Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15517 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSAN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 18/07500

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro B 800.976.029

C/O Société 2 ASC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

INTIMES

Monsieur [D] [N] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Benjamin ROCHE de l’AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0988

Madame [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin ROCHE de l’AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0988

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame M^me Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte du 18 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 7], a fait assigner Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement d’un arriéré de charges et de diverses sommes.

Par jugement du 14 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné à proportion des droits de chacun dans la propriété Mme [X] et M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les sommes suivantes :

965,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

24 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

— condamné in solidum Mme [X] et M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] aux dépens avec application de l’article 699 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions ;

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 juillet 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-1, 1231-6, 1344-1 du code civil, et 32 de la loi du 9 juillet 1991, à :

— juger que la somme de 13 393, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er décembre 2015 (appel travaux votés en assemblée générale du 28 mai 2015 inclus) au 26 janvier 2021 (terme du 1er trimestre 2021 inclus) est certaine, liquide et exigible,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] et M. [N] [L] en proportion des droits de chacun dans la propriété à payer la somme de 965,98 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

débouté des parties du surplus de leurs demandes et plus spécifiquement débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire de Mme [X] et M. [N] [L] en proportion des droits de chacun dans la propriété à payer la somme de 12 378,34 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er décembre 2015 (appel travaux votés en assemblée générale du 28 mai 2015 inclus) au 20 janvier 2020 (terme du 1er trimestre 2020 inclus),

— condamner solidairement de M. [N] [L] et Mme [X] à lui payer la somme de 13 393, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er décembre 2015 (appel travaux votés en assemblée générale du 28 mai 2015 inclus) au 26 janvier 2021 (terme du 1er trimestre 2021 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 8 février 2018, date de la mise en demeure,

— condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [X] à lui payer la somme de 204 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

— débouter M. [N] [L] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [X] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

— condamner, sous la même solidarité, M. [N] [L] et Mme [X] aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 19 avril 2021 par lesquelles M. [N] [L] et Mme [X], intimés, invitent la cour, à :

— confirmer le jugement du 14 octobre 2020 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

à titre incident,

— infirmer le jugement du 14 octobre 2020 en ce qu’il :

les a condamnés et en proportion des droits de chacun dans la propriété à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 965,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020 en proportion des droits de chacun dans la propriété,

les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formulées en cause d’appel,

statuant à nouveau et toujours à titre incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 49 272 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

— ordonner au syndicat des copropriétaires la communication sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir les éléments suivants :

compte travaux de réhabilitation de la copropriété [Adresse 6],

factures des travaux portant mention des règlements et référence des règlements,

projet individuel de répartition des comptes, exercices 2015, 2016,2017, 2018, 2019 et 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’ils soient dispensés de toute participation aux dépenses communes des frais de procédure tant en appel qu’en première instance et à ses conséquences ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires indivis de Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] et justifiant qu’ils détiennent 672 tantièmes dans la copropriété,

— le relevé de compte copropriétaire arrêté au 26 janvier 2021 à la somme de 13 393,16 euros (hors frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales :

du 28 mai 2015 portant vote des travaux de ravalement, d’isolation thermique, de remplacement des fenêtres et des VMC ainsi que la sécurité incendie de l’immeuble, pour un montant total de 5 063 873,80 euros (hors travaux relatifs à la suppression des vide ordures pour la somme de 9 723,25 euros),

du 28 avril 2016 portant approbation des comptes 2015,

du 14 décembre 2016 portant vote de la résolution relative au contrat de prêt dans le cadre du préfinancement des travaux,

du 27 avril 2017 portant approbation des comptes 2016,

du 11 avril 2018 portant approbation des comptes 2017 et vote du budget prévisionnel 2018 et 2019,

du 23 mai 2019 portant approbation des comptes 2018, ajustement du budget prévisionnel 2019 et vote du budget prévisionnel 2020,

du 18 janvier 2021 portant approbation des comptes 2019, vote du budget prévisionnel 2021 et approbation du compte travaux de l’OPAH et répartition et affectation du solde des travaux,

— les appels de fonds correspondants,

— la mise en demeure de payer la somme de 12 728,01 euros (hors frais) adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2018.

Sur le montant des travaux de rénovation votés lors de l’assemblée générale du 28 mai 2015

Pour contester le paiement de la somme de 12 355 euros réclamée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, Mme [X] et M. [N] [L] font valoir que depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2015, ils contestent auprès du syndic l’adéquation entre le montant des subventions reçues par le syndicat et le montant des charges appelées au titre des travaux de ravalement, d’isolation, de VMC, de remplacement des fenêtres en double vitrage et des travaux de mise en sécurité votés lors de l’assemblée générale du 28 mai 2015. Ils excipent des incohérences des montants indiqués dans différents documents comptables. ils contestent également plusieurs montants inscrits au débit de leur compte, estimant qu’ils relèvent soit d’un indu, soit d’une double facturation.

L’assemblée générale des copropriétaires a décidé que les travaux de ravalement et les travaux de mise en sécurité seraient financés par un appel de fonds en charges communes générales exigible le 1er décembre 2015. Elle a par ailleurs décidé que les travaux de remplacement des fenêtres en double vitrage seraient financés par un appel de fonds à l’unité par logement et exigible à la même date.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document indiquant le montant du remplacement des fenêtres du logement de Mme [X] et M. [N] [L]. Néanmoins, il est constant que le montant global de l’appel de fonds contesté par les intimés, de 12 355 euros, a été notifié à ces derniers par l’opérateur de l’OPAH, entité totalement indépendante du syndicat des copropriétaires et du syndic, qui a calculé ce montant en fonction d’une part de leurs tantièmes et du prix du remplacement des fenêtres à l’unité, et d’autre part des aides publiques dont ils ont bénéficié, lesquelles dépendent, comme cela ressort du plan de financement global dressé par la société Ozone, de leurs revenus. Dès lors, la quote-part du montant des travaux due par Mme [X] et M. [N] [L] est dûment justifiée.

Contrairement à ce qu’affirment ces derniers, le montant des travaux de 3 188 833 euros figurant sur le formulaire-type-devis de 2016 et le montant des travaux de 3 767 137 euros figurant dans l’annexe n° 5 jointe à la convocation à l’assemblée générale de 2016 ne démontre aucunement que le coût des travaux a été bien moindre que celui voté en 2015, puisque rien ne permet d’affirmer que ces montants correspondent au coût total des travaux. Il ressort d’ailleurs du devis-type que le montant y figurant ne concerne que les travaux, ou plus vraisemblablement certains des travaux, réalisés par la société Isore, qui n’est que l’une des entreprises en charge de la rénovation de la copropriété.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2021 ayant approuvé le compte travaux de l’OPAH en ces termes : «l’assemblée générale approuve le compte travaux correspondant à l’annexe 4 des documents joints à la convocation pour un montant total de 5 188 252,11 euros, confirme le remboursement du crédit pour les copropriétaires n’ayant pas remplacé leurs fenêtre durant le chantier pour un montant de 19 416 euros et décide de placer le solde créditeur restant pour 34 520 euros sur le fond de travaux loi ALUR».

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 12 355 euros et le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] et M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 965,68 € au titre des charges dues au 20 janvier 2020.

Sur l’arriéré de charges courantes actualisé en cause d’appel

Suivant le décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires, l’arriéré de charges courantes, hors travaux de rénovation, s’élève à la somme de 1 038,16 euros. Néanmoins, c’est à juste titre que Mme [X] et Mme [N] [L] soutiennent que les charges de travaux loi ALUR de 2018, d’un montant total de 157,92 euros, leur ont été imputées deux fois. En effet, les fonds ont été appelés à chaque trimestre 2018 et ont néanmoins été ajoutés en débit à l’apurement des comptes 2018.

Par ailleurs, les frais de «fourniture étiquette boîte aux lettres», d’un montant de 79,20 euros, ne sont pas justifiés par une facture et c’est à juste titre que le tribunal les a exclus des sommes dues.

En revanche, Mme [X] et Mme [N] [L] contestent devoir les charges du 1er trimestre 2020 d’un montant de 807,75 euros sans s’en justifier, alors qu’il ressort du décompte que le paiement de cette échéance a bien été pris en compte dans l’établissement de leur créance. Par ailleurs, le virement crédité à tort le 7 juillet 2020 qu’ils invoquent n’apparait pas dans le décompte.

Par conséquent, Mme [X] et Mme [N] [L] sont redevables au titre des charges courantes de la somme de 1 038,16 euros ' 157,92 euros ' 79,20 euros = 801,04 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que leur dette s’élève à la somme de 12 355 euros + 801,04 euros = 13 156,04 euros arrêtée au 26 janvier 2021, et ils doivent être condamnés au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 12 728,01 euros à compter de la mise en demeure du 8 février 2018 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il ressort du règlement de propriété, produit en cause d’appel, que celui-ci comprend une clause de solidarité entre les propriétaires indivis pour le paiement des charges de copropriété. Par conséquent, Mme [X] et M. [N] [L] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] et M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais de la mise en demeure du 8 février 2018. Néanmoins, cette condamnation doit être solidaire et non conjointe, au regard des termes du règlement de copropriété, et le jugement sera infirmé sur ce point.

En ce qui concerne les frais postérieurs, comme l’a justement retenu le tribunal, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais d’honoraires du syndic pour la constitution du dossier contentieux pour un montant de 180 euros. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande en paiement formée par Mme [X] et M. [D] [N] [L]

Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] soutiennent qu’au regard des subventions versées le syndicat des copropriétaires est débiteur à leur égard de la somme de 49.272 euros.

Les intimés soutiennent à tort que le coût total des travaux a été de 3 767 137 euros, soit un montant bien inférieur aux financements reçus, alors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2021, comme cela a été exposé plus haut, que le compte travaux a été approuvé par les copropriétaires pour un montant total de 5 188 252,11 euros et que ceux-ci ont décidé de placer le solde créditeur restant pour 34 520 euros sur le fond de travaux loi ALUR.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [X] et M. [N] [L] de leur demande.

Sur la demande de communication de pièces

Au soutien de leur demande de communication de pièces, Mme [X] et M. [N] [L] allèguent que ces documents n’ont pas été communiqués avec la convocation à l’assemblée générale du 23 mai 2019 et qu’en leur absence l’assemblée générale ne pouvait décider ni de la répartition des comptes de charges et de produits, ni de l’affectation des résultats excédentaires ou déficitaire de ces comptes.

Aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 n’impose que les documents dont il est demandé la communication doivent être joints à la convocation à l’assemblée générale. Ils peuvent en revanche être consultés dans les locaux du syndic avant la tenue de l’assemblée générale.

Par conséquent, Mme [X] et M. [N] [L] doivent être déboutés de leur demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il doit être relevé en l’espèce que la créance des intimés porte pour l’essentiel sur le montant des travaux de rénovation de la copropriété, et non pas sur un arriéré de charges de fonctionnement. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges. Par conséquent, il doit être débouté de sa demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] et M. [N] [L]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les intimés succombant en leurs prétentions principales, leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral n’est pas justifiée. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] et M. [N] [L], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [X] et M. [N] [L].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné à proportion des droits de chacun dans la propriété Mme [X] et M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les sommes suivantes :

965,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

24 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 13 156,04 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 26 janvier 2021, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12 728,01 euros à compter de la mise en demeure du 8 février 2018 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne solidairement Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum Mme [H] [X] et M. [D] [N] [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE