Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 22 novembre 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12391 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCQR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 avril 2022 rendu par le Tribunal judiciaire

de [Localité 9] – RG n° 20/03384

APPELANTS

Monsieur [I] [U] né le 24 Octobre 1959 à [Localité 8] ( Congo),

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [T] [U] née le 30 Mars 1962 à [Localité 10] (Tchad),

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [C] [U] née le 21 Juillet 1982 à [Localité 8] (Congo),

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous trois représentés par M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021

INTIMÉS

Monsieur [E] [L] né le 13 Juillet 1971 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [Y], [H] [X] épouse [L] née le 06 décembre 1973 à [Localité 7] (92)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 281

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère,dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 octobre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nathalie BRET, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2019, [E] [L] et [Y] [X], son épouse, ont conclu avec [I] [U], [T] [U] et [C] [U] une promesse synallagmatique de vente portant sur un pavillon sis [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le prix de 327.000 €, sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt dans les 60 jours de sa signature, d’un montant de 327.000 euros remboursable en 16 ans au taux d’intérêts de 2 %, la vente devant être réalisée par acte authentique au plus tard dans les trois mois.

Reprochant aux consorts [U] de n’avoir pas donné suite et notamment de n’avoir pas fait les démarches pour obtenir un concours financier, les époux [L] ont fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier du 2 juillet 2020 aux fins d’obtenir leur condamnation à leur payer des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 22 avril 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

débouté les consorts [U] de leurs demandes tendant notamment à voir prononcer la nullité de la promesse de vente en raison d’une part, de l’absence de dossier de diagnostic technique de l’immeuble concernant le plomb, l’amiante et les termites prévu par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, et d’autre part de l’absence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la promesse au mépris de l’article L271-1 du même code ;

condamné in solidum les consorts [U] à payer aux époux [L] la somme de 12.000 € de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision, cette somme correspondant à la différence entre le prix de vente convenu et celui auquel les époux [L] ont finalement vendu le bien, en considérant que les bénéficiaires ne justifiaient pas avoir sollicité un financement conforme aux caractéristiques de la promesse et que la condition suspensive devait par conséquent être réputée accomplie ;

condamné in solidum les consorts [U] à payer aux époux [L] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

[I] [U], [T] [U] et [C] [U] ont interjeté appel par déclaration du 5 juillet 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 juillet 2022, les consorts [U] demandent à la cour :

de réformer intégralement le jugement entrepris, et en conséquence :

à titre principal, prononcer la nullité de la promesse de vente signé le 10 mai 2019 pour non-respect des articles L.271-1 et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, et subséquemment pour vices du consentement visés par les articles 1130, 1131 et 1132 du code civil ;

à titre subsidiaire, prononcer la caducité du compromis du fait que la condition suspensive n’a pas été réalisée en l’absence de financement dans le délai fixé à la promesse ;

en tout état de cause, juger que les consorts [U] ont accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un crédit et n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles ;

condamner les époux [L] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions remises le 5 décembre 2022, Monsieur et Madame [L] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 11014, 1231-5, 1304-3 du code civil, et L.271-1 et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

— CONSTATER que les Consorts [U] ont manqué à leurs obligations contractuelles

— DECLARER la condition suspensive réalisée

Par conséquent :

— CONFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL le 22 avril 2022

— DEBOUTER les Consorts [U] de leurs demandes, et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [U], Madame [T] [U] et Madame [C] [U] à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

Les consorts [U] font valoir que le dossier de diagnostic technique prévu part l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été annexé au compromis, lequel est lacunaire sur la production des diagnostics techniques obligatoires, et que si, comme l’a relevé le tribunal, l’article L.271-4 du CCH ne prévoit pas la nullité comme sanction, pour autant leur consentement a été vicié dès lors qu’ils n’ont pas eu une parfaite connaissance du bien qu’ils entendaient acquérir et n’ont donc pas été mis en mesure de prendre leur décision de façon totalement éclairée, de telle sorte que le compromis de vente était nul pour vices du consentement au visa des articles 1104, 1130 et 1131 du code civil.

Ils ajoutent qu’il n’est produit aucun justificatif de la notification du compromis et de ses annexes et de sa réception par les acquéreurs, conformément à l’article L.271-1 du même code, et que le droit de rétractation n’ayant pas été purgé, il n’a jamais commencé à courir entachant le compromis de nullité.

Les époux [L], au rappel que le compromis qui a été régularisé par les parties, a été rédigé par le mandataire des consorts [U], Monsieur [S] au nom de son cabinet, ISA INVEST, font valoir que le compromis comportait bien mention des documents remis au titre du dossier technique, que celui-ci a été transmis au Notaire pour la rédaction de l’acte authentique, et qu’en toute hypothèse l’absence de diagnostic au dossier de vente, n’entraine pas pour autant son annulation.

Ils soulignent que les consorts [U] ne sauraient soutenir que leur consentement a été vicié, faute pour eux d’avoir obtenu le dossier technique, dès lors que leur mandataire était en possession du dossier technique comme le démontre l’absence de demande au titre des diagnostics dans les échanges intervenus entre eux, et qu’ils ne précisent pas la manière dont leur consentement aurait été vicié, se contenant de citer des articles du code civil relatifs à l’erreur et au dol.

Réponse de la Cour :

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation en sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat litigieux le 10 mai 2019, disposait que « I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 6° n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1…. »

Aux termes du contrat paraphé et signé par les consorts [U], il est indiqué que le vendeur remet dès la signature des présentes le dossier de diagnostic technique contenant les éléments suivants : un état des risques naturels et technologiques, un état de l’installation intérieure électrique et un diagnostic de performance énergétique, tous deux établis le 31 janvier 2019.

Par ailleurs, l’article L.271-4 du CCH ne prévoit nullement que l’absence d’annexion à la promesse de vente ou à la vente d’un immeuble de ce dossier technique est sanctionnée par la nullité de la promesse ou de la vente, de sorte qu’en l’espèce, il importe peu comme l’a retenu le tribunal qu’un tel dossier n’ait pas été annexé à la vente sous condition suspensive conclue par les parties.

De plus, les consorts [U] qui soutiennent que leur consentement a été vicié par l’absence de ce dossier technique, se contentent de faire référence, de manière générale, aux dispositions des articles 1130, 1131 et 1132 du code civil, sans spécifier le vice précisément invoqué, ni caractériser une erreur sur les qualités substantielles ou une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter.

De même, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit la notification par lettre recommandée du compromis de vente portant sur un immeuble à l’acquéreur de ce dernier afin qu’il puisse exercer son droit de rétractation pendant sept jours, ne sanctionne pas par la nullité du contrat l’omission de cette formalité, une telle omission ayant pour seule conséquence de reporter dans le temps le point de départ du délai de rétractation.

Dès, lors, là encore, le fait que les époux [L] ne justifieraient pas avoir notifié aux consorts [U] le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception n’entraîne pas la nullité de cette convention, étant en outre observé que ce contrat a été établi par le mandataire des consorts [U].

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [U] en nullité du contrat du 10 mai 2019.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et ses effets

Les consorts [U] font valoir que la seule condition leur permettant de se prévaloir de la protection de la condition suspensive d’obtention du prêt est le dépôt d’une demande de prêt, et qu’en faisant appel aux services d’un courtier, ils ont bien fait diligences en déposant au moins une demande de prêt, et que l’accord de principe qu’ils ont obtenu n’ayant pas été suivi d’une offre de prêt dans le délai et avant la date du 30 septembre 2019 prévue dans la prorogation, l’absence d’émission des offres de prêt par la banque avant l’expiration de la condition suspensive d’obtention de prêt ne leur est pas imputable.

Ils en déduisent que la condition suspensive étant défaillie sans faute de leur part, il y a lieu de constater la caducité du compromis du 10 mai 2019, et de débouter les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts.

Les époux [L] répliquent que, face à l’inaction et l’absence de réponse des consorts [U] à leurs nombreuses sollicitations postérieurement à la promesse, ils les ont mis en demeure par courrier recommandé du 19 septembre 2019, alors que le délai de réalisation de la condition suspensive était largement dépassé, de déposer auprès du notaire une offre de prêt sous huitaine.

Ils soutiennent que les consorts [U] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe qu’ils ont rempli leurs obligations d’effectuer une réelle recherche de prêt en déposant des demandes de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse, et de déposer les offres au plus tard le 10 juillet 2019, en l’absence de prorogation de la promesse, le document intitulé prorogation de promesse produit par les consorts [U] n’ayant jamais été signé par eux, qu’ils ne justifient par aucune pièce d’un refus de prêt postérieur à l’accord de principe lequel ne reprend aucunement les caractéristiques du prêt sollicité, de sorte que l’on ignore si le prêt, qui était susceptible d’être accordé était conforme aux stipulations du contrat, et qu’en conséquence, le tribunal a justement estimé que la condition suspensive était réputée accomplie et a condamné les consorts [U] à les indemniser du préjudice par eux subi.

Réponse de la Cour :

Par application des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition suspensive étant celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Enfin, il résulte de l’article 1304-6 alinéa 3 qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, il est constant que la défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément (Civ.3ème 06/07/2023 22-16.211)

Toutefois, il appartient au bénéficiaire qui sollicite la protection de la condition suspensive pour invoquer la caducité de la promesse en raison de la défaillance de celle-ci, de démontrer outre cette défaillance, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère 13/02/2001, 98-17.881 ; Civ.1ère.07/05/2002, 99-17.520)

Ainsi, si les documents produits par l’acquéreur ne permettent pas d’établir une demande de financement conforme aux prévisions de la promesse, dans le délai prévu pour la réalisation de la conditions suspensive, celui-ci n’est pas fondé à soutenir que la condition suspensive ne s’est pas réalisée pour se prévaloir de la caducité de la promesse, et la condition suspensive est réputée accomplie.

En l’espèce, le contrat du 10 mai 2019 comporte une clause « Condition suspensive relative au financement » libellé comme suit :

« la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’ACQUEREUR (ou le cas échéant par le mandataire si l’ACQUERER lui a confié cette mission au paragraphe K) et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’ACQUEREUR.

F. DUREE ET REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE

La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre : 60 jours étant entendu que conformément à l’article L.313-41 du code de la consommation elle ne peut être inférieure à 1 mois à compter de la signature du présent acte.

La condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’ACQUEREUR aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D'. »

G.PROROGATION EVENTUELLE DE LA DUREE

Si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance personnelle de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du VENDEUR. »

Aux termes du paragraphe D de la clause « Financement de l’acquisition à l’aide d’emprunts immobiliers », les caractéristiques du ou des prêts sont les suivantes :

Organisme prêteur : toutes banques

Montant global des prêts à solliciter: 327 000 euros

Durée de remboursement : 15 ans

Taux d’intérêt maximum (hors frais de dossier, d’assurance et d’hypothèque): 2 %

La condition suspensive devait être réalisée au plus tard dans les 60 jours, soit le 10 juillet 2019. '

Il est en outre stipulé à la clause « Obligations de l’acquéreur » :

« l’ACQUEREUR s’engage à faciliter l’instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice financier très grave.

Il s’oblige notamment :

A déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt,

A fournir à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront lui être demandés par les organismes financiers sollicités et le cas échéant par le mandataire dûment mandaté ».

Enfin, la clause « Non réalisation de la condition suspensive » prévoit que « si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’ACQUEREUR et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.

'En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive réalisée, en application de l’article 1304-3 du cc avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. »

En conséquence, les consorts [U] étaient tenus de déposer une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies par la promesse, afin de permettre la réalisation de la condition suspensive, et ce dans le délai de 60 jours de sa signature, soit au plus tard le 10 juillet 2019, sauf prorogation expresse et écrite.

A cet égard, la preuve d’une prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive au 19 septembre 2019, dans les formes prévues au contrat du 10 mai 2019, n’est nullement rapportée.

Les consorts [U] produisent aux débats une seule et unique pièce justificative dénommée « Attestation de crédit » datée du 7 septembre 2019 libellée comme suit :

« Nous, la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS '.attestons par la présente que nous acceptons de consentir à Monsieur [I] [F] [U] et Madame [T] [N] [U] 'un prêt destiné à financer : acquisition de maison individuelle [Adresse 2] ' prêt 1 armortissable pour un montant de 327.000 euros.

Aussi, nous nous réservons le droit de vous demander par écrit tout document nécessaire à l’octroi du prêt susmentionné.

Cette attestation est valable pour une durée de trois mois et vaut accord de principe sous les réserves d’usage. La CAIXA GERAL DE DEPOSITOS se réserve le droit de reconsidérer sa décision, ou de revoir les conditions d’octroi du crédit objet de la présente attestation, notamment en cas d’incident de paiement, d’inscription au FICP,' »

Ce document, qui constitue un simple accord de principe, ne précise toutefois pas la date à laquelle le prêt envisagé a été effectivement sollicité par les consorts [U], ni les caractéristiques du prêt sollicité, étant au surplus observé que les nombreux échanges de courriels entre le notaire devant instrumenter la vente et le mandataire des consorts [U] démontrent qu’à la date du 22 juillet 2019, les consorts [U] n’avaient pas justifié d’une quelconque demande de prêt, et que l’accord de principe susvisé n’a été transmis au notaire que le 10 septembre 2019, soit postérieurement à l’expiration du délai de réalisation de la condition suspênsive.

Par conséquent, les consorts [U] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe qu’ils ont bien déposé une ou plusieurs demandes de prêt, dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et aux caractéristiques définies par ladite promesse, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la caducité de la promesse et que la condition suspensive est réputée accomplie.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts formulée à leur encontre par les époux [L] est fondée, tant en son principe qu’en son montant, non contesté, tel que retenu par le tribunal à la somme de 12.000 € , correspondant à la différence entre le prix de vente convenu dans l’acte du 10 mai 2019 et celui auquel ils ont effectivement vendu leur bien immobilier par la suite.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer aux époux [L] la somme de 12.000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile qui a été faite.

Les consorts [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, verront leur demande au titre des frais irrépétibles rejetée, et seront condamnés à payer aux époux [L] une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 22 avril 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum [I] [U], [T] [U] et [C] [U] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne in solidum [I] [U], [T] [U] et [C] [U] à payer à [E] [L] et [Y] [X] épouse [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE