Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07640 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4TV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1120000828

APPELANTE

SCI SAINT GERMAIN

[Adresse 1]

[Localité 2]

RCS 804 087 401

Représentée et assistée par M^e Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833 substitué à l’audience par M^e Laure GENETY, même cabinet, même toque

INTIME

Monsieur [X] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

né le 24 décembre 1946 à [Localité 3] (PORTUGAL)

Représenté par M^e Dominique BENATTAR ANGIBAUD de la SELEURL ASSET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0552

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 1995, la société civile immobilière Neco a donné à bail à usage d’habitation à M. [X] [G] une chambre au sixième étage d’un l’immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de six ans, moyennant un loyer de 1000 francs outre 100 francs à titre de provision pour charges.

Mme [A] [C] [K] [P], épouse [G], est gardienne de l’immeuble depuis 1981 et y dispose avec M. [X] [G] d’une loge en rez-de-chaussée en accessoire de son contrat de travail.

Par acte authentique en date du 27 octobre 2015, la société civile immobilière Neco a cédé à la société civile immobilière Saint-Germain la chambre précitée.

Mme [O], gérante de la société civile immobilière Saint-Germain, réside au cinquième étage de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 15 octobre 2019, la société civile immobilière Saint-Germain a assigné M. [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en substance aux fins de résiliation du bail rétroactivement à la date du 30 septembre 2019, faute d’occupation effective des lieux, expulsion sous astreinte, paiement d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie par le bailleur.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 mai 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [G].

Déboute la société civile immobilière Saint-Germain de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour les lieux situés au [Adresse 1] et de toutes ses demandes accessoires.

Ordonne l’exécution provisoire.

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

Condamne la société civile immobilière Saint-Germain aux dépens incluant le coût du constat d’huissier du 26 juillet 2019 et sa signification.

Condamne la société civile immobilière Saint-Germain à payer à M. [X] [G] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 juin 2020 par la société civile immobilière Saint-Germain,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 mars 2021, par lesquelles la société civile immobilière Saint-Germain demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 20 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes formulées par la société civile immobilière Saint-Germain et condamné cette dernière au titre des frais irrépétibles.

Et, statuant à nouveau,

Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [G],

Déclarer la société civile immobilière Saint Germain recevable et bien fondée en ses demandes, y faire droit, et ce faisant,

Prononcer la résiliation du bail consenti à M. [X] [G] et ce, rétroactivement à compter du 30 septembre 2019.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [X] [G] ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

Ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [X] [G] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

Assortir l’obligation de quitter et de débarrasser les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs,

Condamner M. [X] [G] à payer à la société civile immobilière Saint Germain une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel et des charges, indexé en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction, à compter du jour de la résiliation

jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clefs,

Dire que le dépôt de garantie sera conservé par la société civile immobilière Saint Germain à titre d’indemnité conventionnelle en application de l’article 13 du bail.

En toute hypothèse,

Débouter M. [X] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner M. [X] [G] au paiement de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [X] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Me de Kervenoael, avocat sur son affirmation de droit, lesquels comprendront notamment le coût de la signification de l’ordonnance sur requête délivrée le 26 juillet 2019 ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’huissier dressé par la société civile professionnelle [W] [D] et [U] [S] le 26 juillet 2019.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2020 au terme desquelles M. [X] [G] forme appel incident et demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 20 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il rejetait la fin de non-recevoir présentée par M. [X] [G].

En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande de la société civile immobilière Saint-Germain à l’encontre du seul M. [X] [G] par application des dispositions de l’article 1751 du code civil.

Subsidiairement,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Saint Germain de sa demande de résiliation du bail,

Déclarer la société civile immobilière Saint Germain infondée dans l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société civile immobilière Saint Germain au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société civile immobilière Saint Germain aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Asset avocats.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [G]

M. [G] soutient, comme devant le premier juge, qu’en application des articles 1751 du code civil et 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la demande de la société Saint-Germain est irrecevable car l’assignation n’a pas été délivrée également à son épouse, Mme [G] ; il demande l’infirmation du jugement qui a rejeté cette fin de non-recevoir.

La SCI Saint Germain demande la confirmation du jugement.

Il résulte de l’article 1751 du code civil que « le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage (') est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ».

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui vise notamment à atténuer la portée de cet article, dispose que « Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. »

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [G], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :

— la bailleresse ne soutient pas ne pas avoir eu connaissance de la situation maritale de M. et Mme [G], de sorte que les dispositions de l’article 9-1 précitée sont ici inopérantes,

— l’instance porte sur la question de savoir si la chambre louée à M. [G], dont l’épouse est gardienne de l’immeuble et dispose à ce titre d’une loge destinée à l’habitation, a fait l’objet d’une occupation et d’une habitation effectives, de sorte que la bailleresse était tenue de procéder à une signification de l’assignation à Mme [G] afin qu’elle puisse présenter tout moyen de défense concernant ce local, loué après le mariage,

— toutefois la sanction de l’absence d’assignation à Mme [G] est l’inopposabilité de toute décision prise sur le fondement de cette demande de prononcé de la résiliation du bail à Mme [G] qui n’est pas partie à la présente procédure et non l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de M. [G].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevé par M. [G].

Sur la résiliation du bail

La SCI Saint Germain demande l’infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande de résiliation judiciaire du bail et toutes ses demandes accessoires.

Elle soutient principalement, comme devant le premier juge, que la chambre louée n’est en réalité pas habitée mais sert de local de stockage.

M. [G] demande la confirmation du jugement et fait valoir notamment que la chambre a été louée en complément de la loge de gardiennage occupée par le couple et sa famille, laquelle est de petite surface ; il soutient que le fait d’y entreposer "quelques cartons au 6e étage n’est pas exclusif de la destination d’habitation de cette chambre alors qu’elle dispose d’un lit, de placards et permet à M. [G] de s’isoler et d’y dormir».

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles, ce qui s’apprécie au jour de la décision, en tenant compte, le cas échéant, de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84). La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

L’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. (…)".

Le locataire est tenu, en application des articles 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail.

En l’espèce, le bail du 21 septembre 1995 désigne le local loué comme une chambre de 16 m², avec douche et lavabo, non meublée, à destination d’habitation exclusivement.

Il ne saurait être considéré que la notion d’usage exclusif d’habitation se borne à exclure un usage à titre professionnel, commercial ou à titre de résidence secondaire ; l’occupation des lieux à titre d’habitation implique non seulement une occupation effective des lieux mais également l’existence de meubles et d’aménagements minimums destinés aux actes de la vie courante de nature à permettre d’y habiter (voir 3e Civ., 2 juillet 2014, pourvoi n° 13-18.731).

La SCI Saint Germain produit :

— un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 26 juillet 2019 sur autorisation du juge du tribunal d’instance de Paris, en présence de M. [G], deux témoins et un serrurier, d’où il résulte que « le logement n’est pas utilisé à titre d’habitation mais comme débarras », M. [G] confirmant verbalement à l’huissier qu’il loge dans l’appartement du rez-de-chaussée et utilise cette chambre « pour entreposer divers matériels et effets personnels » ; l’huissier constate encore « la présence de divers matériels et outillages, ainsi que de sacs et de cartons entreposés en vrac dans le logement (') outre un canapé vétuste, un réfrigérateur ne contenant aucune nourriture", une penderie contenant des sacs en plastique contenant divers objets ainsi que des vêtements placés sous film plastifié ; «la pièce à vivre, ainsi que la salle d’eau sont totalement encombrés. Les revêtements muraux sont vétustes et dégradés. (…) Les locaux sont poussiéreux (…) les deux fenêtres (pièce à vivre et salle d’eau) sont ouvertes et ce bien que le logement ne soit pas habité» ; le procès-verbal comporte de nombreuses photos qui confirment cette description et l’encombrement total de l’espace;

— des attestations, qui ne sont pas contestées par la partie adverse, établies par des personnes occupant les chambres voisines au même étage (Mme [Y], Mme [Z], Mme [V]) en mai 2019, d’où il résulte que la chambre litigieuse « n’est pas habitée », qu’on n’y a « vu entrer personne » ni même « entendu des bruits d’habitation ».

Il est ainsi établi qu’en l’état de ces constatations la chambre de service litigieuse n’est ni habitée ni même, d’ailleurs, habitable, son occupation par M. [G] consistant uniquement à y entreposer toutes sortes d’objets.

Devant la cour, M. [G] invoque en outre une évolution de la situation et le fait que, depuis le prononcé du jugement, son épouse a pris sa retraite à la demande du syndicat des copropriétaires et a été priée de libérer la loge en février 2021, ce qui est confirmé par les pièces produites ; il en conclut que le local objet du bail litigieux «se trouve être à ce jour le seul lieu de vie possible pour le concluant et son épouse ».

Il résulte des pièces du dossier que Mme [G], qui est âgée de 78 ans (étant née en mai 1944 selon la copie du livret de famille produite), a reçu notification de ses droits à la retraite par l’Assurance retraite d’Île-de-France, le 15 juin 2021 et que selon le courrier qui lui a été adressé par le syndic de la copropriété de l’immeuble litigieux, son contrat de travail a pris fin le 8 février 2021, date à laquelle la loge devait être libérée.

M. [G] n’allègue ni ne démontre qu’il occupe encore la loge avec sa femme.

Au vu de ces éléments, et indépendamment même des fondements juridiques distincts de l’occupation de ces différents locaux, le local litigieux ne saurait être considéré à ce jour comme une « chambre supplémentaire » destinée à compléter la loge, trop petite pour la famille des intéressés ; M. [G] ne saurait soutenir, à l’instar du premier juge, qu’il s’agit d’une pièce à vivre dans la « continuité d’habitation avec la loge ».

De plus, M. [G] ne produit aucun élément démontrant qu’à la suite de la retraite de son épouse et de la fin de son droit à occuper la loge de gardiennage, il occuperait désormais, seul ou avec son épouse, la chambre de service litigieuse à titre d’habitation principale, ni que le constat d’huissier de justice et les attestations précitées ne correspondraient plus à la réalité.

Ainsi, il ne rapporte pas la preuve qu’il réside effectivement dans la chambre de service objet du bail, seul ou avec son épouse.

Par conséquent, M. [G] ne démontre pas avoir rempli son obligation de respect de la destination des lieux loués, réservés à un usage exclusif d’habitation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que M. [G] a gravement manqué à ses obligations contractuelles ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

N’ayant par principe pas d’effet rétroactif, la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce ; en tout état de cause les circonstances précitées ne justifient pas d’accueillir la demande de la SCI Saint Germain aux fins de résiliation rétroactive au 30 septembre 2019. Cette demande sera donc rejetée.

A défaut par M. [G], devenu occupant sans droit ni titre, d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Saint Germain pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans que les circonstances de l’espèce ne justifient le prononcé d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie

La bailleresse demande l’application de la clause pénale prévue au bail (article 13), à savoir le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel et des charges et le droit de conserver le dépôt de garantie à titre indemnitaire en cas de résiliation du bail du fait des locataires.

Cependant, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 indique qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location, étant rappelé que l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit, quant à lui, qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d’habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction.

La clause pénale insérée dans le contrat de location est donc réputée non écrite, et les demandes au titre de cette clause ne peuvent qu’être rejetées.

Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. [G] à payer à la SCI Saint Germain une somme d’un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d’allouer à la SCI Saint Germain une indemnité de procédure de 1.000 euros.

M. [X] [G] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment le coût de la signification de l’ordonnance sur requête autorisant la SCI Saint Germain à pénétrer dans les lieux loués afin d’en établir l’occupation et l’état, délivrée le 26 juillet 2019 (soit 85, 87 euros ) ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’huissier dressé par la société civile professionnelle [W] [D] et [U] [S] le 26 juillet 2019 (soit 1.289,96 euros selon facture du 5 août 2019).

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [G] ,

Et statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [X] [G] le 21 septembre 1995, relatif à une chambre située au sixième étage d’un l’immeuble situé [Adresse 1],

Rejette toutes autres demandes.

Et y ajoutant ,

Constate que M. [X] [G] est occupant sans droit ni titre du logement susvisé ;

Dit qu’à défaut pour M. [X] [G] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Saint Germain pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [X] [G] à payer à la SCI Saint Germain une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion,

Condamne M. [X] [G] à payer à la SCI Saint Germain la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [G] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la signification de l’ordonnance sur requête autorisant la SCI Saint Germain à pénétrer dans les lieux loués, délivrée le 26 juillet 2019, soit 85, 87 euros, ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’huissier dressé par la société civile professionnelle [W] [D] et [U] [S] le 26 juillet 2019, soit 1.289,96 euros.

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le Président