Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 3 OCTOBRE 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10193 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYTL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2021 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-19-0025

APPELANT à titre principal

Intimé à titre incident

Monsieur [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026327 du 25/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE à titre principal

Appelante à titre incident

S.C.I. MASSIHA

RCS 442 619 797

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée par M^e Philippe de la GATINAIS de la SELARL cabinet DLC, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er novembre 1989, Mme [T] a donné en location un appartement sis [Adresse 1] [Localité 4] à M. [H] [K].

Le 21 septembre 2006, la SCI Massiha a informé M. [K] qu’elle venait désormais aux droits de Mme [T] depuis le 20 Septembre 2006.

Le 1er octobre 2009, la SCI Massiha et M [K], ont régularisé la situation en signant un contrat de location non meublé, d’une durée de 6 ans, pour un appartement comprenant une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain avec WC et une cave, situé au 4ème étage, moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre 18 euros de provision pour charges.

Un commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire a été délivré le 30 janvier 2015, portant sur la somme en principal de 2553,83 euros, correspondant aux loyers de septembre à décembre 2014, et à la régularisation de charges des années 2012 et 2013.

La SCI Massiha a assigné M [K] devant le juge des référés du tribunal d’instance du [Localité 4]

[Localité 4] aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, autoriser l’expulsion de M. [K], et le condamner à payer la somme de 11034,47 euros due au titre des loyers impayés au 31 mai 2016, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 17 janvier 2017, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d’huissier du 21 février 2018, la SCI Massiha a fait délivrer un congé pour reprise pour le 30 septembre 2018, pour y loger Mme [D] [M], fille de M. [P] [M] gérant de la SCI Massiha.

Par acte d’huissier du 7 février 2019, la SCI Massiha a assigné M [K] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de :

— valider le congé pour reprise délivré le 21 février 2018 à effet au 30 septembre 2018,

— dire que M [K] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er octobre 2018,

— ordonner l’expulsion de M. [K] et de tout occupant dans les lieux son chef, et ce, sous astreinte journalière de 100 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

— condamner M. [K] à payer une somme de 15696 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30/09/2018, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au loyer courant augmenté des charges et qui sera due depuis le 1er octobre 2018 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— condamner M. [K] à payer à la SCI Massiha une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DECLARE nul le congé pour reprise délivré le 21/02/2018 à M. [H] [K] concernant l’appartement sis [Adresse 1] [Localité 4], ce dernier étant âgé de plus de 65 ans lors de la délivrance du congé,

DECLARE la SCI MASSIHA irrecevable en sa demande en résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 la liant à M. [H] [K],

DIT que les règlements effectués par M. [H] [K] ne peuvent s’imputer sur les sommes les plus anciennes, ce dernier ayant specifié que les réglements effectués concernaient le loyer du mois en cours,

DIT que la SCI MASSIHA ne justifie pas avoir respecté les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la révision annuelle du loyer, de sorte que M [K] reste tenu du loyer initial de 440 €, outre la provision pour charges de 18 €,

DIT que les 17 mensualités de loyer et charges restant dues et antérieures au mois de février 2016 sont prescrites, pour un total de 7786 €,

DIT que la SCI MASSIHA justifie de la régularisation annuelle des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et de ses demandes de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui constitue une charge récupérable,

CONDAMNE M. [H] [K] à payer à la SCI MASSIHA les sommes restant dues et non couvertes par la prescription, à savoir :

loyers et provisions pour charges de février à août 2016 et de février 2020 : 3664 €

régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019 : 1057,18 €

taxe des ordures ménagères des années 2016 à 2019 : 514€

soit au total 5.235,18 €

CONDAMNE la SCI MASSIHA à délivrer des reçus de règlement à M [H] [K] pour les loyers et provisions pour charges effectivement réglés à hauteur de 458 € par mois, à savoir, depuis le mois de septembre 2016 jusqu’au mois de décembre 2020 inclus, hormis le mois de février 2020,

DEBOUTE M. [H] [K] de sa demande d’astreinte concernant la remise des reçus de règlement des loyers et provisions pour charges,

DEBOUTE M. [H] [K] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice qu’il ne démontre pas résultant du défaut de remise par le bailleur à la Caf de la déclaration des loyers,

CONDAMNE M. [H] [K] à payer à la SCI MASSIHA la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M [H] [K] aux entiers dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

ORDONNE l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 juin 2021 par M. [H] [K],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 août 2021 par lesquelles M. [H] [K] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [H] [K] en son appel et en les présentes conclusions.

En conséquence :

Infirmer le jugement du 18 Mars 2021 rendu par le Pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de PARIS, en ce qu’il a :

— condamné M. [K] à payer les loyers de Février à Août 2016 et le loyer de Février 2020, ainsi que les régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019, les taxes d’ordure ménagère des années 2016 à 2019 ;

— débouté M. [K] de sa demande de fixation d’une astreinte concernant la remise des reçus des règlements des loyers et provisions de charges ;

— débouté M. [K] de sa demande de préjudice résultant du défaut de remise des quittances afin qu’il puisse faire valoir ses droits à l’aide au logement auprès de la CAF ;

— condamné M. [K] à payer 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens alors qu’il bénéficiait de l’aide juridictionnelle totale et que ses demandes ont été en majeure partie validées par le tribunal.

En conséquence,

Débouter la SCI MASSIHA de l’ensemble de ses demandes éventuelles,

Ordonner à la SCI MASSIHA de transmettre sans délai à Monsieur [K] toutes les quittances manquantes sous astreinte de 20 € par jour de retard.

Condamner la SCI MASSIHA à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 28.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

En tout état de cause :

Condamner la SCI MASSIHA à lui payer 300 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 novembre 2021au terme desquelles la SCI Massiha demande à la cour de :

Recevoir la SCI MASSIHA en son appel incident et en ses conclusions et de l’y déclarer bien fondée,

En conséquence,

Débouter Monsieur [H] [K] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Infirmer le Jugement rendu le 18 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

DECLARÉ la SCI MASSIHA irrecevable en sa demande en résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 la liant à Monsieur [H] [K],

DIT que les règlements effectués par Monsieur [H] [K] ne peuvent s’imputer sur les sommes les plus anciennes, ce dernier ayant spécifié que les règlements effectués concernaient le loyer du mois en cours,

DIT que les 17 mensualités de loyer et charges restant dues et antérieures au mois de février 2016 sont prescrites, pour un total de 7786 €

CONDAMNÉ la SCI MASSIHA à délivrer des reçus de règlement à Monsieur [H]

[K] pour les loyers et provisions pour charges effectivement réglés à hauteur de 458 € par mois, à savoir, depuis le mois de septembre 2016 jusqu’au mois de décembre 2020 inclus, hormis le mois de février 2020,

Et statuant à nouveau :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti le 1er octobre 2009 à Monsieur [H] [K] portant sur un appartement situé au 4 ème étage à droite, dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], au regard des manquements avérés et répétés du locataire à ses obligations contractuelles,

ORDONNER par conséquent l’expulsion de Monsieur [H] [K] et de tout occupant dans les lieux de son chef de l’appartement situé au 4 ème étage à droite, dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’il y a lieu, et ce, sous une astreinte journalière de 100 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification de l’arrêt à intervenir, ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues,

CONDAMNER Monsieur [H] [K] à payer à la SCI MASSIHA :

— Une somme de 15.633,81 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré locatif provisoirement arrêté à la date du 21 décembre 2020 se décomposant ainsi :

— La somme de 12.824,00 € au titre des 28 échéances de loyers et charges impayées,

— La somme de 2.177,81 € au titre de la régularisation des charges locatives, qui n’a jamais été réglée par le locataire, pour les années 2012 à 2019,

— La somme de 632,00 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, qui n’a jamais été réglée par le locataire, pour les années 2015 à 2019,

Ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au loyer courant augmenté des charges, et qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

En toute hypothèse :

Confirmer le Jugement en ce qu’il a :

CONDAMNÉ M. [K] à payer les loyers de Février à Août 2016 et le loyer de Février 2020,

ainsi que les régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019, les taxes d’ordure ménagère des années 2016 à 2019 ;

DEBOUTÉ M. [K] de sa demande de fixation d’une astreinte concernant la remise des reçus des règlements des loyers et provisions de charges ;

DEBOUTÉ M. [K] de sa demande de préjudice résultant du défaut de remise des quittances afin qu’il puisse faire valoir ses droits à l’aide au logement auprès de la CAF ;

CONDAMNÉ M. [K] à payer 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens alors qu’il bénéficiait de l’aide juridictionnelle totale et que ses demandes ont été en majeure partie validées par le tribunal.

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [H] [K] à payer la SCI MASSIHA une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [H] [K] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SCI Massiha

* Sur la dette locative de M. [K]

¿ Au titre des loyers et provisions pour charges

M. [K] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 3664 euros au titre des loyers et provisions pour charges de février à août 2016 et de février 2020, et demande que la SCI Messiha soit déboutée de sa demande à ce titre.

Il fait valoir que les loyers de septembre 2014 à mai 2016 ont fait l’objet de quittances, ce qui a été constaté par le juge des référés, et qu’il a été acté que M. [K] était à jour de loyer à l’audience de novembre 2016. S’agissant du loyer de février 2020, il affirme l’avoir adressé à son bailleur en recommandé avec le chèque dans l’enveloppe. Il ajoute que la lettre de désistement établie par la bailleresse en décembre 2020, par laquelle elle indique ne pas avoir reçu les chèques d’août et novembre 2017 et de février 2020 démontre sa mauvaise foi, dès lors qu’elle a encaissé les deux chèques de 2017 et qu’il apporte la preuve de la réception du chèque de février 2020.

La SCI Massiha forme un appel incident et sollicite à titre principal que M. [K] soit condamné au paiement de la somme de 12.824 euros au titre des 28 échéances de loyers et charges impayées à la date du 21 décembre 2020 ; 'en toute hypothèse', elle sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Elle fait valoir que le premier juge a considéré de façon erronée que les règlements effectués par M. [K] ne pouvaient s’imputer sur les sommes les plus anciennes, au motif que celui-ci avait spécifié que les règlements effectués concernaient le loyer du mois en cours, alors que l’article 1342-10 du code civil vise le débiteur de 'plusieurs dettes', tandis que la dette locative constitue une seule dette globale, et que l’article 1342-4 permet au créancier de refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible. 'En toute hypothèse', elle affirme que les loyers de septembre 2014 à août 2016 n’ont jamais été quittancés, la pièce n°11 produite lors de l’instance de référé correspondant à des quittances qu’elle avait préparées à l’avance mais qu’elle n’a jamais remises à M. [K] puisque ce dernier ne s’était pas acquitté du paiement des loyers et charges durant la période concernée. S’agissant du loyer de février 2020, elle souligne que le relevé bancaire faisant apparaître le débit du chèque correspondant n’est pas produit.

Selon l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

L’article 1342-10 dispose que 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

Selon l’article 7-1, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (…)'.

En l’espèce, le premier juge a considéré à juste titre que, l’action ayant été introduite par assignation du 7 février 2019, les sommes dues pour la période antérieure au 7 février 2016 étaient prescrites en application de l’article 7-1 ; le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

La bailleresse ne conteste pas devant la cour que la procédure de révision du loyer prévue à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respectée, de sorte que le loyer exigible est de 458 euros charges comprises, conformément au décompte qu’elle produit en pièce 20.

S’agissant de l’imputation des paiements, le premier juge a exactement considéré que la bailleresse ne pouvait pas imputer les règlements opérés par M. [K] depuis janvier 2017 sur les loyers les plus anciens restant dus, dès lors que le locataire avait accompagné chacun de ses règlements, adressés en recommandé, d’un courrier indiquant qu’il procédait au règlement du loyer du mois en cours. En effet, l’article 1256, devenu l’article 1342-10 du code civil est applicable aux loyers ; le juge ne peut imputer les versements sur les échéances les plus anciennes sans rechercher si, compte tenu du montant de ces versements, le locataire n’avait pas entendu les imputer sur les échéances expressément visées dans les lettres de réclamation du bailleur (Civ. 1re, 16 mai 2006, n°04-19.738) ; or en l’espèce, il existe une imputation volontaire des paiements de la part de M. [K] sur les échéances du mois en cours. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’article 1342-4 du code civil, selon lequel 'le créancier peut refuser un paiement partiel même si la dette est divisible', ne s’applique pas en l’espèce, dès lors que le locataire a procédé au règlement total des loyers en cours. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Concernant les loyers de février à mai 2016 inclus, M. [K] fait valoir à juste titre que sont produites aux débats des quittances de loyer établies par la SCI Massiha pour les loyers correspondants. Cette dernière ne saurait valablement prétendre que ces quittances auraient été 'préparées l’avance mais non remises à M. [K]', dès lors qu’elle les a elle-même produites lors de l’instance de référé. Il en résulte que M. [K] n’est pas redevable des loyers de février à mai 2016 inclus, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge.

En revanche, il ne résulte d’aucune pièce produite que M. [K] s’est acquitté des loyers de juin à décembre 2016 inclus, de sorte que ces loyers sont dus pour la somme de :

(458 x 7) = 3206 euros.

S’agissant de l’année 2017, M. [K] justifie par les pièces produites avoir réglé l’intégralité des loyers, y compris ceux d’août et novembre 2017, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, contredisant la 'lettre de désistement’ établie par la SCI Massiha en décembre 2020 selon laquelle elle n’aurait pas reçu les chèques correspondants.

L’année 2018 a été intégralement réglée, de même que l’année 2019.

S’agissant de l’année 2020, le premier juge a exactement considéré que le relevé bancaire faisant apparaître le débit du chèque n°[Numéro identifiant 2] pour le loyer de février 2020 n’est pas produit par M. [K], et en a parfaitement déduit que la somme de 458 euros au titre du loyer de février 2020 restait due, les autres loyers ayant été acquittés.

Il en résulte que M. [K] reste redevable de la somme de :

(458 x 8) = 3664 euros au titre des loyers, confirmant le jugement entrepris sur le quantum de la somme due, mais l’infirmant sur la période, en ce qu’elle concerne les loyers de juin à décembre 2016 et de février 2020.

¿ Au titre des charges et de la taxe sur les ordures ménagères

M. [K] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement des sommes de 1057,18 euros au titre des régularisations annuelles de charges et 514 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2016 à 2019, et demande que la SCI Messiha soit déboutée de ses demandes à ce titre.

Il fait valoir que la bailleresse produit des régularisations annuelles de charges concernant les lots 53 (appartement) et 82 (cave), alors que le contrat de location mentionne que la cave est le lot n°21 et que le commandement de payer indique qu’il loue le n°24. Il souligne que la taxe sur les ordures ménagères 2015 est prescrite, et que les provisions pour charges versées couvrent les taxes sur les ordures ménagères 2016 à 2019, en laissant même un trop-perçu de 349 euros.

La SCI Massiha sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [K] à payer les régularisations annuelles de charges et la taxe sur les ordures ménagères des années 2016 à 2019.

Elle fait valoir qu’elle n’est propriétaire que d’un seul bien au sein de l’immeuble, et que le lot n°24 a été renuméroté en lot n°53 pour l’appartement et lot n°82 pour la cave, ainsi qu’il résulte du modificatif au règlement de copropriété du 18 mai 2012.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)'.

En l’espèce, ainsi que l’a rappelé à juste titre le premier juge, les sommes dues pour la période antérieure au 7 février 2016 sont prescrites.

La bailleresse justifie par les pièces produites que l’appartement et la cave loués constituaient le lot n°24, ainsi qu’il résulte de l’attestation de propriété immobilière, et que le lot n°24 a été renuméroté en lots n°53 pour l’appartement et n°82 pour la cave, ainsi qu’il résulte du règlement modificatif de copropriété du 18 mai 2012, de sorte que les régularisations de charges produites, concernant les lots n°53 et 82, concernent bien l’appartement et la cave loués.

Ainsi que l’a exactement considéré le premier juge, M. [K] est redevable des régularisations au titre des années 2016 à 2019, soit la somme totale de :

(463,55 + 510,43 + 475,03 + 472,17) = 1921,18 euros,

dont il convient de déduire les provisions sur charges appelées à hauteur de 18 euros par mois, soit 216 euros par an, soit 864 euros au total,

de sorte que M. [K] doit être condamné au paiement de la somme de 1057,18 euros au titre des charges, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, il résulte des pièces produites que M. [K] est redevable, au titre des années 2016 à 2019, de la somme totale de :

(119 + 120 + 121 + 154) = 514 euros, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Il en résulte qu’au total, M. [K] doit être condamné au paiement de la somme de :

(3664 + 1057,18 + 514) = 5235,18 euros au titre de l’arriéré locatif, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Sur la résiliation du bail

¿ La recevabilité de la demande

La SCI Massiha, formant appel incident, sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en sa demande de résiliation du bail aux motifs qu’il n’était pas établi que les conclusions comportant cette demande aient été portées à la connaissance de la partie défenderesse, et qu’elle ne justifiait pas que la CCAPEX ait été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle fait valoir que sa demande est une demande additionnelle formée par voie de conclusions, de sorte qu’elle n’avait pas à saisir la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation, et souligne qu’elle a saisi la préfecture deux mois avant l’audience du 18 janvier 2021, ainsi qu’il résulte de la signification du 20 février 2020, et a saisi la CCAPEX à la même date.

M. [K] ne conclut pas sur ce point, de sorte qu’il est réputé s’approprier les motifs du jugement en application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…).

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur'.

En l’espèce, l’assignation délivrée le 7 février 2019 ne comportait pas de demande de prononcé de la résiliation du bail, mais uniquement une demande de validation du congé pour reprise et une condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Ce n’est que par des conclusions datées du 21 décembre 2020, et visées par le greffier du juge des contentieux de la protection à l’audience du 18 janvier 2021, que la SCI Massiha a formé une demande additionnelle de prononcé de la résiliation du bail. Or, elle justifie par les pièces produites que ces conclusions ont été signifiées à la préfecture le 20 février 2020, et que la CCAPEX a été saisie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à cette même date.

Il en résulte que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées ont été respectées, s’agissant d’une demande additionnelle. Le fait que les conclusions précitées n’auraient pas été portées à la connaissance préalable de la partie défenderesse, ce que M. [K] n’a pas soutenu lors de l’audience de plaidoiries du 18 janvier 2021 devant le juge des contentieux de la protection, ne rend pas irrecevable la demande sur le fondement de l’article 24, mais constituerait une violation du principe de la contradiction, à laquelle il pourrait être remédié en ordonnant un renvoi afin que le défendeur puisse en prendre connaissance, étant au surplus rappelé que la procédure est orale devant le juge des contentieux de la protection.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande de prononcé de la résiliation du bail formée par la SCI Massiha, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

¿ Le bien-fondé de la demande

La SCI Massiha sollicite le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de M. [K], en faisant valoir qu’entre le mois de septembre 2014 et le mois d’août 2016, le locataire n’a effectué aucun règlement, et a refusé de s’acquitter des régularisations de charges et du montant de la taxe sur les ordures ménagères, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations justifiant la résiliation du bail.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les délais visés à l’article 1228 précité obéissent aux conditions de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. S’agissant de la résiliation judiciaire d’un bail, ces délais peuvent s’accompagner d’une suspension de la résolution, suspension conditionnée au respect de l’échéancier fixé dans la décision octroyant des délais et au paiement des loyers et charges courants à leur échéance; si l’échéancier n’est pas respecté ou si les loyers courants ne sont pas payés, la résolution prononcée judiciairement reprendra ses effets, le locataire se trouvant alors occupant sans droit ni titre passible d’expulsion.

En l’espèce, le manquement de M. [K] est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat puisqu’il porte sur une obligation essentielle et que la dette locative s’élève à 5235,18 euros. Toutefois, compte tenu des efforts consentis par le locataire, né en 1950, pour régler ses loyers à compter de janvier 2017, et du fait que la bailleresse est une SCI non familiale, il y a lieu de l’autoriser à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 23 échéances mensuelles de 200 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. La résolution judiciaire du bail sera dès lors suspendue, sous condition du respect par le locataire de cet échéancier et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, et quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette, M. [K] sera déchu du bénéfice de ces délais et le bail sera résilié sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [K]

* La remise de quittances sous astreinte

M. [K] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de fixation d’une astreinte concernant la remise des reçus des règlements des loyers et provisions sur charges, et demande qu’il soit ordonné à la SCI Massiha de lui transmettre sans délai toutes les quittances manquantes sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

Il fait valoir que la SCI Massiha s’obstine à ne lui délivrer aucune quittance, même celles qu’elle a été condamnée à verser, ce qui démontre la nécessité de la fixation d’une astreinte.

La SCI Massiha sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Massiha à délivrer des reçus de règlement à M. [K] pour les loyers et provisions pour charges effectivement réglés à hauteur de 458 euros par mois, soit depuis le mois de septembre 2016 jusqu’au mois de décembre 2020 inclus, hormis le mois de février 2020. Elle sollicite en revanche la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [K] de sa demande d’astreinte.

Elle fait valoir que le bailleur ne saurait délivrer des quittances pour des mois qui n’ont pas été réglés, et s’engage à délivrer des quittances pour les mois effectivement réglés une fois que la cour aura définitivement statué sur le présent litige.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…)

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu'.

En l’espèce, M. [K] a obtenu en cours de procédure les quittances pour les mois de septembre 2014 à mai 2016 inclus. Ainsi qu’il a été jugé plus haut, il ne s’est pas acquitté du paiement des mois de juin à décembre 2016 inclus, et ne saurait dès lors obtenir des quittances à ce titre.

En revanche, à compter du mois de janvier 2017, M. [K] justifie s’être acquitté du paiement intégral du loyer exigible (non révisé), à l’exception du loyer du mois de février 2020.

En conséquence, il convient d’infirmer partiellement le jugement entrepris, et de condamner la SCI Massiha à lui délivrer, non de simples reçus, mais des quittances pour les mois de janvier 2017 à décembre 2020 inclus, à l’exception du mois de février 2020.

Compte tenu du fait que la SCI Massiha n’a pas délivré de reçus à M. [K] en dépit de l’exécution provisoire assortissant le jugement entrepris, il convient de faire droit à la demande d’astreinte de ce dernier, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Les dommages et intérêts pour défaut de remise des quittances afin qu’il puisse faire valoir ses droits à l’aide au logement auprès de la CAF

M. [K] sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui l’a débouté de sa demande, et réclame la condamnation de la SCI Massiha à lui régler la somme de 28500 euros, représentant 95 mois d’allocation logement de 300 euros.

Il fait valoir que le premier juge a omis de prendre en compte l’existence des quittances de loyer de septembre 2014 à mai 2016, souligne qu’il bénéficiait d’une allocation logement de 307,82 euros en août 2013, et qu’en raison du refus de la bailleresse de déclarer à la CAF le loyer de son locataire, puis de la transmission d’affirmations erronées relatives au défaut de règlement des loyers, il n’a plus perçu d’allocation logement depuis octobre 2013, soit depuis 95 mois.

La SCI Massiha sollicite la confirmation du jugement sur ce point, en faisant valoir que M. [K] ne démontre pas le préjudice subi, qu’elle a informé la CAF de la situation locative de M. [K] et de l’interdiction qu’elle avait de lui délivrer des quittances s’il n’était pas à jour de l’intégralité de ses loyers, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, M. [K] produit un courrier que lui a adressé la CAF le 23 janvier 2015, dans lequel celle-ci lui indique : 'nous avons étudié vos droits au 1er janvier 2015 ; pour cela, nous avons tenu compte de vos ressources 2013 [5795 euros] ; par contre, nous n’avons toujours pas reçu le montant de votre loyer de juillet 2014 demandé à votre propriétaire ; désormais vous n’avez droit à aucune prestation mensuelle ; dès réception du document demandé, nous recalculerons vos droits'.

Il en résulte que M. [K] n’a plus perçu d’allocation logement à compter de janvier 2015 du fait de l’absence de communication par la bailleresse du montant du loyer de juillet 2014, mais il n’est pas justifié par les pièces produites que le montant de cette allocation, qui s’élevait à 307,12 euros en août 2013, s’élevait à ce montant depuis, même s’il ouvrait nécessairement droit à l’allocation logement compte tenu de la modicité de ses ressources dont il justifie (retraite de l’ordre de 800 euros par mois).

Il convient de constater que M. [K] aurait pu transmettre à la CAF les quittances de loyer de septembre 2014 à mai 2016 inclus qu’il avait reçues en communication au cours de l’instance de référé de 2016, ce qui aurait permis le rétablissement de l’allocation.

En outre, il a été jugé plus haut qu’il n’a pas réglé ses loyers de juin à décembre 2016 inclus, ce qui aurait engendré une suspension de l’allocation logement.

En revanche, à compter du mois de janvier 2017, et à l’exception de février 2020, M. [K] s’est acquitté du paiement de son loyer mais n’a reçu aucune quittance.

La SCI Massiha produit elle-même un courrier daté du 15 décembre 2020 adressé à la CAF de Paris dans lequel elle indique : 'je reviens vers vous dans le dossier de M. [H] [K] mon locataire (…) ; comme je vous l’ai dit dans tous les courriers envoyés à la CAF depuis des années, M. [K] refuse de payer ses loyers en retard et refuse les régularisations de charges'.

En écrivant ces courriers à la CAF alors que M. [K] justifie avoir payé ses loyers à compter de janvier 2017, à l’exception de février 2020, la SCI Massiha a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Toutefois, le préjudice subi par M. [K] ne saurait équivaloir au montant qu’il réclame, dès lors qu’il n’est pas justifié du montant de son droit à allocation à compter de 2014, et qu’il n’a subi de préjudice qu’à compter de janvier 2017.

Il convient dès lors d’indemniser son préjudice en condamnant la SCI Massiha à régler à M. [K] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance et d’appel à hauteur de 50% à la charge de M. [H] [K] et de 50% à la charge de la SCI Massiha.

Il ne sera pas prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— dit que les règlements effectués par M. [H] [K] ne peuvent s’imputer sur les sommes les plus anciennes,

— dit que les loyers et charges restant dus et antérieurs au mois de février 2016 sont prescrits,

— dit que la SCI Massiha justifie de la régularisation annuelle des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de ses demandes de remboursement de la taxe sur les ordures ménagères qui constitue une charge récupérable,

— condamné M. [H] [K] à payer à la SCI Massiha les sommes restant dues et non couvertes par la prescription, à savoir :

— loyer et provisions pour charges : 3664 euros, sauf à préciser que la période concerne les loyers de juin à décembre 2016 et de février 2020,

— régularisations annuelles des charges 2016 à 2019 : 1057,18 euros,

— taxe sur les ordures ménagères 2016 à 2019 : 514 euros

soit au total : 5235,18 euros,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déclare la SCI Massiha recevable en sa demande de prononcé de la résiliation du bail,

Accorde à M. [H] [K] des délais de paiement et dit qu’ il devra se libérer de sa dette par le règlement de 23 échéances mensuelles de 200 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours,

Prononce, uniquement pour le cas où les délais de grâce mentionnés ci-dessus ne seraient pas respectés, et quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la résiliation du contrat de bail,

Dans ce cas :

— autorise la SCI Massiha, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] [Localité 4], à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [K] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [H] [K] à régler à la SCI Massiha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne la SCI Massiha à délivrer à M. [H] [K] des quittances pour les mois de janvier 2017 à décembre 2020 inclus, à l’exception du mois de février 2020,dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI Massiha, à défaut d’avoir procédé à ladite délivrance passé ce délai, au paiement d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 10 euros par jour de retard,

Condamne la SCI Massiha à payer à M. [H] [K] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

Partage les dépens de première instance et d’appel à hauteur de 50% à la charge de M. [H] [K] et de 50% à la charge de la SCI Massiha,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président