Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15433 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAO3E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/09164

APPELANT

Monsieur [E] [O] dit [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 137

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet MAZENET ENGERAND & GARDY, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 107 904

C/O CABINET MAZENET ENGERAND & GARDY

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

ayant pour avocat plaidant : M^e Mathieu MOUNDLIC substitué par M^e Paul DESRUES – SELAS LEXINGTON AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : B0485

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [E] [O] dit [S] est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], constitué selon lui d’un local commercial.

Par jugement contradictoire du 4 juin 2009, le tribunal d’instance de Paris 18ème a condamné M. [E] [O] dit [S] à payer au syndicat des copropriétaires, en sus des dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  3.961,71 € au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2009 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous le bénéfice de délais de paiement,

—  400 € à titre de dommages et intérêts,

—  400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2011, le tribunal d’instance de Paris 18ème a condamné M. [E] [O] dit [S] à payer au syndicat des copropriétaires, en sus des dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7.724,32 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous le bénéfice de délais de paiement,

—  500 € à titre de dommages et intérêts,

—  400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2015, le tribunal d’instance de Paris 18ème a condamné M. [E] [O] dit [S] à payer au syndicat des copropriétaires, en sus des dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  6.369,35 € au titre des charges de copropriété dues au 12 janvier 2015, 2ème appel provisionnels de charges de l’exercice 2014-2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014 sur la somme de 4.356,55 € et à compter du 22 janvier 2015 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de délais de paiement,

—  600 € à titre de dommages et intérêts,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 9 janvier 2017, le tribunal d’instance de Paris 18ème a condamné M. [E] [O] dit [S] à payer au syndicat des copropriétaires, en sus des dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  3.400,82 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 13 janvier 2015 au 15 septembre 2016, 4ème appel 2016 et appel fonds réserve travaux du 1er juillet 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2016,

—  660 € au titre des honoraires d’architecte,

—  350 € à titre de dommages et intérêts,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 26 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [S] [E] [O], devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de paiement, notamment, de la somme de 22.350,89 € au titre d’arriérés de charges de copropriété entre le 15 septembre 2016 et le 1er juillet 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de M. [E] [O] [S] à lui payer les sommes de :

—  43.503,66 € au titre des charges de copropriété impayées du 15 septembre 2016 au 6 mai 2019 et des frais de recouvrement exposés, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2018,

—  10.000 € à titre de dommages-intérêts,

—  8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné M. [E] [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

35.355,75 € au titre des charges de copropriété impayées du 15 septembre 2016 au 6 mai 2019 et des frais de recouvrement exposés,

2.000 € à titre de dommages-intérêts,

2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— débouté M.[E] [O] [S] de sa demande en délais de paiement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. [E] [O] [S] aux dépens.

M. [S] [E] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 juillet 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 juin 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 24 octobre 2019 par lesquelles M. [S] [E] [O], appelant, invite la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, à :

— dire l’appel de M. [S] [E] [O] recevable et bien fondé,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

— faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire un décompte détaillé année

par année des appels de fonds afin de permettre la réévaluation exacte des sommes dues

par l’appelant,

— accorder un échéancier à hauteur de 600 € sur une durée de 24 mois à M. [S] [E] [O],

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à lui verser à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 1er juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné M. [S] [E] [O] à lui payer les charges de copropriété impayées arrêtées au 6 mai 2019 et les frais de recouvrement exposés,

débouté M. [S] [E] [O] de l’intégralité de ses autres demandes,

— l’infirmer en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ce que la condamnation soit assortie d’une astreinte,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de recouvrement des frais

exposés au titre d’une mise en demeure et d’un constat d’huissier,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [S] [E] [O] à payer la somme de 59.875,77 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022 et des frais de recouvrement exposés, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 19 juin 2018, date de la mise en demeure, et ce, sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner M. [S] [E] [O] à lui payer la somme de 20.000 € au titre des dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— condamner M. [S] [E] [O] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

— un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de [O]/[S] [E] du lot 2,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2016, 16 décembre 2016, 13 décembre 2017, 15 janvier 2019, 12 mars 2020, 8 juin 2021, approuvant les comptes des exercices du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les décomptes des sommes dues,

— une lettre simple du 19 juin 2018 intitulée 'mise en demeure',

— le règlement de copropriété,

— les jugements des 4 juin 2009, 21 novembre 2011, 16 mars 2015 et 9 janvier 2017 ;

Il y a lieu d’étudier la demande d’actualisation du syndicat des copropriétaires sans la distinguer de la demande en première instance ;

Le syndicat sollicite la somme de 59.875,77 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement dus pour la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022 ;

Selon le décompte en pièce 19, à la date du 20 mai 2022, il était dû la somme de 59.875,77 € ; selon le décompte en pièce 8, à la date du 14 septembre 2016, il était dû la somme de 10.095,97 € ; les jugements précédents ayant statué sur les charges jusqu’au '15 septembre 2016" (en fait jusqu’au 14 septembre 2016 inclus), il y a lieu d’analyser les sommes sollicitées uniquement sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022 ;

Même si les décomptes produits (pièces 8, 19-1, 19-2, 19-3, 19-4, 19) présentent un solde unique, sans préciser le total des charges de copropriété, le total des frais et le total des sommes créditées, s’ils incluent les sommes antérieures au 15 septembre 2016, et si les soldes antérieurs ne correspondent pas (au 1er janvier 2020 solde antérieur de 29.866,61 € selon la pièce 8 et de 47.967,24 € selon la pièce 19-1), il convient de considérer que ces décomptes permettent néanmoins de reconstituer les sommes dues sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022 ; il y a donc lieu de débouter M. [O] de sa demande de 'faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire un décompte détaillé année par année des appels de fonds afin de permettre la réévaluation exacte des sommes dues par l’appelant’ ;

Au vu de ces décomptes (pièces 8, 19-1, 19-2, 19-3, 19-4, 19), sur la période du 15 septembre 2016 au 31 décembre 2020 (période pour laquelle il est justifié du vote des budgets afférents par l’assemblée générale), le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 34.871,37 € (525,16+ (4x1.882,50) + 2.270,88 + 492,55 + 763,38 + (2x1.882,51) + (4x37,65) + 763,39 + 37,64 + 763,37 + (2x703,81) + 3.318,81 + 515,60 + (2x28,24) + 515,55 + 609,69 + (2x32,94) + 2.901,45 + 609,70 + 534,38 + 29,18 + 267,21 + 14,59 + 267,20 + 14,58 + 572,04 + (4x31,06) + 3.180,90 + 572,05 + 545,69 + 1.140,80 + 545,74), au titre des charges de copropriété, des fonds de travaux et d’un appel de carence de trésorerie ;

M. [O] conteste les travaux de ravalement, alléguant qu’ils ne concerneraient pas son local commercial mais seulement les locaux à usage d’habitation ; toutefois l’assemblée générale du 7 décembre 2016 (pièce 12) a adopté la résolution 18 relative aux travaux de 'ravalement façade sur rue’ et la résolution 20 relative aux 'modalités d’exécution et de financement’ de ces travaux ; cette résolution précise que les frais seront répartis en charges communes, elle n’exclut pas le lot de M. [O] et le syndicat justifie que cette assemblée générale n’a pas fait l’objet de recours (pièce 15) ; il y a donc lieu de retenir les sommes afférentes à ces travaux ;

Sur cette période du 15 septembre 2016 au 31 décembre 2020, le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ; il y a donc lieu de retenir cette somme de 34.871,37 € ;

Concernant la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, il y a lieu de retenir les charges d’eau froide de l’année 2020 de 2.172,88 € en débit au 10 février 2021 ; concernant les autres sommes, le syndicat des copropriétaires ne justifiant que de l’approbation du budget prévisionnel, il y a lieu de ne retenir que les appels de charges provisionnels pour un total de 2.235,47 € (558,86 + (2x558,88) + 558,85) ;

Concernant la période du 1er janvier 2022 au 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’approbation des comptes sur cette période ni de l’approbation du budget prévisionnel, il n’y a pas lieu de retenir les sommes en débit sur cette période ;

Sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, a été créditée la somme totale de

1.249,54 € au titre de la régularisation des charges des exercices, dont la somme de 784,11 € au titre de l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, la somme de 250,76 € au titre de l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, la somme de 214,67 € au titre de l’exercice 2020 ;

Sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, M. [O] a effectué des versements à hauteur de 19.453,83 € ((5x762,56) + 685,76 + 760,04 + (3x759,91) + 678,05 + 762,46 + 636,46 + 524,89 + 501,03 + 1.426,88 + 759,90 + 761,64 + 179,22 + 111,65 + 567,11 + 600 + 400 + 600 + 603,11 + 500 + 603,10 + 500 + 1.200) ;

Du total des sommes retenues au titre des charges, fonds de travaux et appel de carence de trésorerie de 39.276,72 € (34.871,37 + 2.172,88 + 2.235,47), il y a lieu de déduire les régularisations de charges et les versements d’un total de 20.703,37 € (1.249,54 + 19.453,83) ;

Pour la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, la créance du syndicat s’élève à la somme de 18.573,35 € ( 39.276,72 – 20.703,37) ;

Au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, il y a lieu d’écarter les sommes afférentes aux précédents jugements, les frais d’assignation du 29 janvier 2018 qui constituent des dépens, les frais de mise au contentieux qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; il y a lieu d’écarter la somme de 1.702,24 € 'frais constat d’huissier 31 décembre 2016" puisque si le syndicat produit en pièce 18 une facture relative à ces frais, il ne justifie pas des motifs pour lesquels cette facture devrait être réglée par M. [O] ; concernant les autres sommes, le syndicat ne produit aucun justificatif ; il n’y a donc pas lieu de retenir de somme au titre des frais de l’article 10-1 précité ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que la lettre du 19 juin 2018 (pièce 10) ait été adressée en recommandé, elle n’a pas la valeur d’une mise en demeure ;

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné M. [E] [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.355,75 € au titre des charges de copropriété impayées du 15 septembre 2016 au 6 mai 2019 et des frais de recouvrement exposés et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2018 ;

Et il y a lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

18.573,35 €, au titre des charges de copropriété dues sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018, date de l’assignation ;

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la même période ;

L’astreinte n’étant pas applicable au paiement de sommes d’argent, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande à ce titre ;

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [O] n’a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n’effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;

Le non paiement par M. [O] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La mauvaise foi de M. [O] est confirmée par les condamnations précédentes dont il a fait l’objet les 4 juin 2009, 21 novembre 2011, 16 mars 2015 et 9 janvier 2017 ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts, et il y a lieu de rejeter la demande supplémentaire formée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues…' ;

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;

M. [O] a réglé uniquement la somme de 1.200 € depuis le 13 novembre 2020 ; de plus, il ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière et de ses difficultés alléguées ; il ne produit aucun élément justifiant qu’il aurait mis son bien en vente tel qu’il l’allègue ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [O] de sa demande de délais de paiement ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déboute M. [E] [O] [S] de sa demande de 'faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire un décompte détaillé année par année des appels de fonds afin de permettre la réévaluation exacte des sommes dues par l’appelant’ ;

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

— condamné M. [E] [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte,

— débouté M. [E] [O] [S] de sa demande en délais de paiement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. [E] [O] [S] aux dépens ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [E] [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 18.573,35 €, au titre des charges de copropriété dues sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 15 septembre 2016 au 20 mai 2022 ;

Condamne M. [E] [O] [S] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT