RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 Avril 2022

(n° 37 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12249 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD62V

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Mai 2021 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00235

APPELANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substitué par M^e Leslie-Ann BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0346

INTIMÉS

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Bruno TURBÉ, avocat au barreau de Paris, toque P0164

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me B C en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant D E,
Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

D E, président

Valérie MORLET, conseillère

Marie MONGIN, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par D E, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Monsieur Z X était propriétaire des lots numéro 802, 1002 et 2378 du bâtiment 4 de la copropriété du chêne pointu, situés allée Jean Mermoz à Clichy-sous-Bois (93390).

La copropriété du chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS numéro 34, 35, 36, 41, 44, 45, 46, 47, 48 et […], 84, 85, 86, 87, 88.

Le lot numéro 802 est un appartement de type F3, le lot 1002 une cave et le lot de 1378 un emplacement de stationnement extérieur, associés au bâtiment 4.

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du bas Clichy, comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (ci-après dénommé EPFIF).

Par délibération du 28 février 2017, le conseil municipal Clichy-sous-Bois a délégué à l’EPFIF le droit de préemption urbain renforcé.

Une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus au prix de 70'000 euros, en valeur occupée, datée du 25 février 2019, a été adressée par le notaire défendeur à la commune de Clichy-sous-Bois qui l’a réceptionnée le 28 février 2019.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 17 mai 2019 au prix de 40'545,84 euros, en valeur occupée.

Reçue le 12 juin 2019 par l’EPFIF, Monsieur Z X a refusé la proposition de l’EPFIF et maintenu le prix de 70'000 euros, mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 24 juin 2019 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020, en vu de la fixation du prix des biens préemptés. La juridiction d’expropriation été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R 213-11 du code de l’urbanisme.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction à Monsieur Z X par lettre recommandée avec réception datée du 24 juin 2019.

L’EPFIF justifie avoir consigné le 30 août 2019 une somme de 6081,88 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon le récépissé numéro 25 63 55 4309 produit aux débats.

Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, après sur les lieux du 18 novembre 2020, le juge de l’expropriation a :

'annexé les termes de comparaison produits par l’EPFIF, 6 tableaux sur 2 pages, les termes de comparaison présentés par Monsieur Z X, deux tableaux sur une page et les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement, un tableau sur une page ;

'fixé à la somme de 48'500 euros, en valeur occupée, le prix d’acquisition des lots numéro 802 (appartement), 1002 (cave) et 2378 (emplacement de stationnement extérieur associé au bâtiment 4) appartenant à Monsieur Z X, situé dans le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne Pointu, allée Jean Mermoz à Clichy-sous-Bois (93'390) ;

'condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur Z X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné l’établissement public foncier d’Ile de France aux dépens.

L’EPFIF a formé appel le 2 juillet 2021 en ce que le tribunal a retenu une surface Carrez de 56,23 m², fixé à 44'984 euros le prix d’aliénation du lot principal à usage d’habitation, cave intégrée, sur la base d’une valeur unitaire de 800 euros/m² occupé et refusé d’intégrer l’emplacement de stationnement dans le prix d’aliénation du lot principal à usage d’habitation, évalué distinctement le lot numéro 2378 sur la base d’une valeur de 3520 euros.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

'Adressées au greffe par l’EPFIF, appelant, le 29 septembre 2021 notifiées le 4 octobre 2021 (AR des 6 et 7 octobre 2021), aux termes desquelles il demande la cour de :

'confirmer le jugement ce qu’il a fixé la date de référence au 10 juillet 2012 et retenu une valeur de base militaire de 725 euros/m² occupé ;

'infirmer le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu’il a retenu une surface Carrez de 56,23 m², évaluation de manière complémentaire le lot numéro 2378, et retenu une valeur unitaire de 800 euros/m² occupé ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

'fixer le prix d’aliénation des lots 802 (appartement 4e étage), 1002 (cave en sous-sol) et de 2378 (parkings extérieurs) situés dans le bâtiment 4, escalier B de l’ensemble immobilier en copropriété située […] et vallée Notre-Dame des Anges à Clichy-sous-Bois, édifié sur les parcelles cadastrées section A S 34, 36, 41, 44 à 48 et […], 84 à 88, propriété de Monsieur X, comme suit :
'méthode d’évaluation retenue : méthode globale (cave/parkings parties communes intégrées)

'surface Carrez retenue : 56, 08 m²

'valeur retenue : 725 euros/m² (valeur occupée) ;

Soit : 56,08 x 725 euros/m² = 40'665,25 euros.

'Adressées au greffe par l’EPFIF et Monsieur Z X, intimés, le 16 février 2022 notifiées le jour même (AR du 17 février 2022) s’agissant d’un mémoire commun en homologation d’accord, demandant à la cour :

- d’homologuer l’accord intervenu entre l’EPFIF et Monsieur Z X, portant sur l’acquisition par l’EPFIF de la propriété des lots numéro 802 (appartement 4e étage), 1002 (cave en sous-sol) et 2378 (parkings extérieurs) situé dans le bâtiment 4, escalier B de l’ensemble immobilier en copropriété située […] et Vallée Notre-Dame des Anges à Clichy-sous-Bois, édifiés sur les parcelles cadastrées section AS 34, 36, 41, 44, 48 et […], 84 à 88, propriété de Monsieur X comme ci-dessous :

'surface Carrez totale : 56,08 m²

'situation : occupée

prix total, tous lots confondus : 40'545,84 euros,

- indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à payer par l’EPFIF : 3000 euros

- de donner force exécutoire à l’accord conclu entre l’EPFIF et Monsieur Z X ;

- de laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

'Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 28 décembre 2021 notifiées le 03 janvier 2022 (AR du 04 janvier 2022) aux termes desquelles il demande la cour de :

'fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 41'056,75 euros

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 2 juillet 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 29 septembre 2021, du commissaire du gouvernement du 28 décembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Le mémoire commun hors délai adressé au greffe le 16 février 2022 par l’EPFIF et M. Y est recevable s’agissant d’une demande d’homologation d’accord.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils juge ne nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Dans leur mémoire commun en homologation d’accord du 18 février 2002, l’EPFIF et M. X indiquent qu’ils ont engagé des négociations qui leur ont permis d’aboutir à un accord sur le prix d’aliénation de l’immeuble et la prise en charge par l’EPFIF des frais de procédure alloués à Monsieur X par le tribunal (pièce numéro 10 et numéro 11).
Ils demandent donc en application des articles 1565, 1566 et 1567 du code de procédure civile d’homologuer leur accord et de le rendre exécutoire, portant sur l’acquisition par l’EPFIF de la propriété des lots numéro 802 (appartement 4e étage), 1002 (cave en sous-sol) et 2378 (parkings extérieurs) situés dans le bâtiment 4, escalier B de l’ensemble immobilier en copropriété située […] et Vallée Notre-Dame des Anges à Clichy-sous-Bois, édifié sur les parcelles cadastrées section AS 34 à 36, 41,44 à 48 et […],84 à 88, propriété de Monsieur X comme suit :

'surface Carrez totale : 56,08 m²

'situation : occupée

'prix total, tous lots confondus : 40'545,84 euros

'indemnité d’article 700 du code de procédure civile à payer par l’EPFIF : 3000 euros

'donner force exécutoire à l’accord entre l’EPFIF et Monsieur Z X

'laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

L’article 1567 du code de procédure civile dispose que les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

L’article 1565 dudit code dispose que l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative doit être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.

L’article 1566 du même code dispose que le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.

S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision.

La décision qui refuse d’homologuer l’accord peut faire l’objet d’un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d’appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse.

En conséquence, conformément aux dispositions susvisées du code de procédure civile, il convient d’homologuer l’accord intervenu entre l’EPFIF et Monsieur Z X selon les termes de leur mémoire commun en homologation d’accord du 18 février 2022.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Vu les articles 1565, 1566 et 1567 du code de procédure civile ;

Homologue l’accord intervenu entre l’EPFIF et M. Z X portant sur l’acquisition par l’EPFIF de la propriété des lots numéro 802 (appartement 4e étage), 1002 (cave en sous-sol) et 2378 (parkings extérieurs) situés dans le bâtiment 4, escalier B de l’ensemble immobilier en copropriété situé […] et Vallée Notre-Dame des Anges à Clichy-sous-Bois, édifié sur les parcelles cadastrées section AS 34 à 36, 41, 44 à 48 et […],84 à 88, propriété de Monsieur X comme suit :

'surface Carrez totale : 56,08 m²

'situation : occupée

'prix total, tous lots confondus : 40'545,84 euros

'indemnité d’article 700 du code de procédure civile à payer par l’EPFIF : 3000 euros ;

Donne force exécutoire à cet accord ;

Laisse les dépens à la charge de l’EPFIF.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT