REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 276/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/04439 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFL2E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 février 2022 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 20/01407

APPELANTE

S.A.S. OCE PRINT LOGIC TECHNOLOGIES

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 351 251 194

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Sébastien VIALAR de la SELARL MOISAND BOUTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : R234

INTIMEE

S.C.I. SCI DU VAL DE MARNE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 823 461 470

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de Paris, toque : G608

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 7 octobre 2009, la société Amo tech [Localité 5], aux droits de laquelle se trouve la SCI du Val-de-Marne, a donné à bail commercial à la société OCE print logic technologies des locaux d’une superficie d’environ 6.273 m², situés [Adresse 1] à [Localité 5] (94), pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de 465.000,00 euros. Le bail a été modifié par trois avenants des 5 juillet 2011, 1er octobre 2011 et 1er juin 2012 relatifs à la désignation des lieux loués, portant le loyer annuel à la somme de 466.546,92 euros HT. La destination contractuelle de ces locaux de « bureaux activités tertiaires » est l’exercice d’une activité de « programmation informatique, recherche et développement de nouveaux procédés d’impression ».

Après son expiration au 7 octobre 2018, le contrat a été tacitement prolongé.

Par exploit d’huissier signifié le 20 juin 2019, la société OCE print logic technologies a fait délivrer congé à son bailleur pour le 31 décembre 2019

Par exploit d’huissier signifié le 17 juillet 2019, la SCI du Val-de-Marne a répondu à cette dernière qu’elle estimait ledit congé nul et non avenu, pour n’avoir pas été signifié conformément à l’article 2.2 du bail.

La société OCE print logic technologies a quitté les locaux objets du bail le 23 décembre 2019 et restitué les clés un constat d’état des lieux de sortie ayant été dressé le jour même.

Par exploit d’huissier signifié le 12 février 2020, la SCI du Val-de-Marne a fait assigner la société OCE print logic technologies devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la société OCE print logic technologies à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme totale de 730.917,29 euros, se décomposant comme suit ;

—  306.994,51 euros au titre des charges et taxes impayées au 31 décembre 2019 ;

—  3.482,88 euros au titre d’une pénalité contractuelle ;

—  415.439,90 euros au titre des sommes dues pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020 ;

—  5.000 euros au titre d’une résistance abusive.

— condamné la SCI du Val-de-Marne à payer à la société OCE print logic technologies la somme de 253.902 euros ;

— débouté la société OCE print logic technologies de société demande au titre de factures d’électricité ;

— ordonné la compensation entre les créances que les parties détiennent l’une à l’encontre de l’autre;

— condamné la société OCE print logic technologies au paiement des entiers dépens de l’instance;

— condamné la société OCE print logic technologies à payer à la SCI du Val-de-Marne une somme de 3.000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration d’appel du 24 février 2022, la société OCE print logic technologies a interjeté appel partiel du jugement .

Par conclusions déposées le 2 septembre 2022, la société OCE print logic technologies a soulevé un incident aux fins de voir déclarer irrecevable l’appel incident de la SCI du Val-de-Marne.

Par ordonnance sur incident du 27 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande de la société OCE print logic technologies aux fins de voir déclarer irrecevable l’appel incident formé par la SCI du Val-de-Marne ;

— dit qu’il appartiendra à la Cour, statuant au fond, de statuer sur la demande aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes de la SCI du Val-de-Marne ne tendant pas à la confirmation du jugement du 1er février 2022 ;

— dit que l’ordonnance de clôture de la présente procédure sera rendue le 13 juin 2023, et que les parties seront convoquées à l’audience des plaidoiries devant le conseiller rapporteur du 9 octobre 2023 à 14 heures ;

— condamné la société OCE print logic technologies à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société OCE print logic technologies aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 juin 2023.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 9 juin 2023, la société OCE Print Logic Technologies SA, appelante, demande à la cour de :

— dire et juger recevable l’appel interjeté par la société OCE ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société OCE à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme totale de 730.917,29 euros ;

— débouté la société OCE de sa demande au titre des factures d’électricité ;

— ordonné la compensation entre les créances que les parties détiennent l’une à l’encontre de l’autre ;

— condamné la société OCE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société OCE à payer à la SCI du Val-de-Marne une somme de 3.000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

et, statuant à nouveau,

(i) Sur la période postérieure au 31 décembre 2019

— dire et juger que le préavis de douze mois prévus à la clause 2.2 ne s’appliquait que pour la résiliation du bail à l’expiration de la troisième période triennale tel que cela résulte expressément de la rédaction du bail ;

— dire et juger que le bail était en tacite prolongation depuis le 08 octobre 2018 ;

— dire et juger que la société OCE a valablement fait signifier à la société SCI du Val-de-Marne un congé le 20 juin 2019 avec effet au 31 décembre 2019 ;

— dire et juger que le terme du bail est intervenu le 31 décembre 2019 ;

en conséquence,

— dire et juger que la société OCE a régulièrement quitté les locaux au terme de son bail ;

— débouter la société SCI du Val-de-Marne de ses demandes au titre du paiement de loyers et charges afférents à la période postérieure au 31 décembre 2019 ;

— condamner la société SCI du Val-de-Marne à rembourser à la société OCE la somme de 26.884,62 euros au titre des factures EDF réglées depuis le 1er janvier 2020 ;

(ii) Sur la période arrêtée au 31 décembre 2019

— dire et juger que la société OCE a subi des désordres et troubles de jouissance importants dans les locaux ;

— dire et juger que la société SCI du Val-de-Marne n’a pas assuré une jouissance paisible des locaux à la société OCE ;

— dire et juger qu’aucune régularisation des charges locatives n’a été effectuée depuis 2017 en cours de bail ;

En conséquence,

— dire et juger bien fondée l’exception d’inexécution soulevée par la société OCE au titre des demandes relatives à la période arrêtée au 31 décembre 2019 ;

— débouter la société SCI du Val-de-Marne de ses demandes au titre de la période arrêtée au 31 décembre 2019 ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner la SCI du Val-de-Marne, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre à la société OCE dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir :

— une facture d’un montant de 86.952.77 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ;

— un avoir partiel de 29.923,85 euros TTC sur cette facture ;

en tout état de cause,

— débouter la société SCI du Val-de-Marne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger qu’il n’y pas lieu à compensation judiciaire faute de créance de la société SCI du Val-de-Marne à l’encontre de la société OCE ;

— condamner la société SCI du Val-de-Marne à payer à la société OCE, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SCI du Val-de-Marne aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 5 juin 2023, la SCI du Val-de-Marne, intimée, demande à cour de :

— dire la société OCE print logic technologies SA, irrecevable et mal fondée dans son appel et dans toutes ses demandes ;

En conséquence

— dire la SCI du Val-de-Marne bien fondée dans toutes ses demandes ;

A titre principal :

— débouter la société OCE print logic technologies SA de toutes ses demandes ;

— dire irrecevable ou inopposable à la SCI du Val-de-Marne la pièce n°29 communiquée par la société OCE print logic technologies SA qui une attestation ne répondant pas aux conditions d’indépendance et d’équité étant remise par le directeur général de la société OCE print logic technologies SA ;

— écarter des débats la pièce n° 29 communiquée par la société OCE print logic technologies SA qui une attestation ne répondant pas aux conditions d’indépendance et d’équité étant remise par le directeur général de la société OCE print logic technologies SA ;

— dire au contraire que la pièce n° 29 communiquée par la société OCE print logic technologies SA lui est opposable et constater que le directeur général de la société OCE print logic technologies SA ne conteste pas dans son attestation de complaisance que les locaux nécessitaient des réparations locatives importantes ni le devis de la société LTA lui-même ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 1er février 2022 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

— condamner la société OCE print logic technologies SA à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,

A titre subsidiaire :

Sur la période arrêtée au 31 décembre 2020 :

— condamner la société OCE print logic technologies SA à régler à la SCI du Val-de-Marne la somme de 306.994,51 euros pour la période arrêtée au 31 décembre 2019 et qui se décompose comme suit :

—  11.472,95 euros : au titre d’une régularisation des charges 2017

—  1.120,46 euros : au titre de la taxe sur le stationnement 2018

—  1.138,32 euros : au titre de la taxe sur le stationnement 2019

—  163.005,49 euros : au titre des loyers du 4ème trimestre 2019

—  16.200 euros : au titre des charges du 4ème trimestre 2019

—  114.057,84 euros : au titre de la taxe foncière 2019

— condamner la société OCE print logic technologies SA à verser à la SCI du Val-de-Marne la somme de 3.482,88 euros en application de la clause pénale du bail applicable sur les sommes impayées au 31 décembre 2019 ;

Sur la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020 :

A titre principal :

— compte tenu du congé inopposable de société OCE print logic technologies SA et de son obstination à restituer les lieux le 23 décembre 2019 contre l’accord du bailleur, condamner la société OCE print logic technologies SA à verser à la SCI du Val-de-Marne la somme de 435.363,75 euros au titre des loyers, charges et taxes dus pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020, somme qui se décompose comme suit :

—  163.005,49 euros : au titre des loyers du 1er trimestre 2020 que la société OCE print logic technologies SA aurait dû régler ;

—  16.200 euros : au titre des charges 1er trimestre 2020 que la société OCE print logic technologies SA aurait dû régler ;

—  163.005,49 euros : au titre des loyers du 2ème trimestre 2020 que la société OCE print logic technologies SA aurait dû régler ;

—  16.200 euros : au titre des charges 2ème trimestre 2020 que la société OCE print logic technologies SA aurait dû régler ;

—  86.952,77 euros : au titre de la taxe foncière 2020 calculée sur la base de la taxe foncière de 2019, soit 50 % de la taxe foncière 2019 pour la période du 01/01/2020 au 30/06/2020) que la société OCE print logic technologies SA aurait dû régler ;

A titre subsidiaire :

— compte tenu du congé inopposable de la société OCE print logic technologies SA et de son obstination à restituer les lieux le 23 décembre 2019 contre l’accord du bailleur, condamner la société OCE print logic technologies SA à verser à la SCI du Val-de-Marne la somme de 435.363,75 euros à titre d’indemnisation de la perte de loyers, charges et taxes que la SCI du Val-de-MarneS aurait dû percevoir pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020 ans le comportement fautif de la société OCE print logic technologies SA ;

Sur le dépôt de garantie :

— dire que la SCI du Val-de-Marne est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie d’un montant de 253.902 euros :

(i) en application de l’article 8.5 du bail liant les parties

(ii) compte tenu de l’importance des travaux de remise en état devant être effectués par la SCI du Val-de-Marne suite au départ de la société OCE print logic technologies SA conformément au devis de la société Groupe LTA (d’un montant de 450.147,84 euros);

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

— condamner la société OCE print logic technologies SA à verser à la SCI du Val-de-Marne la somme de 6.000 euros en application de l’article 11.2 du bail et en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la date d’effet du congé et les demandes en paiement de loyers et charges postérieurs au 1er janvier 2020

Il ressort des dispositions combinées des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 qui s’applique au contrat de bail en cause conclu le 7 octobre 2009 tacitement prolongé, que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans ; que toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale; que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance; qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction; que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

Le contrat de bail du 7 octobre 2009 liant les parties stipule en son 'article 2: Durée':

— « 2.1 Conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce, le Bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter de la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail.

2.2 Le preneur aura la faculté de résilier le Bail, à l’expiration de la troisième période triennale, moyennant un préavis de 12 mois au moins signifié par acte extrajudiciaire.

2.3 Le Preneur renonce irrévocablement et sans réserve à sa faculté de résiliation à l’issue de la première et seconde période triennale. Cette disposition est une condition essentielle et déterminante du Bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté. Cette renonciation ne sera toutefois pas applicable au bail qui sera renouvelé au terme du Bail, le Preneur retrouvant sa faculté de résiliation triennale ».

Il résulte notamment des dispositions des articles 1156 et suivants du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, aujourd’hui remplacés par les articles 1188 et suivants du même code, que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens où elle n’en produit aucun; que les termes doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat; que toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune un sens qui résulte de l’acte entier; que dans le doute,la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Dans les dispositions de l’article L. 145-4 précité, la formule ' le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale’ ne vise que la date de cette expiration et non toute la période postérieure à cette expiration. De même, la clause 2.3. du bail stipulant que le preneur renonce à sa faculté de résiliation 'à l’issue de la première et seconde période triennale’ ne vise que ces dates d’expirations et non toute la période postérieure.

Par analogie et conformément au sens littéral de la clause mentionnant 'l’expiration’ et non 'après l’expiration’ de la troisième période triennale, celle-ci signifie que c’est seulement à la date d’expiration de la troisième période triennale que le préavis de douze mois est imposé et non durant la période de tacite prolongation du bail.

Il ressort des paragraphes 2.1 à 2.3 du bail que l’intention essentielle des parties est de déroger à la faculté offerte par la loi au preneur de donner congé à l’expiration des deux premières périodes triennales, le bail précisant que cette dérogation temporaire ne joue que pour les deux premières périodes et qu’ensuite le preneur retrouve sa faculté de résiliation triennale. La démonstration n’est pas faite, en revanche, d’une intention commune des parties de déroger définitivement à l’issue du premier bail aux dispositions légales prévoyant un préavis de six mois pour délivrer congé. L’interprétation littérale selon laquelle le délai de douze mois ne s’applique qu’à l’issue de la troisième période triennale a un sens conforme à l’intention commune des parties exprimée dans le bail, de sorte que rien ne justifie de faire une interprétation extensive de la dérogation au délai légal de six mois.

Ainsi, le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2019 conformément aux termes du congé délivré le 20 juin 2019.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société OCE print logic technologie à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme de 415.439,90 € au titre des sommes dues pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020 au titre des loyers, charges et taxes.

Sur la dette locative au 31 décembre 2019

La société OCE print logic technologie demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 306.994,51 € au titre des charges et taxes impayées au 31 décembre 2019 en faisant valoir que les charges de l’année 2017 n’étant pas justifiées (11.472,95 €), les sommes prétenduement dues ne pourraient excéder un montant total de 295.522,11 € correspondant à la somme des loyers et charges du 4ème trimestre 2019, aux taxes de l’année 2019 et aux taxes de stationnement des années 2018 et 2019, mais qu’elle est fondée à s’opposer à leur paiement en application du principe de l’exception d’inexécution.

Les nombreuses factures de charges produites concernent les années 2018 et 2019. Deux seulement concernent l’année 2017 (AMA 305,88 € et Energy Electric) malgré les demandes de copie des factures et contestations des montants apparaissant dans le compte de régularisation de charges de l’année 2017 par courriels de la locataire des 18 et 25 septembre 2018, de sorte que cette dernière est bien fondée à contester le montant non justifié de 11.472,95 € qui lui est réclamé au titre de régularisation des charges 2017 et à demander la prise en compte de la seule somme de 295.522,11 €

Les nouvelles dispositions des articles 2017 et 1219 du code civil résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 ne sont pas applicables au contrat de bail en cause. Cependant, il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil, selon lequel le preneur a pour obligation principal de payer le loyer aux termes convenues, qu’il peut invoquer l’exception d’inexécution seulement si l’utilisation des lieux est impossible, soit parce que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance, soit parce que sa défaillance à réaliser les obligations lui incombant interdit toute jouissance de l’immeuble.

Pour démontrer subir un préjudice de jouissance, la société OCE print logic technologie produit un courriel rédigé par l’une de ses salariés le 28 octobre 2018 relatif notamment à la maintenance du désenfumage, la répartition selon compteurs individuels de la consommation de gaz et d’eau, le remplacement de deux luminaires et un spot extérieur, un dysfonctionnement de la gâche d’un portail et la reddition des charges de 2017. Ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré, la seule production de ce courriel ne permet pas de caractériser l’existence d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de nature à interdire toute jouissance des lieux.

Les affirmations de l’appelante selon lesquelles elle aurait subi de multiples désordres tels que notamment des infiltrations, un skydom cassé, la défectuosité de l’éclairage extérieur, l’effondrement du mur du parking, le défaut d’entretien des espaces verts et le changement de compresseur de la climatisation ne sont pas établies, la démonstration n’étant, au surplus, pas faite qu’ils relèveraient tous de l’obligation d’entretien de la bailleresse.

Par ailleurs, le non respect par la bailleresse de son obligation contractuelle de procéder à une régularisation annuelle des comptes de charges dans le délai prévu au paragraphe 9.14.2 du contrat de bail et l’interprétation erronée de la clause du bail relative à la durée du préavis du congé délivré lors de la tacite prolongation ne caractérisent pas des manquements de nature à priver la locataire de la jouissance des lieux et à l’autoriser, de ce fait, à opposer l’exception d’inexécution pour se dispenser de payer le loyer.

En conséquence, la société OCE print logic technologies n’étant pas fondée à opposer l’exception d’inexécution, sera condamnée à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme de 295.522,11 € correspondant à la somme des loyers et charges du 4ème trimestre 2019, aux taxes de l’année 2019 et aux taxes de stationnement des années 2018 et 2019.

Sur la pénalité contractuelle

La société OCE print logic technologies demande de débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes au titre de la dette locative mais aussi de la débouter de ses demandes accessoires au titre des frais de recouvrement impayés au motif que celles-ci n’auraient plus d’objet. Au paragraphe 11 du bail relatif aux 'intérêts de retard et frais d’intervention sur impayés', le paragraphe 11.1 prévoit en cas de retard de paiement des intérêts de retard à compter de la date d’échéance au taux légal majoré EONIA + 400 points.

La SCI du Val-de-Marne produit une facture d’un montant de 3.482,88 € correspondant à des intérêts majorés pour la période de 1er octobre 2019 au 31 janvier 2020 sans préciser les modalités de calcul, de sorte qu’il n’est notamment pas possible de vérifier sur quelles échéances ils portent.

S’agissant des intérêts relatifs aux sommes effectivement dues, en application de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure dont relève le bail en cause, il convient de modérer d’office les intérêts majorés qui sont en l’espèce manifestement excessifs compte tenu des demandes en paiement de sommes indues et du défaut de restitution du dépôt de garantie par la bailleresse. Il convient donc de dire que la somme de 295.522,11 € portera intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chacune des sommes dues et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société OCE print logic technologies au paiement d’une somme de 3.482,88 € à titre de pénalité contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le jugement déféré a condamné la société OCE print logic technologies à payer à la bailleresse la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement de sommes dues.

Il résulte des anciennes dispositions de l’article 1153 du code civil dont le principe est repris à l’article 1231-6 du même code que dans les obligations se bornant au paiement d’une certaine somme , les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent que dans la condamnation aux intérêts au taux légal mais que le créancier auquel son débiteur a causé de mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la mauvaise foi de la société OCA print logic technologies n’est pas caractérisée, certaines de ses contestations étant justifiées. En outre, la société du Val-de-Marne ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur le remboursement des factures EDF

La société OCE print logic technologie demande la condamnation de la SCI du Val de Marne à lui rembourser les sommes qu’elle dit avoir payées au titre de factures d’électricité postérieures au 1er janvier 2020. Elle expose ne pas avoir résilié son abonnement auprès du fournisseur d’énergie car les locataires occupants des locaux voisins en dépendaient.

C’est à juste titre que le jugement déféré l’a déboutée de cette demande, observant que la preuve n’est pas rapportée de cette affirmation et qu’en outre, en sa qualité de bailleresse la société du Val-de-Marne n’est pas redevable des consommations d’électricité de ses locataires ni tenue de les rembourser pour leur compte à la société OCE print logic technologie.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société OCE print logic technologies de sa demande en paiement d’une somme de 26.884,62 € au titre des factures EDF réglées depuis le 1er janvier 2020.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La SCI du Val de Marne demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et, à titre subsidiaire, de dire qu’elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie. L’appelante a sollicité la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la bailleresse à lui payer la somme de 253.902 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie . Dès lors que l’intimée, n’a pas sollicité l’infirmation du jugement sur ce point, la Cour n’est pas saisie d’un appel incident de ce chef du jugement qu’elle ne peut que confirmer.

Au demeurant, c’est à juste titre que le jugement déféré, auquel il est renvoyé, a, d’une part, déclaré la SCI du Val de Marne mal fondée à conserver le dépôt de garantie en application de texte l’article 8.5 du contrat de bail, faute de remplir les conditions posées par ce texte, d’autre part, constaté que selon les constats d’huissiers produits les locaux ont été restitués en 'bon état de propreté et de réparations’ conformément aux exigences du bail le devis produit n’étant pas probant quant à l’état des locaux restitués.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI du Val-de-Marne à payer à la société OCE print logic technologies la somme de 253.902 € en restitution du dépôt de garantie .

La demande de la SCI du Val-de-Marne tendant à voir déclarer recevable, inopposable ou à voir écarter des débats la pièce adverse n° 29 qui n’est fondée ni en droit ni en fait sera rejetée, étant rappelé qu’il appartient à la juridiction statuant au fond d’apprécier la valeur probante des pièces qui lui sont soumises.

Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes notamment aux fins de voir 'dire’ ou 'dire et juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société OCE print logic Technologies aux dépens de la procédure de première instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de cette dernière fondée sur ce texte.

La SCI du Val-de-Marne dont les prétentions ont été partiellement rejetées sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à à payer à la société OCE print logic technologies la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel .La SCI du Val-de-Marne sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 1er février 2022 par le Tribunal de Grande Instance de créteil (RG n° 20/1407) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SCI du Val-de-Marne à payer à la société OCE print logic technologies la somme de 253.902 €, débouté la société OCE print logic technologies de sa demande au titre des factures d’électricité, ordonné la compensation des créances des parties et rappelé que l’exécution provisoire est de droit ,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société OCE print logic technologies à payer à à payer à la SCI du Val-de-Marne la somme de 295.522,11 € correspondant à la somme des loyers et charges du 4ème trimestre 2019, aux taxes de l’année 2019 et aux taxes de stationnement des années 2018 et 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chacune des sommes dues,

Déboute la SCI du Val-de-Marne de sa demande aux fins de voir condamner la société OCE print logic technologies à lui payer la somme de 3.482,88 € en application de la clause pénale du bail,

Déboute la SCI du Val-de-Marne de sa demande aux fins de voir condamner la société OCE print logic technologies à lui payer la somme de 435.363,75 € au titre des loyers, charges et taxes dus pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020 ou subsidiairement à titre d’indemnisation pour la perte de ces loyers, charges et taxes,

Condamne la SCI du Val-de-Marne à payer à la société OCE print logic technologies la société OCE print logic technologies la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel,

Déboute la SCI du Val-de-Marne de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI du Val-de-Marne aux dépens de première instance et d’appel .

La greffière, La présidente,