Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03824 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7LD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Février 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/58721

APPELANTE

S.A.S. PROXYM FRANCE, RCS de Paris sous le n°518 286 182, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.C.I. FORUM PATRIMOINE, RCS de Paris sous le n°494 468 762, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 décembre 2019, la société Forum patrimoine a loué à la société Proxym France des locaux à l’usage exclusif de bureaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], lots n°8 et 53, ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2020, moyennant un loyer en principal de 52.000 euros par an, payable d’avance, trimestriellement.

Par exploit du 11 septembre 2023, la société Forum patrimoine a fait délivrer à la société Proxym France un commandement de payer une somme de 21. 893,86 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2023, visant la clause résolutoire.

Par exploit du 20 novembre 2023, la société Forum patrimoine a fait assigner la société Proxym France devant le juge du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société Forum patrimoine et la société Proxym France,

En conséquence,

dire et juger que la société Proxym France ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et leur ordonner de quitter les lieux, sans délais,

ordonner l’expulsion de la société Proxym France ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Adresse 1],

Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

condamner la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine, à titre de provision, la somme de 41.501,04 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus,

condamner la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux,

condamner la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Proxym France en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement délivré en date du 11 septembre 2023.

Par ordonnance contradictoire du 05 février 2024, le juge du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2023 à minuit,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Proxym France et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], lots n°8 et 53, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Proxym France, à compter de la résiliation du bail du 13 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine :

la somme provisionnelle de 48.230,42 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 19.607,18 euros et à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la compensation entre arriéré locatif et loyers versés d’avance ainsi que dépôt de garantie,

débouté la société Proxym France de sa demande de délais de paiement,

condamné la société Proxym France aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par déclaration du 16 février 2024, la société Proxym France a relevé appel de cette décision :

— en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Forum patrimoine une somme provisionnelle de 48.230, 42 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024, avec intérêts aux taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893, 86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 19.607, 18 euros et à compter de la décision sur le solde ainsi que sur les indemnités d’occupation postérieures,

— en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Forum patrimoine la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la compensation entre arriéré locatif et loyers versés d’avance ainsi que le dépôt de garantie,

— en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de délais de paiement et l’a condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société Proxym France demande à la cour de :

infirmer en ce que le premier juge a :

condamné la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine :

La somme provisionnelle de 48.230,42 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 19.607,18 euros et à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

La somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la compensation entre arriéré locatif et loyers versés d’avance ainsi que dépôt de garantie,

débouté la société Proxy France de sa demande de délais de paiement,

condamné la société Proxym France aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

Statuant à nouveau,

juger que la société Proxym France justifie avoir quitté les lieux le 15 février 2024 et en conséquence, réduire à due proportion le montant de la dette locative,

juger de surcroît que la société Proxym France justifie par la production d’un procès-verbal de constat en date du 15 février 2024 que les lieux ont été libérés définitivement à cette date et que les locaux ont été constatés en bon état de réparation locative,

En conséquence,

ordonner la compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie de l’article 6.1 du bail à hauteur de 13.000 euros et le dépôt de garantie de solvabilité de l’article 6.2 à hauteur de 8.667 euros,

juger en conséquence que la dette locative sera compensée avec la somme de 21.667 euros détenue par le bailleur au titre de ces deux dépôts de garantie,

réduire en conséquence la dette locative d’un montant de 21.667 euros laquelle a été apurée par sept règlements mensuels intervenus depuis l’ordonnance,

débouter la société Forum patrimoine de sa demande au titre des travaux de réfection du parquet laquelle se heurte à des contestations sérieuses,

fixer le montant de la dette locative à 1.000,29 euros,

S’agissant des délais,

juger que de facto, la société Proxym France a bénéficié de délais de paiement et a apuré sa dette par sept règlements mensuels, le solde de 1.000,29 euros sera lui réglé le 5 octobre prochain ou si la cour venait retenir le décompte du bailleur, juger que la société Proxym France pourra apurer sa dette par trois règlements mensuels,

condamner la société Forum patrimoine au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

— Elle n’a jamais contesté l’acquisition de la clause résolutoire ni la résiliation du bail, mais a précisé dès la première instance qu’une mesure d’expulsion était superfétatoire puisqu’elle avait d’ores et déjà quitté les lieux,

— L’attitude du bailleur est insolite et ne s’explique que par sa volonté d’obtenir une indemnité d’occupation plus conséquente,

— Les lieux étaient en parfait état de réparations locatives, et les clés du local, en l’absence du bailleur ont été déposées à La Poste le 15 février 2024, afin de restitution à la société Forum patrimoine, de sorte que le quantum de la provision allouée devra être réformé au prorata temporis alors qu’il a été retenu jusqu’au 31 mars 2024,

— Ce quantum devra faire l’objet d’une compensation avec les deux dépôts de garantie versés, compensation à laquelle la société Forum patrimoine a acquiescé,

— Elle a commencé à apurer sa dette locative, de sorte que, étant en capacité démontrée de le faire, elle peut prétendre à bénéficier de délais de paiement,

— La demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une somme de 50.310 euros incluant des travaux de réfection du parquet se heurte à une contestation sérieuse, en ce que l’état des lieux de sortie indique seulement que le parquet comporte des marques d’usure,

— La société Proxym a commis une erreur dans le calcul de l’indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société Forum patrimoine demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et L145-41 et suivants du code de commerce, de :

débouter la société Proxym France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 5 février 2024 en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2023,

ordonné l’expulsion de la société Proxym France,

condamné la société Proxym France au paiement de la somme de 48.230,42 euros à valoir sur les loyers, indemnité d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros à compter de l’assignation sur la somme de 19.607,18 euros à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

condamné la société Proxym France au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Proxym France de sa demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau,

condamner la société Proxym France au paiement de la somme de 10.147,34 euros selon décompte du 11 septembre 2024,

condamner la société Proxym France au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

condamner la société Proxym France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose notamment que :

— Le décompte de l’indemnité d’occupation a été arrêté au 15 février 2024, faisant apparaître une somme de 50.310, 86 euros, le bailleur étant d’une parfaite bonne foi,

— La compensation peut porter sur les sommes dues par le preneur avec le dépôt de garantie et la garantie de solvabilité, mais la situation financière de la société Proxym France ne justifie aucun délai de paiement, alors que celle-ci est de mauvaise foi,

— A la suite du départ des lieux de la locataire, la société Forum patrimoine a été contrainte de réaliser des travaux de ponçage du parquet avec application de deux couches de vernis, ce pour un montant de 3.780 euros TTC alors qu’aux termes de l’état des lieux d’entrée, ce parquet était en bon état.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

SUR CE,

La société Proxym France ne critique pas les chefs de dispositif de l’ordonnance entreprise ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies.

Les seuls chefs de l’ordonnance critiqués par la déclaration d’appel et soumis à la cour sont ainsi ceux relatifs au quantum des demandes provisionnelles, au rejet de la demande de délais de paiement, et de la demande reconventionnelle de compensation formulée par elle.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de ce texte, les demandes de la société Proxym France bien que non formées expressément à titre provisionnel, ne peuvent s’analyser qu’en des demandes de provisions, étant précisé que l’intimée, qui procède de la même façon n’a pas contesté le pouvoir de la cour de statuer sur l’ensemble du litige.

Sur la demande de provision

Les parties ne contestent pas en cause d’appel :

— que la société Proxym France a quitté les lieux le 15 février 2024,

— que le bailleur a par courrier du 8 avril 2024 accepté de compenser les sommes de 13.928, 98 euros au titre du dépôt de garantie, et de 8.887 euros au titre de la garantie de solvabilité, ces deux sommes se déduisant donc des sommes restantes dues par la société Proxym France.

Les parties divergent en revanche sur le quantum de ces sommes.

Il apparaît que :

— le premier juge a condamné la société Proxym France à payer à la société Forum patrimoine la somme provisionnelle de 48.230,42 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 19.607,18 euros et à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— le décompte établi le 11 septembre 2024 par la société Forum comporte un appel à l’échéance trimestrielle au mois de janvier 2024, et bien que la locataire ait quitté les lieux le 15 février 2024, ce qui n’est pas discuté, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la société Proxym France était débitrice d’une indemnité d’occupation courant a minima jusqu’au 31 mars 2024, l’article 5.2 du bail prévoyant un loyer payable par trimestre et d’avance,

— dès lors, le bailleur n’a commis aucune erreur de calcul dans le quantum des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation par la société Proxym France, et l’arriéré de loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 46.977,53 euros, dont il convient de déduire, ainsi que le bailleur l’a fait dans le décompte produit, les sommes de 13.928,98 euros (dépôt de garantie) et de 8.667 euros (garantie de solvabilité, d’où un résultat de 24.381,55 euros,

— par ailleurs, la société Forum patrimoine expose qu’elle a dû exposer des frais pour réaliser des travaux de ponçage du parquet dans les lieux loués à la suite du départ de sa locataire,

— l’article 15 du bail qui liait les parties stipule que « A son départ, encours ou en fin de bail, le preneur devra rendre les locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives conformément à l’état des locaux à la date de prise de possession, tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, accompagnés des contrôle réglementaires de l’année en cours, vierges de toutes réserves et les restituer libres de tout mobilier, agencement, câblage qui n’auraient pas fait accession au bailleur en vertu de l’option dont ce dernier dispose »,

— le procès-verbal d’entrée dans les lieux du 30 décembre 2019 tel que produit par la société Forum patrimoine relève l’existence d’un parquet « en bon état » présentant cependant des « taches noirâtres » tandis que le procès-verbal établi le 15 février 2024 au jour du départ de la locataire note celle d’un parquet massif ancien, présentant une forte usure (taches, décolorations et rayures) « toutes d’aspect très ancien » affectant l’entrée, le bureau, la pièce principale gauche, et la pièce en angle,

— or, outre que la facture de la société AB Déco relative aux travaux de ponçage, fourniture et application de vernis sur le parquet est en date du 11 mars 2024, soit presque un mois après le départ de la société Proxym France, il ne peut se déduire des pièces produites, et ci-dessus visées, que les taches, décolorations et rayures, estimées « d’aspect très ancien » sont imputables à la locataire ou bien si elles préexistaient à son entrée dans les lieux, de sorte qu’il n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé que le bailleur ait dû engager des frais afin de pallier une carence de la locataire dans l’exécution de ses obligations, et la demande de provision ne peut qu’être rejetée sur ce point,

— compte tenu des règlements de la locataire, tels qu’ils figurent sur le décompte produit par la société Forum patrimoine en date du 11 septembre 2024, celle-ci reste donc devoir à son bailleur la somme de 10.147,34 euros dont il convient de soustraire la somme de 3.780 euros déduite à tort au titre des travaux de remise en état du parquet.

La demande de provision à hauteur de la somme de 6.367,34 euros ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. Il y a lieu d’allouer à la société Forum Patrimoine une provision d’un montant de 6.367,34 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, échéance du premier trimestre 2024 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

Au cas présent, la société Proxym France ne conteste pas les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré, et a quitté les lieux.

En tout état de cause, l’appelante, qui fait état de sa bonne santé financière, formule sa demande de délais de paiement sans toutefois la préciser en indiquant en combien de mois elle entend régler, et surtout la fonde sur le quantum de ce qu’elle estime devoir soit la somme de 1.000,29 euros. La provision allouée s’élevant en réalité à une somme de 6.367,34 euros, sa demande de délais de paiement ne peut donc qu’être rejetée, faute pour la société de justifier qu’elle n’est pas en capacité de régler cette somme en une fois.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance rendue sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Chacune des parties, succombant en appel en une partie de ses demandes, conservera la charge des dépens et des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel, et au vu de l’évolution du litige,

Infirme l’ordonnance rendue à l’exception des délais de paiement, des dépens et des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Proxym France à payer à titre provisionnel la somme de 6.367,34 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, échéance du premier trimestre 2024 incluse,

Dit chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés pour les besoins de l’appel,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE