Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 23 février 2022, n° 17/12790

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la nature de la loge de la gardienne et de son occupation
- Sur la demande d'indemnité d'occupation
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile e...
- Dispositif

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TI Paris 9 mai 2017

CA Paris
Confirmation 23 février 2022

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que l'occupation par le syndicat des copropriétaires était sans droit ni titre, ordonnant la libération des lieux.
Rejeté
Montant de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé le montant de l'indemnité d'occupation à 650 €, considérant que c'était suffisant pour compenser l'occupation.
Rejeté
Refus illégitime de libérer les lieux
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de lien de causalité direct entre le refus du syndicat et le préjudice allégué, rejetant ainsi la demande.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 23 févr. 2022, n° 17/12790
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/12790
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 9 mai 2017, N° 11-16-0820
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Emmanuelle FARTHOUAT-FALEKGilles DE BIASIJeanne BAECHLINGhislaine CHAUVET LECA
Cabinet(s) :	SCP JEANNE BAECHLIN
Parties :	Société DU 4 RUE MARGUERITTE 75017 PARIS c/ SCI MARGUERITE

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12790 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3TVP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 17 ème arrondissement – RG n° 11-16-0820

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la SAS ORBIREAL, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 531 257 632

C/O Société ORBIREAL

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040

ayant pour avocat plaidant : M^e Gilles DE BIASI substitué par M^e Laura BENALOUN – SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : D0951

INTIMEE

SCI MARGUERITE

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Ghislaine CHAUVET LECA de L’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 4 avril 2008, la société Margueritte a réalisé un règlement de

copropriété pour l’immeuble du […], acquis en totalité et en pleine

propriété le 17 juillet 2007 par acte notarié.

Par contrat en date du 16 novembre 2007, la société Margueritte a embauché M^me X en qualité de gardienne d’immeuble avec avantage en nature constitué par un logement de fonction de catégorie 1 de 31 mètres carrés.

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2015, la société Margueritte a signifié au syndicat des

copropriétaires du […] (le syndicat des copropriétaires) un congé pour reprise du lot n° 2 , rez-de-chaussée de l’immeuble, occupé par M^me X, gardienne de l’immeuble et salariée du syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que par suite de la création de ce syndicat en 2008, aucune contrepartie financière n’avait été mise à la charge de la copropriété, que le refus de tout paiement à ce titre a été acté a l’assemblée générale du 27 mars 2014, qu’elle demande la libération des lieux au 31 octobre 2015, qu’elle poursuivrait l’expulsion à défaut de libération des lieux, et solliciterait une indemnité d’occupation ;

Par sommation du 2 novembre 2015 , M^me X a indiqué n’avoir pas été informée du congé délivré et par acte du 10 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a été sommé de libérer les lieux.

Il a été porté à l’ordre du jour de l’assembIée générale du 6 juillet 2016 une proposition de vente de ce lot au syndicat des copropriétaires au prix de 210.000 €, ou en cas de refus une location pour un loyer de 780 € HT et HC avec bail de 6 ans soumis à la loi de 1989.

Sur sommation du 2 février 2017, la gardienne a indiqué avoir débuté son emploi en 1985, et résider dans la loge qui n’a pas changé de configuration depuis 1985, et précisé qu’il ne lui avait pas été demandé de partir, qu’elle travaille toujours dans l’immeuble, une cave étant donnée à des locataires.

Par acte d’huissier en date du 24 novembre 2016, la société Margueritte a assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Orbireal.

Par jugement du 9 mai 2017, le tribunal d’instance de Paris du 17ème arrondissement :

- s’est déclaré compétent sur la demande de la société Margueritte au titre de la libération des lieux du lot n°2 de l’immeuble du […], par le syndicat des copropriétaires,

- a dit que la SCI Margueritte a mis à disposition le lot n°2 au syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un prêt à usage,

- a ordonné au syndicat des copropriétaires de libérer les lieux, lot n° 2,

- a ordonné l’expulsion du syndicat des copropriétaires, à défaut de libération volontaire, ainsi que tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux,

- a fixé à 650 € le montant de l’indemnité d’occupation à payer par le syndicat des copropriétaires jusqu’à libération des lieux,

- a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Margueritte une somme de 11.700

€, entre août 2015 etjanvier 2017 inclus au titre de ces indemnités, outre les indemnités postérieures jusqu’à libération des lieux,

- s’est déclaré incompétent sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et renvoyé la cause et les parties de ce chef devant le tribunal de grande instance de Paris,

- a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Margueritte la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- le dire recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement du 9 mai 2017 en ce qu’il a considéré que la loge de la gardienne de

l’immeuble sis […]) constituait une partie privative appartenant à

la société Margueritte, en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné son expulsion du logement de la gardienne et l’a condamné à payer à la société Margueritte une indemnité d’occupation à compter d’août 2015,

- débouter la société Margueritte de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- rejeter purement et simplement tout appel incident de la société Margueritte,

- débouter la société Margueritte de l’intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit les demandes de la société Margueritte au titre d’une occupation sans droit ni titre mal fondées,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’une prêt à usage entre les parties, pour lequel la société Margueritte n’aurait fait délivrer de congé que le 28 juillet 2015,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’indemnité d’occupation à la somme

de 650 € et dit qu’elle lui sera due à compter de cette date,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts

présentée par la société Margueritte,

- rejeter toutes autres demandes,

- condamner la société Margueritte à lui payer la somme de 5.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 4 mai 2020 par lesquelles la S.C.I. Margueritte, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 544, 1134 (nouvel article 1103), 1382 et suivants (devenus 1240 et suivants), 1875 et suivants et 2224 du code civil, 2, 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 à 4 du décret du 17 mars 1967 et 32-1, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et quoi qu’il en soit infondé en ses demandes, fins et prétentions, et l’en débouter,

- confirmer le jugement entreprise sauf en ce qu’il :

• a limité le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par le syndicat des copropriétaires depuis le mois d’août 2015 à la somme de 650 €, n’a pas assorti la condamnation au paiement des indemnités d’occupation des intérêts légaux,• l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,•

• a omis de statuer sur sa demande de dispense sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau de ces chefs et actualisant sa créance en principal,
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui lui est due par le syndicat des copropriétaires à une somme mensuelle de 780 €, et ce, depuis le 1er août 2015, et en tout état de cause jusqu’à la complète libération des lieux (appartement en duplex (lot n°2) situé au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble du […], par lui et tous occupants de son chef,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 45.240 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période d’août 2015 à mai 2020 inclus, ainsi que celles

qui seraient dues au jour de l’arrêt à intervenir, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- condamner, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme mensuelle de 780 €, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er juin 2020,

- dire que cette indemnité d’occupation mensuelle est due par le syndicat des copropriétaires jusqu’à ce qu’il libère complètement les lieux, pour quelque cause que ce soit,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Margueritte une somme mensuelle de 780 €, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er août 2015 et en tout état de cause du 1er juin 2020 et ce, jusqu’à la complète libération des lieux précités, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1.500 €, à titre de dommages et intérêts,

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant, notamment, le coût de l’acte d’huissier du 28 juillet 2015, par application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nature de la loge de la gardienne et de son occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil (ancien article 1134 du code civil), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que la loge de la gardienne est une partie commune, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété ;

En l’espèce, M^me X, gardienne de l’immeuble bénéficie d’un logement de fonction et occupe à ce titre le lot n° 2 de l’immeuble décrit dans le règlement de copropriété comme suit :

'Au rez-de-chaussée, un appartement en duplex comprenant au rez-de-chaussée un salon avec escalier d’accès au sous-sol, une chambre, une cuisine, un débarras, au sous-sol, un dégagement avec un escalier d’accès au rez-de-chaussée, une salle de bains, rangement, un WC.

Les 21/1.000èmes des parties communes générales de la copropriété

Les 21/1.000èmes des charges générales de la copropriété

Les 5/1.000èmes des charges spéciales d’eau froide ;

Il résulte de l’acte d’acquisition de l’immeuble en son entier du 4 avril 2008, du relevé de propriété ou de l’état hypothécaire, outre de l’attestation notariée du 22 mars 2017, que la S.C.I. Margueritte est propriétaire de ce lot n° 2 ;

Il résulte également des pièces produites que la S.C.I. Margueritte règle les charges de copropriété qui lui sont appelées au titre de ce lot n° 2, que le syndicat des copropriétaires convoque la S.C.I. Margueritte aux assemblées générales de copropriétaires et tient compte des tantièmes affectés au lot n° 2 pour le décompte de ses voix ;

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement remettre en cause la propriété du lot n° 2 de la S.C.I. Margueritte au motif que le règlement de copropriété définit la loge du gardien, s’il en existe, comme une partie commune ;

En effet, ce même règlement de copropriété décrit le lot n° 2 comme un appartement en duplex, affecté de tantièmes, ainsi qu’il a été vu ;

En réalité, si M^me X bénéficie d’un logement de fonction, conformément à son contrat de travail et occupe le lot n° 2 à ce titre, il n’existe pas de loge de gardien, telle que définie par le règlement de copropriété ;

La mention dans une annonce d’une agence immobilière (pièce 3 du syndicat des copropriétaires) de la présence d’un gardien dans l’immeuble n’implique pas l’existence d’une loge de gardien, partie commune ;

Il n’existe pas de contradiction dans les stipulations du règlement de copropriété de sorte que la présomption de communauté dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne s’applique pas ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, il résulte des éléments produits que le litige ne porte pas sur la qualification de partie commune ou privative de la loge de gardien, dans l’immeuble considéré au vu du réglement de copropriété, mais sur la volonté des parties de maintenir une occupation gratuite ou pas du lot n° 2 litigieux, après mise en copropriété de l’immeuble ;

Egalement, si le syndicat des copropriétaires règle les travaux d’entretien et de réparation de ce logement ou l’électricité, c’est en contrepartie de l’occupation des lieux ;

Enfin, s’agissant des manoeuvres alléguées du vendeur à la découpe, il doit être constaté que la cour n’est pas saisie de ce chef, dès lors que le tribunal s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance pour connaître des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires ;

Il n’est pas contesté que la procédure est actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris RG 17/13620 ;

La S.C.I. Margueritte maintient en appel que l’occupation du lot n° 2 par le syndicat des copropriétaires est sans droit ni titre ;
Or, comme l’a exactement énoncé le tribunal, si aucun bail n’a été conclu, s’agissant d’un avantage en nature consenti dans le cadre du contrat de travail de la gardienne, la S.C.I. Margueritte ne pouvait ignorer lors de la mise en copropriété cette situation de droit et l’occupation corrélative du lot ;

En outre, la S.C.I. Margueritte a laissé se poursuivre l’occupation du lot pendant 7 ans, de 2008 à 2015 ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu, non l’occupation sans droit ni titre, mais l’existence d’un prêt à usage, en application des articles 1875 à 1889 du code civil, énonçant à juste titre que le prêteur peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ;

La société Margueritte a signifié le 28 juillet 2015 un 'congé’ à effet au 31 octobre 2015 ;

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic n’a pas libéré les lieux, et le prêt à usage était d’usage permanent eu égard à la nature du prêt pour un logement de gardien ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné au syndicat des copropriétaires de libérer les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la décision, sauf meilleur accord entre les parties ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Devant la cour, la S.C.I. Margueritte ne conteste pas la décision du tribunal, en ce qu’il a fait rétroagir les indemnités d’occupation au mois d’août 2015 ;

En revanche, elle conteste le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle retenu à hauteur de 650

€ ;

Elle fait valoir que la somme qu’elle réclame à ce titre de 780 € correspond à la valeur locative

basse du bien et n’inclut pas au surplus les charges locatives, de sorte que la somme allouée par le tribunal ne permet pas de l’indemniser intégralement de l’occupation de son bien ;

La S.C.I. Margueritte fonde sa demande comme en première instance, sur des annonces de location de logements de deux pièces à Paris 17ème (pièce 27) et sur une évaluation à hauteur de 850 € par mois pour la surface considérée (pièce 17) ;

Néanmoins, comme l’a énoncé à juste titre le tribunal, le logement en cause, se situe en rez-de-chaussée avec une pièce en sous-sol ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 650 €, alloué à la S.C.I. Margueritte une somme due de 11.700 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation échues entre août 2015 et janvier 2017 inclus et condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer les indemnités postérieures jusqu’à libération des lieux, sur la base retenue ;

La condamnation aux indemnités postérieures ayant été prononcée, il n’y a pas lieu en outre d’ajouter au jugement que le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à la S.C.I. Margueritte la somme correspondant aux indemnités d’occupation dues d’août 2015 à mai 2020 inclus avec intérêts légaux depuis l’assignation ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La société Margueritte maintient sa demande en appel, fondée sur le refus illégitime du syndicat des copropriétaires de libérer les lieux, malgré proposition amiable et sur sa demande de libération des lieux datant du 25 juillet 2015 ;

En application de l’article 1382 du code civil , le préjudice de la société Margueritte causé par la faute du syndicat des copropriétaires est réparable, s’il existe un lien de causalité entre faute et dommage ;

Comme l’a énoncé le tribunal, eu égard à la demande de la société Margueritte survenue en juillet 2015 seulement, malgré une mise en copropriété très antérieure, et sans qu’il soit évoqué préalablement de diligences pour proposer une médiation, sans que soit mentionnée la situation nouvelle du prêteur nécessitant une libération des lieux, le refus du syndicat des copropriétaires de se porter acquéreur ou de payer un loyer, puis de libérer les lieux, n’est pas constitutif d’une faute en lien de causalité direct et exclusif avec le préjudice de la société Margueritte ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la S.C.I. Margueritte sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il sera simplement ajouté au jugement qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

En revanche, il n’y a pas lieu d’ajouter au jugement que les dépens de première instance comprennent le coût de la sommation de libérer les lieux du 28 juillet 2015, lequel doit rester à la charge de la S.C.I. Margueritte ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la S.C.I. Margueritte la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la S.C.I. Margueritte est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4, rue Margueritte à Paris 17ème aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la S.C.I. Margueritte la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la S.C.I. Margueritte est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT