RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 Janvier 2022

(n° 1 , 9 F)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06346 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBX4V

Décision déférée à la Cour : saisine sur renvoi après cassation de l’arrêt du 19 septembre 2019 (pourvoi n° Y 18-21.506) de la Cour de cassation cassant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 28 juin 2018 (RG n°17/07022) suite au jugement rendu le 06 mars 2017 (RG n°15/00173) par la chambre de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil.

DEMANDEUR

Monsieur Y X

[…]

[…]

représenté par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38

DÉFENDEURS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

représentée par M^me A B (En vio-conférence) en vertu d’un pouvoir général

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Gilles MALFRE, conseiller exerçant les fonctions de président faisant le rapport,
Valérie MORLET, conseillère,

Valérie GEORGET, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Gilles MALFRE, conseiller exerçant les fonctions de président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

P a r a r r ê t é p r é f e c t o r a l d u 2 5 f é v r i e r 2 0 1 1 a é t é c r é é e l a Z a c d u c e n t r e – v i l l e à Villeneuve-Saint-Georges. Par un arrêté préfectoral du 11 février 2014, le Préfet a déclaré d’utilité publique, au profit de l’Epa Orly Rungis Seine Amont (l’Epa), l’acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette Zac. Dans le périmètre de cette procédure se situent les lots n°10 à 14 dans un immeuble en copropriété situé […], parcelle cadastrée […],'appartenant à M.'X. Par une ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2015, l’Epa a acquis la propriété de ces biens immobiliers.

Faute d’accord sur l’indemnisation du propriétaire, M. X a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil lequel, par jugement avant dire-droit du 2 mai 2016, a désigné un géomètre-expert afin de réaliser un certificat de mesurage contradictoire des lieux avec plans. L’expert a déposé son rapport le 18 novembre 2016.

Par un jugement du 6 mars 2017, le juge de l’expropriation de Créteil a fixé l’indemnité due par l’Epa à la somme de 516 329 euros se décomposant de la façon suivante :

- indemnité principale : 432 317,30 euros,

- indemnité de remploi : 44 231,70 euros,

- indemnité pour perte de loyers : 39 780 euros.

Le jugement a par ailleurs condamné l’Epa à payer à M. X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par arrêt du 28 juin 2018, la cour d’appel de Paris a déclaré recevables les conclusions des parties, a débouté l’Epa de son exception d’irrecevabilité et de caducité, a infirmé partiellement le jugement et, statuant à nouveau, a fixé l’indemnité principale à la somme de 509 466 euros et l’indemnité de remploi à celle de 51 947 euros. Elle a confirmé le jugement en ses autres dispositions et, en conséquence, a fixé l’indemnité due par l’Epa au titre de la dépossession des lots de copropriétés n° 10, 11, 12, 13 et 14 de l’immeuble sis […] à Villeneuve-Saint-Georges, sur la parcelle AP 127, à la somme totale arrondie de 601 200 euros se décomposant de la façon suivante :

- indemnité principale : 509 466 euros,
- indemnité de remploi : 51 947 euros,

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 39 780 euros.

L’Epa a formé un pourvoi contre cet arrêt. M. X n’a pas constitué avocat dans le cadre de ce pourvoi. Par arrêt du 19 septembre 2019 signifié le 23 janvier 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt d’appel, seulement en ce qu’il a infirmé partiellement le jugement entrepris et fixé l’indemnité principale de dépossession à la somme de 509 466 euros et l’indemnité de remploi à celle de 51 947 euros et, en conséquence, l’indemnité de dépossession à la somme de 601 200 euros.

Par déclaration du 20 mars 2020, M. X a saisi la cour d’appel de renvoi.

Par acte du 10 juin 2021, M. X a fait assigner devant la cour d’appel de Paris, autrement composée, l’Epa et le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne.

Par mémoire reçu le 5 juin 2020, M. X entend être reçu en sa déclaration de saisine du 20 mars 2020 enregistrée le 19 mai 2020, et l’en déclarer bien fondé. Il demande à la cour d’enjoindre à l’Epa de verser aux débats :

- la déclaration adressée au service de la publicité foncière pour qu’y soit transcrite l’ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2015 faisant apparaître l’évaluation des biens concernés (notamment le lot 14),

- l’estimation domaniale établie avant la notification des écritures de l’expropriante pour les biens appartenant à M. X.

Il demande par ailleurs à la cour, statuant à nouveau sur l’évaluation et les frais de remploi,'de fixer à la somme de 1 339 357 euros, remploi compris, l’indemnisation devant lui revenir pour la dépossession de ses lots de copropriété et leur extension, à savoir les lots 10 à 14 de l’immeuble.

Il poursuit la confirmation du jugement sur les frais irrépétibles qui lui ont été alloués ainsi que sur la somme accordée au titre de la perte de loyer. Il entend par ailleurs que l’expropriante soit condamnée à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire reçu le 4 août 2020, l’Epa demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de M. X, de constater que, comme l’a jugé la Cour de cassation, il existe une contestation sérieuse quant à la propriété des surfaces construites en surélévation des bâtiments B et C et que l’arrêt du 28 juin 2018 est devenu irrévocable sur les chefs non censurés par la Cour de cassation.

En conséquence, il entend que l’indemnité à verser à M. X à la suite de l’expropriation des lots n° 10 à 14 soit fixée sous forme alternative, comme suit :

- s’il est considéré que les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C ne sont pas la propriété privative de M. X, l’indemnité principale s’élèvera à la somme de 253'155 euros, les frais de remploi à celle de 26 316 euros et l’indemnité pour perte de loyers à celle de 39'780 euros, d’où une indemnité totale de dépossession de 319 251 euros.

- s’il est considéré que les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C sont la propriété privative de M. X, l’indemnité principale s’élèvera à la somme de 507 733 euros, les frais de remploi à celle de 51 773 euros et l’indemnité pour perte de loyers à celle de 39 780 euros,'d’où une indemnité totale de dépossession de 599 286 euros.

À titre subsidiaire, l’Epa demande à la cour de fixer l’indemnité à verser à M. X à la suite de l’expropriation des lots n° 10 à 14, sous forme alternative, comme suit :
- s’il est considéré que les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C ne sont pas la propriété privative de M. X, l’indemnité principale s’élèvera à la somme de 175 261 euros, les frais de remploi à celle de 18 526 euros et l’indemnité pour perte de loyers à celle de 39'780 euros, d’où une indemnité totale de dépossession de 233 567 euros.

- s’il est considéré que les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C sont la propriété privative de M. X, l’indemnité principale s’élèvera à la somme de 411 120 euros, les frais de remploi à celle de 42 112 euros et l’indemnité pour perte de loyers à celle de 39 780 euros, d’où une indemnité totale de dépossession de 493 012 euros.

Il conclut par ailleurs au débouté des demandes de M. X et entend qu’il soit condamné à lui payer une indemnité de procédure de 4 000 euros.

Par mémoire reçu le 5 octobre 2020, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la superficie des lots de l’exproprié était de 253,10 m², de l’infirmer sur la valeur unitaire retenue, qui doit être fixée à la somme de 2'470 euros par m² après abattement pour vétusté de 5%, de confirmer le jugement sur l’abattement pour vente en bloc, en conséquence, de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 601 193 euros arrondie à celle 601 200 euros, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 509 466 euros,

- indemnité de remploi : 51 947 euros,

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 39 780 euros.

SUR CE

Sur la portée de la cassation et la saisine de la cour d’appel de renvoi :

L’arrêt de cassation a rappelé que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3 du code de l’expropriation, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d’indemnités qu’il y a d’hypothèses et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Il a relevé que pour fixer l’indemnité principale et l’indemnité de remploi l’arrêt d’appel retient que les extensions par élévation n’empiètent pas sur la propriété d’autrui et que le juge de l’expropriation n’a pas à statuer sur le fond de la copropriété, notamment sur l’absence d’actualisation des tantièmes, mais que l’arrêt confirme le jugement en ce qu’il a pris en compte ces surélévations dans la surface habitable des lots expropriés.

La Cour de cassation a estimé qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit relative à la nature privative de surfaces nées de la surélévation d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, a violé le texte susvisé.

L’arrêt d’appel est dès lors cassé et annulé en ce qu’il a infirmé partiellement le jugement entrepris et fixé l’indemnité principale de dépossession due à M. X à 509 466 euros, l’indemnité de remploi à 51 947 euros, et en conséquence, l’indemnité de dépossession à la somme totale de 601'200 euros.

Il résulte des articles 623, 624, 625 et 638 du code de procédure civile que la cassation qui atteint un chef de dispositif n’en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation, les parties étant remises dans l’état où elles se trouvaient avant la décision censurée,'l’affaire étant à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

Par conséquent et contrairement à ce que soutient l’Epa, il appartient à la cour de statuer à nouveau sur l’indemnité de dépossession et l’indemnité de remploi, étant souligné que le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs n’est pas atteint par la cassation.

L’Epa fait par ailleurs valoir que M. X n’est pas fondé, pour la fixation de l’indemnité d’expropriation, à remettre en cause la méthode d’évaluation appliquée, notamment l’application de l’abattement pour vente en bloc, les valeurs unitaires et l’abattement pour occupation retenus tant par le premier juge que par la cour d’appel, relevant que M. X n’a pas interjeté appel de ces différents chefs qui ont acquis la force de chose jugée.

Cependant, il résulte des termes de l’arrêt d’appel cassé du 28 juin 2018 que M. X a poursuivi l’infirmation du jugement du 6 mars 2017, sauf sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, et a sollicité la réformation des montants alloués, en particulier au titre de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, peu important les moyens soutenus à l’appui de ces demandes.

Les demandes de l’appelant sont par conséquent recevables.

Sur la consistance des biens expropriés :

Il s’agit d’un ensemble immobilier sis […] en copropriété, qui était composé de trois bâtiments (A, B et C). À la suite de la démolition du bâtiment A par son propriétaire, l’Epfif, seuls subsistent les bâtiments B et C, objet de la présente procédure et appartenant à M. X.

Le règlement de copropriété de 1997, modifié en 1992, décrit les lieux comme suit :

- bâtiment […]) :

lot n° 10 : au rez-de-chaussée, un local à usage de garage et débarras.

Quote-part des parties communes générales : 126/1.020 èmes.

lot n° 11 : un grenier.

Quote-part des parties communes générales : 76/1.020 èmes.

- bâtiment C ([…]) :

lot n° 12 : un local à usage de garage et débarras, partie droite du bâtiment, au rez-de-chaussée.

Quote-part des parties communes générales : 89/1.020 èmes.

lot n° 13 : un local à usage d’atelier, constitutif de la partie gauche du bâtiment C.

Quote-part des parties communes générales : 86/1.020 èmes.

lot n° 14 : ce lot a été créé à la suite de la transformation des parties communes spéciales aux bâtiments B et C en partie privative.

Au règlement de copropriété modifié, ce lot est décrit comme « une aire de dégagement et jardin ».

Quote-part des parties communes générales : 20/1.020 èmes.
Depuis leur acquisition par leur propriétaire, tous ces lots ont fait l’objet d’aménagements sans autorisation ni permis de construire et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires :

- bâtiment B : un local d’habitation en rez-de-chaussée, deux locaux d’habitation au premier étage et deux locaux d’habitation au deuxième étage,

- bâtiment C : au rez-de-chaussée, un local d’habitation, un garage et une véranda,

au premier étage, deux pièces et un local d’habitation

au deuxième étage, quatre petites pièces

L’expert-géomètre a fixé la surface habitable des lots de M. X correspondant aux bâtiments B et C à 253,10 m² et la surface utile des mêmes bâtiments à 297,5 m². Il précise que le bâtiment B a été agrandi par surévaluation de même que le bâtiment C, outre l’ajout d’une extension concernant ce dernier bâtiment, et qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte ces extensions et cette surélévation dans le calcul de la partie privative.

C’est à tort que l’appelant soutient que le lot 14, une cour de 27 m², n’aurait fait l’objet d’aucune évaluation, alors que ce lot a été repris par le géomètre dans la détermination des surfaces. L’appelant sera en outre débouté de sa demande de communication de pièces sur ce point.

M. X soutient que c’est par une erreur manifeste d’appréciation que la Cour de cassation a affirmé que le juge de l’expropriation avait tranché une question sérieuse sur le fond du droit relative à la nature privative des surfaces nées de la surélévation d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Il souligne que s’il avait été représenté devant la Cour de cassation il aurait pu apporter des éléments établissant que la contestation développée par l’expropriant ne revêt aucun caractère sérieux.

Cependant, comme le souligne justement l’Epa, l’appelant ne saurait soutenir que la Cour de cassation aurait commis une erreur manifeste d’appréciation et prétendre qu’il n’existerait aucune contestation sérieuse quant à la propriété d’une partie des constructions édifiées, alors que la Cour,'dans son arrêt du 19 septembre 2019, a rejeté l’absence de contestation sérieuse,'reconnaissant au contraire que la question de la nature privative ou non desdites constructions ne pouvait pas être tranchée par la cour d’appel, en sa qualité de juridiction de l’expropriation. Contrairement à ce que retient M. X, la Cour de cassation n’a pas cassé l’arrêt d’appel au motif qu’il aurait dû apprécier s’il existait ou non une contestation sérieuse au sens de l’article L.'311-8 du code de l’expropriation, mais a au contraire, au visa de cet article, considéré que la question évoquée constituait bien, au sens de ce texte, une contestation sérieuse.

Il importe peu dès lors, pour l’appelant, de faire plaider que les modifications opérées dans l’immeuble l’auraient été dans le respect des règles d’urbanisme et avec l’accord du syndic de la copropriété, que les aménagements des bâtiments B et C auraient été effectués avec les autorisations administratives nécessaires et que l’Oph, seul propriétaire du bâtiment A pour l’avoir acquis amiablement dans son intégralité, n’aurait formé aucune observation sur les conditions dans lesquelles, avec l’accord du syndic bénévole,'également copropriétaire, les aménagements des lots 10, 11, 12, 13 et 14 ont été réalisés.

Il convient donc de fixer, indépendamment de ces contestations sur les surfaces litigieuses,'autant d’indemnités qu’il y a d’hypothèses.

Sur la valeur du bien et les termes de comparaison :

Le premier juge a retenu les termes de comparaison 1 à 7 produits par le commissaire du
Gouvernement, qui concernent des biens situés à proximité, […], aboutissant à une moyenne de 2 162,96 euros. Il n’a pas retenu les termes 9 et 10 correspondant à des biens situé en centre-ville et d’une qualité bien supérieure, pas plus que le terme 8 visant un bien dans un quartier pavillonnaire composé de maisons basses. Il a exclu le terme de comparaison de l’Epa car situé dans une zone différente. Il n’a pas retenu les termes de comparaison de M. X, le premier correspondant au terme 8 du commissaire du Gouvernement et les deux autres situés rue de Paris mais sans autre précision.

En cause d’appel, le commissaire du Gouvernement produit 14 termes de comparaison, dont les 1, 6, 9 et 14 correspondent aux termes 8, 1, 6 et 2 de première instance. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le jugement a exclu le terme 8, qui correspond au terme 1 produit en appel. Les autres termes, qui concernent des mutations à titre onéreux d’appartements libres d’occupation dans un rayon de 300 mètres seront retenus, d’où une valeur moyenne de 2 611,07 euros, avant l’application d’un abattement pour vétusté.

C’est à tort que l’Epa entend que le bien soit évalué comme un immeuble de rapport et non au vu des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, dont il souligne qu’ils portent sur des cessions d’appartements isolés de superficie de 30,26 m² à 60,46 m², alors que l’immeuble exproprié a une surface bien supérieure, ce qui implique que la valeur au mètre carré est inférieure. En effet, ainsi que cela résulte de la description des lieux précédemment rappelée, les bâtiments B et C sont constitués d’appartements ou locaux d’habitation et ne sauraient être assimilés à un immeuble de rapport comparable à un hôtel meublé.

De même, contrairement à ce que soutient l’Epa, l’évaluation des biens ne saurait être minorée du fait de l’existence des extensions et surélévations précédemment rappelées, de la modification de la destination des lots et du fait que le règlement de copropriété n’a pas été actualisé. En effet, il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de trancher les contestations sur les extensions et surélévations et il importe peu, au regard de leur évaluation, que les lots aient été modifiés et que le règlement de copropriété n’ait pas été actualisé.

L’Epa produit un terme de comparaison, constitué par une vente du 31 juillet 2014 publiée sous la référence 2014P03491 d’un immeuble de rapport sis 3 avenue Carnot à Villeneuve-Saint-Georges, à un prix de 405 000 euros, soit 1 674 euros le m². Cependant, il ne critique pas utilement le fait que, comme le relève justement le commissaire du Gouvernement, ce terme de référence concerne un immeuble comprenant une partie réservée à l’habitation et une à un local commercial, de sorte qu’il ne peut pas être D à un immeuble réservé à l’habitation en son entier, le prix de vente de la partie habitation n’étant pas déterminable. En outre, ce terme de comparaison se situe à 1'kilomètre des biens à évaluer.

M. X propose de retenir les évaluations du commissaire du Gouvernement mais qu’il évalue à tort à une base de 2 900 euros le m². Il entend par ailleurs que cette évaluation soit majorée à un prix moyen au m² de 3 000 euros, au vu de la qualité des appartements loués et de leur rentabilité mais n’apporte aucun élément sur ces points.

Il sera donc retenu une valeur moyenne de 2 611 euros le m².

Sur les abattements :

Il sera appliqué un abattement de 5%, compte tenu de l’aspect de la façade du bâtiment C,'qui est en parpaings gris à l’état brut. M. X ne saurait critiquer cet abattement, au vu de l’état soigné des appartements et de la qualité des matériaux utilisés pour les aménagements, alors qu’il ne conteste pas les imperfections de la façade.

Par ailleurs, le premier juge a retenu un abattement pour occupation de 20% sur la valeur des appartements occupés, au vu de l’occupation partielle des deux bâtiments résultant du procès-verbal de constat du 7 décembre 2015, à défaut de connaissance de l’état d’occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Sur cet abattement pour occupation, M. X entend qu’il soit fixé à 10%, rappelant qu’il s’agit de locations meublées ne donnant pas droit au maintien dans les lieux comme dans le cadre de la loi de 1989 et demande à l’Epa, au besoin, de communiquer les justificatifs des noms des occupants qui auraient été relogés à la suite de l’expropriation.

Cependant, comme le souligne justement l’Epa, seul le procès-verbal de l’état d’occupation du bien dressé le 7 décembre 2015 en exécution de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Créteil du 1er septembre 2015, réalisé postérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2015, peut être pris en compte pour déterminer la consistance de l’immeuble au sens de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les libérations intervenues postérieurement étant sans effet à l’égard de l’expropriant.

En outre, le jugement a appliqué un abattement de 10 % pour vente en bloc, dans la mesure où les termes de comparaison produits correspondent à la valeur d’appartements isolés, la vente d’un immeuble en son entier se faisant à un prix moindre que la vente de chaque logement.

Si M. X soutient, pour s’opposer à cet abattement, qu’il n’est propriétaire que des lots des bâtiments B et C et du lot n°14, alors que le bâtiment A représentant 9 lots de copropriété a été précédemment acquis par l’Oph, ce moyen n’est pas de nature à remettre en cause l’application de cet abattement, alors que l’expropriation porte sur divers logements dans deux bâtiments appartenant au même propriétaire.

Sur l’indemnisation de l’exproprié :

Il convient donc de fixer l’indemnité à la suite de l’expropriation des lots n° 10, 11, 12, 13 et 14 de l’ensemble immobilier en copropriété sis […] à Villeneuve-Saint-Georges, édifié sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 340 m², sous la forme alternative suivante :

- si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C ne sont pas la propriété privative de M. X :

1. indemnité principale

- superficie privative totale mesurée : 131,2 m²

- superficie privative occupée bâtiment B : 86,6 m²

- superficie privative libre bâtiment C : 44,6 m²

- valeur retenue avant abattements : 2 611 euros/m² Carrez libre

- abattement pour vente en bloc : 10 %

- abattement pour vétusté : 5%

- abattement d’occupation pour la partie occupée (bâtiment B) : 20 %

Calcul de l’indemnité principale :

[86,6 m² x 2 611 euros x 0,8] + [44,6 m² x 2 611 euros] x 0,95 x 0,9 = 254 226 euros 2. indemnités accessoires

- Frais de remploi :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15 % = 1 500 euros

239 226 euros x 10 % = 23 923 euros

soit 26 423 euros

- indemnité pour perte de loyers : 39 780 euros

Indemnité totale de dépossession : 320 429 euros

- si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C sont la propriété privative de M.'X :

1. indemnité principale

- superficie privative totale mesurée : 131,2 m²

- superficie privative occupée bâtiment B : 86,6 m²

- superficie privative libre bâtiment C : 44,6 m²

- superficie en surélévation au bâtiment B : 44,7 m²

- superficie en surélévation libre au bâtiment C : 70,2 m²

- superficie en surélévation occupée au bâtiment C : 10,7 m²

- valeur retenue avant abattements : 2 611 euros/m² Carrez libre

- abattement pour vente en bloc : 10 %

- abattement pour vétusté : 5%

- abattement d’occupation pour la partie occupée (bâtiment B) : 20 %

Calcul de l’indemnité principale :

[(86,6 m² + 44,7 m²) x 2 611 euros x 0,8] + [(44,6 m² + 70,2 m²) x 2 611 euros] + [(10,7 m² x 2 611 euros) x'0,8] x 0,95 x 0,9 = 509 881 euros

2. indemnités accessoires

- Frais de remploi :

5 000 euros X 20 % = 1 000 euros 494 881 euros x 10 % = 49 488 euros

soit 51 988 euros

- indemnité pour perte de loyers : 39 780 euros

Indemnité totale de dépossession : 601 649 euros

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, l’Epa sera condamné à payer à M.'X une somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la cassation ;

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 432 317,30 euros et l’indemnité de remploi à celle de 44 231,70 euros, ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées ;

Dit M. Y X recevable en ses demandes ;

Fixe l’indemnité principale à la somme de 254 226 euros et l’indemnité de remploi à celle de 26 423 euros, si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C ne sont pas la propriété privative de M. Y X ;

Fixe l’indemnité principale à la somme de 509 881 euros et l’indemnité de remploi à celle de 51 988 euros, si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C sont la propriété de M. Y X ;

En conséquence, fixe l’indemnité totale de dépossession à la somme de 320 429 euros si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C ne sont pas la propriété privative de M.'Y X et à celle de 601 649 euros si les constructions édifiées en surélévation des bâtiments B et C sont la propriété de M. Y X ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne l’Etablissement Public d’Aménagement Orly Rungis Seine Amont à payer à M.'Y X la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public d’Aménagement Orly Rungis Seine Amont aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. C D E F