Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16243 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKRF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Août 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/53913

APPELANTE

S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, RCS PARIS sous le n°582 098 026, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

INTIMÉES

S.A.S. CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, RCS de Nanterre sous le n°400 777 827, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jimmy SERAPIONIAN de la SELEURL CHR-AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0876

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michèle CHOPIN, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

Par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et en date du 22 février 2023, la société Crédit agricole immobilier services a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble en lieu et place de la société Foncia [Localité 5] Rive Droite.

Par acte du 3 mai 2023, la société Crédit agricole immobilier services et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ont attrait la société Foncia Paris Rive Droite devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

— obtenir la remise de l’intégralité des archives afférentes à la copropriété sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société défenderesse à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société Foncia [Localité 5] Rive Droite n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— ordonné à la société Foncia [Localité 5] Rive Droite de remettre à la société Crédit agricole immobilier services ès qualités de syndic les pièces suivantes :

*la situation de trésorerie ;

*le règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble, avec leurs modificatifs éventuels ;

*la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble ainsi que la clé de répartition des charges ;

*les plans de l’immeuble s’il en a été établi ;

*les contrats passés par le syndicat des copropriétaires ;

*les grands livres comptables afférents aux années 2016 à 2020 ;

*les factures afférentes à l’année 2021 ;

*les factures afférentes à l’exercice 2022, référencées dans le relevé général des dépenses du 31 décembre 2022 sous les numéros 001.01.700, 001.01.701, 001.01.702, 001.01.751, 001.01.864 ;

*les factures afférentes à l’exercice 2023, référencées dans le relevé général des dépenses du 31 décembre 2023 sous les numéros 001.01.700, 001.01.705, 001.01.751 ;

*les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes (convocations, feuilles de présence, notifications) ;

*les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lots ;

*les dossiers travaux (en cours et achevés) ;

*l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture incluant le livret A ;

Ce, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois ;

— condamné à titre provisionnel la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné à titre provisionnel la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à verser à la société Crédit agricole immobilier services la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer à la société Crédit agricole immobilier services la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Foncia [Localité 5] Rive Droite aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 4 octobre 2023, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite a interjeté appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions au fond déposées et notifiées le 26 février 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

prononcer l’irrecevabilité des conclusions d’intimé signifiées le 9 février 2024 et des pièces adverses communiquées le même jour par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services, plus de 2 mois et demi après les conclusions d’appelant signifiées et les pièces communiquées par elle le 24 novembre 2023 ;

la juger recevable et bien fondée dans son appel ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 août 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services de leur demande de transmission de pièces sous astreinte, qui plus est exorbitante à savoir 200 euros par jour de retard et pendant une durée de 6 mois, ayant transmis toutes les pièces administratives et comptables qu’elle a en sa possession ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services de leur demande provisionnelle de dommages intérêts ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d’appel ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la société Crédit agricole immobilier services aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Une ordonnance du président de la présente chambre a déclaré irrecevables les conclusions et pièces des intimés, remises et notifiées tardivement le 9 février 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

SUR CE, LA COUR

Les conclusions des intimés ayant déjà été déclarées irrecevables par ordonnance du 2 avril 2024, la demande de l’appelante à ce titre est sans objet.

Il doit être précisé que les intimés dont les conclusions ont été déclarées irrecevables sont assimilés à des intimés qui n’ont pas conclu, de sorte que l’article 954 du code de procédure civile trouvera à s’appliquer et donc qu’ils sont réputés s’approprier les motifs de la décision déférée (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018).

Il en résulte également, conformément à l’article 906 du code de procédure civile en son troisième alinéa, que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Aux termes de l’article 34 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« L’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ».

L’article 64 du même décret précise que :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le premier juge a constaté que malgré les courriels adressés et la mise en demeure par lettre recommandée en date du 13 avril 2023, dont il a été accusé réception le 17 avril 2023, l’ancien syndic, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite n’avait pas remis les documents et archives de la copropriété, à l’exception de certains éléments comptables, par voie dématérialisée, le 28 mars 2023.

A hauteur d’appel, l’ancien syndic justifie avoir transmis le 2 mai 2023, et donc avant l’ordonnance entreprise, des documents administratifs et comptables, afférents aux assemblées générales, contrats de l’immeuble et carnet d’entretien au moyen d’un lien we transfer.

Il n’apparaît pas que le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic aient fait état de cette transmission substantielle lors de l’audience du 9 juin 2023 devant le premier juge.

De nouvelles transmissions sont intervenues le 23 novembre 2023 et le 26 février 2024 (pièces 3, 4 et 19).

La société Foncia [Localité 5] Rive Droite expose qu’elle ne détient plus aucune pièce.

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce, ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Cependant, si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

Dès lors, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à remettre les pièces, sous astreinte, à la société Crédit agricole immobilier services. Statuant à nouveau la demande de remise de pièces sera rejetée.

S’agissant des dommages et intérêts alloués en première instance, la société [Localité 5] Foncia [Localité 5] Droite soutient que les demandes adverses étaient dépourvues de tout fondement et de toute motivation et que le juge des référés n’a pas été informé de la communication de certaines pièces du 2 mai 2023. Il considère en outre que la demande a été abusivement dédoublée entre le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic.

Cependant, si certaines pièces ont été communiquées avant l’audience devant le premier juge, elles ne l’ont été qu’après l’expiration du délai de deux mois précité. Les communications complémentaires ne sont intervenues qu’en novembre 2023 et février 2024 – soit au cours de la présente instance et un an après la désignation du nouveau syndic pour cette dernière communication.

Il en résulte nécessairement des difficultés administratives courantes telles que relevées à juste titre par le premier juge justifiant suffisamment l’octroi de dommages et intérêts. En revanche, le syndic ne subit un préjudice qu’en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires – il peut d’ailleurs agir seul, en cette qualité. La décision sera infirmée. Statuant de nouveau, seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, se verra allouer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au titre des frais irrépétibles, le premier juge a expressément tenu compte de ce qu’un conseil unique représentait les demandeurs pour n’allouer à chacun d’eux que la somme de 1.000 euros : la décision sera confirmée sur ce point, ainsi que sur les dépens.

A hauteur d’appel, il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles ainsi que ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que sur les dispositions afférentes aux dépens et frais irrépétibles ;

Infirme la décision pour le surplus ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de remise de pièces sous astreinte ;

Rejette la demande de dommages et intérêts en ce qu’elle est formée par la société Crédit agricole immobilier services ;

Laisse à la charge de chacune des parties ses dépens d’appel ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIERE POUR LA PRESIDENTE

EMPÊCHÉE