Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 14 N)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09341 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5VDY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/12945

APPELANTS

Monsieur X, Y, C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

S.C.I. DU 132 RUE DU TEMPLE (Enseigne 'SCI BAXAB')

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 332 947 225

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […], représenté par son syndic, la société AGENCE DE GESTION DE COPROPRIETES (AGC), SAS immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n°800 686 743

C/O Société AGENCE DE GESTION DE COPROPRIETES (AGC)

siège social : […] à […]

En ses bureaux : […]
Représenté par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. X Z a acquis les lots 115 et 116 et la société civile immobilière du […], dont l’enseigne est la SCI Baxab et dont le gérant est M. X Z, a acquis les lots 101, 102, 103 et 114, dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, sis au […].

Par acte du 24 août 2015, M. X Z et la SCI du […] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris pour solliciter la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale réunie le 18 juin 2015, faisant valoir qu’il existerait des différences notables entre le procès-verbal signé en fin de séance et le procès-verbal notifié aux copropriétaires, portant notamment sur le sens des votes, et subsidiairement, la nullité des résolutions n°13, 14 et 34, ainsi que la rectification des résolutions n°7 et 9.

Par jugement du 23 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré recevables M. Z et la société du […] (société Baxab) en leur demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] réunie le 18 juin 2015,

- rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015 en son entier,
- annulé la résolution n°34 de l’assemblée générale du18 juin 2015,

- rejeté les demandes d’annulation ou de rectification des résolutions n°7, 9, 13 et 14 de l’assemblée générale du 18 juin 2015,

- débouté les parties de toute autre demande,

- rejeté les demandes présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l’exécution provisoire.

M. X Z et la SCI du […] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 mai 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 janvier 2019, par lesquelles M. X Z et la SCI du […], appelants, invitent la cour à :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel à l’encontre du jugement,

en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté :

• la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] du 18 juin 2015 en son entier,

• les demandes d’annulation ou de rectification des résolutions n°7, 9, 13 et 14 de l’assemblée générale du 18 juin 2015, la demande qu’ils ont présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,•

- le confirmer en ce qu’il les a déclaré recevables en leur demande nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015 en son entier et prononcé la nullité de la résolution n°34 de cette assemblée générale,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2015, compte tenu de l’existence de deux procès-verbaux différents pour la même assemblée générale, créant une incertitude sur les décisions adoptées, ainsi que pour violation des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal signé ayant été altéré après la tenue de l’assemblée générale et ne comportant pas l’ensemble des résultats,

à titre subsidiaire,

- prononcer la nullité des 13ème et 14ème résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2015, pour violation de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

en tout état de cause,

- déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel incident,

- le débouter, en conséquence, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 8.000 €, au titre

de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour la procédure de première instance que pour celle devant la cour,

- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- dire et juger M. Z et la société du […] mal fondés en leur appel,

- en conséquence, les en débouter,

- confirmer le jugement sauf en ce qu’il :

• a déclaré M. Z et la société du […] recevables en leur demande d’annulation intégrale de l’assemblée générale du 18 juin 2015,

• a annulé la résolution n°34, laquelle ne consiste qu’en une décision de principe dépourvue de toute efficacité juridique, l’a condamné aux dépens,•

- réformer le jugement entrepris de ces chefs, et, statuant à nouveau,

- dire et juger M. Z et la société du […] radicalement irrecevables en leur demande d’annulation intégrale de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 juin 2015,

- à tout le moins, dire et juger M. Z et la société du […] mal fondés en leurs demandes d’annulation de la résolution n°34 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 juin 2015,

- condamner in solidum M. Z et la société du […] à lui payer une somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. Z et la société […] aux dépens de première instance et d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité de la demande de nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation, '… Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale …' ;

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 juin 2015, 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil’ ;

L’omission des indications exigées par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 est susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale ;

En l’espèce, l’action engagée, par M. X Z et la SCI du […], en annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2015 dans son ensemble, est fondée sur l’inobservation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal de cette assemblée et la violation des règles impératives de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ; d’une première part, ils allèguent que le procès-verbal notifié n’est pas conforme au procès-verbal signé par le président de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire, le procès-verbal n’a pas été signé avant la fin de l’assemblée générale et il manque les éléments nécessaires pour établir le résultat de certains votes sur ce procès-verbal signé ; d’une deuxième part, ils allèguent l’inobservation des formalités susbtantielles de tenue de l’assemblée générale, le procès-verbal signé ne comporte pas les éléments nécessaires pour établir le résultat de certains votes, les ratures et adjonctions ne comportent que trois paraphes alors que le procès-verbal comporte quatre signatures ;

L’action en nullité d’une assemblée générale, fondée sur l’inobservation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal, peut être exercée par un copropriétaire qui n’aurait pas été opposant à l’ensemble des résolutions dès lors qu’est en cause, non pas la validité des décisions prises, mais la validité du support même de l’assemblée générale ;

Aussi il convient de considérer que, nonobstant le fait que M. Z et la SCI du […] ont voté 'pour’ certaines résolutions, ils sont recevables dans leur action en nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015, fondée sur l’inobservation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevables M. Z et la société du […] en leur demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […], réunie le 18 juin 2015 ;

Sur la demande à titre principal de nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale, 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs … Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix…' ;

Les irrégularités de forme affectant la feuille de présence et le procès-verbal, qui peuvent concerner par exemple les conditions de vote ou la computation des voix, n’entraînent pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale si le résultat du vote de l’ensemble de l’assemblée n’est pas affecté par ces irrégularités et que les mentions qu’il comporte permettent de reconstituer le sens du vote ;

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2015, notifié par le syndic (pièce 2 Z), n’est pas identique au procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2015, signé par le président de séance, les deux assesseurs et le secrétaire (pièce 3 Z) ;

Le syndicat des copropriétaires le reconnaît et explique que le syndic K’Gerim dont le mandat n’a pas été renouvelé a quitté la séance après le vote de la résolution 12, 'le procès-verbal établi par le syndic K’Gerim ne pouvait être notifié en l’état au regard des erreurs substantielles qu’il renfermait quant au nombre même de copropriétaires présents ou représentés’ ; en fin de séance, avant d’être signé, ce procès-verbal a fait l’objet de ratures et d’adjonctions manuscrites pour corriger ces erreurs ; le cabinet AGC syndic nouvellement désigné au cours de cette assemblée a remis au propre le document avant de le notifier ;

Le procès-verbal qui a été notifié (pièce 2 Z) mentionne d’ailleurs 'Procès-verbal certifié conforme aux originaux détenus en nos bureaux et signés des parties';

Le procès-verbal signé (pièce 3 Z) qui comporte des ratures et des adjonctions manuscrites est signé par le président de séance, les deux assesseurs et le secrétaire (employé du cabinet AGC) ; M. Z et la SCI du 132 du Temple ne produisent aucun élément laissant penser que ce procès-verbal n’aurait pas été signé avant la fin de l’assemblée générale et il convient de considérer que sur ce point les dispositions de l’article 17 précité ont été respectées ;

Le seul fait que le procès-verbal notifié ne soit pas identique au procès-verbal signé avant la fin de l’assemblée générale est insuffisant à entraîner à lui seul la nullité de l’assemblée générale ;

Sur le procès-verbal signé (pièce 3 Z) chaque bas de page, ainsi que les ratures et adjonctions aux résolutions 7 et 9, ne comportent que trois paraphes, ceux du président (CG pour Capdeville Gilles représentant la société GCPB Brest) et des deux assesseurs (FA pour Y E et MB pour Marthe Bizen), mais pas celui du secrétaire, or, ceci n’est pas de nature à entraîner la nullité du procès-verbal, établi et corrigé pendant l’assemblée générale ; en effet, le fait que seul le président et les deux assesseurs aient apposé leur paraphe au niveau des ratures et adjonctions des résolutions 7 et 9 s’explique par le changement de syndic voté à la résolution 13 et la valeur probante du contenu du procès-verbal signé est attestée par les quatre signatures figurant en dernière page de ce procès-verbal, celle du président de séance, des deux assesseurs et du secrétaire (employé du cabinet AGC, syndic nouvellement désigné), qui sont les seules signatures exigées par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

Il y a lieu d’étudier les autres divergences entre les deux procès-verbaux qui selon les appelants justifient l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2015 :

l’arrivée de M^me A en cours d’assemblée•

Les appelants relèvent que dans le procès-verbal signé, M^me A n’est présente qu’à compter de la résolution 4 alors que dans le procès-verbal notifié, elle est notée présente dès la résolution 1 ;

En l’espèce, le procès-verbal signé mentionne 'sont arrivés au cours de l’assemblée A F G 214/10000 à 18h47 résolution 4" ; le procès-verbal notifié ne le précise pas mais il inclut 'A F G 214" dans les copropriétaires présents et/ou représentés ;

Le syndicat des copropriétaires justifie que M. et M^me A F G ont remis un pouvoir daté et signé du 18 juin 2015 à M^me Procureur H I pour les représenter à l’assemblée générale de la copropriété du 18 juin 2015 (pièce 2 SDC) et que M^me Procureur-J a signé la feuille de présence de l’assemblée générale du 18 juin 2015 à son nom ainsi qu’au nom de M. et M^me A F G en qualité de mandataire (pièce 1 SDC) ;

Il en ressort que M^me A F G apparaît à juste titre, dans le procès-verbal notifié, en qualité de copropriétaire présent et/ou représenté, puisqu’elle était représentée de la résolution 1 à la résolution 3 et était présente à partir de la résolution 4 ; sa voix a d’ailleurs bien été comptabilisée pour l’ensemble des résolutions ;

En conséquence, la divergence entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié, sur l’arrivée de M^me A, n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant et n’est donc pas de nature à justifier l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2015 dans son ensemble ;

• le départ de M. Z, la SCI Baxab et la SCI Bervelux après la résolution 38 et l’absence de mention du nombre de tantièmes retenu pour le vote après cette résolution

Les appelants relèvent que dans le procès-verbal signé, M. Z, la SCI Baxab et la SCI Bervelux ne sont pas notés absents, alors que dans le procès-verbal notifié, ils sont notés absents à partir de la résolution 39 ; le procès-verbal signé ne fait pas état du départ de M. Z à la résolution 39 alors que cela est mentionné dans le procès-verbal notifié ; l’absence de ces éléments dans le procès-verbal signé concernant les résolutions 39 à 44 ne permet pas de déterminer que seuls les copropriétaires représentant 6801 tantièmes ont participé au vote et ne permet donc pas de déterminer le résultat du vote ;

En l’espèce, le procès-verbal signé ne mentionne pas le départ de M. Z, la SCI Baxab et la SCI Bervelux après la résolution 38 alors que le procès-verbal notifié précise au niveau de la résolution 39 que M. Z, la SCI Baxab et la SCI Beverlux ont quitté l’assemblée et n’ont pas participé au vote ;

Toutefois, mise à part la résolution 42 qui sera analysée ci-après, et la résolution 44 qui n’a pas fait l’objet d’un vote, le procès-verbal signé mentionne pour les résolutions 39, 40, 41 et 43 'Se sont abstenus : Néant, Ont voté contre : Néant’ ; il en ressort que la totalité des copropriétaires présents et/ou représentés ont voté pour ; ainsi le fait que le procès-verbal signé ne mentionne pas le départ de M. Z, la SCI Baxab et la SCI Beverlux n’affecte pas le résultat du vote et les mentions qu’il comporte permettent de reconstituer le sens du vote ;
Aussi la différence entre le procès-verbal signé qui ne précise pas le nombre de tantièmes retenus pour le vote et le procès-verbal notifié qui précise le nombre de tantièmes retenus pour le vote, soit 6801 pour les résolutions 39, 41 et 43, et 618 pour la résolution 40 afférente au seul bâtiment B, n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant et n’est donc pas de nature à justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

• le nom et le nombre de copropriétaires ayant pris part aux votes, le décompte des voix et les résultats proclamés, concernant les résolutions 14 à 44

Les appelants relèvent que concernant les résolutions 14 à 44, le procès-verbal signé se borne à mentionner les opposants et les abstentions mais sans préciser les noms ou le nombre des copropriétaires ayant pris part aux votes à l’exception de la résolution 36 alors que le procès-verbal notifié mentionne le nom ou le nombre des copropriétaires ayant pris part aux votes ; notamment le procès-verbal signé ne permet pas de déterminer qu’à compter de la résolution 39, seuls les copropriétaires représentant 6801 tantièmes ont participé au vote, compte tenu du départ de M. Z, la SCI Baxab et la SCI Beverlux ; le décompte des voix et les résultats des votes aux résolutions 14 à 44 ne sont pas mentionnés dans le procès-verbal signés alors qu’ils le sont dans le procès-verbal notifié ;

En l’espèce, pour chaque résolution 14 à 44, mises à part les résolutions 34 et 42 qui seront analysées ci-après, le procès-verbal signé mentionne, le nombre de tantièmes pris en compte pour le vote ainsi que le nom et le nombre de tantièmes de chacun des copropriétaires qui s’est abstenu ou qui a voté 'contre’ ; le procès-verbal notifié mentionne les mêmes éléments et, en sus, le nom et le nombre de tantièmes de chacun des copropriétaires qui a voté 'pour’ et le total de ces tantièmes ;

Il convient de considérer que, conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal signé précise, pour les résolutions 14 à 44, mises à part les résolutions 34 et 42 analysées ci-après, 'les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix’ ; la mention du nom et du nombre des copropriétaires ayant voté 'pour’ n’est pas exigée par l’article 17 précité et le fait qu’elle ne figure pas dans le procès-verbal signé n’est donc pas de nature à justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ; au surplus, le nom et le nombre de copropriétaires ayant voté 'pour’ se déduit de leur absence de la liste des copropriétaires qui se sont abstenus et de ceux qui ont voté 'contre’ ;

Pour chaque résolution 14 à 44, mises à part les résolutions 34 et 42 analysées ci-après, le procès-verbal signé ne mentionne pas le résultat du vote alors que le procès-verbal notifié mentionne ce résultat ; si le procès-verbal signé ne comporte pas le résultat du vote, tel que prescrit par l’article 17 précité, chacune de ses résolutions contient le nombre de tantièmes des copropriétaires qui se sont abstenus, le nombre de tantièmes des copropriétaires qui ont voté 'contre’ et le nombre de tantièmes pris en compte pour le vote ; il convient donc de considérer que ces résolutions contiennent les éléments nécessaires pour établir par un calcul simple le décompte des voix, la proportion de vote 'pour’ et si une majorité a été atteinte et ainsi reconstituer le sens du vote ; aussi l’absence du décompte des voix et du résultat du vote dans les résolutions 14 à 44 du procès-verbal signé, mises à part les résolutions 34 et 42 analysées ci-après, n’est pas susceptible de justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

Et la différence entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié qui n’a fait qu’ajouter expressément le résultat du vote, conformément à l’article 17, n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant, et n’est pas non plus de nature à justifier l’annulation de l’assemblée dans son ensemble ;

la résolution 6•
Les appelants relèvent que le procès-verbal signé fait état de la 'lecture à l’assemblée de l’analyse de M^e B concernant la propriété des cours du 132-134 rue du temps qui est joint au présent procès-verbal’ alors que cette mention ne figure pas dans le procès-verbal notifié ;

En l’espèce, dans le procès-verbal signé, la résolution 6 mentionne 'Rapport du syndic sur les décisions prises en assemblée générale de l’ASL 132-[…] : Le syndic fait son rapport lors de l’assemblée des décisions prises au cours de l’assemblée générale de l’ASL 132-[…]. Le syndic fait lecture à l’assemblée de l’analyse de M^e B concernant la propriété des cours du 132-[…] qui est jointe au présent procès-verbal. L’assemblée générale prend acte . Cette résolution étant un point d’information elle n’ouvre pas sur un vote’ ; dans le procès-verbal notifié la résolution 6 mentionne 'Rapport du syndic sur les décisions prises en assemblée générale de l’ASL : Le syndic fera son rapport lors de l’assemblée des décisions prises au cours de l’assemblée générale de l’ASL 132-[…]. Cette résolution ne fait pas l’objet d’un vote’ ; l’analyse de M^e B n’est pas jointe ni au procès-verbal signé ni au procès-verbal notifié ;

Le fait que le procès-verbal signé mentionne la lecture de l’analyse de M^e B alors que le procès-verbal notifié n’en fait pas mention, sachant que cette analyse n’est jointe à aucun des deux procès-verbaux, n’est pas susceptible de justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015, s’agissant d’une résolution qui n’a pas fait l’objet d’un vote ;

la résolution 7•

Les appelants relèvent que le procès-verbal signé mentionne que l’assemblée approuve les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2014 pour un montant de 79.230,07 € TTC alors que le procès-verbal notifié mentionne un montant de 51.767,41 € TTC ;

En l’espèce, le procès-verbal signé mentionne dans la résolution 7 que l’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice 2014 pour un montant total de dépenses de 79.230,07 € TTC, sous réserves de ré-imputation des factures d’un montant de 1.158,64 €, 912,34 € et 20.370,08 € ; une adjonction manuscrite, paraphée, ajoute aux réserves, les sommes de 2.247 €, 182,60 € et 2.592 € (frais d’avocat) ; le procès-verbal notifié mentionne dans la résolution 7 que l’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice 2014 pour un montant de 51.767,41 € TTC et précise que les comptes de l’année 2014 proposés pour un montant de 79.230,07 € TTC sont approuvés sous réserves de ré-imputation sur l’ASL des factures d’un montant de 1.158,64 €, 912,34 €, 20.370,08 €, 2.247 € (curage collecteur siphon de sol en parking), 182,60 € (recherche fuite au RDC dans bât cour) et 2.592 € (honoraires B aff […] ;

Le montant de 79.230,07 €, déduction faite des factures ré-imputées sur l’ASL (1.158,64 + 912,34 + 20.370,08 + 2.247 + 182,60 + 2.592 = 27.462,66), s’élève bien à la somme de 51.767,41 € (79.230,07- 27.462,66) ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que les corrections manuscrites ont été régulièrement apposées et paraphées et les appelants ne produisent aucune pièce mettant en cause la régularité de ces corrections tendant à ajouter dans les réimputations à opérer sur l’ASL les montant de 2.247 € (curage collecteur siphon de sol en parking), 182,60 € (recherche fuite au RDC dans bât cour) et 2.592 € (honoraires B aff […] ;

Ainsi même si la rédaction de la résolution 7 diffère entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié, il convient de considérer que compte tenu des corrections manuscrites, le sens de la résolution et notamment le montant approuvé au titre des comptes de l’exercice 2014 est identique ; ainsi la différence de rédaction n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant et il n’y a donc pas d’élément justifiant l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2015 dans son entier ;
la résolution 9•

Concernant la résolution 9, les appelants relèvent qu’il est noté dans le procès-verbal signé en page 7 '4313 votes pour et 4328 abstentions', mais en page suivante ce résultat est modifié par des adjonctions manuscrites, des ratures et des surlignages, les votes passant à 2622 'pour’ et 6020 'contre’ alors que dans le procès-verbal notifié, il est noté 2521 'pour’ et 6121 'contre’ ;

En l’espèce, le procès-verbal signé mentionne, dans la résolution 9, au titre du vote selon l’article 24 (majorité simple), le nombre de tantièmes pour le vote 'oui’ de 4314, le nombre de tantièmes pour le vote 'non’ de 0 et le nombre de tantièmes pour l’abstention de 4328 ; dans le paragraphe suivant, plusieurs ratures et adjonctions manuscrites, paraphées, remplacent 'la résolution est acceptée’ par 'la résolution est refusée', il est ajouté à côté de 'ont voté pour’ 2622, la mention 'se sont abstenus’ est remplacée par la mention 'ont voté contre’ et il est ajouté à côté 6020 ; plusieurs noms figurant dans la liste 'ont voté pour’ sont soulignés ;

Le procès-verbal notifié diffère et mentionne dans la résolution 9 'ont voté pour 2521/8642 tantièmes, se sont abstenus Néant, ont voté contre 6121/8642 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est rejetée à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentés’ ;

Il ressort du procès-verbal signé que les noms soulignés figurant dans la liste 'ont voté pour’ correspondent à des copropriétaires qui ont 'voté contre’ ; le nombre de tantièmes des copropriétaires qui 'ont voté pour', sans compter les tantièmes des noms soulignés, s’élève à 2521 (129 + 419 + 427

+ 148 + 123 + 128 + 718 + 429), et le nombre de tantièmes des copropriétaires qui 'ont voté contre', en ajoutant les tantièmes des noms soulignés, s’élève à 6121 ;

Selon l’analyse ci-avant, les corrections manuscrites ont été régulièrement apposées et paraphées et les appelants ne produisent aucune pièce mettant en cause la régularité de ces corrections tendant à rectifier la liste des noms des copropriétaires qui ont voté 'pour’ et la liste des noms des copropriétaires qui ont voté 'contre’ ;

Il convient donc de considérer d’une part que le nombre de tantièmes des copropriétaires qui ont voté 'pour’ s’élève à 2521 et que c’est par une erreur matérielle que le procès-verbal signé mentionne 2622 vote 'pour’ au lieu de 2521, et d’autre part que le nombre de tantièmes des copropriétaires qui ont voté 'contre’ s’élève à 6121 et que c’est par une erreur matérielle que le procès-verbal signé mentionne 6020 vote 'contre’ au lieu de 6121 ;

Le procès-verbal notifié est conforme au procès-verbal signé en ce que le procès-verbal notifié a repris la liste des copropriétaires ayant 'voté pour’ correspondant à celle du procès-verbal signé, sans mentionner les noms soulignés, et a repris la liste des copropriétaires ayant 'voté contre’ correspondant à celle du procès-verbal signé, en ajoutant les noms soulignés ; ce procès-verbal signé a seulement corrigé les erreurs matérielles en mentionnant 2521 vote 'pour’ et 6121 vote 'contre’ ;

Ainsi même si le procès-verbal signé comporte deux erreurs matérielle et même si la rédaction de la résolution 9 diffère entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié, il convient de considérer que compte tenu des corrections manuscrites, relatives aux noms des copropriétaires soulignés, le sens de la résolution et notamment le nombre de tantièmes des copropriétaires qui ont voté 'pour’ et le nombre de tantièmes des copropriétaires qui ont voté 'contre’ est identique ; les deux erreurs matérielles, qui peuvent être corrigées à la seule lecture du procès-verbal signé, ne changent pas le sens de la décision prise, soit le rejet de la résolution à la majorité des copropriétaires présents et représentés, puisque 2521 et 2622 sont tous les deux inférieurs à 4321, soit la moitié de 8642 représentant les tantièmes de la totalité des copropriétaires présents et représentés ; ainsi la différence de rédaction n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant et il n’y a donc pas d’élément justifiant l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2015 dans son entier ;
la résolution 34•

Les appelants relèvent que dans le procès-verbal signé, la résolution 34 ne mentionne pas le résultat du vote alors que le procès-verbal notifié mentionne que la résolution 34 est déclarée adoptée ;

En l’espèce, dans la résolution 34, le procès-verbal signé mentionne’Se sont abstenus : Néant, Ont voté contre : … 2521/10000 tantièmes’ alors que le procès-verbal notifié mentionne 'Ont voté pour :

…6121/10000 tantièmes, Se sont abstenus : Néant, Ont voté contre : …2521 / 10000 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents)' ;

Il convient de considérer que même si la résolution 34, dans le procès-verbal signé, ne mentionne pas le résultat du vote, elle contient les éléments nécessaires pour reconstituer le sens du vote, soit établir par un calcul simple le nombre de vote 'pour', et en déduire le résultat, à savoir que la résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires ;

D’autre part, compte tenu de l’analyse ci-avant, il convient de considérer que le fait que pour la résolution 34, le procès-verbal signé se borne à mentionner les opposants et les abstentions, sans préciser les noms ou le nombre des copropriétaires ayant pris part aux votes alors que le procès-verbal notifié mentionne le nom ou le nombre des copropriétaires ayant pris part aux votes, et le fait que le décompte des voix et les résultats des votes ne sont pas mentionnés dans le procès-verbal signés alors qu’ils le sont dans le procès-verbal notifié, ne sont pas de nature à justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

Ainsi les différences entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié dans la résolution 34 n’affectent pas le résultat des votes, ne créent pas d’incertitude sur les mentions y figurant et ne justifient donc pas l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

la résolution 42•

Les appelants relèvent, concernant la résolution 42, que dans le procès-verbal signé, il se déduit de l’absence de 'vote contre’ la décision prise, alors que dans le procès-verbal notifié c’est la décision contraire qui a été votée puisque l’assemblée générale renonce à demander le remplacement de la société de ménage ;

En l’espèce, la résolution 42 intitulée 'remplacement société de ménage (art 24)' est ainsi rédigé dans les procès-verbaux respectifs :

- procès-verbal signé : 'Devant le manque de service de la société de ménage actuelle, il a été demandé au syndic d’effectuer une demande de devis auprès d’une société de ménage concurrente avec un cahier des charges précis. Le choix de l’entreprise adjudicataire sera réalisé par le conseil syndical. Le syndic se rapprochera de l’entreprise pour effecuter un cahier des charges.

Se sont abstenus : Néant

Ont voté contre : Néant'

- procès-verbal notifié : 'La société a changé de dirigeant. L’assemblée générale demande de lui laisser une chance et au syndic de se rapprocher de l’entreprise pour effectuer un cahier des charges.

Ont voté pour : … représentant 6801/6801 tantièmes

Se sont abstenus : Néant
Ont voté contre : Néant

En conséquence de quoi, cette résolution est acceptée à l’unanimité de tous les copropriétaires présents et représentés’ ;

Ces différences entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié étant spécifiques à la résolution 42, ne concernant qu’une seule résolution sur 44, et n’ayant pas d’incidence sur les autres résolutions, il convient de considérer que, même à supposer qu’elles justifient l’annulation de la résolution 42, ces différences ne sont pas de nature à justifier la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et la SCI du […] de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2015 en son entier ;

Sur les demandes à titre subsidiaire de rectification des résolutions 7 et 9, et d’annulation des résolutions 13, 14 et 34

sur la résolution 7•

Les appelants sollicitent la rectification de la résolution 7 ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que, même si la rédaction de la résolution 7 diffère entre le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié, compte tenu des corrections manuscrites régulièrement apposées et paraphées, le sens de la résolution et notamment le montant approuvé au titre des comptes de l’exercice 2014 est identique ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Z et la SCI Baxab de leur demande de rectification de la résolution 7 ;

sur la résolution 9•

Les appelants sollicitent la rectification de la résolution 9 ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant, d’une part que c’est par une erreur matérielle que le procès-verbal signé mentionne 2622 vote 'pour’ alors que le contenu de ce même procès-verbal permet de déterminer que le nombre de vote 'pour’ est de 2521 et que le procès-verbal notifié a corrigé cette erreur en mentionnant 2521 vote 'pour', et d’autre part que c’est par une erreur matérielle que le procès-verbal signé mentionne 6020 vote 'contre’ alors que le contenu de ce même procès-verbal permet de déterminer que le nombre de vote 'contre’ est de 6121 et que le procès-verbal notifié a corrigé cette erreur en mentionnant 6121 vote 'contre’ ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et la société Baxab de leur demande de rectification de la résolution 9 ;

sur les résolutions 13 et 14•

Les appelants sollicitent de prononcer la nullité des résolutions 13 et 14, pour violation de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de mise en concurrence préalable pour la désignation du syndic ;

Aux termes de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 juin 2015, 'Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet’ ;

En l’espèce, la résolution 13 approuve la désignation d’un nouveau syndic, le cabinet AGC (agence de gestion des copropriétés), après le refus voté par l’assemblée à la résolution 12 de désigner à nouveau la société K’Gerim ; la résolution 14 donne mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic ;

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 18 juin 2015 et des documents annexés (pièce 1 Z) que deux contrats de syndic y étaient annexés, celui de l’ancien syndic K’Gerim, et celui proposé par le cabinet AGC ;

Il convient de considérer que la désignation du syndic AGC a bien été précédée d’une mise en concurrence de deux projets de contrats de syndic ;

Le seul fait que le contrat de la société AGC ne précise pas expressément les frais afférents au compte bancaire séparé alors que le contrat K’Gerim précise qu’ils sont inclus dans le forfait annuel est insuffisant à justifier la nullité de la résolution 13 ;

Dans ces conditions, les modalités de désignation du syndic ayant été respectées, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et la société Baxab de leur demande de nullité des résolutions 13 et 14 de l’assemblée réunie le 18 juin 2015, la seconde n’étant que la conséquence de la première ;

sur la résolution 34•

Les appelants sollicitent de prononcer la nullité de la résolution 34, d’une première part, sur le fondement de l’article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 et l’inobservation du principe de spécialité des votes, la résolution étant appelée à approuver plusieurs questions par un seul vote, d’une deuxième part sur le fondement de la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution ayant été votée à la majorité de l’article 24 au lieu de l’article 26, d’une troisième part sur le fondement des articles 647 et 701 du code civil, pour atteinte à la servitude de passage grevant l’immeuble du […] et à l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier du 132-[…] ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution 34 ne consiste qu’en une décision de principe dépourvue de toute efficacité juridique ;

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 juin 1965, '… Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale …' ;

Si l’assemblée se borne à prendre une décision de principe, cette décision ne l’engage pas et en conséquence, il n’y a pas lieu d’agir en annulation à son encontre ;

En l’espèce, l’objet du vote de la résolution 34, identique dans la convocation, le procès-verbal signé et le procès-verbal notifié, est rédigé ainsi 'Décision à prendre concernant la motorisation de la porte cochère (art.25)

Le conseil syndical proposera avec le syndic la motorisation de la porte cochère sur […] en incluant un système d’ouverture acceptant les tickets de parking situé au sous-sol.

L’ouverture de la porte cochère, partielle ou totale, serait programmée par une horloge, ouverture de jour et fermeture automatique à partir de 19 heures, à définir.

Prévoir une convention avec les parkings (à faire valider par l’AG), avant tout accord d’installation un système d’ouverture avec ticket.

Le conseil syndical proposera parallèlement à cette résolution, l’aménagement végétal des cours’ ;

Il ressort de la rédaction de cette résolution qu’il ne s’agit pas d’une décision susceptible de contestation au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais d’une décision de principe ; l’objet de cette résolution n’est pas le vote, de la réalisation et du coût de travaux relatifs à la motorisation de la porte cochère, ni le vote de la délégation au syndic de la réalisation de ces travaux, ni même le vote du principe de ces travaux, mais le vote d’une décision de principe sur l’étude d’un projet de motorisation de la porte cochère confiée au conseil syndical et au syndic ; selon la rédaction de la résolution, cette étude donnera lieu à une proposition du conseil syndical et du syndic ; les décisions susceptibles de contestations ne seront le cas échéant votées que lors d’une autre assemblée générale postérieure ;

Aussi cette décision de principe n’engageant pas l’assemblée générale, il n’y a pas lieu d’agir en annulation à son encontre, que ce soit sur le fondement de la violation du principe de spécialité des votes, sur le fondement de la violation des règles de majorité ou sur le fondement de l’atteinte à une servitude de passage et à l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier du 132-[…] ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a annulé la résolution 34 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2015 et il y a lieu de débouter M. Z et la SCI du […] de leur demande d’annuler la résolution 34 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Z et la SCI du […], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Z et la SCI du […] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a annulé la résolution 34 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,
Déboute M. Z et la SCI du […] de leur demande d’annuler la résolution 34 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 ;

Condamne in solidum M. Z et la SCI du […] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. K L M N