REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07770 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVSB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE RG n° 11-21-0011

APPELANTE

S.C.I. FONCIERE DI 01 2007

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB157 substituée à l’audience par M^e Muriel SCHAACK

INTIMEE

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2003, la SCI Foncière DI 01/2007 a donné en location à Mme [N] [G] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte d’huissier de justice du 17 décembre 2020, la SCI Foncière DI 01/2007 a fait délivrer à Mme [N] [G] un commandement de payer pour dette locative, qui est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2021, la SCI Foncière DI 01/2007 a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 28.375,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2021, mensualité de mai 2021 incluse, d’une indemnité d’occupation et de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’audience, la demanderesse a actualisé la dette locative à la somme de 29.252,87 euros, arrêtée au 7 septembre 2021, échéance du mois d’août 2021 incluse, précisant qu’aucun versement n’avait été effectué pour le paiement du loyer depuis juillet 2020 et que Mme [N] [G] avait saisi la Commission de surendettement des particuliers.

Régulièrement citée par dépôt d’une copie de l’assignation en l’étude d’huissier, Mme [N] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 20 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

DÉCLARE recevable l’action de la SCI Foncière DI 01/2007 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 mars 2003 entre la SCI Foncière DI 01/2007 et Mme [N] [G] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 18 février 2021 ;

AUTORISE la SCI Foncière DI 01/2007 à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [G] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [N] [G] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courants, outre indexation prévue par le contrat, jusqu’à libération effective des lieux loués et remises des clés ;

DÉBOUTE la SCI Foncière DI 01/2007 de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 877,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 septembre 2021, mensualité d’août 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans le logement lors de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à verser à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et du jugement à intervenir ;

ORDONNE la transmission d’une copie du présent jugement au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 14 avril 2022 par la SCI Foncière DI 01/2007

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 juin 2022 par lesquelles la SCI Foncière DI 01/2007 demande à la cour de :

CONSTATER que Madame [N] [G] est redevable de la somme totale de 35.200,92 euros suivant décompte arrêté 31 mai 2022 se décomposant comme suit :

—  32.965,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2022 (mois de mai 2022 inclus),

—  600 euros au titre des dommages intérêts selon jugement rendu le 20 octobre 2021,

—  700 euros au titre de l’article 700 du CPC selon jugement rendu le 20 octobre 2021,

—  710,14 euros au titre des dépens selon jugement rendu le 20 octobre 2021,

-225 euros au titre du timbre fiscal joint à la déclaration d’appel.

En conséquence :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [G] :

— au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés,

— à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 somme de 877,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 septembre 2021, mensualité d’août 2021 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du jugement

Ce faisant statuer à nouveau,

CONDAMNER Madame [N] [G], à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 32.965,78 euros suivant décompte arrêté 31 mai 2022 (édité le 8 juin 2022) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

LA CONDAMNER, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 425,05 euros jusqu’à la libération effective des lieux, à compter du 18 février 2021 ;

CONDAMNER Madame [N] [G] à verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER en tous les dépens d’appel et notamment les frais de timbre fiscal, de signification de la déclaration d’appel et conclusions d’appelant et de signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 405 euros ;

DIRE que les sommes seront majorées de l’intérêt aux taux légal à compter de l’assignation délivrée.

ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire.

Mme [N] [G] à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée à personne par acte d’huissier le 29 juin 2022, n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 29 juin 2022, à personne, en application de l’article 654 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Enfin, la cour observe que la déclaration d’appel ne vise que les chefs de dispositif du jugement relatifs à la condamnation de l’ancienne locataire à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes et la somme de 877,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 septembre 2021, mensualité d’août 2021 incluse, de sorte que le jugement est irrévocable en ses autres chefs de dispositif.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La SCI Foncière DI 01/2007 renouvelle sa demande, écartée par le premier juge, de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mensuels augmentés de 10 %, en application de la clause pénale prévue au bail, soit 425,05 euros mensuels au vu du loyer actualisé de mai 2022.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Si l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et si aucune exception prévue au même article ne concerne l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit, quant à lui, qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d’habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction (à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement).

Il s’ensuit que les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, sont applicables au bail litigieux qui a été reconduit tacitement, en dernier lieu, le 12 mars 2018.

La clause invoquée par la SCI Foncière DI 01/2007 doit donc être réputée non écrite.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges courantes, ce qui est conforme à son caractère indemnitaire et compensatoire, étant ajouté que l’appelante n’établit pas avoir subi un préjudice plus ample justifiant de fixer l’indemnité d’occupation à un montant plus élevé et que le premier juge lui alloué des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la dette locative

La SCI Foncière DI 01/2007 demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté une partie de sa demande au titre de la dette locative, au motif que la commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne a, par décision du 22 juillet 2021, effacé cette dette et ce à hauteur de 28.375 euros, dans le cadre d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire; le premier juge a ainsi limité la condamnation de Mme [N] [G] à la somme restante de 877, 87 euros.

L’appelante, se prévalant d’un jugement survenu depuis, réitère sa demande qu’elle réactualise à la somme de 32.965,78 euros au 31 mai 2022.

Il résulte des pièces produites que :

— par jugement du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, statuant sur recours formé contre la décision de la commission de surendettement par la SCI Foncière DI 01/2007, a constaté la mauvaise foi de Mme [N] [G] , l’a notamment déclarée irrecevable au bénéfice de la procédure de surendettement, et, en conséquence, a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel à son profit et a ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— Mme [N] [G] reste devoir à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 34.265,78 euros, arrêtée au 31 mai 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

La somme sollicitée, dans le dispositif des conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code procédure civile, est cependant limitée à la somme de 32.965,78 euros.

Au vu de ces éléments, le jugement entrepris doit donc être infirmé et Mme [N] [G] sera condamnée à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 à la somme de 32.965,78 euros arrêtée au 31 mai 2022, échéance de mai 2022 incluse.

Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 28.375,17 euros au titre des loyers et charges à compter du 12 juillet 2021 date de l’assignation, et sur le surplus à compter des conclusions du 17 juin 2022.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, Mme [N] [G] sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de timbre fiscal, de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant et de signification de la décision à intervenir, sans qu’il y ait lieu d’en fixer le montant qui n’est que 'prévisionnel’ pour certains de ces actes.

Il est équitable d’allouer à la SCI Foncière DI 01/2007 une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 877,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 septembre 2021, mensualité d’août 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2007 la somme de 32.965,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2022, échéance de mai 2022 incluse;

Dit que cette créance portera intérêt au taux légal sur la somme de 28.375,17 euros à compter du 12 juillet 2021, et sur le surplus à compter du 17 juin 2022 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [G] aux dépens d’appel, incluant les frais de timbre fiscal, de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant et de signification du présent arrêt,

Condamne Mme [N] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01 2007 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président