Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JUIN 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05637 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B235T

Décision déférée à la Cour :Jugement du 07 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/10324

APPELANTS

Monsieur [L] [J]

né le 27 novembre 1960 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0479

Madame [V] [H] épouse [J]

née le 28 novembe 1965 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0479

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 818 341 448

C/O CABINET HOMELAND

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne-Marie MASSON de l’ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R0091

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PRÉTENTIONS

M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] sont propriétaires dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 2] à [Localité 8] arrondissement.

Le 12 juin 2015, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée générale du 7 avril 2015.

Par jugement du 7 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté Mme [V] [H] et son époux M. [L] [J] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné Mme [V] [H] et son époux M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] arrondissement la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [V] [H] et son époux M. [L] [J] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 mars 2017.

Par un arrêt du 11 mai 2022, suite au décès du conseil des appelants, la cour d’appel de Paris a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin que le nouveau conseil des appelants puisse recevoir les instructions de ses clients et éventuellement communiquer de nouvelles conclusions,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 14 septembre 2022 afin de fixer un nouveau calendrier de procédure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 février 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 janvier 2023 par lesquelles M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J], appelants, invitent la cour, au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 18 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— annuler dans son ensemble l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1],

subsidiairement,

— annuler les résolutions 21, 6 et 20 de ladite assemblée générale,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’en tous les dépens,

— dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à leur bénéfice ;

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], intimé, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 547 et 564 du code de procédure civile, à :

— le recevoir en ses demandes,

— débouter M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] de l’intégralité de leur demandes,

— juger que la demande d’annulation du mandat de syndic s’interprète nécessairement comme une demande nouvelle et ne saurait être reçue en cause d’appel,

— juger que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 avril 2015 en raison de la prétendue nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d’ouverture de compte séparé à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic,

— juger que l’instance n’est pas dirigée contre le syndic,

— juger en tout état de cause que la demande d’annulation du mandat de syndic ne peut prospérer à son encontre,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 7 avril 2015 dans son ensemble

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé notamment d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée’ ;

En l’espèce, seules les prétentions nouvelles sont irrecevables en appel et non les nouveaux moyens à l’appui de la même prétention ;

Toutefois, la demande de M. et Mme [J], de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 7 avril 2015 dans son ensemble, au motif nouveau en appel que le défaut d’ouverture d’un compte séparé rend le syndic dépourvu de qualité à convoquer l’assemblée générale, suppose qu’il soit au préalable constaté la nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d’ouverture, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;

Ce constat de la nullité du mandat de syndic implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic ;

Le syndic n’ayant pas été attrait dans la cause, il ne peut pas y être procédé ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M.et Mme [J] de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 7 avril 2015 ;

Sur la nullité de la résolution n°6 'approbation des comptes de charges de l’exercice 2014'

La résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale du 7 avril 2015 est ainsi libellée :

'Approbation des comptes de charges de l’exercice 2014

L’assemblée generale, après avoir pris connaissances des documents joint à la convocation, approuve les comptes arrêtés du syndicat de l’exercice 2014 pour un montant de 71.811,72 €. Cependant Madame [S] émet une réserve approuvée par le syndicat des copropriétaires en relevant un problème de répartition non négligeable, qui mettrait en évidence un problème de répartition entre les caves et les parkings dont les intitulés dans la ventilation des postes budgétaires ne seraient pas conformes au règlement de copropriété ; (notamment concernant les compteurs d’eau, et éventuellement les extincteurs et la consommation électrique)

ll est nécessaire de réinterprèter au plus juste la notion de bâtiment C vs escalier C.

ll est demandé au syndic une juste et équitable interprétation du règlement de copropriété afin de ne pénaliser aucun copropriétaire dans le calcul de ses charges (copropriétaires de caves seulement, de parking seulement, d’appartement seulement ou les trois à la fois)' ;

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I – Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'Le syndic de la copropriété a joint à la convocation pour l’assemblée générale les documents nécessaires à la validité de la décision d’approbation de compte, comme il en est justifié.

S’agissant de la validation des comptes de travaux urgents de toiture, les dispositions de l’article 11 sur l’engagement des travaux ne sont pas applicables aux travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble engagés par le syndic dont les conditions sont prévues aux article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 quant à l’autorisation de l’assemblée générale ; le syndic engage sa responsabilité civile de professionnel à l’égard du syndicat des copropriétaires s’il ne veille pas à la conservation de l’immeuble, au besoin par des travaux urgents.

M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] invoquent des frais de 'reprise d’archives’ sans établir la preuve de la non conformité de ces frais au contrat de syndic voté lors de l’assemblée générale précédente’ ;

Il y a lieu d’ajouter que le fait que l’assemblée générale émette une réserve quant au calcul de la répartition des charges afférente à chacun des copropriétaires ne l’empêchait pas d’approuver les comptes ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M.et Mme [J] de leur demande de nullité de la résolution d’approbation des comptes n°6 de l’assemblée générale du 7 avril 2015 ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°20 relative à la demande de M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] d’agir judiciairement contre l’ancien syndic, si nécessaire, pour le remboursement de sommes dues au syndicat des copropriétaires qui s’élèvent à plusieurs milliers d’euros

La résolution n°20 rejetée par l’assemblée générale du 7 avril 2015 est ainsi libellée :

'A la demande de Mme [J], agir judiciairement contre l’ancien syndic Cogeim, si nécessaire, pour le remboursement de sommes dues au syndicat des copropriétaires, qui s’élèvent à plusieurs milliers d’euros.

Le gérant de Cogeim a attesté, devant l’assemblée des copropriétaires en assemblée générale le 28 mars 2014, avoir accordé des avantages personnels à certains copropriétaires, dont des membres du conseil syndical, qui ont refusé toute action envers l’ancien syndic. A défaut de remboursement des sommes dues par le syndic précédent, Cogeim, et après mise en demeure adressée par le syndic, l’assemblée générale décide d’autoriser son syndic à agir judiciairernent au plus tard le xx /xx/xxxx, contre l’ancien syndic, Cogeim, afin d’obtenir

— le remboursement de la somme qu’il avait assuré, en compte rendu d’assemblée générale 2013, devoir rembourser au syndicat des copropriétaires suite à la perte (qu’il n’avait pas déclarée) de la totalité des clefs, vigiks et émetteurs de la Résidence,

— le remboursement du montant supplémentaire, pour la gestion de l’ouverture d’un compte séparé (qui n’était qu’un sous-compte ou compte reflet),

— le remboursement d’une partie des honoraires pour la présence de deux personnes de Cogeim (gestionnaire et gérant) en AG 2014,

— le remboursement des sommes prélevés avant la passation de gestion au nouveau syndic’ ;

Aux termes de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires ;

En l’espèce, les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Compte tenu de l’imprécision du montant du préjudice qu’aurait subi le syndicat des copropriétaires et des moyens de preuve dont dispose le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic, aucune reconnaissance formelle de cette responsabilité n’ayant été actée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2014, M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité dans le refus d’engager une action judiciaire dont les frais à avancer sont importants et l’issue peut être aléatoire et longue’ ;

Il y a lieu d’ajouter que le fait que M. et Mme [J] estiment que le projet de résolution était très motivé ne change pas l’imprécision de ce projet relativement au montant du préjudice allégué et aux moyens de preuve allégués ;

En conséquence, M.et Mme [J] ne démontrant pas l’abus de majorité commis par l’assemblée générale, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 7 avril 2015 ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°21 relative à la demande de M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] d’agir en faveur du syndicat des copropriétaires afin d’assurer la jouissance du passage commun non nommé AB/20 dont le syndicat des copropriétaires du 45/47 est propriétaire du sol de voie

La résolution n°21 rejetée par l’assemblée générale du 7 avril 2015 est ainsi libellée :

'A la demande de Mme [J], agir en faveur du syndicat des copropriétaires afin d’assurer la jouissance du passage commun non nommé AB/20, dont le syndicat des copropriétaires du 45/47 est propriétaire du sol de voie.

L’Assemblée générale décide d’autoriser son syndic à agir et entreprendre toute action de recherche, de consultation et demandes appropriées afin d’assurer la jouissance du passage commun AB/ 20 sur façade de l’immeuble du [Adresse 1], à tout moment, ainsi que la libre accessibilité aux personnes handicapées pour accéder en sécurité aux entrées en façade de l’immeuble, et permettre l’accessibilité du passage commun aux prestataires intervenants momentanément dans la résidence ainsi qu’assurer la tranquillité et la sécurité des résidents et le respect des parties privées de [Adresse 7] et de l’immeuble’ ;

Aux termes de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires ;

En l’espèce, les premiers juges ont justement apprécié que 'Les demandeurs critiquent le rejet de cette résolution au motif que le refus d’une étude sur la propriété du passage commun serait contraire à l’intérêt du syndicat des copropriétaires tandis qu’ils reconnaissent dans le libellé même de la question la propriété de ce passage au syndicat voisin.

Compte tenu du caractère contradictoire de la question posée à l’assemblée générale et de l’imprécision des moyens à engager, les demandeurs ne caractérisent pas non plus l’abus de majorité commis par l’assemblée générale’ ;

Il y a lieu d’ajouter que le libellé de la résolution qui a été présentée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 7 avril 2015 est contradictoire en ce qu’il comprend d’une part une demande d’étude sur la question de la propriété du passage et d’autre part une reconnaissance de la propriété de ce passage au syndicat voisin ;

Le fait que M. et Mme [J] produisent des explications et des pièces postérieures à la date de cette assemblée générale ne modifie pas le fait que lors de l’assemblée générale, la résolution soumise au vote des copropriétaires incluait des contradictions ;

En conséquence, M.et Mme [J] ne démontrant pas l’abus de majorité commis par l’assemblée générale, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 7 avril 2015 ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, M.et Mme [J] succombant, il y a lieu de les débouter de leur demande en appel de dispense ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et Mme [J], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [J] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] de leur demande en appel de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamne in solidum M. [L] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT