Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 30 juin 2022, n° 20/00535

TI Melun 3 décembre 2019

CA Paris
Infirmation 30 juin 2022

Arguments

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Accepté
Calcul de la dette locative
La cour a recalculé la dette locative en tenant compte des régularisations et a constaté que les locataires devaient effectivement une somme supérieure à celle initialement fixée.
Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit correspondre au montant des loyers dus, et a rectifié le point de départ de cette indemnité à la date de résiliation du bail.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que les frais engagés par le syndicat pour la procédure justifiaient l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 30 juin 2022, n° 20/00535
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/00535
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Melun, 3 décembre 2019, N° 11-19-002483
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE DOMAINE DE LA MUSSINE

Texte intégral

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 JUIN 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00535 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHP4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 décembre 2019 – Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-19-002483

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE DOMAINE DE LA MUSSINE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Représentée par FONCIA AMYOT GILLET (SYNDIC DE COPROPRIETE)

INTIMÉS

Monsieur [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [I] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignations devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 31 janvier 2020, déposées à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine a donné en location à M. [W] [H] et Mme [I] [K] un logement situé [Adresse 2]) , moyennant un loyer mensuel initial de 810 euros, outre 150 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer aux locataires, le 28 septembre 2018, un commandement de payer la somme de 16.832,88 euros en principal visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 7 août 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [W] [H] et Mme [I] [K] devant le tribunal d’instance de Melun en constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, expulsion, condamnation à payer la somme de 19.977,31 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2018 et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

M. [W] [H] et Mme [I] [K] régulièrement cités à l’étude de l’huissier n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 3 décembre 2019 le tribunal d’instance de Melun a ainsi statué :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 30 octobre 2013 entre le syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine d’une part et M. [W] [H] et Mme [I] [K] d’autre part, sur les lieux situés [Adresse 2] à la date du 29 novembre 2018 ;

Ordonne l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [I] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine la somme de 8.691,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au terme de novembre 2018 inclus ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 900 euros, outre les charges ;

Condamne conjointement M. [W] [H] et Mme [I] [K] au règlement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés soit par l’expulsion ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à régler la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] aux dépens y compris le coût de l’assignation des actes de procédure subséquents ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 décembre 2019 par le syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine, appelant, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Melun en date du 3 décembre 2019 en ce qu’il a :

— Condamné in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires le Domaine de la Mussine la somme de 8 691.96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au terme de novembre 2018 inclus,

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 900 euros, outre les charges,

— Condamné conjointement M. [W] [H] et Mme [I] [K] au règlement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés soit par l’expulsion,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à régler la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant de nouveau de ces chefs :

Condamner in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à la somme de 19.552,74 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au terme de novembre 2018 inclus ;

Condamner in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit au 1er décembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisé par la remise des clés soit par l’expulsion, à la somme de 1 100 euros, outre les charges ;

Condamner in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

En tout état de cause,

M. [W] [H] et Mme [I] [K] seront condamnés in solidum en cause d’appel à la somme complémentaire de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [W] [H] et Mme [I] [K] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant leur ont été notifiées le 31 janvier 2020 par remise à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En l’espèce, la déclaration d’appel ne porte pas sur les chefs de dispositif du jugement constatant la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion, statuant sur le sort des meubles et l’exécution provisoire ; le jugement est donc définitif sur ces point.

Sur la dette locative

Le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété de l’immeuble litigieux a changé de syndic pendant la période de constitution de la dette locative et produit deux décomptes :

— l’un établit par le syndic Immo direct, d’où il résulte que pour la période de janvier 2016 à avril 2018, M. [W] [H] et Mme [I] [K] restaient devoir la somme totale de 12.011,13 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges ; toutefois ce décompte fait état d’un solde antérieur de 2.942,78 euros au mois janvier 2016, non justifié de sorte que cette somme devra être déduite de la somme finale retenue ;

— et l’autre établit par le syndic Foncia, reprenant le solde antérieur du décompte précité, d’où il résulte que pour la période d’avril 2018 à novembre 2018 inclus, M. [W] [H] et Mme [I] [K] restaient devoir la somme totale de 19.977,31 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Les décomptes et justificatifs des charges sont produits et justifiés ; il résulte de la régularisation effectuée :

— un trop versé par les locataires de 395 euros pour l’année 2018, ce qui a donné lieu à une remise au crédit du compte au mois de mars 2019, ce dont les locataires ont été avisés par courrier du 11 février 2019,

— une insuffisance de paiements à hauteur de 2.505,50 euros pour l’année 2017, ce qui a donné lieu à une reprise de cette somme au débit du compte également en mars 2019, ce dont ils ont été avisés également par un autre courrier du 11 février 2019.

Ces régularisations en débit et en crédit ont été prises en compte mais au mois de mars 2019 alors que le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’arrêter la dette locative au mois de novembre 2018 inclus ; il convient de les réintégrer dans le calcul de la somme due à cette date.

Au surplus, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, qui prend acte du jugement entrepris sur ce point, il convient de déduire des sommes dues la somme de 424,57 euros au titre des frais d’huissier compris dans les dépens.

Au vu de ces éléments , la dette locative doit être calculée de la façon suivante :

au débit du compte : 19.977,31 (décompte produit ligne du mois de novembre 2018) + 2.505,50 euros (régularisation de charges 2017) = 22.482,81 euros

au crédit du compte : 395 euros (régularisation de charges 2018) + 424,57 euros (frais d’huissier compris dans les dépens + 2.942,78 euros (solde non justifié antérieur à janvier 2016) = 3.772,35

Soit : 22.482,81 euros – 3.772,35 euros =18.710,46 euros

Il convient donc de condamner solidairement M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.710,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2018 inclus.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail

L’ appelant critique le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à une somme de 900 euros outre les charges et demande à la cour de fixer cette indemnité à 1.100 euros outre les charges au motif que les intimés ne payent plus leur loyer depuis longtemps, ne se sont pas présentés devant la juridiction et portent atteinte à son droit de disposer de son bien.

Il ne justifie pas du montant actuel du loyer.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, le préjudice subi par la société bailleresse est suffisamment et entièrement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, c’est par une erreur matérielle reprise par l’appelant et qu’il convient de rectifier, que le premier juge, qui a constaté la résiliation du bail au 29 novembre 2018, a fixé le point de départ de l’ indemnité d’occupation due à compter de cette résiliation au 1er décembre 2018 au lieu du 29 novembre 2018 .

La cour infirmera donc le jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient de condamner M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [W] [H] et Mme [I] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine la somme de 18.710,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2018 inclus au titre du logement situé [Adresse 2],

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 29 novembre 2018 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires Le Domaine de la Mussine la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [H] et Mme [I] [K] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président