REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2019

(n° 276 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15897 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B35W7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 12 – RG n° 11-16 -000331

APPELANTE

SA Y H

[…]

[…]

Représentée par M^e Hela KACEM de l’ASSOCIATION KACEM – CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant M^e Luce HAZAN-PINTO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

INTIMES

Monsieur F X

[…]

[…]

Madame G X

[…]

[…]

Représentés et assistés par M^e Blaise GUICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0573

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Denise FINSAC

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Denise FINSAC, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 1997 , à effet du 15 septembre 1997, et pour une durée d’un mois renouvelable, la Société de Gérance d’immeubles Municipaux, devenue société Y, a donné à bail à M^me G Z des locaux à usage d’habitation, situés à […], escalier H, 2^e étage, logement 23, […] et un emplacement de parking n° 6 – 1^er sous-sol du […] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 2695,30Francs (410,90 euros ), payable à terme échu , outre charges et le versement d’un dépôt de garantie de 2695 Francs (410,85€) ;

Le 4 juillet 2009, M^me G Z s’est mariée avec M. F X.

Invoquant le fait que M. et M^me X, tous deux titulaires du bail, n’occuperaient plus les lieux et y auraient installé des tiers et s’appuyant sur une sommation interpellative du 12 février 2016 et un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 25 mars 2016, la société Y les a fait assigner, par actes des 25 juin 2016 et 4 juillet 2016, devant le tribunal d’instance de Paris 12°, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conformément aux articles 1134,1184 et 1741 du code citai ainsi qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et l’expulsion des requis avec le concours de la force publique si nécessaire,

— la condamnation des requis au paiement de la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, compte tenu de leur attitude frauduleuse,

— la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation, égale au loyer actuel, jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamnation des requis au paiement de la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, y incluant le coût de la sommation interpellative du 12 février 2016 et du procès-verbal de constat.

Par jugement du 14 juin 2017, ce tribunal a prononcé le jugement suivant :

Constate que M^me G Z, épouse X est seule titulaire du bail conclu entre les parties le 4 septembre 1997 pour les locaux sis […], escalier H,

2^e étage, logement […],

Déboute la société Y de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

Condamne la société Y à payer à M. F X et à M^me G Z, épouse X la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Y aux dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution.

La SA Y H a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 3 août 2017 reçue, par voie électronique au greffe de la cour, le 16 août 2017.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 20 octobre 2017, la SA Y H demande à la cour de :

Recevoir Y H en son appel et le déclarer tant recevable que fondé.

Constater que les dires des époux X ne sont pas établis et contradictoires.

Constater que les deux huissiers intervenus, par surprise, soit sous forme de sommation interpellative, soit désigné par le Tribunal, ont fait des constatations semblables et contraires à celles faites par l’huissier mandaté et payé par la requise.

Dire et juger qu’il y a bien cession et/ ou sous-location prohibées et frauduleuses s’agissant d’un logement social.

Infirmer, en conséquence, le jugement rendu par le Tribunal d’Instance du 12^e arrondissement de Paris le 14 juin 2017, en toutes ses dispositions, en résiliant le bail qui a été consenti aux intimés en vertu des articles 1134 (1103), 1217 et 1741 du Code civil, l’article L 442-8 du CCH et l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, en ordonnant l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et en les condamnant à payer à Y H :

1 – une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à libération complète des lieux

2- la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de leur attitude frauduleuse,

3 -une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC

4 – les entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal d’huissier.

Subsidiairement et pour le cas où la Cour considèrerait que M^me X vit bien dans les lieux loués,

Constater que M^me X déclare à son bailleur qu’elle est divorcée pour éviter le supplément de loyer.

Lui ordonner, en conséquence, de communiquer à Y, les revenus de son mari, co-titulaire du bail, conformément aux articles L 441-3 et L 442-12 du CCH.

Les condamner, solidairement, d’ores et déjà, à payer à Y, le supplément de loyer qui sera calculé avec une rétroactivité de 3 années.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 2 novembre 2019, M. et M^me X demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 14 juin 2017 par le tribunal d’instance du 12^e arrondissement en toutes ses dispositions.

En tout état de cause

DEBOUTER la Société Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions prises à l’encontre de Mme et M. X ;

Y ajoutant

CONDAMNER la Société Y au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d’appel.

CONDAMNER la Société Y aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Blaise GUICHON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2019.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant la cour ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

En vertu des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes tendant à « constater que… » ou à « dire et juger que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs du dispositif de la décision, n’ont pas à figurer dans la partie exécutoire de la décision.

Il n’y a donc pas lieu de les reprendre ni de les écarter dans le dispositif du présent arrêt.

SUR CE,

• Sur la co-titularité du bail et ses conséquences invoquées par la SA Y H :

Considérant, selon la SA Y H, que si le bail a été souscrit par la seule M^me Z, divorcée de M. A, le 4 septembre 1997 pour y habiter avec ses deux filles, elle s’est mariée avec M. X le 4 juillet 2009 et en a informé spontanément son bailleur, lui adressant une copie de son acte de mariage, démontrant ainsi qu’elle entendait demander la co-titularité du bail au profit de son mari, conformément à l’article 1751 du Code civil ;

Qu’elle sollicite, pour le cas où la cour considérerait que M^me X vit bien dans les lieux loués, qu’il lui soit ordonné de communiquer les revenus de son mari, co-titulaire du bail, conformément aux articles L 441-3 et L 442-12 du code de la construction et de l’habitation et qu’ils soient condamnés, solidairement, d’ores et déjà, à lui payer le supplément de loyer qui sera calculé avec une rétroactivité de 3 années ;

Que la bailleresse indique que M^me X triche dans le cadre de sa déclaration de ressources obligatoire relative à l’application d’un supplément de loyer, les époux X n’étant, selon leur propres déclarations, ni séparés ni divorcés, alors que, dans sa déclaration de revenus, transmise en même temps que la déclaration de ressources, elle y indique être divorcée ;

Que, selon elle, elle diminuerait ses ressources pour échapper au supplément de loyer alors qu’elle devrait ajouter à ses ressources celles de son époux, co-titulaire du bail en vertu de l’article 1751 du Code Civil, conformément à l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation et il est manifeste que M^me X est partie vivre avec son époux laissant son appartement à ses filles déjà majeures au moment du mariage ;

Qu’elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris sur ce point ;

Considérant que M. et M^me X opposent que, pour des raisons d’ordre personnel et professionnel, M. X n’a jamais résidé dans cet appartement, mari et femme ayant toujours eu des domiciles distincts ;

Que par ailleurs, M. et M^me X font l’objet d’imposition distincte, car séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit au sens de l’article 6 du code général des impôts ;

Qu’ainsi M. X n’est pas co-titulaire du bail – l’article 1751 du Code civil ne pouvant s’appliquer à l’espèce – et n’est pas une personne vivant au foyer au sens de l’article L 441-3 du Code de la construction et de l’habitation ;

Que tout comme le premier juge, la cour d’appel ne pourra que rejeter toute demande de condamnation à l’encontre de Monsieur X sur le fondement de ces textes ;

Mais considérant que selon l’article 1751 du Code civil, « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. » ;

Qu’il s’en déduit que si deux époux sont réputés co-titulaires du bail, c’est à la condition qu’ils résident effectivement dans les lieux loués ;

Que, par ailleurs, si l’article 215 du même code oblige les époux à une communauté de vie, l’article 108 prévoit que « le mari et la femme peuvent avoir un domicile distinct sans qu’il soit pour autant porté atteinte aux règles relatives à la communauté de la vie », notamment pour des raisons professionnelles ;

Qu’en l’espèce, les pièces versées aux débats justifient que M. et M^me X, lui gynécologue accoucheur à St Maur des Fossés, elle cadre supérieur de santé à l’hôpital, se trouvent assujettis à des astreintes la nuit et les week-ends qui les contraignent à résider près de leur lieu de travail respectif ;

Qu’en outre, M. X est père de trois enfants et son épouse M^me X est mère de deux filles ;

Qu’il est donc acquis à l’instance que M. et M^me X résident dans des domiciles distincts : la titulaire du bail : M^me X au […], et M. X à Nogent sur Marne ;

Qu’ainsi, même si M^me X a informé son bailleur de son mariage, il apparaît que M.

X ne peut être considéré comme co-titulaire du bail conclu le 4 septembre 1997 et tenu par les obligations en découlant ;

Considérant, par ailleurs et comme l’a retenu le premier juge, que si l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation peut prescrire le paiement d’un supplément du loyer de solidarité au regard des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer : titulaire du bail comme personnes figurant sur son avis d’imposition, il est constant que M. X ne figure pas sur les avis d’impôt sur le revenu de sa femme, que l’article 6 du code général des impôts les autorise à établir des déclarations distinctes, s’étant mariés sous le régime de la séparation des biens en vertu d’un contrat de mariage du 5 juin 2005, et que les deux époux ne résident pas sous le même toit ;

Qu’il s’ensuit que les ressources de M. X n’ont pas à être prises en compte dans le calcul des ressources des personnes vivant dans l’appartement litigieux ;

Que la SA Y H n’est donc pas fondée en ses demandes aux fins de voir M^me X justifier des ressources de son mari et de condamnation solidaire et rétroactive des deux époux au versement d’un supplément de loyer de solidaire pour les trois années précédentes ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

• Sur la résiliation du bail demandée par la SA Y H :

Considérant que la SA Y H conclut à l’infirmation du jugement entrepris produisant aux débats des éléments qui établissent l’inoccupation par les preneurs en titre du logement loué et son occupation par des tiers ;

Qu’elle se prévaut de ce que les locataires se trouvant manifestement en infraction avec les clauses du bail, celui-ci doit être résilié à leurs torts exclusifs en vertu des articles 1103, 1217 et 1741 du Code civil ainsi qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’elle réclame la résiliation du bail et l’allocation de dommages et intérêts ;

Considérant que M. et M^me X font valoir qu’aucune sous-location ne peut leur être reprochée ;

Qu’aucune modification de la configuration des lieux n’a été opérée où demeurent les meubles, les photos, les affaires, les vêtements lui appartenant et aucune preuve de paiement du loyer par un tiers autre que la locataire en titre n’est établie ;

Qu’en tout état de cause, les actes d’huissier établissent que M^me X héberge ses deux filles adultes et ne démontrent nullement son départ, au regard des carences de l’huissier mandaté par la société Y concernant la recherche d’effets féminin dans le logement ;

Qu’elle conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts formée par le bailleur, lequel ne prouve la réalité ni l’ampleur d’un prétendu préjudice subi par elle ;

Mais considérant que la prohibition de la cession ou de la sous-location édictée aux articles 1717 du Code civil et 8 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’aux clauses générales du bail, n’empêche pas le preneur d’héberger gratuitement ses proches, notamment ses filles et ponctuellement un tiers ;

Considérant en l’espèce, que si le bailleur a fait diligenter une enquête qui a permis de relever que M. et M^me X résideraient à Nogent sur Marne, il est désormais acquis à l’instance que les époux habitent dans deux domiciles distincts ;

Qu’un huissier de justice, s’est rendu dans le logement loué, le 12 février 2016, faisant sommation interpellative à l’occupant, et y a trouvé M. I C, lequel a déclaré habiter seul dans les lieux et ne pas savoir où demeuraient M. et M^me X ;

Qu’un second huissier de justice, désignée cette fois par ordonnance du 11 mars 2016, a établi un procès-verbal de constat le 25 mars 2016 duquel il ressort que M. B a reconnu demeurer dans les lieux loués avec la fille de M^me X, M^me E A, et M. C et qu’on ne voit dans l’appartement qu’elle a visité, pièce par pièce, que des vêtements masculins ;

Considérant, cependant que la présence de vêtements masculins peut s’expliquer par la présence de l’ami de M^me E A, que l’huissier n’a procédé à aucun constat dans la salle de bains qui aurait permis de confirmer ou non la présence de produits de toilette ou de maquillage d’un usage principalement féminin, ni dans le dressing qui, selon les intimés contenait les vêtements de M^me X et ses documents administratifs et personnels ;

Que pour s’opposer à la thèse du bailleur, M. et M^me X produisent un procès-verbal de constat d’huissier du 11 juillet 2016 qui rapporte, avec de nombreuses photos à l’appui, la présence dans l’appartement des vêtements et des effets personnels de M^me X et de ses deux filles D et E, dans le dressing et dans les chambres, de feuilles de paie de 1989 à 2015, et autres documents ou factures adressés à M^me Z ou à M^me X entre novembre 2015 et juillet 2016, dont une attestation d’assurance habitation pour 2016, un avis de déclaration d’impôt 2016 et une facture Bouygues Telecom du 23 février 2016 ;

Que sont aussi versés aux débats de nombreuses attestations de témoins ayant tenu un agenda précis de leurs visites ou dîners chez M^me X dans les lieux litigieux ;

Considérant, ici encore, que les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a été répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte ;

Qu’il se déduit de ces éléments que la seule sommation interpellative du 12 février 2016 comme le constat d’huissier incomplet du 25 mars 2016, ne suffisent pas à apporter la preuve, dont la charge appartient la SA Y H, que M^me X, titulaire du bail, n’occupe plus personnellement les lieux loués et qu’elle aurait laissé des tiers occupé le logement litigieux, manquant ainsi gravement à ses obligations de locataire et justifiant la résiliation du bail ou l’allocation de dommages et intérêts ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé ;

• Sur les frais irrépétibles de procédure et les dépens :

Considérant qu’il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l’équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irépétibles, tels que les frais d’avocat, avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice ;

Que compte tenu tant de l’importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et de l’équité, que du sens de l’arrêt, il apparaît justifié de confirmer le jugement déféré sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me X, parties intimées, l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés, par eux, en appel ;

Qu’il y a lieu de leur allouer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros au titre de l’instance d’appel ;

Que la demande faite, au même titre, par la SA Y H sera rejetée et que le sens de l’arrêt justifie de la condamner aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la SA Y H à payer la somme de 2 500 euros à M. et M^me X, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Blaise GUICHON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

La Greffière Le Président