RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16115 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKC6

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Août 2023 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 22/00009

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 26]

[Localité 30]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENT

Madame [T] [S] veuve [B]

[Adresse 20]

[Localité 33]

représentée par M^e Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0693

Monsieur [U] [B]

[Adresse 20]

[Localité 33]

représenté par M^e Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0693

Monsieur [M] [B]

[Adresse 7]

[Localité 32]

représenté par M^e Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0693

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Service des Évaluations Domaniales

[Adresse 17]

[Localité 31]

représentée par Mme [C] [Z], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Apinajaa THEVARANJAN, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 14 septembre 2021, Mme [T] [S] veuve [B], M. [U] [B] et M. [M] [B] (ci-après appelés les consorts [B]) ont déposé une déclaration d’intention d’aliéner l’immeuble situé [Adresse 41] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée BB [Cadastre 8], pour un prix de 300.000 euros, et la partie à usage d’habitation, valorisée à 105.000 euros.

Par décision du 06 janvier 2022, l’EPFIF a exercé son droit de préemption urbain par délégation, en vue d’acquérir l’immeuble situé sur la parcelle BB [Cadastre 8] moyennant un prix de 170.000 euros.

Par courrier du 20 janvier 2022, les consorts [B] ont pris acte de la décision de l’EPFIF, refusé son offre et maintenu le prix de vente à 300.000 euros.

Par mémoire parvenu au greffe le 15 février 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Melun en vue de procéder à la fixation du prix de vente de l’immeuble.

Un transport sur les lieux a été effectué le 13 septembre 2022 en présence de l’ensemble des parties.

Par jugement contradictoire du 21 août 2023, la juridiction de l’expropriation de Melun a :

FIXÉ le prix d’acquisition par l’EPFIF dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’immeuble situé [Adresse 41] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée BB [Cadastre 8], pour une contenance globale de 818m², à la somme de 290.000 euros [(108m² x 2.181 euros = 235.548 euros pour la partie logement) + (76m² x (1.543 euros x 0.9 pour état d’usage) = 105.541 euros pour la partie commerciale) = 341.089 euros x 0.85 pour occupation soit 290.000 euros]

ÉCARTÉ l’exécution provisoire de la décision ;

DÉBOUTÉ les consorts [B] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à verser aux consorts [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront laissés à la charge de l’EPFIF en application de l’article 312-1 du code de l’expropriation.

Par déclaration par RPVA du 04 octobre 2023, l’EPFIF a interjeté appel du jugement, sur la fixation du prix d’aliénation de l’immeuble et sa condamnation à payer une indemnité de 2.500 euros aux consorts [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées le 27 décembre 2023 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 05 février 2024 (AR intimés le 05 février 2023, AR CG le 07 février 2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Rejeté l’ensemble des demandes des consorts [S] [B] ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

Retenu la surface totale de 184m² soit 108m² pour la partie habitation et 76m² pour la partie commerciale ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER le prix d’aliénation du bien sis 1 et [Adresse 41] à [Localité 37], édifié sur la parcelle cadastrée section BB n°[Cadastre 8], d’une surface de 818m², propriété de l’indivision [S] [B], comme suit :

Méthode d’évaluation retenue : méthode globale ;

Surface totale retenue : 184m² soit 108m² pour la partie habitation et 76m² pour la partie commerciale ;

Situation : occupée ;

Valeur unitaire retenue : 920 euros/m² occupé ;

Soit : 920 euros x 184m² = 170.000 euros (VA)

CONDAMNER Madame [T] [S], épouse [B], M. [U] [B] et M. [M] [B], in solidum, à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ;

CONDAMNER Madame [T] [S], épouse [B], M. [U] [B] et M. [M] [B], in solidum, aux dépens d’appel, dont distraction sera prononcée au profit de Maître Miguel Barata, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe le 19 mars 2024 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 10 avril 2024 (AR appelant et intimés le 12 avril 2024), aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la Cour de :

DÉCLARER recevable l’appel de l’EPFIF ;

CONFIRMER le jugement de 1ère instance en ce qu’il a fixé le prix du bien préempté des consorts [S]-[B] à la somme de 290.000 euros ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de versement d’une indemnité accessoire présentée par les consorts [S]-[B].

3/ Déposées au greffe le 17 avril 2024 par les consorts [S]-[B], intimés et formant appel incident, notifiées le 22 avril 2024 (AR appelant le 23 avril 2024, AR CG le 25 avril 2024), au terme desquelles il est demandé à la cour de :

RECEVOIR l’indivision [B] en son mémoire la disant bien fondée ;

CONFIRMER le jugement entrepris le 21 août 2023 par le juge de l’expropriation en ce qu’il a :

FIXÉ le prix d’acquisition par l’EPFIF dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’immeuble situé [Adresse 41] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée BB [Cadastre 8], pour une contenance globale de 818m², à la somme de 290.000 euros ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

DÉBOUTÉ l’indivision [B] du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

INTÉGRER dans le prix de l’indemnité accessoire :

Le prorata de l’assurance habitation depuis le 08 décembre 2021 et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 419,88 euros, sauf mémoire ;

Le prorata de la taxe foncière depuis le 08 décembre 2021, et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 5.284,50 euros, sauf mémoire ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER l’EPFIF de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER l’EPFIF à régler à l’indivision [B] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

CONDAMNER l’EPFIF aux entiers dépens.

4/ Adressées au greffe le 09 juillet 2024 par l’EPFIF, notifiées le 16 juillet 2024 (AR intimés le 18 juillet 2024, AR CG non rentré) au terme desquelles il est demandé à la cour :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Rejeté l’ensemble des demandes des consorts [S] [B] ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

Retenu la surface totale de 184m² soit 108m² pour la partie habitation et 76m² pour la partie commerciale ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER le prix d’aliénation du bien sis 1 et [Adresse 41] à [Localité 37], édifié sur la parcelle cadastrée section BB n°[Cadastre 8], d’une surface de 818m², propriété de l’indivision [S] [B], comme suit :

Méthode d’évaluation retenue : méthode globale ;

Surface totale retenue : 184m² soit 108m² pour la partie habitation et 76m² pour la partie commerciale ;

Situation : occupée ;

Valeur unitaire retenue : 920 euros/m² occupé ;

Soit : 920 euros x 184m² = 170.000 euros (VA)

REJETER les demandes des consorts [S]-[B] comme non justifiées et non argumentées sur la base de termes de comparaison recevables ;

REJETER les demandes du commissaire du gouvernement, comme portant sur des termes de comparaison non comparables ;

CONDAMNER Madame [T] [S], épouse [B], M. [U] [B] et M. [M] [B], in solidum, à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ;

CONDAMNER Madame [T] [S], épouse [B], M. [U] [B] et M. [M] [B], in solidum, aux dépens d’appel, dont distraction sera prononcée au profit de Maître Miguel Barata, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

5/ Adressées le 18 septembre 2024 au greffe par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 23 septembre 2024 (AR appelant le 23 septembre 2024, AR intimés non daté) aux termes desquelles, il arrive aux mêmes conclusions qu’en ses premières écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur la description et la consistance du bien, la partie destinée au logement comporte des fissures et des traces d’humidité, les fenêtres sont en simple vitrage et le grenier n’est pas mobilisable en l’état. Les fissures observables à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble conduisent à considérer que la structure présente des fragilités. Il y a un empiétement de la construction voisine. La douche n’a pas d’aération ni de fenêtre. Le bien est en état dégradé, la peinture est écaillée. Les extérieurs sont en état de friche. Le tribunal n’a pas suffisamment pris en compte l’état de dégradation de l’ensemble immobilier.

Sur la méthode d’évaluation, le juge est libre de choisir la méthode à appliquer. Cependant il convient de retenir la consistance du bien à la date du jugement, selon la jurisprudence constante en matière de préemption. Or à cette date, le bien préempté était un ensemble immobilier mixte à usage commercial et d’habitation. Il en va de même pour l’usage effectif du bien, considéré à la date de référence (art. L.322-2 du code de l’expropriation). Or à cette date, le bien était loué dans son intégralité par un seul commerçant. Il convenait donc de le comparer avec des biens également à usage mixte d’habitation et commercial. Or, le tribunal a évalué dans un premier temps la partie habitation, et dans un second temps la partie commerce, chacune étant comparée respectivement avec des maisons ou appartements et avec des locaux commerciaux.

A titre d’exemple, les références de ventes d’appartements ou de maisons portaient sur des biens libres d’occupation, alors que le bien de l’espèce était occupé intégralement par le commerçant locataire. Cela peut s’expliquer par l’absence d’informations données par le commissaire du gouvernement sur les termes de référence, repris sans vérification dans le jugement. Et puisqu’il s’agit de biens à usage exclusif d’habitation, ils n’ont pas la même consistance. Le commissaire du gouvernement a d’ailleurs abandonné deux de ces références en cause d’appel. Plusieurs références de locaux commerciaux retenues par le juge sont également erronées. L’infirmation du jugement est donc encourue. La cour appliquera la méthode d’évaluation globale en retenant des biens immobiliers à usage mixte d’habitation et de commerce.

Concernant les termes de comparaison de l’EPFIF, il est versé deux termes de biens à usage mixte très comparables, le premier ayant été qualifié d’incontournable par le commissaire du gouvernement concerne une vente pour 685 euros/m², le second concerne un bien plus petit, mais en meilleur état, et bénéficiant d’une commercialité bien supérieure pour 1.107 euros/m² en valeur libre. La valeur unitaire proposée par l’EPFIF, de 920 euros/m², est donc parfaitement justifiée.

Sur les propositions du commissaire du gouvernement, celui-ci demande la confirmation du jugement, et défend la méthode analytique au motif que d’autres décisions rendues par la cour de céans appliquaient la même méthode. Or, en l’espèce, il existe des exemples de termes comparables concernant des biens mixtes. Ainsi, les analyses du commissaire du gouvernement permettront de constater le décalage important dans les valeurs unitaires. Le commissaire du gouvernement livre une première analyse qu’il indique ne pas retenir, et qui vise uniquement à démontrer l’insuffisance de l’offre de l’EPFIF. Outre que des corrections doivent être apportées à ces références (le commissaire du gouvernement parle par exemple de « surface utile totale» alors qu’il s’agit de surface Carrez pour certaines), elles permettront surtout de rendre compte de la nécessité de retenir des biens de même consistance que celui de l’espèce.

Le commissaire du gouvernement produit ensuite une seconde étude portant sur des appartements de surface plus élevée. L’ensemble de ces références doivent être écartées, car il s’agit de biens en copropriété, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble à évaluer. La cour de céans a déjà écarté, dans l’évaluation d’un local commercial avec annexes, des termes au motif qu’ils concernaient des biens en copropriété (CA Paris, 13 juin 2024, 23/11761). A titre superfétatoire, la valeur la plus basse rencontrée dans ces références est de 2.053 euros/m² et non de 2.181 euros/m². De plus, aucun de ces biens n’est occupé à titre commercial comme en l’espèce. Il conviendrait selon la jurisprudence de la cour de céans d’y appliquer un abattement de 30% ou 40%, ce qui amènerait la valeur unitaire de base de ces références à 1.232 euros/m² ou 1.437 euros/m². Etant donné que ces références concernent des biens en bon état et de construction récente, la valeur unitaire proposée par l’EPFIF apparaît fondée.

Le commissaire du gouvernement produit ensuite des références de cessions de locaux commerciaux. Il s’agit là aussi uniquement de cessions de biens en copropriété. La cour pourra constater par la vérification des actes plusieurs divergences entre les informations réelles et les informations cadastrale dont dispose le commissaire du gouvernement.

En revanche, le terme TC 3 cité par le commissaire du gouvernement concerne un bien à usage mixte en monopropriété similaire au bien de l’espèce. L’EPFIF le reprend à son compte au titre de bien vendu dans son intégralité et non en tant que local commercial. La surface de cet ensemble n’est pas de 162m² comme indiqué mais de 300m² (pièces n°5 et n°7). Cela amène à une valeur unitaire de 1.266,66 euros/m² occupé. Considérant que le bien de l’espèce est d’une plus grande superficie, qu’il est dans un état moyen à mauvais avec des défauts de structures, et que le bien de la cession susmentionnée se trouve à [Localité 34], qui dispose d’un marché plus important que [Localité 37], l’offre de l’EPFIF s’en trouve justifiée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, il ressort des dispositions de cet article, et de celles des articles R.213-10 et R.213-11 du code de l’urbanisme que la saisine du juge de l’expropriation par le préempteur découle à la fois du refus par le propriétaire d’un accord amiable et d’une obligation réglementaire imposée au titulaire du droit de préemption. Compte tenu de ces particularités, il y a lieu d’écarter l’application de ce texte et de réformer le jugement.

Les consorts [B] répondent que :

Sur la confirmation du jugement de première instance, le premier juge a fixé le prix de l’aliénation de l’immeuble à la somme de 290.000 euros en se fondant sur les conclusions du commissaire du gouvernement. L’EPFIF conteste ce montant et propose 170.000 euros pour le tout, soit 1.200 euros/m² pour la partie à usage commercial et 750 euros/m² pour la partie à usage d’habitation. Le premier juge avait souligné l’absence d’éléments probants au soutien de ces demandes, mais l’EPFIF se contente de nouveau de ne produire qu’un seul acte de vente au soutien de ses prétentions, acte de vente qui vient en contradiction des références retenues par le commissaire du gouvernement. L’EPFIF mentionne plusieurs exemples de ventes mais ne produit pourtant qu’un seul acte de vente. Il est donc demandé de rejeter les termes de référence de l’EPFIF et de confirmer le jugement entrepris.

S’agissant de la somme allouée aux consorts [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera confirmée étant donné que l’indivision [B] a été contrainte d’assurer la défense de ses intérêts devant la juridiction de l’expropriation. Les consorts [B] avaient conclu une promesse de vente de 300.000 euros le 08 septembre 2021, et la procédure lancée par l’EPFIF a suspendu toute vente à leur profit.

Sur la réformation du jugement s’agissant des indemnités accessoires, l’article L.321-1 du code de l’expropriation prévoit réparation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon la promesse de vente susmentionnée, la vente du bien des consorts [B] devait avoir lieu le 08 décembre 2021 au plus tard. L’exercice par l’EPFIF de son droit de préemption a interrompu la vente et causé des préjudices pécuniaires à l’indivision [B]. Ainsi, celle-ci a dû payer l’assurance habitation pour son bien pour les années 2022, 2023 et 2024, elle est contrainte de continuer à la régler jusqu’à vente définitive du bien. Il en va de même pour la taxe foncière, que les consorts [B] ont déjà dû payer pour les années 2022 et 2023, et dont ils devront s’acquitter pour l’année 2024. Dans ces conditions, il convient d’inclure à l’indemnité accessoire le montant total de l’assurance habitation et de la taxe foncière pour les années 2022, 2023 et 2024.

Sur l’octroi d’un article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, il sera rappelé que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance en vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation. L’indivision [B] est de nouveau contrainte d’engager des frais afin d’assurer sa défense en appel. Il serait inéquitable de les laisser à sa charge, et il convient donc de condamner l’EPFIF à régler aux consorts [B] 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par eux en cause d’appel.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Sur la méthode d’évaluation, elle relève du pouvoir souverain du juge, qui a retenu la méthode par comparaison en évaluant de manière distincte la partie habitation et la partie commerciale (méthode dite analytique). L’emploi d’une telle méthode a été confirmé par la cour de céans dans un litige portant sur un bien comportant également une partie commerciale et une partie destinée à l’habitation (CA Paris, 09 mars 2023, n°21/17340). Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les termes de comparaison produits par l’EPFIF, le terme n°1 apparaît particulièrement pertinent, puisqu’il s’agit également d’un bar-tabac avec habitation à l’étage, ayant une surface principale similaire. Cependant, ce terme ne comporte qu’un seul niveau d’habitation (contre deux pour le bien de l’espèce). L’acte de vente ne précise pas les surfaces respectives entre les deux parties. La contenance de la parcelle est bien inférieure à celle de l’espèce, et les données de la DGFIP indiquent que le terme ne dispose que de 87m² au titre des parties principales et de 205m² d’annexes, la surface destinée à l’habitation n’est pas comparable à celle du bien de l’espèce. Une étude de marché réalisée par la commissaire du gouvernement montre que la valeur unitaire des logements dans la zone est bien supérieure à celle des locaux commerciaux. Partant, le bien de l’espèce ne peut avoir une valeur inférieure à celle de 200.000 euros du terme n°1.

Concernant le terme n°2, il s’agit d’un bien vendu libre, et donc de consistance différente. La contenance de sa parcelle n’est que de 171m². La répartition des surfaces entre partie commerciale et partie habitation n’est pas comparable au bien de l’espèce, dont la partie commerciale notamment est beaucoup plus grande. Partant, la valeur du bien à évaluer ne saurait être inférieure à celle du terme n°2, de 200.000 euros. Enfin, la commune de [Localité 39] sur laquelle se situent ces deux termes est située à 10 kilomètres de [Localité 37] et possède une population et un nombre de commerces bien supérieurs.

Sur les observations formulées par l’EPFIF sur les propositions du commissaire du gouvernement, ce dernier prend acte des arguments tendant à écarter les termes en copropriété. Cependant, les études produites par le commissaire du gouvernement tendent à montrer que les valeurs proposées par l’appelant sont particulièrement faibles.

En ce qui concerne le terme n°3 versé par le commissaire du gouvernement et repris par l’EPFIF, ce dernier prétend que sa surface réelle serait de 300m² et non de 162m². Après vérification, la surface de 162m² correspond à la partie magasin, à laquelle s’ajoutent 82m² de surfaces secondaires. Rien n’est mentionné concernant une partie habitation. Il en ressort que les 300m² mentionnés au bail commercial sont approximatifs, et ne permettent pas de vérifier si la surface sous plafond est supérieure à 1,80m. La surface maximale à retenir pour ce bien serait donc de 245m², ce qui amène à une valeur unitaire très proche de celle fixée par le juge en 1ère instance.

Sur la proposition du commissaire du gouvernement, et sur la partie logement, une première étude de marché sur des mutations récentes d’appartements de 60m² à 140m² et situés à moins d’un kilomètre du bien de l’espèce a permis de relever un prix unitaire minimum de 2.955 euros/m², très éloigné des prétentions du préempteur. Cependant, les biens de l’étude sont récents, en bon état d’entretien et d’une superficie moindre à celle du bien de l’espèce. Ces termes ne seront donc pas privilégiés bien qu’ils rendent compte de la faiblesse de l’offre de l’EPFIF.

Une seconde étude de marché pour la partie habitation concernait des biens d’une surface plus proche de l’espèce, dont la construction remonte à avant 1985 et situés dans un rayon de 3 kilomètres du bien à évaluer dans le même département. On obtient alors une valeur métrique moyenne de 2.405 euros/m², et une médiane de 2.377 euros/m². Le prix minimum des appartements est de 200.000 euros. La valeur du bien à évaluer (bar-tabac + logement) ne peut donc être inférieure à 2.161 euros/m², ce qui recoupe l’estimation du premier juge. Appliquée à la surface de l’espèce, la valeur vénale de l’habitation ressort à 235.548 euros. Le commissaire du gouvernement conclut donc à la confirmation du jugement.

Concernant la partie commerciale, une étude de marché concernant des mutations récentes, dans un rayon de 5 kilomètres et pour des surfaces de 60m² à 500m² fait ressortir une valeur médiane de 2.786 euros/m². La valeur la plus basse, de 1.961 euros/m² et d’une surface comparable à celle de l’espèce, pourra être retenue. Compte tenu de l’état du bien à évaluer, cette valeur avant abattement conforte la valeur unitaire retenue par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur ce point également.

A titre subsidiaire, et suivant la méthode d’évaluation retenue par l’EPFIF, une étude supplémentaire portant sur des mutations récentes d’immeubles d’usage mixte dans un rayon de 10 kilomètres a permis de retenir deux termes de référence. Du premier ressort une valeur unitaire de 1.387 euros/m² supérieure à l’estimation de l’EPFIF. Mais la surface bien plus importante de ce bien, la présence de plusieurs appartements et de deux locaux commerciaux rendent ce terme peu pertinent. Le second présente une surface totale de 264m² proche de celle du bien à évaluer, mais la contenance moindre de sa parcelle (330m²) et son meilleur état d’entretien représentent des facteurs de plus-value. Il convient donc d’appliquer un abattement de 30% à sa valeur métrique de 2.273 euros/m², ce qui fait ressortir une valeur vénale de 292.762 euros pour 184m², confortant l’estimation faite par le premier juge, en appliquant la méthode préconisée par l’EPFIF. Le commissaire du gouvernement conclut donc encore une fois à la confirmation du jugement.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 4 octobre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 27 décembre 2023, du commissaire du Gouvernement du 19 mars 2024 et des consorts [B] du 17 avril 2024 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 9 juillet 2024 sont de pure réplique à celles du commissaire du gouvernement et à celles des consorts [B], appelants incidents, ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Les conclusions du commissaire du gouvernement sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et des consorts [B] ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur le prix d’acquisition et sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel incident des consorts [B] concerne une demande d’indemnités accessoires au titre de l’assurance habitation et le prorata de la taxe foncière.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge l’a fixé en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, de l’article L322-2 du code de l’expropriation et de l’article L213-6 du code de l’urbanisme à la date à laquelle le PLU de [Localité 37], délimitant la zone dans laquelle est situé le bien , est devenu opposable aux tiers, soit le 28 septembre 2020.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date le bien prémpté est situé en zone UAa1 du PLU de la commune de [Localité 37].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le tribunal indique, ce qui n’est pas contesté par les parties :

« Le bien préempté est situé sur la parcelle BB [Cadastre 9] 818, m² au [Adresse 41] à [Localité 37]. Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de bar-tabac et d’habitation, construit vers 1800. Ce bien possède deux accès, un par la [Adresse 41], et l’autre par la [Adresse 40], deux niveaux pour l’habitation (1er et 2e étage). Se trouvent un jardin et des dépendances à l’arrière de la maison. Au 1er janvier 2021, la surface figurant sur Visudgfip est de 76 m² pour le local commercial et 108 m² habitables pour la maison d’habitation, soit une surface globale de 184 m².

La partie à usage commercial comprend une salle principale, un bar, des WC, une arrière-boutique ainsi qu’une cuisine. L’ensemble local ouvert à la clientèle est dans un état d’usage. Le bar-tabac est accessible par la [Adresse 41] et par une terrasse donnant sur la [Adresse 40].

La partie destinée au logement est accessible par le bar ainsi que par le jardin, et dispose donc d’une entrée autonome du local commercial. Elle est construite sur 2 étages. En sous-sol se trouve une cave voûtée. Au rez-de-chaussée se trouve une cuisine. Au premier étage, il y a 3 chambres, une salle d’eau, WC ainsi qu’une pièce. Le 2e étage accueille 3 chambres et une pièce. Dans la partie à usage d’habitation, les fenêtres sont en simple vitrage. Des fissures ont été constatées. Il y a également des traces d’humidité sur certains murs. Vient enfin un grenier qui n’est pas, en l’état, mobilisable, mais qui après travaux, pourrait être utilisé.

À l’arrière de la maison , c’est un jardin, arboré, comprenant plusieurs dépendances. »

L’EPFIF souligne l’état dégradé de l’immeuble, qui comporte d’importantes fissures, tant intérieures que visibles depuis l’extérieur et elle produit des photographies à l’appui.

Elle ajoute qu’il s’agit d’un bien en état dégradé, comportant des fissures multiples sur les murs visibles à l’extérieur et intérieur, comportant des traces d’humidité et de la peinture écaillée ; que les extérieurs ne sont pas entretenus et sont pourvus de végétation en nature de friche ; que le bien dispose de fenêtres en simple vitrage ; que le tribunal n’a pas suffisamment pris en compte l’état de dégradation de l’ensemble immobilier.

Les surfaces de 76 m² pour le local commercial et de 108 m² habitables pour la maison d’habitation, soit une surface globale de 184 m², ne sont pas contestées en appel.

À la date de la déclaration d’intention d’aliéner, le bien est occupé en vertu d’un bail commercial conclu le 1er mai 2016, pour un loyer actuel de 1859,94 euros par mois soit un loyer annuel de 22'319,28 euros.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 21 août 2023.

— Sur la méthode

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison, de manière distincte pour la partie destinée à usage commercial et la partie destinée à usage d’habitation.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour que soit retenu dans le cadre de la méthode par comparaison, une méthode globale en indiquant qu’en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation que doit être retenue la consistance du bien à la date du jugement ; qu’à cette date, le bien est un ensemble immobilier mixte, à usage commercial et d’habitation destiné à être occupé par un seul et unique locataire à usage commercial ; qu’il convient d’apprécier l’usage effectif du bien à la date de référence.

Les consorts [B] et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement avec une estimation distincte pour la partie destinée à usage commercial et la partie destinée à usage d’habitation.

1° sur la demande de l’EPFIF de retenir la méthode par comparaison globale

Elle propose à l’appui les références suivantes :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface totale /m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

30 juillet 2021

[Adresse 1]

[Localité 39]

292

(non pondéré)

200 000

685

loué

bâtiment à usage de bar-tabac et d’habitation.

Au rez-de-chaussée, une salle de débit, une cuisine.

Au 1er étage, deux chambres et un cabinet de toilette

T2

2 septembre 2021

[Adresse 23]

[Localité 39]

171 locaux commerciaux de 95,09 m²

appartement de 85,52m²

200 000

1107,36/m²

libre

Pièce n°4

une propriété

à usage professionnel et d’habitation comprenant :

un immeuble

à usage commercial et d’habitation : au rez-de-chaussée : boutique, dégagement, chambre froide, cuisine, séjour.

Au 1er étage : dégagement, 3 chambres, salle de bains, WC, cour, une dépendance

à usage commercial

comprenant rez-de-chaussée, entrée, cuisine d’été, chambre froide, buanderie et WC.

Au 1er étage

palier, pièce salle d’eau avec WC

T1 : L’EPFIF indique que cette référence avec une valeur de 685 euros/m² occupé pour une surface totale de 292 m² comme mentionné sur DVF ETALAB est pertinente.

Cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement, si la surface principale du bar-tabac est de 87 m², proche de celle du bien évalué de 76 m², en revanche, ce terme ne comporte qu’un seul niveau d’habitation contre deux niveaux pour le bien à évaluer ; en outre, la décomposition dans l’acte est de 200'000 euros pour la partie professionnelle et de 100'000 euros pour la partie destinée à l’habitation, sans précision sur les surfaces respectives concernées ; enfin la parcelle n’a qu’une contenance de 502 m² contre 818 m² pour le bien évalué et il ressort de la consultation des applications internes de la DGFIP que ce terme dispose de 87 m² « nobles », au titre des parties principales, et de 205 m² d’annexes, « parties secondaires couvertes » (la partie habitable étant très minoritaire dans le descriptif de l’acte).

La surface destinée à l’habitation n’est pas comparable avec celle du bien à évaluer.

En outre, le commissaire gouvernement indique, ce qui n’est pas contesté par l’EPFIF, que la distance séparant les communes de [Localité 37] et de [Localité 39] est d’environ 10 km, qu’il y a 6885 habitants à [Localité 37] contre 20'627 habitants à [Localité 39] en 2021, qu’il existe une différence de développement économique des deux collectivités, puisque [Localité 39] compte environ 170 commerces contre une trentaine pour [Localité 37].

Cette référence non comparable en termes de localisation, de marché et de consistance sera donc écartée.

T2 : L’EPFIF indique que ce terme porte sur un bien similaire, qu’il est tout de même précisé qu’il s’agit d’un bien acquis libre ; que s’il est vrai que la parcelle est de taille plus réduite, cela ne saurait justifier de retenir une valorisation supérieure compte tenu des multiples facteurs de moins-value accusés par le bien à évaluer ; en effet, le bien à évaluer est dégradé en mauvais état, avec de nombreuses fissures importantes sur les murs, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur tandis que l’aspect extérieur de la référence désigne un bien en bon état apparent, avec des locaux commerciaux particulièrement bien aménagés et agencés ; en outre, l’environnement commercial de cette référence est nettement supérieur à celui du bien à évaluer, étant composé de plusieurs commerces et de plusieurs places de stationnement dédiées.

Cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement, ce bien correspondant à une boucherie charcuterie est vendu libre, alors que le bien évalué est occupé ; en outre, le commissaire du gouvernement indique qu’il est situé sur une parcelle d’une superficie de 171 m², sa consistance matérielle, ressortant des déclarations foncières, se présente comme suit :

' un local professionnel de 45 m² : 30 m² pour les parties principales, 15 m² pour la surface des parties secondaires couvertes ;

' une maison de 90 m² : 5 pièces principales, dans une salle à manger, 2 chambres, cuisine inférieure à 9 m², une salle d’eau et une annexe ;

' une dépendance de 25 m², comportant une chambre et une salle d’eau.

Il en ressort, que la répartition entre les surfaces dédiées à la partie commerciale et à la partie à usage d’habitation ne sont pas comparables au bien à évaluer, puisque le local commercial est bien inférieur à celui du bar-tabac à évaluer de 76 m² et que la superficie de la parcelle est bien inférieure de 271 m² contre 818 m².

Ce terme également situé à [Localité 39], non comparable en termes de localisation, de marché, et également non comparable en termes de consistance sera écarté.

L’EPFIF reprend le terme CG3 du commissaire du gouvernement qui est proposé par celui-ci pour les locaux commerciaux, qui sera examiné ci-après; cependant, l’EPFIF ne le reprend pas au titre du local commercial, au titre du bien vendu , c’est-à-dire l’intégralité de l’immeuble (pièce n° 5), s’agissant d’un ensemble immobilier mixte, qui n’est pas en copropriété, et qui porte sur un bien élevé en étage, comme le bien à évaluer et qui présente au surplus un aspect extérieur moyen à bien, faisant état de travaux d’agrandissements qui ont été réalisés en 2002 par un précédent locataire ; l’EPFIF indique que la surface de cet ensemble immobilier n’est pas de 162 m² comme indiqué par le commissaire du gouvernement mais de 300 m², comme indiqué dans le bail corroboré par les informations obtenues sur GEOFONCIER (base DVF).

Il conclut que la valeur unitaire est de 2266,66 euros/m² occupé.

Cependant, le commissaire du gouvernement indique que ce local commercial correspond à une pharmacie au rez-de-chaussée avec deux étages à usage de bureaux et d’habitation, en l’état moyen ; qu’après vérification des informations cadastrales, issues de la déclaration foncière déposée par le propriétaire en 2013 soit postérieurement aux travaux d’agrandissement réalisés en 2002, il est mentionné dans l’acte de vente du 24 juillet 2023,162 m² correspondent la partie « magasin », soit à la surface des parties principales du local et les surfaces dites « secondaires couvertes » s’élèvent à 83 m² et les éléments cadastraux ne font pas état d’une partie habitation ; qu’il en ressort que les 300 m² mentionnés dans le bail commercial sont approximatifs (pas de certificat de mesurage) et comprennent des combles dont il n’est pas précisé si la surface au plafond est supérieur à 1,80 m, cette superficie étant traditionnellement exclue de la surface utile ; que partant, la surface utile maximale à retenir pour cet ensemble immobilier serait plutôt de 245 m², qu’il en découlerait une valeur unitaire de 1550 euros/le m² ; qu’appliquée au bien évalué d’une surface de 184 m², il en résulterait un prix de 285'384 euros ce qui conforte le prix retenu par le premier juge.

Compte tenu des incertitudes pesant sur la surface de ce bien, pour calculer la valeur unitaire, ce terme sera écarté.

Le commissaire du gouvernement, à titre subsidiaire, a effectué une étude complémentaire en appplication de la méthode de comparaison globale avec deux termes avec les références cadastrales et d’enregistrement, et avec étude de l’acte de cession :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

13/04/2022

[Adresse 25]

[Localité 34]

220

partie habitation

1 200 000

5454, 55

CG2

14/01/2021

[Adresse 21]

[Localité 39]

164

partie habitation

600 000

3658, 54

CG1: le commissaire du gouvernement indique que la surface correspond à la seule partie habitation et le prix ressortant des appplications est erroné.

Après correction, la valeur est de 1387 euros/m².

Cependant, le commissaire du gouvernement indique lui-même que compte tenu de l’importance des surfaces, de la présence de deux locaux commerciaux et de plusieurs appartements, ce terme n’est pas pertinent.

Ce terme non comparable en localisation et consistance ne peut donc être retenu.

CG2 : le CG1: le commissaire du gouvernement indique que la surface correspond à la seule partie habitation et le prix ressortant des appplications est erroné.

Après correction, la valeur unitaire est de 2273 euros/m².

Le commissaire du gouvernement indique que la consistance est comparable, mais que la parcelle est plus petite et que le bien est en meilleur état, et il applique un abattement de 30%.

Ce terme non comparable en localisation et en terme de marché ne peut être retenu.

La méthode par comparaison globale demandée par l’EPFIF ne peut donc être retenue, en l’absence de termes pertinents.

Le jugement sera donc confirmé qui a exactement retenu la méthode par comparaison de manière distincte pour la partie destinée à usage commercial et la partie destinée à usage d’habitation.

2° la méthode par comparaison pour la partie commerciale et la partie habitation

Il convient d’examiner les références proposées par les parties :

A partie habitation

1° par l’EPFIF

L’EPFIF ne propose aucun terme dans le cadre de cette méthode.

2° les références des consorts [B]

Ils demandent la confirmation et ne proposent aucun terme.

3° les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement a effectué une étude sur le logiciel 'estimer un bien’ correspondant à des mutations d’appartements de janvier 2021 à aout 2023, d’une surface habitable comprise entre 60 et 140m², dans un rayon d'1 km du bien à évaluer avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile totale/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

6 octobre 2022

[Adresse 28]

66

195'000

2955

CG2

6 décembre 2022

[Adresse 28]

66

235'600

3570

CG3

7 janvier 2022

[Adresse 2]

82

290'000

3537

CG4

30 juillet 2021

[Adresse 3]

61

235'000

3852

CG5

12 janvier 2023

[Adresse 3]

61

245'000

4016

CG6

10 février 2023

[Adresse 3]

62

250'000

4032

CG7

22 juin 2021

[Adresse 6]

66

246'187

3730

CG8

15 juillet 2022

[Adresse 6]

66

253'000

3833

CG9

16 janvier 2023

[Adresse 6]

66

230'000

3485

CG10

28 juin 2021

[Adresse 15]

77

3865

T11

4 mars 2022

[Adresse 27]

65

280'000

4308

moyenne

67

3744

médiane

66

3833

minimum

61

2955

maximum

82

4308

Le commissaire du gouvernement indique que le prix minimum , de l’ordre de 2955 euros/m², est très éloigné de celui proposé par l’EPFIF ; que certes, ces termes de comparaison sont beaucoup plus récents que le bien à évaluer et en bon état d’entretien, et que de plus, les surfaces n’excèdent pas 82 m² alors que la surface destinée à l’habitation du bien objet de la préemption s’élève à 108 m², ce qui constitue un facteur de plus-value.

Il en conclut que ces termes de comparaison ne sont pas privilégiés et permettent uniquement d’établir que la valeur unitaire/m² proposée par l’EPFIF est particulièrement faible, même dans l’hypothèse de l’application d’abattements successifs pour tenir compte du mauvais état d’entretien du bien à évaluer, de sa plus grande surface et du fait que la partie logement est attachée un local commercial.

Le commissaire gouvernement indiquant lui-même qu’il ne privilégie pas ces termes de comparaison, ceux-ci n’étant pas comparables en consistance seront écartés.

Le commissaire du gouvernement a effectué une seconde étude de marché avec les références cadastrales et d’enregistrement, à partir du logiciel « estimer un bien », correspondant à des mutations d’appartements de janvier 2021 août 2023, d’une surface habitable comprise entre 88 et 128 m², construits avant 1985, dans un rayon de 3 kms autour du bien à évaluer, dans le Département de Seine-et-Marne (77) :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie utile totale/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

surface utile habitation/m²

CG1

5 janvier 2021

[Adresse 18]

[Localité 38]

103

273'000

2650

103

CG2

17 mars 2021

[Adresse 29]

[Localité 43]

100

252'500

2525

100

CG3

27 octobre 2022

1B

[F] [N] [O]

[Localité 43]

107

274 000

2561

107

CG4

26 septembre 2022

[Adresse 5]

[Localité 43]

104

242 500

2332

104

CG5

21 mars 2022

[Adresse 10]

[Localité 36]

88

200'000

2273

88

CG6

16 décembre 2021

[Adresse 24]

[Localité 42]

112

242 000

2161

112

CG7

12 octobre 2021

[Adresse 12]

[Localité 42]

97

225'000

2320

97

CG8

13 juillet 2022

[Adresse 12]

[Localité 42]

97

235'000

2423

97

moyenne

2405

101

médiane

102

Minimum

2161

88

Maximum

112

Le commissaire du gouvernement souligne que la valeur moyenne à 2405 euros/m², est assez proche de la médiane de 2377 euros/m² .

Il ajoute que le prix minimum des appartements est de 200'000 euros, pour un appartement vendu libre, situé dans un immeuble comportant un local commercial en rez-de-chaussée ; que partant, la valeur du bien à évaluer (bar-tabac + logement) ne peut être inférieure à 200'000 euros, soit 2161 euros/m² , ce qui recoupe celle retenue par le premier juge , fixée à 2180 euros/m² .

L’EPFIF demande d’écarter l’ensemble de ces termes portant uniquement sur des lots de copropriétés, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble à évaluer . Il ajoute que la valeur la plus basse rencontrée n’est pas de 2180 euros/m² mais de 2053 euros/m² ; qu’à la différence du bien à évaluer, ces biens ne sont pas occupés à titre commercial ; or, une occupation à titre commercial justifie de retenir une moins-value de 40 % de 30 % de sorte que la valeur unitaire de ces biens serait de 1232 euros/m² occupé ou de 1437 euros/m² occupé ; qu’enfin, ces biens sont en bon état, de construction récente, situés dans une localité et un environnement plus favorable que le bien à évaluer ce qui justifie un abattement complémentaire ; son offre de 960 euros/m² occupé est donc fondée.

Bien que ces termes correspondent à des lots de copropriétés, et en l’absence de termes proposés par les parties en monopropriété, ils seront retenus correspondant à des termes récents comparables en surface habitable entre 88 et 128 m², dans un rayon proche de 3kms du bien à évaluer.

En raison de l’état très moyen de la partie destinée aux logements , il convient de se baser sur la valeur basse de 2161 euros /m² ; cependant, en raison des éléments de plus-value tenant à la présence d’une cuisine au rez-de-chaussée à l’arrière du bâtiment, par un accès indépendant du bar-tabac et par un grand terrain arboré, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 2181 euros/m², soit une valeur de : 2181 X 108 m²= 235'548 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B Partie commerciale

1° les références de l’EPFIF

Il ne propose aucun terme dans le cadre de cette méthode.

2° les références des consorts [B]

Ils demandent la confirmation du jugement et ne proposent aucun terme.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose une étude de marché correspondant à des mutations de locaux commerciaux pour des commerces de 60 à 500 m² dans un périmètre de recherche géographique de 5 km autour du bien à évaluer , sur la période de janvier 2022 à août 2023 avec références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile totale/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Année de construction

CG1

18 octobre 2022

[Adresse 16]

190

540'000

2650

2900

CG2

1er février 2023

[Adresse 4]

[Localité 34]

150

300'000

2525

1950

CG3

24 juillet 2023

[Adresse 13]

[Localité 34]

162

380'000

2346

1984

CG4

19 janvier 2023

[Adresse 19]

[Localité 39]

98

390'000

3980

1991

CG5

10 mai 2023

[Adresse 22]

[Localité 39]

153

300'000

1961

1967

CG6

31 mai 2022

[Adresse 11]

[Localité 43]

120

450'000

3750

1978

CG7

17 mars 2023

[Adresse 14]

[Localité 35]

70

195'000

2786

1978

moyenne

2809

médiane

2786

minimum

1961

maximum

3980

Le commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire médiane ressort à 2786 euros, que la valeur la plus basse, s’établit à 1961 euros, et que ce terme, dont la surface utile est la plus proche du local commercial du bar-tabac à évaluer, pourra être retenu ; que compte tenu de l’état d’usage du bien à évaluer, cette valeur, avant abattement, conforte la valeur unitaire retenue par le premier juge.

L’EPFIF demande d’écarter l’ensemble de ces termes correspondant à des lots de copropriétés, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble à évaluer.

La cour retiendra ces termes, bien qu’il s’agisse de lots en copropriétés, en l’absence de termes proposés par les parties s’agissant des locaux commerciaux, ceux-ci étant d’une surface habitable comparable entre 88 et 128 m², construits avant 1985, dans un rayon de 3kms autour du bien à évaluer dans le département de Seine-et-Marne.

Il convient de privilégier le terme CG5 dont la surface utile est la plus proche du local commercial à évaluer soit une valeur de 1961 euros/m².

L’EPFIF n’ayant proposé aucun terme, les consorts [B] et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement.

En conséquence, le jugement sera confirmé qui a retenu pour la partie commerciale une valeur médiane de 1543 euros, appliqué un abattement de 10% au regard de l’état d’usage et fixé le prix à : 76 m² X 1388,70 euros= 105 541 euros.

Les parties ne contestant pas l’abattement appliqué par le premier juge de 15% pour occupation, le jugement sera confirmé sur le prix de :

105 541 euros (commerce)+235 548 euros (logement)= 341 089 X 0,85 (abattement pour occupation) =289 925 euros arrondis à 290 000 euros.

— sur la demande des consorts [B] d’intégrer dans le prix de l’indemnité accessoire le prorata de l’assurance habitation et le prorata de la taxe foncière

Le premier juge a débouté les consorts [B] de leurs demandes relatives à l’assurance habitation depuis le 8 décembre 2021 soit la somme de 260, 56 euros et de de 3289, 50 euros au titre de la taxe foncière en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

Les consorts [B] exposent que le droit de préemption de l’EPFIF a interrompu la vente de l’immeuble avec la société C&L et leur cause des préjudices pécuniaires.

S’agissant de l’assurance habitation, ils indiquent qu’à défaut d’avoir vendu l’immeuble le 8 décembre 2021, ils sont contraints de continuer à régler l’assurance habitation jusqu’à la vente définitive ; ils sollicitent d’inclure le prorata de l’assurance habitation depuis le 8 décembre 2021 soit la somme de 182,91 euros au titre de l’année 2022,1 86,44 euros au titre de l’année 2023 et 50, 53 euros au titre de l’année 2024 (pièces n° 3, 4 et 6).

S’agissant de la taxe foncière, ils sollicitent la taxe foncière à hauteur de 2322 euros au titre de l’année 2022, 2370 euros au titre de l’année 2023 ainsi que la somme de 592,50 euros pour l’année 2024 (pièces n° 5 et 7).

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement n’ont pas conclu sur cette demande.

L’article L322-1 du code de l’expropriation invoqué par les consorts [B] n’est pas applicable, s’agissant non d’une expropriation mais d’une préemption.

Or, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme applicable en l’espèce dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Il convient en application de ce texte de confirmer le jugement et en outre de débouter les consorts [B] de leur demande d’intégrer dans l’indemnité accessoire :

— le prorata de l’assurance habitation de décembre 2021 et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 419,88 euros ;

— le prorata de la taxe foncière depuis le 8 décembre 2021 et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 5284,50 euros.

— sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer aux consorts [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande de au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 2500 euros aux consorts [B].

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y Ajoutant,

Déboute Monsieur [M] [B], Madame [T] [B] née [S] et Monsieur [U] [B] de leur demande d’intégrer dans l’indemnité accessoire :

— le prorata de l’assurance habitation de décembre 2021 et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 419,88 euros ;

— le prorata de la taxe foncière depuis le 8 décembre 2021 et ce jusqu’au paiement du prix de vente, soit la somme de 5284,50 euros ;

Condamne l’EPFIF aux dépens ;

Déboute l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EPFIF à verser à Monsieur [M] [B], Madame [T] [B] née [S] et Monsieur [U] [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT