Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 3 DECEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09180 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B73NR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de MEAUX – RG n° 1117001720

APPELANTE

SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[…]

[…]

N° SIRET : 572 188 092

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-François GUILLEMIN de la SCP GUILLEMIN & MSIKA, avocat au barreau du VAL d’OISE

INTIMEE

Madame Y X

[…]

[…]

née le […] à […]

représentée par M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François LEPLAT, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 1990, la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction a donné à bail à M^me Y X et M. A X, depuis lors décédé, un logement sis […], […], 77143 Crégy-lès-Meaux, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.692,55 francs.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2017, M^me Y X a fait assigner la société Espace Habitat Construction devant le tribunal d’instance de Meaux aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 3.849 euros au titre des provisions pour charges qu’elle a payées et qui n’ont pas été justifiées par des régularisations pour les années 2012 à 2016.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mars 2019, le tribunal d’instance de Meaux a :

Déclaré irrecevable la demande formée par Madame Y X à l’encontre de la Société Espace Habitat Construction et tendant à ce que les provisions pour charges versées avant le 3 septembre 2014 lui soient restituées,

Débouté la société Espace Habitat Construction de sa demande de délai de six mois pour produire les justifications de charges,

Condamné la société Espace Habitat Construction à verser à Madame Y X la somme de 2.462 euros correspondant aux provisions pour charges versées entre le 3 septembre 2014 et le 27 novembre 2017,

Condamné M^me Y X à verser à la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction la somme de 513,47 euros correspondant à un arriéré locatif, arrêté au mois de mars 2018 en deniers ou quittances,

Condamné la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction à verser à M^me Y X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction aux dépens,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 avril 2019 par la société Espace Habitat Construction ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 juin 2021 par lesquelles la société Espace Habitat Construction demande à la cour de :

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Infirmer le jugement en date du 6 mars 2019 en ce qu’il a :

*Déclaré irrecevable la demande formée par M^me Y X à l’encontre de la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction et tendant à ce que les provisions pour charges versées avant le 3 septembre 2014 lui soient restituées,

*Condamné la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction à verser à M^me Y X la somme de 2.462,17 euros correspondant aux provisions pour charges versées entre le 3 septembre 2014 et le 27 novembre 2017,

*Condamné la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction à verser à M^me X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

*et débouté la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction de ses demandes tendant :

— à voir déclarer l’action en paiement de la somme de 3.840 euros prescrite et, en conséquence, M^me Y X irrecevable et mal fondée dans ses demandes,

— subsidiairement, à voir débouter M^me Y X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— à voir accorder à la société Espace Habitat Construction un délai de six mois pour produire les décomptes de régularisation de charges,

— et à titre infiniment subsidiaire à voir fixer la créance de M^me Y X à la somme de 1.585 euros.

Statuant à nouveau

Juger M^me Y X prescrite dans sa demande en paiement des provisions sur charges réglées sur la période de septembre 2017 à novembre 2017 en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et débouter, en conséquence M^me X de sa demande en paiement de la somme de 2.462,17 euros.

Subsidiairement,

Constater que M^me Y X sollicite la confirmation du jugement déféré et qu’elle limite donc aujourd’hui sa demande en remboursement des provisions sur charges à la période retenue par le jugement déféré, soit du 3 septembre 2014 au 27 novembre 2017.

Constater que la société Espace Habitat Construction verse aux débats les décomptes de régularisation des charges au titre des années 2011 à 2014.

Débouter M^me Y X de sa demande en remboursement des provisions sur charges et de ses

autres demandes,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour viendrait à considérer qu’un locataire peut demander à titre de sanction le remboursement de provisions sur charges,

Débouter M^me Y X de ses demandes en remboursement de provisions sur charges sur la période de janvier 2015 à novembre 2017,

Accorder à la société Espace Habitat Construction un délai jusqu’au 31.12.2021 pour produire les décomptes de régularisation des charges 2015, 2016 et 2017.

Constater que le décompte de régularisation des charges 2014 est créditeur.

En conséquence,

Juger que M^me Y X ne peut réclamer le remboursement des provisions sur charges sur la période de septembre 2014 à décembre 2014, soit la somme de 245,44 euros, et l'en débouter,

À titre très infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour viendrait à rejeter la demande de délai pour produire les décomptes de régularisation des charges 2015, 2016 et 2017,

Juger que la demande de remboursement des provisions sur charges n’excédera pas la somme de 2.230,13 euros,

Condamner M^me Y X aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 décembre 2019 au terme desquelles M^me Y X demande à la cour de :

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1302 et suivants du Code civil,

Vu les articles 515, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Confirmer le jugement, n°RG 11-17-001720, rendu le 6 mars 2019 par le tribunal d’instance de Meaux à l’exception de la condamnation de M^me Y X quant à l’arriéré de mars 2018,

Statuant à nouveau,

Débouter la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction de sa demande au titre de l’arriéré de mars 2018

En tout état de cause,

Débouter la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au

jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en répétition :

La société Espace Habitat Construction conteste devant la cour la date de retenue par le premier juge comme terme de la prescription triennale, prévue à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose que : "Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer."

Alors que M^me Y X, qui conclut à la confirmation du jugement, ne discute pas la prescription, la société Espace Habitat Construction considère que c’est la date de l’assignation, le 27 novembre 2017, qui constitue le terme de la prescription triennale, laquelle démarre donc le 27 novembre 2014, et non le 3 septembre 2014, date annuelle de régularisation des charges retenue par le premier juge.

A cet égard, l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que : " (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande."

Il ressort des conclusions de chacune des parties et des pièces versées aux débats que la société Espace Habitat Construction n’avait, au jour de l’assignation, justifié d’aucune régularisation de charges auprès de M^me Y X, laquelle connaissait donc ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Dès lors, la cour, réformant le jugement entrepris sur ce point, fixera le point de départ de la prescription au 27 novembre 2014, trois ans avant l’assignation délivrée à la société Espace Habitat Construction par M^me Y X.

Sur le montant de la répétition :

Contrairement à ce qu’indique la société Espace Habitat Construction, si l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’édicte pas de sanction spécifique au manquement à l’obligation de justifier des provisions sur charges appelées auprès des locataires, c’est qu’il convient de se référer à

l’article 1353 du code civil, selon lequel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Dès lors que la société Espace Habitat Construction reconnaît ne pas avoir justifié auprès de M^me Y X, en infraction à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, de la communication des régularisations annuelles de charges dont elle était débitrice ni davantage de celle de budgets provisionnels, cette dernière avait donc le droit de revendiquer la répétition des provisions versées à ce titre pour la période courant du 27 novembre 2014 au 27 novembre 2017.

Devant la cour, l’appelante produit des relevés individuels de régularisation de charges pour les années 2011 à 2015, lesquels laissent tous apparaître des soldes créditeurs en faveur de M^me Y X, notamment de 206,61 euros pour l’année 2014 et de 205,48 euros pour l’année 2015.

La société Espace Habitat Construction soutient avoir remboursé à M^me Y X le trop perçu de 206,61 euros pour l’année 2014 avec les autres régularisations en septembre 2019. Toutefois aucune des quatre sommes figurant en remboursement des régularisations sur l’avis d’échéance de septembre 2019, au demeurant non millésimées, ne correspond à cette somme, dont M^me Y X demeure donc créancière.

Doivent s’ajouter à cette créance la somme de 205,48 euros de solde créditeur sur la régularisation pour l’année 2015, celle de 769,80 euros pour les provisions versées en 2016 et celle de 705,65 euros pour les provisions versées de janvier à novembre 2017, soit la somme totale de 1.887,54 euros (206,61 + 205,48 + 769,80 + 705,65), le jugement sera réformé en ce sens.

Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté la société Espace Habitat Construction de sa demande de délai pour produire les décomptes de régularisation de charges pour les années 2015 à 2017, production qui devait être spontanée en son temps et pour laquelle la bailleresse est toujours en partie défaillante.

Sur l’arriéré locatif du mois de mars 2018 :

Le premier juge a condamné M^me Y X à payer à la société Espace Habitat Construction la somme de 513,47 euros correspondant à l’arriéré locatif du mois de mars 2018.

Toutefois, M^me Y X produisant devant la cour la quittance de ce mois de mars 2018, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à M^me Y X une indemnité de procédure de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé le point de départ de la prescription triennale de l’action de M^me Y X au 3 septembre 2014, fixé sa créance de répétition des provisions sur charges à la somme de 2.462,17 euros et condamné M^me Y X à payer à la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction la somme de 513,47 euros pour le loyer de mars 2018,

Et statuant à nouveau,

Fixe le point de départ de la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6

juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs au 27 novembre 2014,

Condamne la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction à rembourser à la société Espace Habitat Construction la somme de 1.887,54 euros de provisions sur charges pour la période du 27 novembre 2014 au 27 novembre 2017,

Déboute la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction de sa demande en paiement du loyer de mars 2018,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction à payer à M^me Y X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société anonyme d’HLM Espace Habitat Construction aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président