Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01282 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7D6Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 17/05644

APPELANTE

Mutualité UNION MUTUALISTE [Adresse 8] (UMRCP)

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée de M^e Ambroise JEANNOT, substitutant M^e Daniel LASSERRE avocat plaidant du barreau de PARIS

INTIMEES

SARL IRIS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 813 732 948

ayant son siège social : [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Claude BADIER de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat plaidant u barreau de PARIS, toque : R209

ASSOCIATION POUR LA PROMOTION D’UN ACCES POUR TO US A UNE OFFRE DE SOINS (APATS)

ayant son siège social : [Adresse 2]

Représentée par M^e Hannah-annie MARCIANO, avocat plaidant du barreau de PARIS, toque : D0273

Assistée par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : D2153

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. OPCI RAISE IMMOBILIER 1

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie PASTIER-MOLLET de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Gilles BALAY, Président de chambre

Marie GIROUSSE,Conseillère

Douglas BERTHE, Conseiller chambre 5-3

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant cession du 31 mars 2017 prenant effet le 1er avril 2017 et réitérant un acte initial du 1er février 2017, l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins ' ci-après désignée APATS ' a repris l’ensemble des activités de l’Union territoriale Mutualité Ile-de-France ' ci-après désignée UTMIF ' comprenant 80 centres mutualistes ainsi que son centre administratif situé [Adresse 1] sur lequel portait un bail consenti par la société Iris suivant acte du 14 avril 2010 pour se terminer le 09 avril 2019, dont le droit a ainsi été repris par le cessionnaire.

L’APATS a fait signifier l’acte de cession à la société IRIS, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2017 et par exploit du 12 avril 2017, auquel celle-ci s’est opposée par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2017.

Considérant que la cession du droit au bail de ses locaux devait être agréée par le bailleur selon les termes de l’article 12 du bail, la société Iris, par commandement du 27 avril 2017 visant la clause résolutoire du bail, a fait sommation à l’UTMIF de respecter les stipulations de son bail commercial, et, par conséquent, de retrancher de l’acte de cession le droit au bail portant sur ses locaux et d’en justifier par la production d’un avenant à l’acte de cession, tout en ajoutant qu’à défaut de satisfaire audit commandement dans le délai d’un mois, elle se réservait d’user, si bon lui semblait, du bénéfice de la clause résolutoire insérée audit bail.

Par exploit du 10 mai 2017, l’UTMIF et l’APATS ont fait assigner à comparaître la société Iris devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir dire et juger dénué de tout fondement le commandement du 25 avril 2017, et de voir juger l’APATS comme le successeur de l’UTMIF pour l’intégralité de ses activités.

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a dit l’UTMIF et l’APATS recevables en leur action ; dit que la cession du bail est irrégulière et inopposable à la société Iris ; débouté l’UTMIF et l’APATS de l’ensemble de leurs demandes ; reçu la société Iris en ses demandes reconventionnelles ; constaté que la clause résolutoire insérée au bail conclu le 14 avril 2010 est acquise au profit de la société Iris depuis le 27 mai 2017 et que la résiliation du bail a pris effet de plein droit à compter de cette date ; ordonné en conséquence à l’APATS et à l’UTMIF, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux ; il a statué sur l’expulsion et le sort des meubles ; dit que le dépôt de garantie, d’un montant de 112 146,76 € restera acquis à la société Iris ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF à payer à la société Iris une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel en principal majoré de 10 %, charges et taxes en sus, et ce à compter du 27 mai 2017 jusqu’à l’entière libération des lieux caractérisée, soit par la remise volontaire des clés, soit par le procès-verbal de reprise après expulsion, étant précisé que les loyers et accessoires déjà payés par le locataire depuis cette date viendront en déduction des sommes réclamées à ce titre ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF aux dépens qui comprendront le coût du commandement d’huissier avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF à payer à la société Iris la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du même code ; ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 janvier 2019, l’Union Mutualiste [Adresse 8] (UMRCP), venant aux droits de l’UTMIP par suite d’une fusion-absorption, a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 18 juillet 2019, la société IRIS a interjeté appel incident partiel. L’APATS a interjeté appel principal séparé le 24 janvier 2019. Les procédures ont été jointes.

L’arrêt de l’exécution provisoire a été ordonné par ordonnance du 26 mars 2019.

Par arrêt du 08 avril 2021, la Cour a révoqué l’ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que l’UMRCP ou toute autre partie produise le plan homologué par le jugement du 06 mars 2017 ainsi que le rapport de l’administrateur judiciaire et afin de permettre aux parties le cas échéant de conclure au vu de ces pièces ; que les parties puissent faire le cas échéant toutes observations utiles sur la régularité de la cession au vu de l’ensemble des dispositions de l’article 12 du contrat de bail, dans l’hypothèse où celui-ci trouverait à s’appliquer ; il a sursis à statuer sur les demandes des parties en ce compris celles formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ; il a réservé les dépens.

Par ordonnance du 03 juin 2021, le conseiller de la mise en état a désigné M. [V] [Y] en qualité de médiateur, la médiation ayant par la suite échouée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 31 mai 2022, par lesquelles l’Union Mutualiste [Adresse 8] (UMRCP), appelante, demande à la Cour de réformer le jugement sauf en ce qu’il a constaté la recevabilité de son action et débouté la société Iris de sa demande de dommages et intérêts ; et en conséquence juger que le bail conclu initialement entre l’UTMIF et la société IRIS a été valablement cédé à l’APATS ; condamner la société IRIS et/ou la société OPCI Raise Immobilier à lui payer la somme de 75 000 €, venant aux droits de l’UTMIF, à titre de dommages et intérêts ; les condamner au paiement des entiers dépens de première instance et à ceux de la présente procédure d’appel ; les condamner au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions déposées le 21 juin 2022, par lesquelles l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins (APATS), intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a dit l’UTMIF et l’APATS recevables en leur action ; débouté la société Iris de sa demande de dommages-intérêts ; réformer le jugement en ce qu’il a dit que la cession de bail était irrégulière et inopposable à la société Iris ; constaté que la clause résolutoire était acquise au profit de la société Iris depuis le 27 mai et que la résiliation du bail avait pris effet de plein droit à compter de cette date ; ordonné à l’APATS et à l’UTMIF de libérer les lieux, statué sur l’expulsion et le sort des meubles ; dit que le dépôt de garantie, d’un montant de 112 146,76 €, resterait acquis à la société Iris ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF à payer à la société Iris une indemnité d’occupation ; les a condamnées in solidum aux dépens et à payer à la société Iris la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; statuant à nouveau en conséquence, déclarer qu’elle est bien fondée à occuper les locaux en application du bail commercial du 14 avril 2010 et ce, depuis le 06 mars 2017 ; déclarer que la clause résolutoire n’est pas acquise ; déclarer que la société Iris n’est pas fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 112 146,76 € lequel doit être transféré à la société OPCI Raise Immobilier I avec laquelle le bail se poursuit ; à titre subsidiaire, si la Cour estimait que la clause résolutoire était acquise, réduire le montant de la clause pénale permettant à la société Iris et OPCI Raise Immobilier I de conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1 € symbolique ; limiter le montant de l’indemnité d’occupation au loyer actuellement payé ; en tout état de cause, condamner la société Iris et la société OPCI Raise Immobilier I au paiement de la somme de 15 000 € hors taxes chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions déposées le 11 mars 2022, par lesquelles l’OPCI Raise Immobilier I, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et que la résiliation du bail avait pris effet de plein droit à compter du 27 mai 2017 ; ordonné la libération des lieux, statué sur l’expulsion et le sort des meubles ; dit que le dépôt de garantie, d’un montant de 112 146,76 € lui resterait acquis ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF aux droits et aux obligations de laquelle vient l’UMRCP aux dépens, outre à 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum l’APATS et l’UMRCP à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel en principal majoré de 10 %, charges et taxes en sus, et ce à compter du 27 mai 2017 jusqu’à l’entière libération des lieux caractérisée, conformément aux stipulations de l’article 10.4.5 du Bail, soit par la remise volontaire des clés, soit par le procès-verbal de reprise après expulsion, étant précisé que les loyers et accessoires déjà payés par la locataire depuis cette date viendront en déduction des sommes réclamées à ce titre ; en tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les condamner aux entiers dépens avec bénéfice de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions déposées le 08 août 2022, par lesquelles la société Iris, intimée, demande à la Cour de lui donner acte de ce qu’elle se désiste de son appel incident ; confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et l’effet de plein droit de la résiliation du bail à compter du 27 mai 2017 ; ordonné la libération des lieux, statué sur l’expulsion et le sort des meubles ; dit que le dépôt de garantie, d’un montant de 112 146,76 € resterait acquis au propriétaire, l’OPCI Raise Immobilier I ; condamné in solidum l’APATS et l’UTMIF aux droits et aux obligations de laquelle vient l’UMRCP aux dépens, outre à 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les a condamnées in solidum à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel en principal majoré de 10 %, charges et taxes en sus, la société Iris bénéficiant de cette condamnation pour toute somme due avant le 12 octobre 2021 et, l’OPCI Raise Immobilier I des sommes postérieures ; condamner in solidum l’APATS et l’UMRCP à la somme de 8 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée.

L’Union Mutualiste [Adresse 8] (UMRCP) prétend que l’UTMIF a valablement cédé l’ensemble de ses activités, en ce compris son centre administratif situé [Adresse 1] et le contrat de bail y afférent à l’APATS, nonobstant l’absence d’accord du bailleur. Elle soutient que la cession du bail a été réalisée dans le cadre d’un plan de sauvegarde arrêté et adopté par le tribunal de grande instance de Créteil aux termes d’un jugement en date du 06 mars 2017, ce qui permet d’écarter les éventuelles clauses d’agrément contenues dans les baux cédés. Elle affirme aussi que la clause d’agrément doit être considérée comme non écrite, faisant échec au droit de cession, et qu’en tout état de cause que le refus général et absolu opposé par la société Iris à la cession du bail, sans motifs, contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-16 du code de commerce. Elle prétend que le commandement délivré à l’UTMIF par la société IRIS suivant acte d’huissier du 25 avril 2017 est dès lors dénué de tout fondement et privé de tout effet.

L’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins (APATS) affirme que la cession du bail effectuée par l’UTMIF à son profit, intervenue dans le cadre de la cession des activités de l’UTMIF ordonnée suivant jugement du tribunal de grande instance de Créteil le 06 mars 2017, est régulière et opposable à la société Iris et/ou la société OPCI Raise Immobilier I. Elle soutient que la clause d’agrément comprise dans le bail commercial n’était pas applicable à la cession du bail dès lors que celle-ci était intervenue dans le cadre d’un plan de cession en procédure collective, l’article L.642-7 du code de commerce étant bien applicable sur renvoi de l’article L.626-1 du même code et le consentement du bailleur n’étant alors pas requis, alors que le contrat de bail faisait bien partie du périmètre de la reprise et demeurait nécessaire au maintien de l’activité puisqu’il permettait à l’association de gérer l’intégralité de ses activités. Elle se considère bien fondée à occuper les locaux en application du bail commercial du 14 avril 2010 et ce, depuis le 06 mars 2017. Elle prétend que le commandement visant la clause résolutoire délivré à l’UTIF par la société IRIS le 27 avril 2017 est donc sans fondement et que la clause résolutoire n’est pas acquise.

À titre subsidiaire, si la Cour estimait que la clause résolutoire était acquise, elle demande la réduction de la clause pénale permettant la conservation du dépôt de garantie, laquelle est manifestement excessive alors que la réalité du préjudice n’est pas démontrée par la société IRIS ni la société OPCI Raise.

L’OPCI Raise Immobilier I affirme qu’il ressort du bilan économique, social et environnemental établi par l’administrateur judiciaire de l’UTMIF du 30 janvier 2017, du plan de sauvegarde de l’UTMIF proposé le 30 janvier 2017, du protocole de cession du 1er février 2017 et de l’acte de cession du 31 mars 2017 que la cession litigieuse n’est pas une cession judiciaire du contrat de bail mais bien une cession de droit commun à laquelle aurait dû s’appliquer l’article 12 du bail relatif à la clause d’agrément. Elle expose que la cession a été effectuée dans le cadre in bonis, et donc par application du droit commun, ce que l’UTMIF et l’APTS n’ont pu ignorer. Elle ajoute que la clause de cession prévue à l’article 12 du bail est régulière et opposable au preneur dès lors qu’elle n’interdit pas de façon générale et absolue à celui-ci de procéder à la cession du contrat de bail mais en conditionne seulement l’exercice. Elle affirme que le preneur ne pouvait ignorer cette clause et le refus du bailleur d’accepter la demande de cession, et prétend que la violation de la clause justifie l’inopposabilité de l’acte de cession et la résiliation du bail.

La société Iris affirme également que la cession du bail litigieux n’a pas été ordonnée et qu’il n’est pas démontré qu’elle était nécessaire au maintien des activités de l’UTMIF, soulignant que la surface des bureaux était disproportionnée au regard des besoins de l’entreprise. Elle prétend que les éléments versés aux débats démontrent que le tribunal n’a pas ordonné une cession forcée de contrats mais a entériné un accord entre débiteur, créanciers et repreneur, à la suite de négociations amiables menées en particulier avec les bailleurs.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité de la clause de cession

Aux termes de l’article L 145-16 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation introductive d’instance, sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits (qu’il tient du présent chapitre) à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

En l’espèce, la clause litigieuse du bail, énoncée en son article 12, stipule que le preneur ne pourra « céder son droit au présent bail qu’avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de la nullité de la cession. » (alinéa 1) ; elle prévoit ensuite que toute cession devra, à peine de nullité, être effectuée « par acte notarié ou sous seing privé en présence du bailleur dûment appelé par acte judiciaire délivré ou lettre recommandée adressée quinze jours avant la date prévue pour la signature de la cession. »

(alinéa 2)

Ces stipulations ne comportent aucune restriction générale et absolue au droit, pour le preneur, de céder son droit au bail ; en conséquence, la clause est régulière au regard des dispositions de l’article L145-16 du code de commerce.

Sur la validité et l’opposabilité de la cession

Le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 6 mars 2017 rappelle

qu’une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’égard de la société UTMIF par jugement du 23 novembre 2015, que la période d’observation a été prorogée par jugement du 30 mai 2016 puis renouvelée à titre exceptionnel par jugement du 5 décembre 2016 jusqu’au 23 mai 2017 ; il mentionne que par un rapport du 6 janvier 2017, Maître [K] a soumis au tribunal le bilan économique et social prévu à l’article L626-2 du code de commerce comportant le projet de plan de sauvegarde.

Il résulte de ce projet de plan de sauvegarde qui a été communiquée par l’APATS (pièce 14) que le comité des établissements de crédit composé des mutuelles créancières au titre de prêts, et du Crédit Foncier, a consenti divers abandons de créances pour une restructuration significative du passif, que le comité des principaux fournisseurs a accepté des délais de paiement, que le comité des obligataires détenteurs de titres participatifs a accepté la cession des titres (TSDI) pour un euro, avec leur annulation par l’assemblée générale de l’UTMIF; et qu’il devait en résulter en cas d’homologation du plan de sauvegarde une réduction du passif résiduel à un montant de 18'107'774,40 €, inférieur à la trésorerie dont l’UTMIF dispose sur ses comptes bancaires soit 27 500 000 €, ce qui devait permettre la recherche de repreneurs 'in bonis’ . La proposition de la société Doctegestio, agréée par le bureau de l’UTMIF le 30 novembre 2016, devait lui permettre de finaliser sa liquidation amiable après avoir transféré la totalité de ses activités. Le projet de protocole de cession était joint à ce rapport.

L’avis de l’administrateur judiciaire souligne que la solution originale de négociation d’abandons de créances très importants en cours de période d’observation, devait permettre le paiement des créanciers externes à 100 % dans les 3 mois avec un transfert de l’activité permettant de sauvegarder tous les emplois.

Il doit être rappelé qu’a été instituée par l’article L620-1 du code de commerce une procédure de sauvegarde ouverte sur demande d’un débiteur mentionné à l’article L. 620-2 qui, sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter. Cette procédure est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. La procédure de sauvegarde donne lieu à un plan arrêté par jugement à l’issue d’une période d’observation et, le cas échéant, à la constitution de deux comités de créanciers, conformément aux dispositions des articles L. 626-29 et L. 626-30.

L’article L626-1 du code de commerce énonce que lorsqu’il existe une possibilité sérieuse pour l’entreprise d’être sauvegardée, le tribunal arrête dans ce but un plan qui met fin à la période d’observation. Le plan de sauvegarde comporte, s’il y a lieu, l’arrêt, l’adjonction ou la cession d’une ou de plusieurs activités. Les cessions faites en application du présent article sont soumises aux dispositions de la section 1 du chapitre II du titre IV et à celles de l’article L. 642-22. Toutefois, le mandataire judiciaire exerce les missions confiées au liquidateur.

l’article L.642-7 du code de commerce applicable sur renvoi de l’article L.626-1 du même code énonce notamment que le tribunal détermine les contrats de location nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné. Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats qui doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. Le cocontractant dont le contrat n’a pas fait l’objet de la cession prévue par le deuxième alinéa peut demander au juge-commissaire qu’il en prononce la résiliation si la poursuite de son exécution n’en est pas demandée par le liquidateur.

En l’espèce, le projet de plan et le rapport de l’administrateur ne prévoient la cession forcée d’aucun contrat ; en l’absence d’observations de la société Iris qui n’avait pas été sollicitée, le tribunal n’a pas déterminé que le contrat de location liant les parties était nécessaire au maintien de l’activité. Il n’a pas appelé ni entendu le bailleur.

Il résulte des observations qui précèdent que le contrat de bail n’a pas fait l’objet d’une cession forcée, et que sa cession n’a pas été ordonnée judiciairement.

À l’inverse, il s’évince de l’acte réitératif de cession du 31 mars 2017, après le jugement d’homologation précité, que la cession litigieuse a fait suite au protocole de cession du 1er février 2017 conclu avant ce jugement. Il s’agit en conséquence d’une cession amiable.

Cela résulte encore de la clause de l’acte du 31 mars 2017 sur le transfert des contrats au cessionnaire, par laquelle « les parties déclarent avoir étroitement collaboré dans l’approche des cocontractants visés à l’article 1.6 du protocole de cession et dans les annexes y relatives, afin de permettre au cessionnaire d’appréhender sereinement l’environnement commercial des activités cédées. Dans ce cadre, le cessionnaire a pu disposer de l’ensemble des éléments et informations nécessaires pour organiser la reprise par lui des contrats qu’il a souhaité poursuivre après la date de réalisation, et la fin des contrats qu’il a souhaité ne pas poursuivre après cette date. Le cessionnaire a ainsi pu échanger directement avec l’ensemble des cocontractants concernés de manière libre avec ou sans la présence du cédant. Le cessionnaire déclare, en conséquence, faire son affaire de la poursuite ou le terme des dits contrats à l’avenir et libère le cédant de toute responsabilité à ce titre vis-à-vis de quiconque. »

Il peut être souligné que l’article 1.6 du protocole de cession mentionne spécifiquement les baux commerciaux listés en annexe 2.2, et que l’article 2.2/b de ce protocole mentionne spécifiquement le bail commercial pour les locaux loués auprès de la société Iris en ce qu’il prévoit une autorisation expresse du bailleur à la cession, et l’article 2.2/c mentionne qu’un concours à l’acte du bailleur est requis. Enfin, l’article 5. 2 stipule une condition suspensive de l’autorisation des bailleurs à la cession en précisant que si un bailleur notifie son refus à la cession du droit au bail, cette notification sera adressée au cessionnaire dans un délai de 5 jours et que dans cette hypothèse les parties se rapprocheront pour faire leurs meilleurs efforts afin d’adapter le présent accord et notamment le périmètre de la cession.

La clause d’agrément et de concours à l’acte prévu par l’article 12 du contrat de bail n’a donc pas été écartée et doit recevoir application.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’absence de tout autre contestation que celle relative à l’application de l’article 12 du bail litigieux, la résiliation du bail est encourue par acquisition de la clause résolutoire dans les conditions qui ont été rappelées par le jugement entrepris dont la motivation est adoptée.

Sur le dépôt de garantie

L’article 8 du bail stipule que " En cas de résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations, comme dans l’hypothèse d’une résiliation consécutive à une procédure collective, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts et de clause pénale

sans préjudice de tout autre."

Cette clause s’analyse en une clause pénale ; son montant apparaît manifestement excessif dans les circonstances de l’espèce et doit être réduit par application de l’article 1152 du Code civil au montant de 30'000 €. En l’absence de justification d’une convention contraire, et sauf meilleur accord entre les parties, cette somme due en vertu d’une clause pénale ayant un fondement contractuel, sera acquise à la société Iris propriétaire de l’immeuble au jour de la résiliation du bail ayant donné naissance à cette créance, ladite société ayant demandé la confirmation du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’éléments de preuve d’un préjudice supérieur, l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus.

En outre, compte tenu de la cession du bien immobilier, la condamnation à payer une indemnité d’occupation sera prononcée au bénéfice de la société Iris pour la période antérieure 12 octobre 2021, et au bénéfice de la société OPCI Raise Immobilier I, après cette date.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société UMRCP

La société UMRCP demande la condamnation de la société Iris à lui payer la somme de 75'000 € à titre de dommages-intérêts, sans invoquer un moyen de responsabilité, sans établir sa faute ni le préjudice qui en est résulté.

Cette demande doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes annexes

Le jugement entrepris sera entièrement confirmé, à l’exception de ses dispositions relatives au montant de l’indemnité d’occupation et du sort du dépôt de garantie. En conséquence, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles seront également confirmées.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, il y a lieu d’indemniser les parties intimées des frais irrépétibles exposés, en équité, pour les montants qui seront précisés au dispositif ci-après.

La société UMRCP et l’APATS devront supporter les dépens d’appel dont la distraction sera ordonnée au profit des avocats en ayant fait la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de la société OPCI Raise Immobilier I,

Infirme partiellement le jugement rendu le 18 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Créteil,

Le confirme en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives au montant de l’indemnité d’occupation et au sort du dépôt de garantie, et statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne in solidum l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins et la société mutualiste l’Union Mutualiste [Adresse 8] à payer à la société Iris une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel, charges et taxes en sus, du 27 mai 2017 jusqu’au 12 octobre 2021,

Condamne in solidum l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins et la société mutualiste l’Union Mutualiste [Adresse 8] à payer à la société OPCI Raise Immobilier I une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel, charges et taxes en sus, du 12 octobre 2021 jusqu’à l’entière libération des lieux caractérisés soit par la remise volontaire des clés, soit par le procès-verbal de reprise après expulsion,

Dit que viendront en déduction des condamnations précitées les loyers et accessoires déjà payée par la société locataire,

Dit que le dépôt de garantie ne restera acquis à la société Iris qu’à concurrence de la somme de 30'000 €, à titre de clause pénale,

Déboute les parties de leurs autres prétentions,

Condamne cependant in solidum l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins et la société mutualiste l’Union Mutualiste [Adresse 8] à payer à la société Iris et à la société OPCI Raise Immobilier I , chacune la somme de 7500 € soit 15000 € au total, en indemnisation de leurs frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel,

Condamne in solidum l’Association pour la promotion d’un accès pour tous à une offre de soins et la société mutualiste l’Union Mutualiste [Adresse 8] aux dépens et autorise maître [N] [I] et Maître [O] [G] (Gide Loyrette [G] AARPI) à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT