Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18948 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CESVM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/05557

APPELANTE

SCI HOCEAN immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 403 226 475, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, toque : E0048

INTIMÉES

Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94)immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro B 341 214 971,, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic la Société ADVISORING IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 528 048 564,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assisté de M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154 substituée par M^e Camille DROUIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 février 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 17 mai 2024 prorogée au 28 juin 2024 et au 13 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Hocean est propriétaire des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble formant le lot n°3 de l’immeuble sis [Adresse 1] d’une superficie de 2 352 m2 cadastré section AU n° [Cadastre 4] situé à l’extrémité Est de l’ensemble immobilier composé :

au rez-de-chaussée d’un local à usage d’entrepôt, bureaux de vente, local de préparation

une partie d’étage à usage de stockage, archives, bureaux d’exploitation, sanitaires, d’une superficie de 448 m2 environ.

sur les façades Sud et Est, une aire de desserte de man’uvres de stationnement et d’espaces verts

les 5 630 / 10 000 èmes des parties communes

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représente les propriétaires des parties communes des lots 1 à 4 du même immeuble.

Selon arrêté préfectoral n°2020/541 en date du 21 février 2020, le Préfet du Département du Val de Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne, la SADEV 94, les parcelles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) [Localité 6] Confluences sur la commune d'[Localité 7] objet d’une déclaration d’utilité publique reconnue par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 prorogé le 26 mai 2016.

La parcelle AU n°[Cadastre 4] est comprise dans le périmètre de la ZAC.

Une promesse de vente a été signée par la SADEV le 27 mars 2019 au bénéfice de la société les Nouveaux Constructeurs Investissement.

L’arrêté de cessibilité a été notifié à la SCI Hocean prise en la personne de son gérant Monsieur [R] [K] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par lettres recommandées avec accusé de réception envoyées le 22 juin 2020.

Le 29 janvier 2021 la SADEV a notifié à la SCI Hocean une offre d’indemnité de 1 255 000 euros.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 21 mars 2021 par le Juge de l’expropriation du Val de Marne a transféré la propriété du bien de la SCI Hocean à la SADEV 94.

La SADEV 94 a procédé à des travaux de démolition, qu’elle a dû interrompre en raison de la hauteur de 18 mètres d’un mur pignon situé côté propriété du [Adresse 1], doublant le mur du bâtiment à démolir.

Le 17 mai 2021, la SADEV 94 a fait délivrer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et à la SCI HOCEAN une sommation interpellative d’autoriser à procéder à l’arasement du mur séparant la propriété du [Adresse 3] de celle du [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et la SCI HOCEAN n’y ont pas donné suite.

Par exploit délivré le 14 juin 2021, la SADEV 94 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic la société ADVISORING IMMOBILIER et la SCI HOCEAN devant le tribunal judiciaire de Créteil afin d’être autorisée à procéder à l’arasement du mur et voir juger abusif le refus du syndicat des copropriétaires et de la SCI Hocean au regard du risque d’effondrement qu’entraînerait la démolition du bâtiment sans procéder à l’arasement du mur d’une hauteur de 18 mètres.

Le 7 septembre 2021, la SCI HOCEAN a saisi le juge de l’expropriation aux 'ns de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation.

Le jugement rendu le 21 octobre 2021 a ainsi statué :

Déclare l’action recevable

Autorise la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne dite SADEV 94 å procéder à ses frais et sous sa seule responsabilité à l’arasement à une hauteur de 3 mètres, du mur séparant les deux héritages situés [Adresse 3] et [Adresse 1] å [Localité 8]

Autorise la SADEV 94 et les entreprises travaillant pour son compte à pénétrer sur le fond du [Adresse 1] à [Localité 8] a’n de réaliser les travaux d’arasement préconisés par l’expert judiciaire, selon la méthodologie de la société Eiffage

Dit que la SADEV 94 devra avertir 15 jours à l’avance le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et la SCI HOCEAN de la date de l’intervention des entreprises

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et la SCI HOCEAN à laisser accès à leur propriété aux dites entreprises sous astreinte de 1.000,00 euros (mille euros) par jour de retard durant 30 Jours

Rappelle qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit

Condamne la SADEV 94 aux dépens

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Le mur litigieux a été arasé en exécution du jugement dont appel, le 26 novembre 2021

.

Parallèlement, par un jugement du 27 juin 2022 après transport sur les lieux le 7 décembre 2021, le Juge de l’expropriation de Créteil a, entre autres dispositions, fixé l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI Hocean au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] sur le lot 3 à la somme de 6 972 103 euros se décomposant ainsi : 6 226 345 euros au titre de l’indemnité principale pour les locaux d’activités et les bureaux, 623 634 euros au titre de l’indemnité de remploi, 122 124 au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Par un arrêt rendu le 30 novembre 2023, sur appel de la SADEV 94 et appel incident de la SCI Hocean concernant une demande de valorisation spécifique d’un terrain nu, de places de parking et sur le montant de l’indemnité de dépossession pour la partie des locaux de stockage et d’activité, cette cour a, sur infirmation partielle du jugement, pris en compte au titre de la valeur occupée des locaux de la SCI Hocean en sus de la valeur des constructions, la valeur de la parcelle sur laquelle lesdites constructions sont édifiées dont le terrain nu de 915 m2 et les 15 places de stationnement et a fixé à la somme de 6 782 942 euros l’indemnité globale de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI Hocean.

La SCI Hocean a interjeté appel du jugement rendu le 21 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Créteil selon déclaration reçue au greffe de la cour le 28 octobre 2021.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 13 décembre 2024 la SCI Hocean demande à la cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Ordonner sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour passé un délai d’un mois après la signification de l’arrêt à la Société d’aménagement des villes et du département du VAL DE MARNE de reconstruire le mur séparant les deux héritages situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 7] jusqu’à une hauteur de 18 mètres afin qu’il soit remis dans l’état antérieur à celui préexistant à l’arasement intervenu le 26 novembre 2021.

Condamner la SADEV au paiement d’une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts

La condamner au paiement d’une somme de 9.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 6 décembre 2023 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de :

Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,

' INFIRMER le jugement du 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

' CONDAMNER la SADEV 94 à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 50.000 Euros au titre des dommages et intérêts pour la destruction du mur dont elle n’était pas propriétaire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

' CONDAMNER la SADEV 94 à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 6.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la SADEV 94 aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 6 décembre 2023 la SADEV 94 demande à la cour de :

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de CRETEIL du 21 octobre 2021,

Vu la sommation notifiée au Syndicat des Copropriétaires et à la SCI HOCEAN le 17 mai 2021,

DIRE la SCI HOCEAN et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] mal fondés en leur appel ;

JUGER le syndicat de copropriétaires irrecevable en sa demande condamnation à des dommages intérêts à l’encontre de la SADEV 94 ;

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de CRETEIL du 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

DEBOUTER la SCI HOCEAN et le SDC de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI HOCEAN et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à verser, chacun, à la SADEV 94 une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture initialement prononcée le 29 juin 2023 a été révoquée par le magistrat de la mise en état par ordonnance du 7 septembre 2023 à la date du 1er février 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

Sur le bien-fondé des demandes de dommages et intérêts

Le tribunal a jugé que « la propriété du mur n’est pas déterminée, semble même ignorée des parties dont aucune n’est en mesure de préciser s’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], s’il appartient à la SADEV 94, s’il appartient à l’un des copropriétaires, la SCI Hocean en l’espèce ou s’il est mitoyen entre le syndicat ou la SCI Hocean et la SADEV 94. » Nonobstant ce constat, le tribunal a inféré de l’action de la SADEV 94 que le mur est présumé appartenir «  à tout le moins en partie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et à la SCI Hocean. » Au constat de l’utilité publique de l’opération d’aménagement dont la SADEV 94 a la charge, de l’obligation incombant à cette dernière, quelle que soit l’issue de la promesse de vente, de démolir les constructions existantes afin de rendre libre de toute construction le terrain objet du traité de concession et, au vu des constatations de l’expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif lequel souligne le caractère inéluctable de l’arasement, le tribunal a retenu l’abus de droit imputable au syndicat des copropriétaires et à la SCI Hocean du fait de leur opposition sans motif valable à l’arasement faute d’expliquer et/ou de justifier les motifs de fond les conduisant à cette opposition.

La SCI Hocean, fait grief au jugement d’avoir autorisé l’arasement en violation des règles de l’expropriation puisqu’il n’a pas indemnisé le propriétaire. Au rappel que cette cour, statuant sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 27 juin 2022 ayant fixé l’indemnité de dépossession foncière, lui a alloué deux indemnités spécifiques au titre des surfaces, dont celle sur laquelle est édifiée le mur litigieux, ce qui fait la preuve de sa propriété, au demeurant expressément reconnue par la SADEV 94 dans ses conclusions page 23, qui rappelle au visa de l’article 552 du Code civil que le propriétaire du sol est également propriétaire de ce qui est construit, la SCI Hocean demande à titre de réparation la condamnation de la SADEV 94 à la reconstruction du mur sous astreinte de 1 000 euros par jours de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt et réparation du trouble causé par une indemnité de 30 000 euros. Elle soutient que rien n’établit que la promesse de vente au profit de la société Les Nouveaux Constructeurs dont se prévaut la SADEV 94, laquelle est devenue caduque, nécessite la démolition du mur litigieux puisqu’on ignore si elle concerne le mur mitoyen alors que la lettre du conseil de la SADEV 94 en date du 20 mars 2020 établit que dans le cadre du projet de construction, le bâtiment le plus proche se situera à 15 mètres environ de la limite de propriété. Pour contrer les prétentions du syndicat des copropriétaires, elle affirme que le mur litigieux se trouve de manière indiscutable sur le terrain d’assiette qui a été indemnisé ce qui fait la preuve de sa propriété du mur litigieux dont elle affirme que son arasement qui a eu lieu le 26 novembre 2021, a été effectué en violation du droit de propriété.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement d’avoir ordonné la démolition du mur sans avoir préalablement déterminé sa propriété ce qui prive de fondement la décision d’arasement du mur. Il souligne que la SADEV reconnaît implicitement dans ses dernières conclusions que n’étant pas propriétaire du mur elle ne pouvait s’autoriser à le démolir, que la preuve n’est pas rapportée d’une urgence à cette démolition laquelle à la supposer établie n’autorisait pas la SADEV 94 à y procéder sans l’autorisation du propriétaire. Il ajoute qu’aucun abus de droit ne peut lui être reproché, que la nature du mur n’a pas été établie par un expert spécialisé en matière de détermination de parcelle, que « Soit ce mur est la propriété du syndicat soit il ne l’est pas » (sic) et qu'« En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’avait nullement besoin de démontrer l’intérêt que ce mur représentait pour lui puisque sa seule propriété suffisait à justifier son opposition à toute modification le concernant. » Il demande réparation à raison de la destruction de près de 85 % de la hauteur du mur qui l’a privé de la possibilité de solliciter une indemnisation devant le Juge de l’expropriation lors de son prononcé le 31 mars 2020 qu’il estime à 50 000 euros.

La SADEV 94 fait valoir, au visa des constatations de l’expert [F] désigné dans le cadre du référé préventif, qu’elle ne pouvait laisser en place le double mur séparant les deux propriétés sans créer un risque inacceptable, que le refus d’arasement du syndicat des copropriétaires et de la SCI Hocean pour un motif purement financier est constitutif d’un abus de droit puisque ce mur ne servait que de clôture entre les deux propriétés et qu’il n’existait aucune motif de refuser son arasement alors que les travaux d’arasement préconisés par l’expert ont été validés par ce dernier qui a confirmé la pertinence de la méthodologie proposée par Eiffage. Au rappel que la partie du mur accolé à celui du [Adresse 3] constitue le vestige d’un ancien bâtiment démoli depuis de nombreuses années ne présentant aucune utilité pour les appelants et que le projet de construction ne pouvait justifier le maintien en place d’un mur de 18 mètres de haut laissé à nu, elle observe qu’il ne lui appartient pas de trancher la question de la propriété du mur et qu’elle aurait en tout état de cause endossé en qualité de maître d’ouvrage les éventuels suites des travaux d’arasement qui a eu lieu sans dommage. Elle conclut au rejet de la demande de reconstruction s’agissant d’un mur de 18 mètres dont l’expert a confirmé le risque d’effondrement et le débouté des demandes indemnitaires non justifiées.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 545 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

La propriété du mur litigieux s’évince du document hypothécaire normalisé publié le 29 juin 2012 volume 2012 P n°5177 portant acquisition par la SCI Hocean du lot n°3 de l’ensemble immobilier cadastré section AU n°[Cadastre 4] lequel s’étend au mur pignon de 18 mètres doublant le mur du bâtiment à démolir et ce mur situé sur l’assiette de ce lot constitue un immeuble par destination au sens des mentions contenues dans l’acte de propriété du 22 juin 2012 selon lesquelles : « Les biens existent, s’étendent, se poursuivent et se comportent avec toutes les aisances, dépendances, droits et actions, servitudes, mitoyennetés y attachés, immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve. » cependant que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément au soutien de la propriété des parties communes et/ou du caractère mitoyen de ce mur.

En outre le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, du caractère de partie commune du mur litigieux, non mentionné dans le règlement de copropriété, n’établit pas son intérêt à agir du chef d’une mitoyenneté non démontrée quand rien ne vient au soutien d’un trouble anormal de voisinage causé par l’arasement du mur. Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Selon les dispositions de l’article L 220-1 du Code de l’expropriation : « Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation. »

L 222-1 du Code de l’expropriation : « L’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l’offre d’un local de remplacement. »

La SADEV 94 a fait procéder à l’arasement du mur constaté par huissier le 26 novembre 2021 en vertu de l’ordonnance d’expropriation rendue le 21 mars 2021 par le Juge de l’expropriation du Val de Marne, sans avoir versé l’indemnité préalable de dépossession due à la SCI Hocean, expropriée.

En effet l’offre d’indemnité notifiée à la SCI Hocean le 29 janvier 2021 à hauteur de 1 255 000 euros a été refusée par celle-ci alors que le versement préalable de l’indemnité ou, en cas de refus de le recevoir, la consignation de celle-ci, est une condition préalable à l’envoi en possession de l’expropriant.

Selon les dispositions de l’article 12 alinéas 1,2 et 3 du Code de procédure civile : ' Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.'

La SADEV 94 a commis une faute qui ne s’analyse pas en un abus de droit puisque le droit issu de l’envoi en possession ne lui était pas encore acquis faute d’avoir préalablement consigné l’indemnité due à l’expropriée mais s’entend d’un fait fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil, ouvrant droit à l’indemnisation de la société Hocean s’agissant d’une voie de fait caractérisée par la violation du droit de propriété.

La demande de la SCI Hocean doit donc être examinée à l’aune de la voie de fait et non de l’abus du droit de l’expropriant.

Le préjudice subi est établi ensuite de l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, de l’ordonnance d’expropriation le 26 novembre 2021 aboutissant à l’extinction du droit de propriété du fait de l’arasement du mur, constaté par le procès-verbal dressé par Maître [U] cependant que le Tribunal ne pouvant valablement ordonner cet arasement en l’absence de consigantion préalable de l’offre d’indémnité.

Le préjudice de la SCI Hocean sera indemnisé par la somme de 10 000 euros à la charge de la SADEV 94.

La reconstruction du mur n’a pas lieu d’être ordonnée compte tenu de l’arrêt définitif rendu par cette cour le 30 novembre 2023 qui a statué sur les indemnités de dépossession des locaux situés sur le lot 3 en y incluant expressément ( page 34/35) la surface du terrain nu de 916 m2 et les 15 emplacements de stationnement.

La SCI Hocean sera déboutée de ce chef et le jugement infirmé en toutes ses dispositions.

2-Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à débouter la SADEV 94 de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau, la SADEV 94 sera condamnée à régler à la SCI Hocean seule la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Société Anonyme d’Economie Mixte d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne à régler à la SCI Hocean les sommes de :

10 000 euros à titre de dommages et intérêts

5 000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la Société Anonyme d’Economie Mixte d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne aux entiers dépens ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE