REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRET DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/17389 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CENWU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2021 – Tribunal de Commerce de Paris, 10ème chambre – RG n° 2019062593

APPELANTE

S.A.S. AGENCEMENT BATIMENT CONCEPT, CONSTRUCTION MANAGEME NT – AB2CM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 809 066 848

[Adresse 1]

[Localité 3],

réprésentée par M^e Olivier Bernabe, avocat au barreau de Paris, toque : B0753

assistée deMe Jean Rondot du cabinet RONDOT EYCHENE FREMINVILLE, avocat au barreau de Paris, toque : D019

INTIMEE

S.A.S. COSFI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 602 008 534

[Adresse 2]

[Localité 4],

réprésentée par M^e Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

assistée de M^e Dominique Toutut, avocat au barreau de Paris, toque : E1788

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5

M^me Christine Soudry, conseillère

M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Najma El Farissi

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5 et par M. Maxime Martinez, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La société Cosfi a pour activité, notamment, la gestion de biens immobiliers.

La société Cosfi est propriétaire d’un site industriel d’une superficie d’environ 14 000 m2 à [Localité 5]. Historiquement pollué lors de son exploitation par la société Sexprot en 1960, il est soumis à la surveillance de l’Inspection des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Entre 2012 et 2014, le site a été loué à une société PMCT qui y a, à l’insu de la société Cosfi, déposé une quantité importante de déchets.

Le site est divisé en deux parties :

— Le lot A (7 500m2), qui comprend un bâtiment d’activité et de bureaux d’environ 1 400 m2 et une maison de gardien, est seul concerné par le litige. Inexploité entre 2014 et 2016, le lot a fait l’objet d’actes de dégradations et vandalisme sur les bâtiments.

— Le lot B (6 500m2) est l’objet d’un bail commercial au profit de la société SPIE Fondation.

La société Aménagement Bâtiment Concept Construction Métallique (AB2CM) a pour activité la réhabilitation, la rénovation et l’agencement de bâtiments industrialisés.

La société Costi a souhaité engager des travaux de réhabilitation du lot A. Elle a envisagé, avec la société AB2CM, de créer une société, Acti’Oise, dont elles seraient actionnaires à parts égales.

Les sociétés Cosfi et AB2CM ont conclu, le 30 juillet 2018, un protocole d’accord, qui a pour objet de « définir les conditions et modalités de la collaboration entre les parties dans le cadre de la réhabilitation du site de [Localité 5], tant que la société Acti’Oise n’a pu être créée ». Ce protocole précise que la société Cosfi « s’est rapprochée de la société AB2CM afin de bénéficier de son expertise technique et de ses ressources financières pour mener à bien la réhabilitation et l’exploitation de ce site ».

Aux termes du protocole, l’apport initial de chacune des parties était fixé à 100 000 euros, la société Cosfi apportant la parcelle valorisée à hauteur de 100 000 euros, et la société AB2CM effectuant un apport en capital de 100 000 euros.

L’article 2 du protocole intitulé « actions préalables à la création de la société Acti’Oise» arrête 3 actions : 1° le nettoyage du site ; 2° le permis de démolition/aménagement ; 3° le diagnostic et division cadastrale.

Le nettoyage du site (article 2.1) est, aux termes du contrat, composé de deux phases.

— Une phase n°1 « préliminaire » (article 2.1.1), pilotée par la société AB2CM, comprenant les points suivants :

* Installation par Enedis d’un raccordement électrique direct de 250 KVA et pose de l’armoire de commande sur le terrain.

* Débranchement de l’ancien transformateur et demande des éventuelles autorisations nécessaires pour son démontage et son évacuation.

* Demande de l’ouverture de l’alimentation en eau et souscription de l’abonnement qui sera par la suite transféré à Acti’Oise.

* Aménagement d’un espace comprenant au minimum des WC et un point d’eau préalablement à l’arrivée des équipes qui travailleront sur le chantier.

— Une phase n°2 « nettoyage et terrassement » (article 2.1.2) dont il est écrit qu’elle marque « le démarrage des travaux de réhabilitation et pourra être démarrée avant l’obtention du permis d’aménager ».

Le contrat stipule à ce titre : « AB2CM s’engage à faire deviser cette phase 2 qui comprendra :

Le défrichage, le tri et l’évacuation préalable des déchets toxiques (peinture, huiles, amiantes, etc)

La mise à plat et le tri des déchets inertes, afin d’en éliminer le bois, les plastiques et les métaux,

La démolition des bâtiments,

Le terrassement du terrain.

Cette phase 2 démarrera quand les parties auront approuvé le ou les devis. Le budget déterminé pour la réalisation de cette phase a été fixé par les parties à un montant compris entre 140 000 et 180 000 euros HT. AB2CM s’engage à prendre en charge le pilotage de cette phase, et d’assurer la conduite des chantiers de nettoyage, démolition et construction. Cosfi assistera AB2CM et prêtera son concours à la réalisation de cette phase dans la limite de ses compétences. »

Sur le plan du financement, il est notamment stipulé que la société Cosfi s’engage à financer pour partie les actions définies à l’article 2 sur ses fonds propres à hauteur de 25 000 euros HT et qu’au-delà, elle pourra financer tout ou partie des actions définies à l’article 2 en tant qu’avance en compte-courant de la société Acti’Oise.

Le 24 août 2018, la société Cosfi a versé à la société AB2CM la somme de 25 660 euros HT (30 792 euros TTC), correspondant à la facture du 15 août 2018 émise au titre du premier appel de fonds.

En novembre 2018, l’estimation total du coût du nettoyage du site, du fait du coût du désamiantage, a été réévaluée à 370 000 euros par la société AB2CM.

Le budget initialement prévu pour l’ensemble de l’opération étant insuffisant, le 30 janvier 2019, la société AB2CM et la société Cosfi ont signé un nouveau protocole d’accord annulant et remplaçant celui conclu le 30 juillet 2018.

Les modifications ont porté sur la définition des actions préalables à la constitution de la société commune et sur les modalités de financement :

— Les travaux de la phase 2 pourront démarrer « une fois le travail préparatoire achevé, le budget global et les devis approuvés par les parties, et la société en cours de constitution. » ;

— La valeur du terrain apporté en capital par la société Cosfi passe de 100 000 euros à 10 000 euros, et l’apport en capital en numéraire par la société AB2CM passe de 100 000 à 10 000 euros ;

— Le budget des opérations relevant de l’article 2.1.2 (« nettoyage et terrassement ») s’élève à 150.000 euros HT, mais en excluant le désamiantage et de l’évacuation des bois estimés à 1200m2, « dont le coût d’évacuation reste à affiner ».

— La société Cosfi s’engage à financer dès le démarrage des travaux de désamiantage des bâtiments (actuellement estimés à 175 000 euros selon des quatre devis annexés à l’acte) à hauteur de la somme de 85.000 euros HT et ce, sur ses fonds propres.

— Au-delà de ces sommes les sociétés Cosfi et AB2CM s’engagent à apporter en compte courant la somme de 90 000 euros chacune à la société Acti’Oise.

La solution préconisée par la société AB2CM afin de réhabiliter le terrain, était de recouvrir les déchets inertes d’une dalle de béton pour « encapsuler » les terres polluées. Ce protocole technique a été soumis à la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie (DRIE) du Val d’Oise le 9 mai 2019.

Le 21 mai 2019, la société AB2CM a initié les travaux de débroussaillage du site. L’éclaircissement de la végétation a mis en lumière une importante sous-estimation de la quantité de déchets à évacuer, initialement estimés à 3 000m3, sur la base d’un devis de la société Patrec établi en mai 2015.

Le 26 mai 2019, la société AB2CM a proposé à la société Cosfi de signer un nouveau protocole aux termes duquel il était stipulé que la société Cosfi avait la charge financière exclusive du coût des opérations de gestion des déchets dépassant la quantité initialement estimée de 3 000 m3. La société Cosfi a refusé de signer le nouveau protocole.

Un devis de la société Petitdidier du 31 mai 2019 a actualisé le volume des déchets à évacuer à 15 000 m3 et estimé le coût de leur enlèvement et traitement à 675 000 euros HT hors frais de personnel.

Un litige est né entre les parties concernant la prise en charge du coût de l’enlèvement des déchets et la décision concomitante de la société Cosfi d’arrêter les travaux.

Le 27 mai 2019, la société AB2CM a adressé à la société Cosfi les factures suivantes :

— Facture du 26 mai 2019 d’un montant de 6.400 euros HT (7 680 euros TTC) correspondant à la base de vie et au socle du compteur Enedis ;

— Facture « 2019-05-26 Cosfi SAS 2 » du 26 mai 2019 d’un montant de 52.500 euros HT (63 000 euros TTC) correspondant à 30% du coût du plan de désamiantage ;

— Facture « [Localité 5] situation 1 » du 15 mai 2019 d’un montant de 47.912 euros HT (57 494,40 euros) correspondant aux 40% dus à la commande, au titre des travaux de défrichage du terrain et curage des bâtiments ;

— Facture « 2019-05-26 [Localité 5] situation 2 » du 29 mai 2019 d’un montant de 35.934 euros H.T (43 120,80 euros) correspondant aux 30% dus au démarrage des travaux de défrichage du terrain et curage des bâtiments.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2019, la société Cosfi a mis en demeure la société AB2CM de :

— Suspendre immédiatement toutes les interventions relevant de la phase 2 du protocole,

— Ne prendre aucun engagement vis-à-vis des prestataires au titre desdites interventions,

— Transmettre, sous quinzaine, l’ensemble des devis sur la base desquels ont été établies les factures qui lui avait été adressées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2019, la société Cosfi a informé la société AB2CM qu’à défaut d’une solution amiable, elle entendait solliciter la résiliation du protocole du 30 janvier 2019.

Par courrier du 27 juin 2019, le conseil de la société AB2CM a sollicité le maintien des relations contractuelles entre les parties et le paiement des factures pour un montant total de 151 780 euros.

Par acte du 23 octobre 2019, la société Cosfi a assigné la société AB2CM devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de voir prononcer la résolution du protocole du 30 janvier 2019 aux torts exclusifs de la société AB2CM.

Par jugement du 3 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

— Prononcé la résiliation du protocole du 30 janvier 2019 aux torts de la société Cosfi sans application de la clause 6 du protocole « clause de résiliation », à compter du 13 juin 2019 ;

— Condamné la société Cosfi à payer en deniers ou quittances valables (correspondant à la somme de 25 660 euros) à la société AB2CM :

* La somme de 63 000 euros TTC au titre des travaux de désamiantage (montant de la facture 2019-05-26)

* La somme de 25 000 euros TTC au titre des travaux de nettoyage et terrassement, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la date d’assignation, le 23 octobre 2019 ;

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi à l’exécution forcée de ses obligations contractuelles au titre du protocole signé entre les parties le 30 janvier 2019 ;

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi d’apporter la parcelle sud du terrain à la société Acti’oise qui n’a pas été créée par les parties ;

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi à consentir un apport en compte courant de 90 000 euros à cette même société non créée ;

— Débouté la société AB2CM de sa demande au titre d’une perte de chance de réaliser des bénéfices ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Rejeté les demandes des parties autres, plus amples ou contraires ;

— Condamné la société Cosfi aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,50 euros dont 12,20 euros de TVA.

Par déclaration du 5 octobre 2021, la société AB2CM a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi à l’exécution forcée de ses obligations contractuelles au titre du protocole signé entre les parties le 30 janvier 2019,

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi d’apporter la parcelle sud du terrain à la société Acti’oise qui n’a pas été créée par les parties,

— Débouté la société AB2CM de sa demande de condamner la société Cosfi à consentir un apport en compte courant de 90 000 euros à cette même société non créée,

— Débouté la société AB2CM de sa demande au titre d’une perte de chance de réaliser des bénéfices,

— Et en ce qu’il n’a pas fait droit à l’intégralité des demandes de la société AB2CM, qui sont les suivantes :

A titre principal,

* Condamner la société Cosfi, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’exécution forcée de ses obligations contractuelles au titre du protocole du 30 janvier 2019,

* Condamner la société Cosfi à s’acquitter des factures de la société AB2CM pour un montant de 163 615,20 euros TTC et à tout le moins à la somme de 85 000 euros HT au titre des travaux de désamiantage et de 25 000 euros HT au titre des autres travaux conformément à ses engagements contractuels,

* Condamner la société Cosfi à créer la société Acti’Oise avec la société AB2CM,

* Condamner la société Cosfi à apporter la parcelle sud du terrain de [Localité 5] à la société Acti’Oise pour un montant de 10 000 euros,

* Condamner la société Cosfi à consentir à un apport en compte courant de 900 000 euros à la société Acti’Oise diminué de l’éventuel excédant qu’elle aura été condamnée à payer au titre de ses obligations de financement des travaux,

* Ordonner à la société Cosfi de reprendre l’exécution du protocole du 30 janvier 2019 de bonne foi,

A titre subsidiaire,

* Condamner la société Cosfi à réparer le préjudice de la société AB2CM et plus particulièrement :

* Condamner la société Cosfi à s’acquitter des factures de la société AB2CM pour un montant de 178 260 euros,

* Condamner la société Cosfi à s’acquitter d’une somme de 323 996 euros au titre de la perte chance de réaliser des bénéfices qu’elle a causé à la société AB2CM en refusant de créer la société Acti’Oise et de poursuivre la vente du terrain avec la société Cofrane.

En tout état de cause,

* Débouter la société Cosfi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* Condamner la société Cosfi à verser la somme de 15 000 euros à la société AB2CM compte tenu du caractère abusif de son action en justice,

* Condamner la société Cosfi à verser la somme de 15 000 euros à la société AB2CM à titre de préjudice moral,

* Condamner la société Cosfi à verser la somme de 15 000 euros à la société AB2CM au titre de son préjudice d’image,

* Condamner la société Cosfi à verser la somme de 20 000 euros à la société AB2CM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société Cosfi au paiement des entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2023, la société AB2CM demande, au visa des articles 1124, 1226, 1229 du code civil, et L541-2 et L514-20 du code de l’environnement, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Prononcé la résiliation du protocole du 30 janvier 2019 aux torts de la société Cosfi,

* Condamné la société Cosfi aux dépens.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Condamné la société Cosfi à payer en deniers ou quittances valables (correspondant à la somme de 25 660 euros) à la société AB2CM la somme de 63 000 euros TTC seulement au titre des travaux de désamiantage,

* Condamné la société Cosfi à payer en deniers ou quittances valables (correspondant à la somme de 25 660 euros) à la société AB2CM la somme de 25 000 euros TTC seulement au titre des travaux de nettoyage et terrassement,

* Débouté la société AB2CM de sa demande au titre d’une perte de chance de réaliser des bénéfices,

* Débouté la société AB2CM au titre de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Cosfi au paiement de la somme de 103 680 euros TTC correspondant au montant des travaux de réhabilitation et d’aménagement réalisés par la société AB2CM sur le site de la société Cosfi dont celle-ci a donc bénéficié sans aucune contrepartie pour la société AB2CM,

— Condamner la société Cosfi au paiement de la somme de 78 456 euros TTC correspondant au montant des travaux de réhabilitation et d’aménagement réalisés par la société AB2CM sur le site de la société Cosfi dont celle-ci a donc bénéficié sans aucune contrepartie pour la société AB2CM,

— Condamner la société Cosfi à s’acquitter d’une somme de 259 196,80 euros au titre de la perte de chance de réaliser des bénéfices qu’elle a causée à la société AB2CM en refusant de créer la société Acti’Oise et de poursuivre la vente du terrain avec la société Cofrane,

— Condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard la société Cosfi à verser la somme de 15 000 euros à la société AB2CM à titre de préjudice moral,

— Condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard la société Cosfi à verser la somme de 15 000 euros à la société AB2CM au titre de son préjudice d’image,

En tout état de cause,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par la société Cosfi,

— Condamner la société Cosfi à verser la somme de 61 866 euros à la société AB2CM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Cosfi au paiement des entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2023, la société Cosfi demande, au visa des articles 909 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1224, 1227 et 1228 du code civil, de :

— Confirmer le jugement du 3 septembre 2021 en ce qu’il a prononcé la résolution du protocole du 30 janvier 2019 sans application de la clause 6 « clause de résiliation »,

— Confirmer le jugement du 3 septembre 2021 en ce qu’il a débouté la société AB2CM de sa demande de dommages et intérêts au titre de perte d’une chance, de préjudice moral et d’image,

— Infirmer le jugement du 3 septembre 2021 en ce qu’il a prononcé la résolution du protocole du 30 janvier 2019 aux torts de la société Cosfi et fixé la date de résolution au 13 juin 2019,

— Infirmer le jugement du 3 septembre 2021 en ce qu’il a débouté la société Cosfi de sa demande de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Statuant à nouveau,

— Prononcer la résolution du protocole du 30 janvier 2019 sans application de la clause 6 « clause de résiliation » aux torts exclusifs de la société AB2CM et ce à compter du 1er août 2019 ou, subsidiairement, du 23 octobre 2019, date de l’assignation,

— Condamner la société AB2CM à verser à la société Cosfi la somme de 22 400 euros HT, soit 26 880 euros TTC, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre des actions complémentaires que la société Cosfi doit entreprendre du fait du désamiantage incomplet et non autorisé du pavillon,

— Condamner la société AB2CM à verser à la société Cosfi la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’image,

— Condamner la société AB2CM à verser à la société Cosfi la somme de 27 504,48 euros HT, soit 33 005,38 euros TTC en remboursement des avances versées en application de l’article 3.3 alinéa 3 du protocole du 30 janvier 2019,

En tout état de cause,

— Débouter la société AB2CM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société AB2CM à payer à la société Cosfi la somme de 30 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société AB2CM aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2024.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR,

— Sur l’étendue de l’appel :

Aux termes de ses dernières conclusions, la société AB2CM ne sollicite plus l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée :

— de sa demande de condamner la société Cosfi à l’exécution forcée de ses obligations contractuelles au titre du protocole signé entre les parties le 30 janvier 2019,

— de sa demande de condamner la société Cosfi d’apporter la parcelle sud du terrain à la société Acti’oise qui n’a pas été créée par les parties,

— de sa demande de condamner la société Cosfi à consentir un apport en compte courant de 90 000 euros à cette même société non créée.

Ces dispositions sont définitives.

— Sur l’existence d’une résiliation unilatérale par la société Cosfi du protocole d’accord du 30 janvier 2019 par courrier du 17 juin 2019

La société AB2CM soutient que, par courrier du 17 juin 2019, la société Cosfi a résilié de manière unilatérale le protocole d’accord conclu avec elle, alors qu’elle ne démontre aucune faute pouvant lui être imputée. Elle affirme que cette résiliation est fautive et sollicite la réparation de son préjudice.

La société Cosfi réplique qu’elle n’a pas résilié unilatéralement le protocole, le courrier du 17 juin 2019 ne visant qu’à informer la société AB2CM de l’existence d’un litige susceptible de motiver une demande de résolution judiciaire.

En vertu de l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 6 du protocole du 30 janvier 2019 stipule qu'« à défaut d’exécution par l’une ou l’autre des parties de ses obligations résultant des présentes, l’autre partie aurait la faculté, après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans effet durant 15 jours de sa première présentation, de considérer le présent accord comme purement et simplement résilié de plein droit ».

Le courrier du 17 juin 2019, qui émane du conseil de la société Cosfi, est rédigé en ces termes :

« La société Cosfi invoque des violations graves et répétées commises par la société AB2CM des termes dudit protocole notamment depuis la découverte de la sous-estimation significative de la quantité de déchets à évacuer du site de [Localité 5]. En conséquence, la société Cosfi entend solliciter sa résiliation aux torts exclusifs de la société AB2CM. Je vous invite à prendre contact avec votre avocat habituel, ou à défaut celui de votre choix, et de prier celui-ci de se rapprocher de moi sans tarder afin que nous puissions envisager une solution amiable. A défaut d’une telle prise de contact sous huitaine, je reprendrais mon entière liberté d’action. »

La formulation « entend solliciter sa résiliation », suivie d’une invitation à envisager une solution amiable, ne constitue pas l’affirmation d’une résiliation effective et immédiate du protocole de la part de la société Cosfi. Par ailleurs, ce courrier ne fait nullement référence à la clause de résiliation prévue à l’article 6 du protocole.

L’assignation en résolution judiciaire délivrée le 23 octobre 2019 à l’initiative de la société Cosfi sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil confirme que la résiliation du protocole n’était pas déjà intervenue à cette date.

Au vu de ces éléments, la cour constate que la société Cosfi n’a pas, aux termes de son courrier du 17 juin 2019, résilié unilatéralement le protocole d’accord du 31 janvier 2019.

— Sur la résolution judiciaire du protocole d’accord du 30 janvier 2019 et son imputabilité

La société Cosfi soutient que :

— Le protocole n’était pas un contrat de prestations de services ou de marché de travaux. La société Cosfi n’a contracté qu’en raison des compétences techniques que la société AB2CM déclarait maitriser et des ressources financières qu’elle déclarait vouloir engager. Le protocole portait sur la réhabilitation intégrale du site.

— La société AB2CM était, pour les besoins de l’exécution des travaux, maître d’ouvrage délégué, donc mandataire. Elle ne pouvait ignorer les instructions de la société Cosfi.

— La maîtrise du coût des opérations de réhabilitation constituait, pour les deux parties, une condition déterminante de leur consentement. La réalisation des travaux était soumise à la condition suspensive de disposer d’un budget total qui devait être établi et prouvé.

— En application du protocole, à l’exception de dépenses préalables à hauteur de 25 000 euros HT et d’une partie des travaux relatifs au désamiantage des bâtiments à hauteur de 85 000 euros HT, la société Acti’Oise devait supporter seule, in fine, le coût de la réhabilitation du site.

— La réunion avec la DRIEE du 9 mai 2019 a permis de découvrir une sous-évaluation des déchets.

— La société AB2CM a gravement violé le protocole en :

* forçant la réalisation d’opérations non acceptées et auxquelles la société Cosfi s’était préalablement opposée. Lorsque la société Cosfi a accepté qu’une partie des opérations de la phase 2 soit initiée, aucune des conditions suspensives fixées par le protocole n’était réalisée. Dès lors, la société AB2CM était tenue d’accepter les demandes de suspension des travaux formulées par la société Cosfi.

* tentant d’imposer à la société Cosfi une augmentation de ses engagements non prévue par le protocole.

* refusant de communiquer à la société Cosfi des informations contractuellement dues (devis et factures de travaux).

* se considérant autorisée à formuler une offre de vente en l’absence de tout mandat de vente.

* en étant de mauvaise foi dans la négociation, l’interprétation et l’exécution du protocole.

— Le protocole doit être résolu (à la date du 1er août 2019) aux torts exclusifs de la société AB2CM, en raison de sa violation grave et répétée par cette dernière.

La société AB2CM réplique que :

— Les sociétés AB2CM et Cosfi ne se sont jamais accordées sur un plafonnement des travaux à la somme de 25 000 euros HT.

— La DRIEE n’a jamais remis en cause la faisabilité du projet de la société AB2CM.

— Les fautes reprochées par la société Cosfi à la société AB2CM ne sont pas fondées :

* La société AB2CM n’a pas forcé la réalisation des travaux dont elle réclame le paiement. Tous les devis de travaux ont été examinés et acceptés par la société Cosfi. En outre, la société Cosfi a réceptionné les factures sans émettre aucune contestation. Le 30 mai 2019, la société Cosfi n’avait pas sollicité l’arrêt des travaux.

* La société AB2CM n’a pas ignoré la demande de suspension des travaux de la société Cosfi.

* Les factures de la société AB2CM ne constituent pas une tentative d’augmentation des engagements financiers de la société Cosfi.

* Les devis contractuellement dus ont été communiqués à la société Cosfi et la société AB2CM n’est pas tenue de communiquer les factures de ses sous-traitants.

Aucune offre de vente n’a été adressée par la société AB2CM à l’insu de la société Cosfi.

* La société AB2CM n’a pas agi de mauvaise foi dans la négociation, l’interprétation et l’exécution du contrat. La société Cosfi avait conscience de contracter avec la SAS AB2CM et non la SARL AB2CM. En outre, la société AB2CM était libre de renégocier les termes du protocole d’accord du 20 janvier 2019 durant son exécution.

* La société AB2CM a parfaitement exécuté ses obligations contractuelles au titre du protocole d’accord du 30 janvier 2019. En effet, concernant le désamiantage, il incombait à la société Cosfi de réaliser les diagnostics nécessaires à la réalisation du projet. Concernant la gestion des déchets et la DRIEE, cette dernière n’a pas remis en cause la faisabilité de la solution proposée par la société AB2CM. Concernant l’estimation de la quantité des déchets, la société Cosfi est entièrement responsable de leur sous-évaluation.

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1224 du code civil énonce : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du code civil dispose : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

La résolution judiciaire suppose non seulement que l’un des contractants ait commis un manquement à une obligation contractuelle, qu’il s’agisse d’une inexécution totale ou partielle, mais aussi que ce manquement soit suffisamment grave pour justifier l’anéantissement du contrat.

Il convient d’examiner si les fautes successives invoquées par la société Cosfi dans l’exécution du protocole sont fondées et si leur gravité justifie que le contrat soit résolu.

— Sur la tentative de la société AB2CM d’augmenter les engagements de la société Cosfi

La société Cosfi soutient que la société AB2CM a tenté le 27 mai 2019 d’obtenir le paiement de trois factures qui vont au-delà de ses obligations de financement prévues au protocole : la facture d’un montant de 52 500 euros HT correspondant à 30% du coût du désamiantage, la facture de situation n°1 d’un montant de 47 912 euros hors taxe correspondant à 40% à la commande du coût de nettoyage du terrain et la facture de situation n°2 correspondant à 30% au démarrage du coût de nettoyage du terrain.

Toutefois, l’appréciation éventuellement inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est constitutif d’une faute sauf à démontrer l’intention de nuire. Tel n’est pas le cas en l’espèce

La société Cosfi ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

— Sur la mauvaise foi

La société Cosfi reproche à la société AB2CM d’avoir entretenu le flou sur l’implication de M. [Y] dans le projet. Elle affirme avoir appris postérieurement à la naissance du litige qu’elle n’avait pas contracté avec la « SARL AB2CM », dont M. [Y] est gérant, mais avec la « SAS AB2CM » dont Mme [C] est présidente et dans laquelle M. [Y] n’est pas associé. Elle allègue que la société AB2CM a cherché à modifier unilatéralement les obligations de l’accord initial après la découverte d’un défaut d’évaluation de la quantité de déchets à évacuer. Enfin, la société Cosfi reproche à la société AB2CM, bien que se présentant comme experte en matière de réhabilitation, de ne pas avoir engagé des investigations préalables sur les opérations à effectuer.

Toutefois, le pacte d’associés entre les sociétés Cosfi et AB2CM précise expressément, dans son article 6 intitulé « transferts libres au titre de l’agrément statutaire » que M. [Y] n’est pas associé de la société : « Cession d’action à Monsieur [I] [Y], cofondateur non associé de la société », ce qui démontre que cette information n’avait pas été dissimulée à la société Cosfi.

Le fait, pour la société AB2CM d’avoir demandé à la société Cosfi de signer un nouveau protocole le 26 mai 2019, ne suffit pas à caractériser sa déloyauté, alors qu’une modification du protocole était déjà intervenue en janvier 2019, après la découverte d’une augmentation des coûts des travaux de réhabilitation.

Enfin, si le coût des travaux de réhabilitation à entreprendre n’a pas été correctement appréhendé par les parties, la société Cosfi ne rapporte pas la preuve du caractère délibéré des négligences qu’elle allègue à l’encontre de la société AB2CM.

La preuve de la mauvaise foi de la société AB2CM n’est pas rapportée.

— Sur la réalisation d’opérations par la société AB2CM malgré l’opposition de la société Cosfi

En l’espèce, l’article 2.1.2 du protocole du 31 janvier 2019 intitulé « Phase 2 Nettoyage et terrassement » stipule :

« Une fois le travail préparatoire achevé, le budget global et les devis approuvés par les parties et la société en cours de constitution, les travaux pourront démarrer ; ils se décomposeront comme suit :

' le défrichage, le tri et l’évacuation préalable des déchets toxiques (peinture, huiles, amiante,

etc')

' le curage du bâtiment

' la mise à plat et le tri des déchets inertes afin d’en éliminer les bois, les plastiques et les métaux,

' le désamiantage des bâtiments

' la démolition de l’ancienne maison de gardien et des locaux d’électricité

' le terrassement du terrain.

Le budget déterminé pour la réalisation de cette phase, hors le désamiantage et l’évacuation des bois (estimés actuellement à 1200 m3 et dont le coût d’élimination reste à affiner), a été fixé par les parties à un montant de 150.000 €HT.

AB2CM s’engage à prendre en charge le pilotage de cette phase et d’assurer la conduite des chantiers de nettoyage, démolition et construction. COSFI assistera AB2CM et prêtera son concours à la réalisation de cette phase dans la limite de ses compétences. »

Concernant le désamiantage des bâtiments, l’article 2.3 intitulé « financement et réalisation » stipule : « Cosfi s’engage à financer dès le démarrage des travaux le désamiantage des bâtiments actuellement estimés à 175 000 € selon les 4 devis annexés aux présentes, pour un montant fixé à 85 000 € HT et ce sur ses fonds propres. »

Aux termes du protocole, les travaux de la phase 2 ne devaient débuter qu’après la réalisation de trois étapes : le travail préparatoire achevé, le budget global et les devis approuvés par les parties et la société en cours de constitution.

La société AB2CM ne conteste pas avoir, le 21 mai 2019, commencé les travaux de la phase n°2 en commençant par le débroussaillage pour pouvoir démarrer le curetage des bâtiments.

Selon la société AB2CM, la société Cosfi a donné son accord pour que l’ensemble des travaux de la phase n°2 débutent lors d’une réunion le 15 mai 2019, au cours de laquelle elle lui a remis les clés et a, à nouveau, validé son devis du 10 août 2018 mis à jour, en abaissant son montant à 122 980 euros et en fixant à 175 000 euros le montant des frais de désamiantage. Elle soutient n’avoir découvert le désaccord de la société Cosfi qu’après avoir reçu sa lettre recommandée du 13 juin 2019.

La société AB2CM affirme qu’au cours d’une seconde réunion du 26 mai 2019, la société Cosfi a validé les quatre factures qu’elle lui a présentées, dont celle concernant le désamiantage des bâtiments.

La société Cosfi affirme au contraire n’avoir jamais donné son accord pour que ces travaux débutent à l’exception de ceux rendus nécessaires à la caractérisation des déchets présents sur le site, comme demandé par la DRIEE. Elle expose qu’à la suite de la réunion à la DRIEE du 9 mai 2019, les inspecteurs de l’environnement avaient remis en cause la solution technique préconisée par la société AB2CM, à savoir le confinement d’une grande partie des déchets sur place pour éviter leur évacuation, comme étant contraire à la règlementation en vigueur dans cette zone. La société AB2CM et elle-même avaient alors décidé d’initier une partie des travaux de nettoyage dans le but de procéder à la caractérisation des déchets, comme préconisé par la DRIEE.

L’affirmation de la société Cosfi est corroborée par l’attestation de M. [N], inspecteur de l’environnement présent à la réunion de la DRIEE du 9 mai 2019, qui confirme que l’administration a sollicité, avant toute validation d’une solution de gestion, de « caractériser les déchets » présents sur le site. L’inspecteur confirme par ailleurs que la réunion s’est tenue en présence de la société AB2CM représentée par M. [Y], qui a exposé la solution technique envisagée concernant le confinement des déchets sur le site sans qu’un avis positif ne lui soit donné. Le rapport établi le 1er octobre 2019 par la DRIEE est venu confirmer que « le maintien des déchets en place en les recouvrant d’une couverture étanche n’était pas règlementairement possible ».

En tout état de cause, le démarrage anticipé de certains travaux de la phase n°2 ne fait pas présumer l’acceptation des parties pour leur exécution en totalité. Il convient dès lors d’examiner si, pour chacun des travaux de la phase n°2 accomplis par la société AB2CM, la société Cosfi avait donné son accord.

Les parties ne contestent pas avoir accepté le démarrage des travaux de débroussaillage.

Au vu de l’échange de messages du 30 mai 2019 entre les deux sociétés, la société Cosfi apparaît également avoir acquiescé au démarrage des travaux de curage des bâtiments, puisqu’elle indique « la mezzanine peut attendre », ce à quoi la société AB2CM lui répond « non, la mezzanine fait partie de la purge du bâtiment à moins d’un surcoût obligatoire par la suite », ce qui implique la connaissance par la société Cosfi du démarrage de ces travaux.

En revanche, les échanges de messages du 30 mai 2019 démontrent que la société Cosfi a expressément signifié son refus de voir engager des travaux de désamiantage (« en attendant, il ne faut pas engager l’amiante » « la prudence commande donc d’attendre aujourd’hui que nous soyons à nouveau d’accord pour engager le désamiantage et je ne le suis pas » « en attendant, merci de ne pas prendre d’engagement sans notre accord »).

Par courriel du dimanche 9 juin 2019, la société AB2CM s’est adressée directement à l’un des associés de la société Cosfi, M. [S] [O], arguant qu’il lui était « difficile de communiquer dans le calme » avec la présidente de la société Cosfi, en insistant sur l’urgence de la validation des travaux de désamiantage auprès du prestataire, laquelle devait intervenir « avant la fin du week-end ». M. [O] répondait le lendemain : « je suis très étonné de votre insistance à vouloir me renvoyer la facture de désamiantage de 63 000 euros. Ceci ne me convient pas et si nous ne pouvons revoir ce point, nous n’accepterons pas l’engagement correspondant à cette facture. Cela ne vous étonnera pas, je vous ai toujours dit que je n’accepterais cet acte couteux que si Act’Oise était formée (') ».

Ses échanges démontrent que la société AB2CM était informée de l’opposition de la société Cosfi préalablement à son engagement des travaux de désamiantage, sans qu’elle ne puisse se prévaloir de l’accord d’un autre associé.

En outre, le fait que le 26 mai 2019, la société AB2CM demande à la société Cosfi de signer un nouveau protocole aux termes duquel elle s’engageait à prendre en charge l’évacuation des déchets au-delà des 3 000m3 initiaux, est de nature à établir qu’elle avait conscience d’une hausse probable des frais de réhabilitation du site. Le budget global de l’opération n’était donc plus, à cette date, approuvé par les deux parties.

Or, la société AB2CM reconnaît avoir néanmoins engagé le 11 juin 2019 les travaux de désamiantage, comme elle l’indique dans un courriel adressé à la société Cosfi le 12 juin 2019 : « en relisant ta réponse à [I] sur le transformateur, qui m’a mise en copie, je m’aperçois dans l’historique de vos conversations que tu lui as suggéré de suspendre la commande de désamiantage de la toiture. Mais j’ai déjà signé le bon de commande du désamiantage comme je te l’ai dit, sinon on loupait le créneau que je suis arrivé à négocier (') ».

Il n’est pas démontré qu’à cette date, les travaux définis à l’article 2.1.1 du protocole, à savoir l’installation par Enedis d’un raccordement électrique direct de 250 KVA et le débranchement de l’ancien transformateur, son démontage et son évacuation, l’ouverture de l’alimentation en eau et souscription de l’abonnement et l’aménagement d’un espace comprenant au minimum des WC et un point d’eau, étaient achevés.

Par ailleurs, il est constant que les travaux de débroussaillage du site engagés le 21 mai ont révélé une possible sous-évaluation de la masse de déchets à évacuer, un nouveau devis ayant été sollicité par la société AB2CM dès le 23 mai 2019.

Le devis de la société Petitdidier du 31 mai 2019 venait confirmer la très forte augmentation du volume des déchets à évacuer de 3 000 m3 à 15 000 m3 en estimant le coût de leur enlèvement et traitement à 675 000 euros HT hors frais de personnel.

A la suite de la réception de ce devis, dans un échange de messages du 30 mai 2019, la société AB2CM indiquait elle-même à la société Cosfi « je pense qu’il serait opportun de faire un état des lieux exact de la situation à laquelle nous sommes confrontés et de définir ensemble une stratégie et un réajustement du plan d’action et de trésorerie », ce qui démontre que la société AB2CM n’ignorait pas, lors de la commande des travaux de désamiantage, que le budget global de l’opération n’était plus celui initialement envisagé par les parties, et que la question du financement des surcoûts à venir n’était pas tranchée.

Contrairement aux allégations de la société AB2CM, le fait que la société Cosfi ait, dans un message du 9 juin 2019, indiqué à M. [Y] « merci pour les photos (') merci de me communiquer ton planning de présence sur le site pour que je puisse m’organiser pour t’y rencontrer et récupérer mon jeu de clés » ne démontre aucunement son consentement à l’engagement à la totalité des travaux de nettoyage.

Enfin, le paiement par la société Cosfi de la facture « 2019-05-26 Cosfi SAS 1 » du 26 mai 2019, qui est contesté, est relatif à l’installation de la base vie chantier et pose du compteur électrique d’un montant de 6 400 euros HT. Il ne constitue pas une preuve de l’acceptation des opérations relevant de l’article 2.1.2 du protocole puisque cette facture porte sur une opération relevant de l’article 2.1.1. Les autres factures de la société AB2CM transmises le 27 mai 2019 ont été contestées par la société Cosfi dès le14 juin 2019, par courriel et par lettre recommandée.

En conséquence, il est démontré qu’en violation du protocole, les travaux de désamiantage ont été engagés par la société AB2CM sans que le budget global de l’opération ne soit, à cette date, finalisé et ce, malgré le désaccord express que lui avait signifié la société Cosfi.

Par ailleurs, l’article 3.2 du protocole intitulé « sous-traitance AB2CM » stipule « il est entendu entre les parties que la société Cosfi, puis Act’Oise, délèguera la conduite des travaux de réhabilitation et de construction à AB2CM qui l’accepte et fera toute diligence pour contracter les assurances nécessaires à la bonne marche du chantier ainsi qu’à la sélection rigoureuse des entreprises intervenant en son nom ». Agissant en qualité de mandataire de la société Cosfi, la société AB2CM ne pouvait passer outre la demande expresse de suspension des travaux formulée par la société Cosfi dès le 30 mai 2019.

En engageant des travaux malgré l’opposition clairement exprimée de la société Cosfi, la société AB2CM a donc commis une faute.

— Sur le défaut de communication par la société AB2CM des devis et factures de travaux

L’article 3.2 du protocole du 30 janvier 2019 intitulé « sous-traitance AB2CM » stipule : « Il est entendu entre les parties que Cosfi, puis Acti’oise, déléguera la conduite des travaux de réhabilitation et de construction à AB2CM qui l’accepte et fera toute diligence pour contracter les assurances nécessaires à la bonne marche du chantier ainsi qu’à la sélection rigoureuse des entreprises intervenant en son nom. Cosfi et Acti’oise pourront demander des devis comparatifs. Au cas où, les prestations de AB2CM de tout ou partie des travaux s’avéreraient plus coûteuses qu’une offre concurrente, et que AB2CM soit dans l’incapacité d’aligner ses prix sur la concurrence, AB2CM devra se désister au profit du mieux disant sur simple demande d’Acti’oise. Pour éviter toute ambigüité ultérieure, les parties s’engagent à présenter à l’autre partie les projets et devis par écrit, sous toute forme de leur choix (fax, email, etc.) Tous les engagements d’un montant unitaire supérieur à 5.000 euros HT pris par AB2CM pour le compte d’Acti’oise devront être préalablement approuvés par Cosfi. »

Il résulte de ces stipulations que la société AB2CM est tenue de communiquer à la société Cosfi les devis et factures des entreprises intervenant sur le chantier en son nom.

La société Cosfi verse aux débats les demandes de factures et devis des travaux effectués par les sous-traitants par lettre du 13 juin 2019, courriel du 14 juin 2019, courrier recommandé de son conseil du 17 juin 2019, puis courrier officiel de son conseil des 15 et 25 juillet 2019.

La société AB2CM ne peut justifier avoir rempli ses obligations à ce titre en versant aux débats le courriel du 31 janvier 2019 adressé à la société Cosfi (« pour info, le dernier devis reçu de la part de la filiale de la grosse boite italienne’ Je te laisse découvrir par toi-même. Je pense que là, on a vraiment fait le tour. ») dans la mesure où il ne comporte aucune indication précise quant aux documents effectivement transmis.

La société AB2CM, qui allègue un risque de détournement des sous-traitants, n’a donné aucune suite à ces demandes.

Ces refus réitérés, malgré l’engagement par courrier officiel du conseil de la société Cosfi de ne pas contracter avec les sous-traitants, constitue une violation par la société AB2CM du protocole.

— Sur la formulation d’une offre de vente de la parcelle litigieuse par la société AB2CM sans mandat de vente

La société Cosfi reproche à la société AB2CM d’avoir formulé, en dehors de tout mandat, une offre de vente à la société SPIE Fondation.

La société AB2CM réplique avoir, en toute transparence avec la société Cosfi, engagé des négociations avec la société SPIE Fondation dans le respect du protocole qui stipulait que « les parties seront conjointement chargées de la recherche de partenaires et du financement des projets. Chacune des parties s’engage à répondre dans les meilleurs délais aux demandes éventuelles d’information des banques, institutions financières/investisseurs. » Elle affirme ne pas avoir adressé à la société SPIE Fondation une offre de vente au sens juridique du terme ferme et précise, mais simplement posé sur un papier libre, non signé, des lignes de négociations n’engageant pas la société Cosfi.

Cependant, dans son courriel adressé le 9 juin 2019 à M. [S] [O], M. [Y] affirme au contraire avoir effectué une offre précise, faisant suite à plusieurs rendez-vous et visites des lieux par la société SPIE Fondation : « après plusieurs visites informelles de Spie Fondations-[Z] [G] est revenu vers moi et m’a re-confirmé son intérêt pour le bâtiment. Il apparaît que l’offre qu’il avait proposé pour l’ensemble des terrains à Cosfi à 3 500 000 € avait du mal à passer au niveau de son siège et de ses actionnaires. Comme nous ne pouvons plus lui proposer son aire de stockage extérieure (3 000 m2 environ où seront stockés les 19 000 tonnes de DIC) et que nous ne sommes plus mandatés pour la vente de la parcelle actuellement louée à SPIE, il a sollicité [F] pour qu’elle établisse en urgence, avant son conseil de direction de la semaine prochaine, une nouvelle offre chiffrée et ajustée, reprenant intégralement le cahier des charges établi par AB2CM avec notre architecte. [F] a rédigé une offre à 1 800 000 euros ».

Dans le courrier recommandé qu’elle adresse à la société Cosfi le 13 juin 2019, la société AB2CM confirme avoir remis une offre à la société SPIE : « Tu prétends que AB2CM n’a aucun mandat alors qu’AB2CM est chargée de recherche de partenaires et d’investisseurs sur le projet (article 3 du protocole). D’ailleurs, Cosfi est également chargé de cette recherche. As-tu engagé des démarches en ce sens ' Tu ne nous en as jamais rien dit. A toutes fins utiles, et pour éviter tout malentendu ultérieur, je te serais obligé, si tu viens, de me remettre préalablement au rendez-vous un mandat en bonne et due forme pour continuer sereinement le travail entrepris auprès de CBRE et de Spie Fondations à qui j’ai remis, comme tu le sais, puisque nous en avons longuement discuté, une offre revue dans l’aménagement du terrain à 1.8 M € avec l’intégration du cahier des charges élaboré avec AB2CM en collaboration avec l’architecte [L] [V] que tu as rencontré ».

Ces écrits démontrent l’existence de la transmission par la société AB2CM d’une offre de vente à la société Spie Fondations alors qu’elle ne disposait pas d’un mandat le lui permettant, la « recherche de partenaires » mentionnée au protocole n’incluant pas, à l’évidence, un tel niveau d’engagement.

En allant au-delà du mandat qui lui était confié, la société AB2CM a violé les termes du protocole.

— Sur la gravité des fautes commises par la société AB2CM et la résolution du contrat

Les manquements relevés à l’encontre de la société AB2CM apparaissent d’une particulière gravité, cette gravité découlant de leur nature, de leur répétition et de leur persistance en dépit d’alertes de la société Cosfi.

L’article 1229 du code civil dispose que :

« La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

En conséquence, il convient de prononcer, par voie d’infirmation, la résolution du protocole du 31 janvier 2019 à la date du 23 octobre 2019, date de l’assignation, et ce aux torts de la société AB2CM.

— Sur les conséquences de la résolution : les demandes respectives de restitution et d’indemnisation des préjudices

— Sur les demandes de restitution

La société Cosfi demande la condamnation de la société AB2CM à lui restituer la somme de 33 005,38 euros en remboursement des avances versées pour des travaux qui n’ont finalement pas été exécutés. Elle soutient avoir versé la somme totale de 29 591,99 euros HT (25 660 + 4 718,38 euros) soit 35 510,38 euros TTC, alors que la société AB2CM ne justifie pas avoir engagé, au titre des travaux, d’autres dépenses que la facture de la société Petitdidier pour un montant de 5 010 euros. Conformément au principe de financement du protocole, elle affirme ne devoir que la moitié de cette somme soit 2 505 euros.

La société AB2CM sollicite la réparation de son préjudice matériel, sous le double visa des articles 1229 et 1226 du code civil, qu’elle définit comme s’élevant d’une part à la somme de 103 680 euros correspondant à la facture des travaux de réhabilitation et d’aménagement, et d’autre part à la somme de 78 456 euros correspondant à deux factures des travaux de désamiantage, prestations qu’elle dit avoir réalisées et qui n’ont pas été payées par la société Cosfi.

La résolution du protocole étant survenu à ses torts exclusifs, la société AB2CM ne peut cependant solliciter une indemnité sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle de la société Cosfi, aucune faute n’étant démontrée de la part de cette dernière. Il convient en revanche d’examiner la demande en paiement de la société AB2CM sur le fondement de la restitution.

Selon les dispositions de l’article 1229 du code civil :

« La résolution met fin au contrat.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre ».

En vertu de l’article 1352 du code civil, « la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. »

Au soutien de son affirmation selon laquelle elle aurait exécuté la totalité des travaux de réhabilitation et d’aménagement et de désamiantage, la société AB2CM verse aux débats :

— Une série de photographies.

— Une facture du 25 juin 2019 d’un montant de 86 400 euros HT (103 680 euros TTC). Cette facture est libellée comme portant sur l’exécution des travaux suivants : « securisation – cloture et parements » ; « AMO-coordination entreprise BTP défrichage terrain- élagage pariel évacuation des végétaux bennes à décharge – 1 équipe 1cdc + 3 ouvriers curage du bâtiment de 1400 m2 environ – curage du pavillon de 80 m2 environ évacuation des dib terrain et bâti ' location bobcat + transports et provision fioul assurances et divers » ; «AMO – suivi de chantier – coordination de chantier ' ppsps mise à plat des déchets inertes (jours / hommes + tractopelle + fioul et transport) – bennes a décharge reception prospect/agent/architecte ' forfait régie assurances – déplacements et divers ».

— Une facture du 26 mai 2019 d’un montant de 63.000 euros TTC correspondant au versement de 30% du montant total des travaux relatifs au désamiantage ;

— Une facture définitive du 21 juin 2019 de l’intégralité des travaux de désamiantage du pavillon d’un montant de 22.080 euros TTC.

La société AB2CM fait par ailleurs valoir :

— Que la facture du 25 juin 2019 se base sur un devis actualisé le 15 mai 2019 d’un montant de 122 980 euros HT, soit 147 576 euros TTC, lequel n’a pas été contesté par la société Cosfi.

— Que dans son courriel du 9 juin 2019, la société Cosfi accuse réception des photos, sans formuler de remarques.

— Que dans son courriel du 7 juin 2019, M. [S] [O] écrit : « en vérifiant mes mails au CIC j’ai effectivement constaté que le RIB était erroné (il manquait 6229) je vérifierai lundi que le virement a bien été effectué. », ce qui témoigne de son acquiescement aux factures.

— Que dans son courrier du 13 juin 2019, la société Cosfi ne lui reproche aucune malfaçon.

— Que la société Acti’Oise devait assumer le paiement de l’intégralité du coût des travaux. Le protocole ayant été fautivement résilié par la société COSFI, c’est elle qui est redevable du règlement des travaux réalisés par la société AB2CM sur son terrain.

D’une part, les travaux de désamiantage ont été initiés par la société AB2CM en dehors de tout mandat et alors que la société Cosfi s’y était opposée à plusieurs reprises.

Ces travaux, engagés en violation du protocole, ne peuvent en conséquence donner lieu à restitution.

D’autre part, s’agissant des autres travaux prévus au protocole, contrairement aux affirmations de la société AB2CM, il a été démontré que la société Cosfi a contesté les factures qu’elle lui a transmises.

Les photographies versées aux débats par la société AB2CM pour étayer l’existence des travaux sont contredites par un constat d’huissier du 19 juin 2019, constatant que la parcelle est toujours recouverte d’un amas de déblais et de détritus atteignant plusieurs mètres de hauteur. Si ce constat montre que l’accès au bâtiment principal a été en partie dégagé et que des déchets ont été sortis du bâtiment principal, le coût de ces opérations n’est pas détaillé dans les factures.

La société AB2CM ne communique pas les factures ou les devis des prestataires qui seraient intervenus sur le chantier, à l’exception de celle de la société Petitdidier, d’un montant de 5 010 euros TTC, relative à l’évacuation de 30 tonnes de déchets.

Il résulte de ces éléments que la société AB2CM ne démontre pas avoir fait procéder à des travaux autre que l’évacuation de 30 tonnes de déchets par la société Petitdidier, soit une dépense engagée par la société AB2CM à hauteur de la somme de 5 010 euros TTC.

Le versement à la société AB2CM, le 24 août 2018, par la société Cosfi de la somme de 25 660 euros HT, soit 30 792 euros TTC au titre des travaux n’est pas contestée. En revanche, elle ne justifie pas avoir versé la somme de 4 718,38 euros HT à la société AB2CM ainsi qu’elle l’affirme.

Aux termes de l’article 3.3.3 du protocole, la société Cosfi devait financer sur ses fonds propres les travaux d’aménagement à hauteur de 25 000 euros HT, le solde devant être pris en charge ultérieurement par la société Acti’Oise et supporté à parts égales entre les parties.

Il convient en conséquence, de condamner la société AB2CM à restituer à la société Cosfi la somme de : 30 792 ' 5 010 = 25 792 euros.

Il convient en conséquence, par voie d’infirmation, de rejeter l’ensemble des demandes de restitution au titre des travaux de la société AB2CM et de condamner la société AB2CM de restituer à la société Cosfi la somme de 25 792 euros.

— Sur les demandes de dommages et intérêts

La société AB2CM soutient, au visa de l’article 1226 du code civil, que :

— La résiliation abusive du protocole d’accord a entrainé pour elle une perte de chance de réaliser un gain au titre de l’opération de revente du terrain une fois celui-ci habilité et aménagé. Le montant de cette perte de chance de réaliser un gain s’élève à 259 196, 80 euros.

— La société AB2CM a subi un préjudice moral à hauteur de 15 000 euros compte tenu de la mauvaise foi de la société Cosfi, et un préjudice d’image à hauteur de 15 000 euros vis-à-vis de ses sous-traitants et interlocuteurs sollicités pour la réalisation de l’opération.

La société Cosfi soutient que :

— La société AB2CM doit l’indemniser de la somme de 22 400 euros HT, au titre des actions correctives à engager du fait du désamiantage imparfait du pavillon, et de la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral et d’image.

— Concernant le préjudice subi au titre de la perte de chance, aucune faute n’est imputable à la société Cosfi de sorte qu’il n’y a pas de fait générateur de responsabilité. En outre, il était impossible de parvenir un accord avec la société Cofrane sur la modification du PLU et les prescriptions particulières naturelles et environnementales.

— La société AB2CM n’apporte pas la preuve du préjudice moral et d’image allégué.

— Sur les demandes formées par la société AB2CM

L’article 1226 du code civil dispose : « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

La société Cosfi n’a pas résilié unilatéralement et fautivement le protocole. Il convient en conséquence de rejeter les demandes indemnitaires de la société AB2CM au titre de la perte de chance de réaliser des bénéfices à hauteur de 259 196,80 euros, au titre de son préjudice moral à hauteur de 15 000 euros et au titre de son préjudice d’image à hauteur de 15 000 euros. Le jugement sera confirmé à ce titre.

— Sur la demande formée par la société Cosfi

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

La société Cosfi verse aux débats un devis à hauteur de 22 400 euros de la société Alpha Omega logistique du 6 février 2020 concernant la dépose du revêtement de sol, contenant de l’amiante, du pavillon situé sur la parcelle litigieuse.

Elle ne démontre cependant pas que l’intervention de la société AB2CM, fût-elle fautive, ait ensuite engendré un coût supplémentaire concernant le traitement du revêtement de sol du pavillon. S’il a été démontré l’existence d’une faute de la société AB2CM en ce qu’elle a initié les travaux de désamiantage sans l’autorisation de la société Cosfi, il n’est pas établi que les éventuelles malfaçons commises lors de ces travaux lui seraient imputables.

Il convient de rejeter par voie de confirmation la demande de dommages et intérêts de la société Cosfi faite à ce titre.

La société Cosfi ne démontre par aucune pièce avoir subi un préjudice d’image et un préjudice moral. Il convient de confirmer le jugement ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts faite à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Cosfi aux dépens.

La société AB2CM, partie qui succombe, est condamnée aux dépens d’instance et d’appel.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dans la limite de l’appel,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du protocole du 30 janvier 2019 aux torts de la société Cosfi sans application de la clause 6 du protocole « clause de résiliation », à compter du 13 juin 2019 ;

— Condamné la société Cosfi à payer en deniers ou quittances valables (correspondant à la somme de 25 660 euros) à la société AB2CM :

* La somme de 63 000 euros TTC au titre des travaux de désamiantage (montant de la facture 2019-05-26),

* La somme de 25 000 euros TTC au titre des travaux de nettoyage et terrassement, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la date d’assignation, le 23 octobre 2019 ;

— Condamné la société Cosfi aux dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résolution du protocole du 30 janvier 2019 à compter du 23 octobre 2019 et ce, aux torts de la société AB2CM ;

Condamne la société AB2CM à restituer à la société Cosfi la somme de 25 792 euros ;

Rejette les demandes de la société AB2CM au titre de restitutions ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AB2CM aux entiers dépens d’instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE