Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 03 MAI 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15884 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJL4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Septembre 2023 -Président du TGI de CRETEIL – RG n° 23/00910

APPELANTE

S.A.S. FB ASSOCIES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]-[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bilel IRATNI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. AAC IMMO, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 10 novembre 2009, la société civile immobilière AAC Immo a donné à bail commercial à la société Sojers des locaux situés [Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 4] (Val-de-Marne), moyennant un loyer annuel de 22.226 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Le bail a été cédé à la société FB Associés par acte du 29 juin 2020 dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Sojers.

Des loyers étant restés impayés, la société AAC Immo a, par acte du 23 mars 2022, fait délivrer à la société FB Associés un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 46.674,60 euros correspondant à l’arriéré locatif au 23 février 2022, puis, par acte du 9 juin 2023, l’a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation de cette dernière, par provision, au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 5 septembre 2023, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 avril 2022 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société FB Associés et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 4] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société FB Associés, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamné la société FB Associés à la payer ;

— condamné par provision la société FB Associés à payer à la société AAC Immo la somme de 66.678 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 3 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022 sur 46.674 euros et à compter du 9 juin 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— condamné la société FB Associés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à payer à la société AAC Immo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 septembre 2023, la société FB Associés a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs du dispositif sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 décembre 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— déclarer comme nuls, d’une part, la signification du commandement de payer effectuée le 23 mars 2022, et d’autre part, ledit commandement ;

— juger qu’il existe des contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer et sur l’obligation du débiteur ;

— lui accorder un délai de paiement échelonné sur 24 mois ;

— condamner la société AAC Immo à l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens depuis la première instance.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 29 décembre 2023, la société AAC Immo demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ;

— prononcer l’expulsion des lieux loués de la société FB Associés et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

— statuer sur le sort des meubles ;

— condamner la société FB Associés à lui payer :

— la somme provisionnelle de 82.236,20 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes, et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et l’enlèvement de tous meubles et effets personnels ;

— la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR

Sur la nullité du commandement de payer

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

La société FB Associés soulève la nullité du commandement de payer en soutenant que :

— il n’a pas été signifié régulièrement ;

— il vise deux délais distincts de paiement de la somme réclamée, l’un prévoyant que le débiteur doit s’exécuter immédiatement et sans délai, l’autre fixant un délai d’un mois ;

— il se fonde sur un bail commercial en date du 10 novembre 2009 désormais inexistant, le bail ayant été renouvelé le 10 novembre 2018 ;

— il fait état d’une créance inexacte dès lors qu’il n’a pas été mesure d’occuper les surfaces louées à la date d’effet du bail et que le loyer n’est dû qu’à compter de la remise des clés des locaux le 3 novembre 2020.

La société AAC Immo oppose l’absence de contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer en ce que :

— il a été valablement délivré à la société FB Associés aux termes des énonciations de l’acte de signification  ;

— le commandement mentionne bien le délai d’un mois avant l’acquisition de la clause ;

— le bail du 10 novembre 2009 a fait l’objet d’une tacite reconduction ;

— elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et l’impossibilité invoquée de jouir des lieux loués par un retard apporté à la remise des clés n’est pas imputable au bailleur.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est constant que la bailleresse, la société AAC Immo, a fait délivrer à la société FB Associés, par acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 23 mars 2022 au visa des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, de lui payer un arriéré locatif à hauteur de 46.674,60 euros

Sur la signification du commandement de payer

Selon l’article 655 du code de procédure civile, 'si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. (…) Le commissaire de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.'

L’article 656 du même code prévoit : 'Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile.

Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée'.

L’article 658 du même code dispose : 'Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, le commissaire de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656 ; la lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.'

La société FB Associés se prévaut, en application des textes susvisés, de l’irrégularité des conditions de délivrance du commandement de payer par remise à l’étude dès lors que la destinataire de l’acte n’a reçu ni avis de passage, ni lettre simple dans les délais légaux, ce qui l’a empêchée de retirer l’acte à l’étude.

Le procès-verbal de signification dressé le 23 mars 2022 au[Adresse 2], à [Localité 4], en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux, précise :

N’ayant pu, lors de mon passage, avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte.

Le domicile étant certain ainsi qu’il résulte des vérifications suivantes :

L’adresse nous a été confirmée par le voisinage.

Circonstances rendant impossible la signification à personne : Personne n’est présent ou ne répond à mes appels. Je n’ai pu, lors de mon passage, avoir d’indication sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte.

La signification à destinataire s’avérant impossible, et en l’absence de toute personne présente au domicile capable ou acceptant de recevoir l’acte, l’expédition de l’acte a été déposée par huissier de justice sous enveloppe fermée ne comportant d’autres indications que d’un côté le nom et l’adresse du destinataire de l’acte et de l’autre mon sceau apposé sur la fermeture du pli, en notre étude.

Conformément à l’article 656 du code de procédure civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été laissé ce jour à l’adresse du signifié.

La lettre prévue par l’article 658 du CPC comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et l’expédition de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi.

Il s’en déduit que la signification du commandement de payer a été régulièrement faite selon les modalités des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile. La demande de nullité du commandement de payer de ce chef sera en conséquence rejetée.

Sur les mentions du commandement de payer

Le commandement de payer doit être suffisamment précis sur le délai dans lequel doit être effectué le paiement de la dette locative.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 23 mars 2022 :

— comporte les mentions suivantes :

— 'JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES SELON DECOMPTE ANNEXE AUX PRESENTES', en majuscules, en caractères gras et dans une police supérieure à celle employée pour les autres clauses ;

— 'Si vous ne payez pas dans le délai D’UN MOIS à compter de ce jour, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail et des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce ci-après rappelés et littéralement rapportés’ ;

— reproduit les articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail.

Il en résulte que les mentions de ce commandement, en ce qu’elles font injonction de paiement à la fois immédiatement et dans le délai d’un mois, faute de quoi le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail, avant de rappeler les termes de l’article L 145-41 du code de commerce et la clause stipulée au bail selon lesquels la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer, sont de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Cette irrégularité constitue une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour dira en conséquence n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, à voir ordonner l’expulsion de la société FB Associés et à la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d’indemnités d’occupation. L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société AAC Immo sollicite la condamnation de la société FB Associés au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 82.236,20 euros.

La société FB Associés soutient que la demande de provision à hauteur de 82.236,20 euros se heurte à une contestation sérieuse au motif qu’elle n’aurait eu accès aux locaux loués que le 3 novembre 2020 et non le jour prévu contractuellement dans l’acte de cession, de sorte que les loyers de juin à novembre 2020 ne peuvent lui être réclamés.

Il ressort de l’article 6 'Date du transfert de propriété – Jouissance’ de l’acte de cession du fonds de commerce à la société FB Associés du 29 juin 2020 que 'conformément aux termes de l’ordonnance du juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société Sojers en date du 3 juin 2020 autorisant la vente de gré à gré des éléments du fonds de commerce, la date d’entrée en jouissance du cessionnaire est intervenue à compter de la date de signature de ladite ordonnance, soit à compter du 3 juin 2020', disposition dont il résulte que c’est bien à compter de cette dernière date que les loyers sont dus par le nouveau titulaire du bail.

Les loyers et charges sont d’autant plus dus à compter de cette date par la société FB Associés qu’aux termes de l’article 3.1 du même acte de cession, cette dernière a pris en charge le paiement des loyers impayés entre le 18 décembre 2019, date de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Sojers, et le 3 juin 2020.

Si, par courriel en date du 3 novembre 2020, le liquidateur judiciaire de la société Sojers a informé la société FB Associés que les clés des locaux loués étaient mises à sa disposition ('je me permets de revenir vers vous pour vous informer que le commissaire-priseur m’a adressé tout récemment le jeu de clés des locaux conservés en sa possession. Ils sont à votre disposition en mon étude si vous le souhaitez'), il ne résulte pas de ce seul élément que la date d’entrée en jouissance des locaux prévue par l’acte de cession du fonds de commerce ait été pour autant reportée.

Au regard du décompte produit arrêté au 1er juin 2023, terme de juin 2023 inclus, il apparaît que la créance du bailleur s’élève à la somme de 82.236,20 euros (pièce AAC Immo n°3bis).

La contestation opposée par la société appelante ne présentant pas de caractère sérieux, son obligation au paiement de cette somme est établie avec l’évidence requise en référé.

Il convient donc, vu l’évolution du litige, d’infirmer de ce chef l’ordonnance déférée et de condamner la société FB Associés, par provision, au paiement de la somme de 82.236,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 46.674,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société FB Associés sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois au regard de sa situation financière difficile en raison notamment des fermetures administratives dont elle a fait l’objet dans le cadre de la crise sanitaire. Elle ajoute qu’elle est dans l’attente que les loyers dus soient recalculés sur une base correcte, sans prise en compte des loyers de juin à novembre 2020, pour procéder correctement au paiement des loyers échus.

La société AAC Immo conclut au rejet de la demande de délais de paiement aux motifs qu’ils créeraient un déséquilibre entre les parties et constitueraient une charge trop lourde pour l’occupante en prévoyant des mensualités incompatibles avec ses capacités réelles de solvabilité.

En l’espèce, il convient de constater que ne sont réglés ni une partie de la dette locative, ni même le loyer courant, et que l’arriéré locatif, qui était de 46.674,60 euros au 23 février 2022, n’a cessé de croître pour atteindre la somme de 82.236,20 euros au 1er juin 2023. En outre, la société FB Associés ne justifie pas de ressources suffisantes ni de perspectives d’activité lui permettant d’apurer sa dette dans le délai proposé.

La société FB Associés n’apparaissant pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette dans le délai proposé, sa demande de délais de paiement ne peut être accueillie. Il sera ajouté en ce sens à l’ordonnance entreprise.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause, la société FB Associés sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société AAC Immo tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes subséquentes ;

Vu l’évolution du litige,

Condamne la société FB Associés à payer, à titre provisionnel, à la société AAC Immo la somme de 82.236,20 euros, terme de juin 2023 inclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mars 2022 sur la somme de 46.674,60 euros, et à compter de l’assignation en date du 9 juin 2023 sur le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la société FB Associés aux dépens d’appel et à payer à la société AAC Immo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT