Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 OCTOBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04897 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUO4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] – RG n° 11-19-6463

APPELANTS

Monsieur [D] [N]

[Adresse 15]

[Localité 6]

Monsieur [G] [N]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Madame [L] [N]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [P] [N]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Madame [S] [N]

[Adresse 14]

[Localité 1] – ESPAGNE

Madame [K] [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentés et assistés par M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024

INTIMES

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [B] [O]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentés par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Fabrice NICOLAÏ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1991 substitué à l’audience par M^e Pierre DESERT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [X] veuve [N] était propriétaire d’un appartement au [Adresse 4], composé du lot n°17, appartement de 4 pièces au 5ème étage et du lot n° 19, une chambre de service. Elle l’a donné à bail à M. [W] [Z] et Mme [B] [O] par acte sous seing privé du 13 décembre 2006.

Mme [V] [X] veuve [N] étant décédée le 12 novembre 2015, ses héritiers, M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] ont fait délivrer un congé pour vendre en date du 12 juin 2018, avec effet au 13 décembre 2018, date de fin du bail. M. [W] [Z] et Mme [B] [O] se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’huissier du 14 mai 2019, les consorts [N] ont assigné M. [W] [Z] et Mme [E] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de:

— Juger valide le congé signifié le 12 juin 2018, pour la date du 12 décembre 2018, à M. [W] [Z] et Mme [B] [O],

— Juger que M. [W] [Z] et Mme [E] sont occupants sans droit ni titre du logement,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [Z] et Mme [B] [O], et tous occupants de leur chef, ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer aux consorts [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, fixée à 3 238 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer aux consorts [N] une somme de 4 405,57 euros au titre d’arriérés arrêtés au 11 mars 2019,

— Condamner M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer aux consorts [N] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 janvier 2020 le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit que le congé pour vendre notifié par M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] le 12 juin 2018, à M. [W] [Z] et Mme [E] , pour l’appartement situé [Adresse 3], est nul ;

Débouté M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] de leur demande en paiement concernant la révision annuelle des loyers devant prendre effet au 13 décembre 2015, au 13 décembre 2016, au 13 décembre 2017 et au 13 décembre 2018 ;

Condamné solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer à M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] la somme de 12,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en date du 12 novembre 2019 correspondant aux sommes dûment justifiées restant dues ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] aux entiers dépens ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonné l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 mars 2020 par M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 juin 2022 par lesquelles M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N], appelants, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 15 II de la loi du 16 juillet 1989,

Vu le congé pour vendre signifié le 12 juin 2018,

Vu les pièces versées aux débats suivant bordereau joint en annexe,

Réformer le jugement du 13 janvier 2020 en ce qu’il a débouté les consorts [N] de l’ensemble de leurs fins et demandes ;

Statuant à nouveau,

Rejeter les demandes incidentes des intimés et les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;

Valider le congé, signifié le 12 juin 2018, pour le 12 décembre 2018 à M. [W] [Z] et Mme [E], devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, tant du logement que de tous les locaux accessoires, [Adresse 4], de M. [W] [Z] et Mme [E], ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;

Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer aux consorts [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours fixée à 3238 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer aux consorts [N] une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [B] [O] en tous les dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 juin 2022 au terme desquelles M. [W] [Z] et Mme [E], intimés, demandent à la cour de :

Déclarer les consorts [N] mal fondés en leur appel et les en débouter ;

Déclarer M. [W] [Z] et Mme [E] recevables et bien fondés en leur appel incident ;

Par conséquent :

Infirmer le jugement en ce qu’il débouté M. [W] [Z] et Mme [B] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

Le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Condamner les consorts [N] à verser à M. [W] [Z] et Mme [B] [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Si par extraordinaire la cour faisait droit aux demandes des consorts [N] :

Accorder à M. [W] [Z] et Mme [B] [O] des délais de grâce de 3 ans ;

En tout état de cause :

Condamner les consorts [N] à 10 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicolai en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

Selon l’article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…).

En vertu du II de cet article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (…).

Selon le IV de cet article, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il résulte de ces dispositions que le juge doit rechercher si le congé a été délivré frauduleusement, notamment en ce que le bailleur n’aurait pas eu de réelle intention de vendre en n’effectuant pas de démarches positives pour trouver un acquéreur.

En l’espèce, le congé pour vente a été signifié au locataire le 12 juin 2018, à effet au 12 décembre 2018, et mentionnait un prix de vente du bien de 1.650.000 euros. Les locataires ne contestent pas le caractère proportionné du prix, mais soutiennent que les bailleurs n’ont effectué aucune démarche positive réelle pour vendre leur bien.

Il résulte des pièces produites qu’un mandat de vente sans exclusivité a été régularisé par les co-indivisaires courant octobre 2018 avec l’étude notariale [A] et [C] de [Localité 11]. Un échange de courriels a eu lieu le 14 novembre 2018 entre Maître [I], notaire des bailleurs à [Localité 13], et l’étude parisienne précitée, portant sur les visites du bien, cette dernière indiquant qu’elles ne pourraient débuter que lorsque les locataires auraient quitté les lieux, et que la diffusion du bien pourrait 'idéalement être faite après les fêtes (vers le 10 janvier) car sur [Localité 11] absolument rien ne se passe en négo entre le 15 décembre et mi-janvier'; le notaire parisien sollicitait la production de différents documents (PV d’AG, derniers appels de charge…) pour pouvoir diffuser ce bien.

Cette diffusion a bien eu lieu, puisque deux offres d’achat de tiers sont produites, la première en date du 4 février 2019, émanant de la SARL Balagan pour un prix, très inférieur à l’offre, de 1.450.000 euros, et la seconde effectuée par M. [U] [T], par l’intermédiaire de M. [H] [J], son mandataire, en date du 1er avril 2019, au prix de 1.550.000 euros. Il résulte des échanges de courriels produits entre le notaire des bailleurs et le mandataire de ce candidat acquéreur que le prix proposé, augmenté par ce dernier à 1.600.000 euros, a été jugé insuffisant par les bailleurs,et que le notaire a estimé que l’attestation de la banque, selon laquelle le compte du candidat acquéreur, créditeur de 2.068.050 euros au 28 février 2019, fonctionnait de façon satisfaisante depuis de nombreuses années, ne confirmait en rien la disponibilité des fonds, en s’interrogeant par ailleurs sur la nécessité de signer une promesse alors qu’aucune condition suspensive à l’obtention d’un prêt n’était exigée ; le fait que le notaire des bailleurs ait indiqué au mandataire de M. [T] par courriel du 2 mai 2019 avoir adressé un 'ultimatum’ à ses clients, et craindre que la proposition ne soit pas retenue, ne saurait suffire à établir qu’ils n’avaient pas l’intention sérieuse de vendre, mais uniquement qu’un accord n’avait pu être obtenu sur le prix ; le 7 juin 2019, le notaire a écrit à ses clients pour leur indiquer qu’il avait précisé au mandataire qu’un accord était possible sur la base d’un prix de 1.650.000€ et une signature pour le 30 juin, et que ce dernier avait répondu que la proposition était de 1.600.000€ et que la date évoquée au départ était juillet, de sorte que ce dernier ne 'voulait pas transmettre la proposition au candidat acquéreur', concluant 'je crains donc que nous devions abandonner cette piste, et qu’il ne nous reste plus qu’à attendre la procédure d’expulsion du locataire'.

Au demeurant il convient de rappeler que, dès lors que le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir, mais, au contraire, se maintient dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes pour le dispenser de diligences pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre (cf [Localité 11], 19 févr. 2004: AJDI 2004. 383 ; 25 oct. 2005: ibid. 2006. 127 ; 25 avr. 2006: Rev. loyers 2007).

Il convient dès lors de juger que les bailleurs, qui ont fixé un prix de vente non contesté par les locataires, ont effectué des démarches positives manifestant leur intention de vendre le bien, en signant un mandat de vente auprès d’une étude parisienne, laquelle a procédé à la diffusion du bien, puis en entamant des discussions avec un tiers candidat acquéreur qui n’ont pu aboutir faute d’accord sur le prix.

Il y a lieu dès lors d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente litigieux, et, statuant à nouveau, de déclarer valide le congé pour vente signifié le 12 juin 2018 à effet au 12 décembre 2018, constater que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date, et ordonner leur expulsion selon les modalités décrites au dispositif. Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les locataires

Le congé ayant été jugé valide, il convient de débouter les locataires de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral que leur aurait causé le congé frauduleux.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

En vertu des articles L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

Selon l’article L.412-4, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ne saurait être fait droit à cette demande, dans la mesure où les appelants rapportent la preuve par les pièces produites que M. [Z] est gérant d’une EURL Calapala dont le capital est de 2.437.900 euros, propriétaire d’un fonds de commerce de vins, liqueurs et brasserie sis [Adresse 5] , dont le chiffre d’affaires 2018 s’élevait à 782.673 euros, de sorte que son impécuniosité, qui entraînerait des difficultés pour se reloger, n’est nullement établie. Au demeurant, les locataires ont déjà bénéficié des délais de la procédure, de sorte qu’il convient de rejeter leur demande de délais supplémentaires, étant précisé que le délai de deux mois à l’issue du commandement de quitter les lieux recevra application, conformément aux termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] et Mme [O], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Dit que le congé pour vente signifié à M. [W] [Z] et Mme [B] [O] le 12 juin 2018, à effet au 12 décembre 2018, est valide,

Constate que M. [W] [Z] et Mme [B] [O] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date,

Autorise M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N], à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 4], composé du lot n°17, appartement de 4 pièces au 5ème étage et du lot n° 19 (une chambre de service), à faire procéder à l’expulsion de de M. [W] [Z] et Mme [B] [O] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer à M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne qu’ils auront mandatée à cet effet,

Déboute M. [W] [Z] et Mme [B] [O] de leur demande de dommages et intérêts et de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Condamne in solidum M. [W] [Z] et Mme [B] [O] à payer à M. [D] [N], M. [G] [N], Mme [L] [N], M. [P] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [Z] et Mme [B] [O] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président