’architecte de l’immeuble et l’entreprise LIZOT afin que les travaux de pose de doubles-fenêtres soient effectués.

Par ordonnance du 26 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté la demande de résiliation de plein droit du bail et d’expulsion de la SOCIETE CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE.

À la suite du refus de déférer à cette sommation, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE a, par acte d’huissier du 27 septembre 2017, fait assigner la société HELIS devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société HELIS, de dire que la somme de 28.750 euros versée par cette dernière au titre du dépôt de garantie lui reste acquise et de la condamner à lui verser la somme de 17 812 euros à titre de remboursement de la commande des doubles-fenêtres.

Par jugement du 02 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Débouté la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
- Débouté la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE de sa demande de remboursement des doubles-fenêtres ;

- Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

- Débouté la société HELIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE aux dépens.

Par déclaration en date du 25 juillet 2019, la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 mars 2020, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de:

Vu le bail du 9 mai 2014,

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,

Vu l’article 1134 du Code civil, devenu article 1103 du Code civil,

- Dire et juger recevable et bien fondée en son appel la société civile des propriétaires des Deux Maisons sises à Paris 6 et […] ;

- Infirmer le jugement du 2 juillet 2019 en ce qu’il a débouté la société civile des propriétaires des Deux Maisons sises à […] de :

- sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

- sa demande de remboursement des doubles-fenêtres ;

- sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Confirmer le jugement du 2 juillet 2019 en ce qu’il a débouté la société Hélis de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence, et statuant à nouveau :

- Dire et juger que les travaux de pose de doubles- fenêtres dans les locaux consistent en des travaux d’amélioration et relèvent exclusivement de l’article 20.1 du Bail,

- Dire et juger qu’en s’opposant à la pose des doubles-fenêtres dans les locaux, la société Hélis a violé son obligation de supporter les travaux, telle que prévue par l’article 20 du Bail,

- Constater acquise au profit de la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons sises à […] et 13, la clause résolutoire visée dans la sommation du 27 octobre 2016,

- Ordonner l’expulsion de la société Hélis des lieux qu’elle occupe 6, […], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de la société Hélis,

- Condamner la société Hélis au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 28 novembre 2016 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale à trois fois le montant du loyer en principal, charges et taxes en sus,

- Dire et juger que la somme de 28.750,00 € correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la société Hélis à la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons sises à […] et 13, demeurera acquise à cette dernière,

- Condamner la société Hélis à verser à la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons sises à […] et 13 la somme de 17.812,80 € TTC à titre de remboursement du coût de la commande des doubles-fenêtres des locaux,

À titre subsidiaire,

- Condamner la société Hélis à laisser le Bailleur faire exécuter les travaux de pose des doubles-fenêtres et à cette fin laisser les entreprises mandatées pénétrer dans ses locaux,

- Et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

- Condamner la société Hélis au paiement de la somme de 8.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance et d’appel,

- Condamner la société Hélis aux entiers dépens en ce compris le coût la sommation du 27 octobre 2016 (Article 696 du Code de procédure civile).

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 décembre 2019, la SAS HELIS, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du Code Civil (anciennement 1134),

Vu les articles 32-1 et 542, 564, et 954 du Code de procédure civile,

Vu le jugement du 2 juillet 2019,

- Déclarer irrecevables les conclusions d’appel signifiées par la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […], faute de déterminer l’objet du litige en n’indiquant pas clairement le jugement déféré.

- Déclarer irrecevable la demande de la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […] tendant à l’exécution de travaux sous astreinte, s’agissant d’une demande nouvelle.

- Confirmer le jugement du 2 juillet 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a :

- débouté le Bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

- débouté le Bailleur de sa demande en remboursement des doubles-fenêtres ;
- dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire et,

- Infirmer le jugement du 2 juillet 2019 en ce qu’il a débouté la société HELIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Débouter la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

Y ajoutant,

- Condamner la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […] à verser à la société Helis la somme de 10.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

- Condamner la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […] à verser à la société Helis la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à Paris 6 et […] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande d’irrecevabilité des conclusions de l’appelante

Il ressort du dispositif des conclusions de l’appelante notifiées par le RPVA le 17 septembre 2019 qu’il était demandé d’infirmer le jugement du 2 'août’ 2019 ce qui constitue manifestement une erreur matérielle laquelle n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité des conclusions, étant relevé que le corps des conclusions du 19 septembre 2019 mentionne bien la bonne date du jugement dont il est formé appel ; que cette erreur a été rectifiée dans les conclusions postérieures et que l’acte d’appel se réfère au jugement du 2 juillet 2019.

La société HELIS sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La sommation visant la clause résolutoire délivrée le 27 octobre 2016 enjoint à la société HELIS de laisser pénétrer l’architecte de l’immeuble et l’entreprise Lizot afin que soit effectuée la pose des doubles-fenêtres, la bailleresse mentionnant qu’il s’agit de travaux

d’amélioration en terme d’isolation phonique et thermique visés par l’article 20.1 du bail qu’elle a le droit d’engager, ladite sommation précisant que faute d’exécution dans le délai d’un mois, la bailleresse entendait se prévaloir de la clause résolutoire du bail.

Selon l’article 20 du bail relatif aux réparations et travaux de l’immeuble, le locataire a 1'obligation, sans pouvoir réclamer ni résiliation, ni diminution de loyer, ni dommages intérêts

(…) '20.1 De supporter quelle qu’en soit la durée, même si elle excède 40 jours et, ce par dérogation à l’article 1724 du Code Civil, les réparations à la charge du bailleur, quels qu’ils soient et notamment les améliorations nécessaires ou utiles soit dans les locaux loués, soit dans les autres parties de l’immeuble même s’ils ne doivent pas profiter au locataire (…)'.

Aux termes de l’article 17.1 du bail , il est stipulé que le locataire devra notamment faire entretenir et remplacer si besoin est, tout ce qui concerne les installations à usage personnel et notamment les fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiserie, plomberie, fenêtres et autres ; que le remplacement de ces objets est à la charge exclusive du locataire ; qu’il a l’obligation de faire exécuter à ses frais par les entrepreneurs du propriétaire, toute réparation locative ou d’entretien, tout nettoyage, toute modification ou tout remplacement qui s’avéreraient nécessaires pour quelque cause que ce soit ; qu’à titre exceptionnel personnel et incessible le choix des entrepreneurs est laissé au preneur à la condition que ces derniers soient dûment qualifiés.

Il ressort des pièces produites par les parties que dans le cadre de travaux de ravalement de l’immeuble […], il a été procédé au remplacement des menuiseries extérieures à double vitrage et à la dépose des menuiseries intérieures. La pose de fenêtres extérieures à double vitrage, en remplacement de fenêtres à simple vitrage, constitue des travaux d’amélioration afin de permettre une meilleure isolation phonique et thermique de l’immeuble et relève à ce titre de l’article 20.1 du bail.

Il ressort toutefois du devis du 11 janvier 2016 de l’entreprise Lizot et des échanges entre les parties que les travaux visés par la sommation concernent la pose de double-fenêtres intérieures dans les locaux donnés à bail.

Il n’est pas contesté que le remplacement des fenêtres extérieures à double vitrage est intervenu, pour la société HELIS comme pour les autres occupants de l’immeuble et la bailleresse dans ses écritures a précisé que la société Hélis avait été la seule occupante de l’immeuble à solliciter en sus la repose de doubles-fenêtres intérieures.

Il n’est pas établi que la pose de doubles-fenêtres intérieures dans les locaux donnés à bail à la société HELIS constituerait au regard de ces éléments des travaux d’amélioration relevant de l’article 20.1, et si la bailleresse se prévaut de ce que la façade et la toiture sont classées monuments historiques, il n’est pas rapporté la preuve que tel serait le cas des fenêtres intérieures.

La pose des doubles-fenêtres intérieures, qui ne présente pas de caractère essentiel ou indispensable, relève de l’article 17.1 du bail s’agissant de travaux d’aménagement intérieur à la charge de la locataire.

Par conséquent dans la mesure où la pose des doubles-fenêtres intérieures ne relève pas de l’article 20.1 du bail, la sommation ne pouvait pas, au visa de cet article, enjoindre à la locataire de laisser s’exécuter les travaux y afférents. Le fait que la locataire ait, le cas échéant, sollicité la repose de fenêtres intérieures, étant relevé qu’elle soutient qu’il s’agit d’une initiative du bailleur, est par conséquent inopérant, outre qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait été d’accord sur le choix des fenêtres intérieures telles que commandées par la bailleresse.

Il s’ensuit que ladite sommation n’a pas pu produire effet de sorte que le jugement qui a débouté la bailleresse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sera confirmée.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité puisque le bail n’est pas résilié.
Sur la condamnation au remboursement du coût de la commande des doubles-fenêtres

Contrairement à ce que prétend l’appelante, la locataire n’a pas refusé sans motif légitime la pose des doubles-fenêtres commandées par la bailleresse. En effet dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux relevant de l’article 20.1 du bail, le fait que la société HELIS aurait été d’accord sur le principe de voir remplacer les fenêtres intérieures, ou l’aurait le cas échéant sollicité, ne dispensait pas la bailleresse de respecter les dispositions de l’article 17.1 permettant à la société HELIS de choisir les entrepreneurs, ou à tout le moins, de consulter la locataire sur le choix des fenêtres intérieures, avant de passer commande, la société HELIS ayant notamment fait savoir, par lettres du 30 mars 2016 et du 13 mai 2016, que les fenêtres commandées par la bailleresse dépassaient du cadre de 3 cm, dépassement qui n’est pas discuté, ne répondaient pas à l’exigence esthétique et de standing de sa clientèle, ce qui relève de sa libre appréciation s’agissant de l’exploitation de son activité, et elle indiquait dans le courrier du 30 mars 2016 être à la disposition de la bailleresse pour 'tout choix futur individuel'. Il n’est pas davantage rapporté la preuve d’un accord de la locataire sur le choix des fenêtres telles qu’elles ont été commandées par la bailleresse.

Par conséquent la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE sera déboutée de sa demande de remboursement et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de la bailleresse tendant à l’exécution des travaux de pose sous astreinte

La bailleresse sollicite en cause d’appel la condamnation sous astreinte de la société Hélis à la laisser faire exécuter les travaux de pose des doubles-fenêtres et à cette fin laisser les entreprises mandatées pénétrer dans ses locaux. S’agissant d’une demande qui est le complément de la demande visant à obtenir le remboursement du coût de la commande des doubles-fenêtres, celle-ci est recevable.

La bailleresse sera toutefois déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte qu’elle forme au visa de l’article 20.1 du bail, dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration comme il a été précédemment dit, outre le fait qu’il n’apparaît pas indispensable ou urgent de procéder à la pose des doubles-fenêtres intérieures alors que les autres locataires n’en disposent plus selon la bailleresse elle-même, les fenêtres extérieures à double vitrage remplissant manifestement leur office.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de mauvaise foi. En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE de sorte que la société HELIS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE à payer à la société HELIS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’appelante qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire
Déclare les conclusions de la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE recevables ;

Déclare la demande de condamnation de la société HELIS à laisser la bailleresse faire exécuter les travaux de pose des doubles-fenêtres et à cette fin laisser les entreprises mandatées pénétrer dans ses locaux, ce sous astreinte, recevable ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE à payer à la société HELIS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE DES PROPRIÉTAIRES DES DEUX MAISONS SISES A PARIS 6 ET 13 RUE ROYALE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT