RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 289/2024, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/00030 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3J6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 décembre 2020- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 16/08955

APPELANTE

S.E.L.A.S. PHARMACIE SAINT GERMAIN DES PRES

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 505 300 731

Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de M^e Ruben AMAR de la SAS JACQUIN – MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P428

INTIMÉE

Mme [B] [N]

née le 30 novembre 1944 à [Localité 27]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P0102

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 1982, M. [W], aux droits duquel est venue Mme [B] [N], a donné à bail en renouvellement à M. [S] et à Mme [X], aux droits desquels est venue la SELAS pharmacie [Adresse 25], des locaux à usage de pharmacie dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1982.

Ce bail a été renouvelé par un acte sous seing privé du 17 juillet 1992 pour neuf ans à compter du 1er juillet 1991, puis, par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 30 juin 2000.

Par acte extrajudiciaire des 24 et 25 mai 2012, la SELAS pharmacie [Adresse 25] a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013.

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2012, Mme [N] a répondu qu’elle acceptait le principe du renouvellement mais demandait la fixation du loyer annuel à la somme de 135.000 euros hors taxes.

Le 25 juin 2014, la bailleresse a notifié un mémoire préalable à sa locataire. Puis, le 9 juin 2015,elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris pour voir fixer le loyer à la valeur locative, estimée par elle à 252.000 euros, à compter du 1 janvier 2013, en raison principalement d’une durée effective du bail supérieure à douze ans et, subsidiairement, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par jugement du 23 mai 2016, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent pour trancher la question de la date de renouvellement du bail et a renvoyé les parties devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 9 mars 2017, le juge de la mise en état a, sur demande de Mme [N], désigné en qualité d’expert Mme [O], remplacée par ordonnance du 31 mars 2017 par Mme [L], avec mission d’étudier l’existence d’une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité et de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2013 et au 1er juillet 2012.

Dans son rapport déposé le 14 mars 2019, Mme [L] écarte le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité mais conclut que le bail ayant duré plus de douze ans, le loyer doit être fixé à la valeur locative, qu’elle estime à 133.000 euros annuels hors taxes et hors charges au 1er juillet 2012 et à 130.000 euros annuels hors taxes et hors charges au 1er janvier 2013.

Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que le bail renouvelé entre Mme [B] [N] et la SELAS pharmacie [Adresse 25], portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] , a pris effet le 1er juillet 2012 ;

fixé à la somme de 133.000 euros (cent trente-trois mille euros) par an hors taxes et hors charges le montant du loyer exigible à compter du 1er juillet 2012 ;

dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer effectivement acquitté par la SELAS pharmacie [Adresse 25] seront dus par cette dernière à compter du 9 juin 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties ;

rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 22 décembre 2020, la SELAS pharmacie [Adresse 25] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs de la décision.

Par conclusions déposées le 11 juin 2021, Madame [B] [N] a interjeté appel incident du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 juillet 2023, la SELAS pharmacie [Adresse 25], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour d’appel de :

déclarer Madame [N] mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

débouter, Madame [N] de son appel incident et en conséquence, de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer le Jugement dont appel en ce qu’il a déclaré que le bail s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 ;

déclarer n’y avoir lieu à déplafonnement du fait que le bail venu à expiration aurait duré plus de 12 ans ;

infirmer ledit Jugement en ce qu’il a :

' fixé à la somme de 133.000 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer exigible à compter du 1er juillet 2012 ;

' dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer effectivement acquitté par la SELAS pharmacie [Adresse 25] seront dus par cette dernière à compter du 9 juin 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

' dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, ;

' rejeté toute autre demande de la SELAS pharmacie [Adresse 23] des [Adresse 17] ;

' rejeté la demande de la SELAS pharmacie [Adresse 25] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties ; Statuant à nouveau,

fixer le nouveau loyer à compter du 1er juillet 2012 à la somme annuelle de 47.798,30 € en principal HT et HC ;

fixer, subsidiairement, le nouveau loyer à compter du 1er juillet 2012 au montant du loyer plafonné suivant les indices contractuels ;

condamner Madame [N] au paiement du différentiel représentant un trop perçu depuis le 1er juillet 2012, outre les intérêts et leur capitalisation conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil ;

En toutes hypothèses,

condamner Madame [N] au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [N] au paiement de tous les dépens, tant de première instance que d’appel, dont les frais d’expertise qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

La SELAS pharmacie [Adresse 25] fait valoir :

Sur l’absence de cause de déplafonnement :

— qu’en application des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, la demande de renouvellement du bail a mis fin à la tacite prolongation du bail à la date de la délivrance de la demande de renouvellement, soit le 24 mai 2012, de sorte que le bail expiré n’a pas exécédé 12 ans mais a duré du 30 juin 2000 au 24 mai 2012, soit 11 ans, dix mois et vingt-quatre jours ;

— qu’elle a commis une erreur en mentionnant dans la demande de renouvellement que celle-ci interviendrait à compter du 1er janvier 2013 alors que l’article L. 145-12 du code de commerce dispose que le nouveau bail prend effet, en cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement ;

— que le bailleur était conscient de cette erreur matérielle en s’empressant d’accepter la demande de renouvellement en indiquant cette date entre guillemets et en italique ;

— que le bailleur ne démontre pas l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ce que confirme l’expert judiciaire ;

Sur la fixation du loyer à la valeur locative :

— que les coefficients de pondération retenus par l’expert doivent être corrigés aux motifs que :

— les locaux du rez-de-chaussée disposent d’un pan coupé et non pas d’une zone d’angle vitrée qui aurait pu impliquer une pondération de 1,2 ; l’angle est constitué par deux murs porteurs de la façade de l’immeuble et les rues adjacentes des deux côtés sont sans aucune commercialité, en retrait des voies les plus commerçantes que sont le [Adresse 9] et la [Adresse 19] et en retrait des deux immeubles situés sur la [Adresse 15], de sorte que l’attrait du pan coupé est largement diminué voir inexistant et justifie un coefficient de pondération maximum de 1,10, et non de 1,20 comme retenu par l’expert, soit une surface pondérée de 14,52 m2 (13,20 x 1,10) ;

— l’aire de vente donnant sur la [Adresse 21] est à considérer comme une zone de second jour ne donnant sur aucune commercialité, la [Adresse 21] étant une rue sans circulation ni stationnement, de sorte qu’un coefficient de 0,60, en lieu de 0,95, doit être retenu, soit une surface pondérée de 10,80 m2 (18 x 0,60) ;

— l’activité de pharmacie, pour des raisons de sécurité incompressibles, implique de sacrifier une zone après comptoir importante de sorte qu’un coefficient de 0,50, au lieu de 0,60,doit être retenu, soit une surface pondérée de 10,70m2 (21,40 x 0,5) ;

— la difficulté d’accès au R+1 (escalier étroit et périlleux) doit conduire à retenir un coefficient de 0,20 et non de 0,30, soit une surface pondérée de 8,75 m2 (43,20 x 0,20) ;

— la difficulté d’accès au R-1 et l’humidité de cette zone doit conduire à retenir un coefficient de 0,10 et non de 0,20, soit une surface pondérée de 3,6 m2 (36 x 0,10) ;

— que la surface pondérée totale est de 54,44 m2 ;

— que c’est à tort que le premier juge a retenu comme valeur unitaire la valeur de 1.750 €/m2 proposé par l’expert judiciaire aux motifs que :

— l’expert s’est éloigné de la réalité de l’activité d’officine de pharmacie exercée dans les locaux, les experts en évaluation immobilière s’accordant depuis de nombreuses années à ne pas traiter les pharmacies comme une activité comme les autres ;

— le loyer actuellement payé de 1.372 €/m2 HT/HC représente déjà un poids de loyer hors ratio très important pour une valeur locative très élevée compte tenu de l’activité exercée ;

— cette somme unitaire est largement supérieure au prix des locations nouvelles constatées dans le secteur ;

— il existe d’importantes différences dans l’analyse des prix de référence entre l’expertise judiciaire et l’expertise de Mme [O] du 16 février 2012 alors même que certaines des références sont les mêmes ;

— l’expert judiciaire n’a pas hésité à procéder à une moyenne de l’ensemble des références qu’elle cite en incluant des références situées sur le [Adresse 9], la [Adresse 20] ou le carrefour de l’Odéon ;

— en se limitant aux références situées [Adresse 21] et [Adresse 18], la valeur moyenne du loyer est de 878 €/m2 ;

— la référence [V] doit être écartée en raison des caractéristiques des locaux (linéaire de vitrine qui n’est pas similaire) et de l’activité sans commune mesure avec l’activité d’une officine de pharmacie ;

— l’expert n’a pas considéré devoir retenir la référence d’une pharmacie située à quelques dizaines de mètres des locaux, dont le loyer renouvelé, à effet du 1er janvier 2018, a été amiablement négocié à 635€/m2 ; il est parfaitement possible de se fier à cette référence même s’il s’agit d’un loyer plafonné amiablement car un loyer plafonné reste un prix couramment pratiqué dans le voisinage au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce ;

— l’expert a majoré de 5 % la valeur unitaire en considérant que contractuellement le preneur pouvait exercer l’activité de parfumerie et d’optique alors que la configuration de lieux ne permet pas l’exercice de ces activités, que la clientèle recherche pour ces produits des commerces de grand luxe eu égard à l’emplacement des locaux, que l’activité de pharmacie est soumise à licence et qu’une modification de l’activité empêcherait la pratique de cette activité ; que ces activités ont été ajoutées dans le bail initial il y a 40 ans, comme cela était l’usage à l’époque, car la législation et la jurisprudence sur les activités connexes ou complémentaires n’étaient pas aussi développées ;

— que la valeur unitaire de 878 €/m2 doit être retenue ;

— que le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à 47.798,32 € HT et HC par an.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 septembre 2024, Mme [B] [N], intimée à titre principal et appelante à titre incident demande à la cour d’appel de :

juger son appel incident recevable et bien fondé, ainsi que ses demandes formulées devant la cour ;

confirmer le jugement du 10 décembre 2020 en ce qu’il a dit que le bail renouvelé a pris effet à la date du 1er juillet 2012, pour correspondre effectivement au « premier jour du trimestre civil », suivant la demande de renouvellement signifiée par la preneuse le 25 mai 2012 ;

subsidiairement, juger que ladite demande de renouvellement a pris effet « à compter du 1er janvier 2013 », comme mentionné dans la demande de renouvellement précitée du 25 mai 2012 ;

en chaque hypothèse, juger que le bail à effet du 30 juin 2000, venu à expiration le 29 juin 2009, a eu une durée effectivement supérieure à douze années, savoir douze ans et un jour dans le premier cas, et douze ans, six mois et deux jours dans le deuxième cas ;

juger à titre surabondant que s’est produite au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré ;

en conséquence, juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit, doit être fixé à la valeur locative, sur le fondement :

à titre principal, des articles L. 145-33 et L. 145-34 troisième alinéa du code de commerce ;

à titre subsidiaire, des articles L. 145-33 et L. 145-34 premier alinéa du code de commerce ;

confirmer également le jugement du 10 décembre 2020 en ce qu’il a dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer effectivement acquitté par la Selas Pharmacie Saint Germain des Prés seront dus par cette dernière à compter du 9 juin 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, d’une part, et en ce qu’il a dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, d’autre part ;

en revanche, infirmer le jugement du 10 décembre 2020 en ce qu’il a fixé à la somme de 133.000 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer exigible à compter du 1er juillet 2012 ;

l’infirmer également en ce qu’il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts de l’expertise, par moitié entre les parties, d’une part et en ce qu’il a débouté Madame [N] de sa demande d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau, fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2012 et subsidiairement au 1er janvier 2013, des locaux dépendant de l’immeuble situé à [Adresse 11], à un montant de 178.000 € (cent soixante-dix-huit mille euros) en principal, hors charges et hors taxes ;

plus subsidiairement, dans l’hypothèse où contre toute attente, il serait jugé que le loyer doit être fixé en fonction de la règle du plafonnement, dire et juger que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2012 s’établira à 103.816,90 € et en chiffres ronds 103.817 € (cent trois mille huit cent dix-sept euros) ;

condamner la société pharmacie [Adresse 25] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais et honoraires d’expertise ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 10.000 €, au titre de la procédure de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter la SELAS pharmacie [Adresse 25] de l’intégralité de ses demandes ;

condamner la société Pharmacie [Adresse 25] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais et honoraires d’expertise et aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 10.000 €, au titre de la procédure d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [N] fait valoir :

Sur le déplafonnement du loyer au motif que le bail expiré a duré plus de 12 ans, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce :

— que le jugement du 9 janvier 2004 a fixé le loyer de renouvellement à compter du 30 juin 2000, ce qui n’est pas contesté par la SELAS pharmacie [Adresse 25] qui rappelle dans ses conclusions que l’échéance contractuelle est au 29 juin 2009 ;

— qu’en application de l’article L. 145-12 du code de commerce, la demande de renouvellement a pris effet ' le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande', soit le 1er juillet 2012,

— que le bail a également duré plus de 12 ans si l’on prend en compte la date d’effet mentionnée sur la demande de renouvellement de la SELAS pharmacie [Adresse 25], soit le 1er janvier 2013 ;

— qu’il est erroné de la part de la SELAS pharmacie [Adresse 25] de soutenir que le bail a pris fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, soit le 25 mai 2012 ;

— que la SELAS pharmacie [Adresse 25] fait une interprétation abusive de la jurisprudence de la Cour de cassation qu’elle cite et que le fait que la demande de renouvellement du bail peut mettre fin à la tacite prolongation du bail à tout moment n’implique pas que la signification de la demande de renouvellement du bail mette fin au bail à la date de ladite signification ;

— que la demande de renouvellement signifiée le 25 mai 2012 mentionne une date d’effet au 1er janvier 2013 ; qu’il ne s’agit pas d’une erreur matérielle et qu’il doit être tenu compte des indications contenues dans l’acte ;

Subsidiairement sur la modification des facteurs locaux de commercialité :

— que la commercialité du quartier s’est fortement amplifiée pendant la période du bail précédent par l’implantation de nombreuses enseignes de luxe et l’ouverture d’un restaurant sur la [Adresse 16], entraînant l’apparition d’un flux de chalands ;

— que l’évolution du secteur s’est matérialisée par des cessions à coûts élevés et par l’augmentation sensible des valeurs locatives ;

— que concernant les transports en commun, il doit être retenu une augmentation de 32 % de la fréquentation de la station de métro [Localité 24] sur la période 2000-2010, la rénovation de cette station de métro en 2007 et la création d’une ligne de bus touristiques acheminant chaque jour des milliers de touristes vers [Localité 26] ;

— que la structure de la population active du 6ème arrondissement a évolué au cours du bail expiré et qu’une progression du pouvoir d’achat des résidents du secteur, attestée par le prix de l’immobilier, a été constatée ;

— que ces modifications ne peuvent être que bénéfiques pour un commerce de pharmacie et parapharmacie ;

— que la SELAS pharmacie [Adresse 25] peut difficilement se prévaloir de la concurrence de la pharmacie située [Adresse 2] aux motifs que la présidente de la SELAS pharmacie [Adresse 25] est l’épouse d’un des trois propriétaires de la pharmacie située [Adresse 2] et contribue à la bonne marche de cette pharmacie concurrente comme mentionné dans un article de presse ;

Sur la valeur locative :

— qu’elle revendique une pondération différente de celle retenue par l’expert judiciaire aux motifs que :

— un coefficient de 1,30 est envisageable pour la zone d’angle, au lieu du coefficent de 1,2 retenu par l’expert, en vertu de la 4ème édition de la charte de l’expertise d’octobre 2012, car la façade sur la [Adresse 21] est extrêmement visible et le pan coupé est très visible depuis un nombre important de points de vue ;

— la première zone sur la [Adresse 21] bénéfice également d’une extrême visibilité et doit se voir appliquer un coefficient de 1 ;

— la zone 2, au rez-de-chaussée, mérite un coefficient de 0,7 compte-tenu de son intérêt commercial, étant précisé qu’une pondération immobilière rendant compte des qualités intrinsèques des locaux, abstraction faite de l’activitée exercée, doit être prise en compte ;

— la surface pondérée totale est de 76,60 arrondie à 77 m2B ;

— c’est à tort que l’expert a retenu une surface pondérée différente suivant que le renouvellement du bail prend effet au 1er juillet 2012 ou au 1er janvier 2013, en fonction de la charte de l’expertise en vigueur à la date d’effet du renouvellement du bail, étant précisé que la 4ème édition de la charte de l’expertise date d’octobre 2012, car sur les éléments de comparaison cités par l’expert, un seul est postérieur à la 4ème édition de la charte d’octobre 2012 et deux sont à la lisière ; rien n’établit que ces trois éléments auraient été pondérés suivant les préconisations de la 4ème édition de la charte plutôt que suivant les préconisations de la 3ème édition de la charte ; la grille de pondération utilisée pour le local objet d’une procédure doit être identique à celle retenue pour la pondération des éléments de comparaison; quelle que soit la date d’effet du renouvellement du bail retenu par la juridiction , la pondération doit correspondre à la 3ème édition de la charte utilisée pour l’immense majorité des éléments de comparaison ;

— que la revendication de la SELAS pharmacie [Adresse 25] tendant à la fixation de la valeur unitaire à 878€/m2P doit être écartée aux motifs que :

— l’expert a tenu compte de l’activité d’office de pharmarcie dans son rapport comme le démontre le fait que les éléments de comparaison cités font apparaitre des prix supérieurs à celui proposé pour les locaux occupés par la SELAS pharmacie [Adresse 25] ;

— la référence qu’elle propose concernant une pharmacie située [Adresse 8] est une référence de 2018, hors période de référence, dénuée de pertinence pour être un loyer plafonné ;

— l’ensemble des critiques formulées par la preneuse à l’encontre du rapport de l’expert judiciaire repose sur des assertions inexactes et injustifiées ;

— qu’elle est fondée à revendiquer la fixation d’un prix unitaire à 2.200€/m2B aux motifs que :

— l’estimation de l’expert lui parait inférieure à la réalité décrite par l’expert lui -même dans la mesure où l’expert retient notamment une bonne situation dans le meilleur tronçon de la [Adresse 18], des locaux qui bénéficient de plusieurs parkings publics à proximité, d’une réelle visibilité et d’une chalandise piétonne nombreuse et variée ;

— les deux seules références judiciaires et le prix des locations nouvelles permettent de retenir un prix unitaire de 2.200€/m2B ;

— que c’est à juste titre que l’expert retient un coefficient de majoration de 5 % eu égard à l’assez large destination contractuelle qui autorise les activités de pharmacie d’officine, laboratoire de produits pharmaceutiques, laboratoire d’analyses médicales, parfumerie, optique ; que si la preneuse n’exploite pas le potentiel offert par la large clause de destintation contractuelle c’est sans doute qu’elle ne se soucie guère d’optimiser les conditions d’exploitation d’une officine qui n’est qu’un outil de sauvegarde du périmètre de concurrence de la pharmacie située [Adresse 2] ;

— très subsidiairement, que si le déplafonnement n’était pas retenu le plafonnement s’appliquerait pour une somme de 103.817€.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé :

En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Toutefois, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit une règle de plafonnement des loyers des baux renouvelés, qui ne s’applique pas notamment lorsque la durée effective du bail expiré excède 12 ans.

En vertu du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 9 janvier 2014, le bail expiré a pris effet le 30 juin 2000, en ce qu’il prévoit en son dispositif : 'Fixe à 67.500 euros[…] en principal par an à compter du 30 juin 2000 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Mme [B] [N] et l’EURL pharmacie [Adresse 22] pour les loaux situés à [Adresse 14], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangés.'

Le point de départ du bail expiré n’est pas contesté par la SELAS pharmacie [Adresse 25] qui soutient dans ses conclusions que le bail expiré a duré du 30 juin 2000 au 24 mai 2012.

Faute de congé ou de demande de renouvellement à son terme, le bail expiré s’est tacitement prolongé en application de l’article L. 145-9 du code de commerce.

La SELAS pharmacie [Adresse 25] a demandé le renouvellement de ce bail par acte extrajudiciaire signifié à Mme [B] [N] le 25 mai 2012.

Or, en application de l’alinéa 3 de l’article L. 145-12 du code de commerce, en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.

En l’espèce, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement de la SELAS pharmacie [Adresse 25] est le 1er juillet 2012.

Le bail renouvelé, faute d’accord des parties pour une autre date, et notamment pour celle du 1er janvier 2013 mentionnée par la SELAS pharmacie [Adresse 25] dans sa demande de renouvellement, prend donc effet le 1er juillet 2012.

Contrairement à ce que soutient la SELAS pharmacie [Adresse 25], en application de l’article L. 145-12 du code de commerce et, le bail n’expire pas à la date de signification de la demande de renouvellement mais la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, l’alinéa 3 de l’article L. 145-12 du code de commerce prévoyant une simultanéité entre l’expiration du précédent bail et la prise d’effet du nouveau bail.

Le fait qu’en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa prolongation n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement.

Le bail expiré a donc duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit 12 ans et 1 jour, étant rappelé qu’une durée ne se décompte pas selon les règles applicables aux délais.

En conséquence, la règle du plafonnement du loyer renouvelé prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a dit que le bail renouvelé entre Mme [B] [N] et la SELAS pharmacie [Adresse 25], portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 13], a pris effet le 1er juillet 2012 et en ce qu’il a fixé le montant du loyer à la valeur locative.

La cour d’appel ayant fait droit à la demande de Mme [B] [N] de déplafonnement du loyer, il n’est pas besoin d’examiner le moyen surabondant de celle-ci tirée de la modification notable des facteurs de commercialité.

2- Sur la valeur locative des locaux

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

C’est par des motifs détaillés, auxquels la cour d’appel renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a précisé la destination des lieux, décrit les caractéristiques du local considéré et son emplacement, indiqué que le bail ne comprenait aucune clause exorbitante du droit commun, fait état des facteurs locaux de commercialité.

Les parties ne discutent pas les surfaces réelles retenues dans le rapport d’expertise judiciaire, soit 58,90 m2 pour le rez-de-chaussée, 43,20 m2 pour le R+1 et 36 m2 pour le R-1, mais divergent sur la pondération des surfaces.

Il n’est pas besoin d’examiner le moyen soulevé par Mme [B] [N] selon lequel la surface ne peut pas être pondérée différemment selon que le bail est renouvelé à la date du 1er juillet 2012 ou à la date du 1er janvier 2013. En effet, dans la mesure où le bail est renouvelé au 1er juillet 2012, il sera fait application de la 3ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière conformément ce que soutient Mme [B] [N].

L’expert judiciaire pondère la surface du rez-de-chaussée, pour un renouvellement au 1er juillet 2012, en la divisant en 4 zones :

— la zone d’angle de 13,20 m2 est affectée d’un coefficient de pondération d'1,20 ;

— la zone 1 -aire de vente sur 5 mètres de profondeur par rapport à la [Adresse 18] de 6 m² est affectée d’un coefficent de pondération d’ 1 ;

— la zone 1 -aire de vente sur 5 mètres de profondeur par rapport à la [Adresse 21] de 18,30 m² est affectée d’une coefficent de pondération de 0,95 ;

— la zone 2 de 21,40 m² est affectée d’un coefficent de pondération de 0,60.

Concernant la zone d’angle, la SELAS pharmacie [Adresse 25] considère qu’un coefficent de pondération d'1,10 devrait être appliqué alors que Mme [B] [N] considère que c’est un coefficent de pondération d'1,30 qui devrait s’appliquer.

Même si cette zone correspond à un pan coupé, il n’en demeure pas moins qu’elle se situe à l’angle de deux rues et qu’elle bénéficie d’une belle visibilité. Par ailleurs, il est excessif de soutenir que la [Adresse 21] est dépourvue de toute commercialité alors qu’elle compte des commerces de proximité même s’il est vrai que sa commercialité est moindre que celle de la [Adresse 18], de la [Adresse 19] ou du [Adresse 9].

L’expert judiciaire a fait une juste apppréciation de la situation des locaux en affectant un coefficent de pondération d'1,20 à cette zone.

Concernant la zone 1 aire de vente sur 5 mètres de profondeur par rapport à la [Adresse 18], les parties ne discutent pas la pondération retenue par l’expert judiciaire.

Concernant la zone 1 – aire de vente sur 5 mètres de profondeur par rapport à la [Adresse 21], la SELAS pharmacie [Adresse 25] considère qu’une coefficent de pondération de 0,60 devrait être appliqué alors que Mme [B] [N] considère que c’est un coefficent de pondération de 1 qui devrait s’appliquer.

Contrairement à ce que soutient la SELAS pharmacie [Adresse 25], cette zone n’est pas une zone de second jour. C’est une zone de 5 mètres de profondeur à compter de la vitrine donnant sur la [Adresse 21].

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a affecté un coefficent de pondération de 0,95 à cette zone pour tenir compte de la moindre commercialité de la [Adresse 21] par rapport à la [Adresse 18].

Concernant la zone 2, appelée zone après comptoir dans les conclusions de la SELAS pharmacie [Adresse 25], la SELAS pharmacie [Adresse 25] considère qu’un coefficent de pondération de 0,50 devrait être appliqué alors que Mme [B] [N] considère que c’est un coefficent de pondération de 0,7 qui devrait s’appliquer.

Contrairement à ce que soutient la SELAS pharmacie [Adresse 25], le coefficent de pondération ne dépend pas de l’importance de la 'zone sacrifiée', l’importance de la zone sacrifiée étant déjà prise en compte par la surface réelle de ladite zone. Par ailleurs, à la date du renouvellement du bail, la charte de l’expertise en évaluation immobilière (3ème édition) prévoyait pour cette zone un coefficent de pondération entre 0,50 et 0,60 et non de 0,70.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire, au regard de la configuration des locaux, a retenu un coefficent de pondération de 0,60 pour cette zone.

L’expert judiciaire pondère la surface des deux autres niveaux de la façon suivante :

— le niveau R+1, de 43,20 m², est affecté d’un coefficent de pondération de 0,30,

— le niveau R-1, de 36 m², est affecté d’un coefficent de pondération de 0,20.

Concernant le niveau R+1, la SELAS pharmacie [Adresse 25] considère qu’il doit être affecté d’un coefficent de pondération de 0,20.

Concernant le niveau R-1, la SELAS pharmacie [Adresse 25] considère qu’il doit être affecté d’un coefficent de pondération de 0,10.

L’expert a tenu compte dans sa pondération de la difficulté d’accès à ces deux niveaux et de leurs caractéristiques. Le niveau R-1 est relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur, certes étroit, de sorte qu’il ne saurait être pondéré comme une cave non reliée à l’espace de vente comme le suggère la SELAS pharmacie [Adresse 25].

C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a retenu un coefficent de pondération de 0,30 pour le niveau R+1 et de 0,20 pour le niveau R-1 compte-tenu de la configuration des locaux.

En conséquence, la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire pour un renouvellement au 1er juillet 2012 est entérinée. La surface pondérée est donc de 72,23 m² arrondie à 72,30 m².

L’expert judiciaire a retenu une valeur unitaire du loyer de 1.750 €/m² pondéré, que les parties contestent.

La SELAS pharmacie [Adresse 25] propose un prix unitaire de 878 €/m² pondéré, étant observé que l’expert amiable qu’elle avait mandaté concluait en février 2012 à un prix unitaire de 1.400 € /m² pondéré.

Mme [B] [N] propose un prix unitaire de 2.200 €/m² pondéré.

Pour parvenir au prix unitaire de 1.750 €/m² pondéré, l’expert judiciaire, au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, a pris en considération :

—  8 fixations judiciaires, entre janvier 2006 et janvier 2013, dont les prix au m² pondéré varient entre 600 € et 2.990 € ;

—  4 renouvellements amiables, entre juillet 2007 et octobre 2012, dont les prix au m² pondéré varient entre 482 € et 1.904 € ;

—  15 locations nouvelles, entre juin 2007 et juillet 2012, dont les prix au m² pondéré varient entre 729 € et 6.222 € ;

—  23 loyers décapitalisés, entre janvier 2009 et octobre 2012, dont les prix au m² pondéré varient entre 440 € et 3.846 € sans décapitalisation et entre 892€ et 5.328€ après décapitalisation du droit au bail ou pas de porte.

Contrairement à ce que soutient la SELAS pharmacie [Adresse 25], il ressort de l’examen du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a bien pris en considération l’activité d’officine de pharmacie exercée dans les locaux loués.

Il n’est pas démontré l’existence d’erreurs dans le rapport d’expertise judiciaire remettant en cause l’appréciation faite par l’expert de la valeur locative. En effet, la SELAS pharmacie [Adresse 25] souligne une erreur qui n’en est pas une. Ainsi, elle soulève une différence entre la référence indiquée dans le rapport d’expertise judiciaire et la référence indiquée dans le rapport d’expertise qu’elle a demandé à Madame [O], concernant la boutique située [Adresse 6] mais il ne s’agit manifestement pas de la même référence ( la date du bail et le preneur sont différents). Quant aux autres différences soulignés par la SELAS pharmacie [Adresse 25], il n’est pas établi qu’elles résulteraient d’une erreur de l’expert judiciaire.

Contrairement à ce que soutient la SELAS pharmacie [Adresse 25], l’expert judiciaire ne s’est pas livré à une moyenne arithmétique des prix unitaires de référence pour déterminer la valeur locative mais a bien corrigé la comparaison des prix pratiqués des différences constatées, notamment de la superficie des locaux et de l’activité exercée.

Il a pris soin d’indiquer dans les références qu’il mentionne ce qui était de nature à influer sur les prix de référence, en précisant les surfaces des locaux de référence, les adresses, les correctifs pour clause exorbitante, l’activitée exercée, la date d’effet du bail.

Il n’a pas inclus dans ses références, à juste titre, une référence proposée par la SELAS pharmacie [Adresse 25] concernant le loyer renouvelé d’une pharmacie située [Adresse 8]. En effet, le bail a été renouvelé à effet du 1er janvier 2018, soit plus de 5 ans après le renouvellement étudié dans le cadre de l’expertise. Il a en revanche intégré dans ses références le précédent renouvellement du bail de cette pharmacie en septembre 2008 au prix de 482 €/m² pondéré.

IL a certes pris en considération dans ses références, d’autres prix que les prix pratiqués [Adresse 18] et [Adresse 21], mais cela reste, compte-tenu de leur proximité avec les locaux étudiés des prix pratiqués dans le voisinage.

C’est après avoir pris en considération l’emplacement des locaux, ses caractéristiques propres telles qu’elles sont définies à l’article R. 145-3 du code de commerce, l’absence de clause exorbitante du droit commun dans le bail, l’activité de pharmacie exercée dans les locaux loués, les facteurs de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage en tenant compte des différences entre les locaux concernés par le litige et les éléments de référence (surface, caractéristiques, destination, commercialité) que l’expert a retenu une valeur locative de 1.750 €/m² pondéré.

Il ne peut être retenu, comme le demande Mme [B] [N], un prix unitaire de 2.200 €/m² pondéré. En effet, Mme [B] [N] se fonde sur seulement deux références, celle qui concerne la boutique Agatha (fixation judiciaire à effet de janvier 2013 au prix de 2.990 € pour une activité de bijouterie fantaisie) et celle qui concerne la boutique [V] (fixation judiciaire à effet de mars 2011 au prix de 2. 200 € pour une activité de bijouterie). Or, il existe des différences de situation des locaux et d’activité entre ces deux références et le bail consenti à la SELAS pharmacie [Adresse 25] qui ne permettent pas de fixer la prix unitaire du bail au même prix que celui de la boutique [V].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’estimation de l’expert apparait justifiée et sera retenue.

Le bail autorise non seulement l’exercice de l’activité de pharmacie d’officine, laboratoire de produits pharmaceutiques, laboratoire d’analyses médicales mais également l’exercice de l’activité de parfumerie et de l’activité d’optique. La largesse de la clause de destination du bail, qui permet les activités d’optique et de parfumerie qui ne sont pas des activités connexes ou complémentaires de l’activité de pharmacie d’officine, procure un avantage au preneur de sorte qu’une majoration de 5 % de la valeur locative est justifiée.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur locative à [(72,30 m² pondéré x 1.750 €) x 1,05], soit 132.851,25 € arrondis à 133.000 € hors taxes et hors charges par an.

La SELAS pharmacie [Adresse 25] ne développe pas de moyen à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement concernent les intérêts et leur capitalisation.

En conséquence e,t eu égard aux motifs du premier juge qu’elle adopte, la cour d’appel confirme le jugement attaqué en ce qu’il a dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer effectivement acquitté par la SELAS pharmacie [Adresse 25] seront dus par cette dernière à compter du 9 juin 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date et en ce qu’il a dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la nature de l’affaire, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts de l’expertise, par moitié entre les parties et en ce qu’il a rejeté les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELAS pharmacie [Adresse 25] qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de condamner la SELAS pharmacie [Adresse 25] qui succombe à payer à Mme [B] [N] la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle à l’occasion de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 décembre 2020 (RG n° 16-8955) entre Mme [B] [N] et la SELAS pharmacie [Adresse 25] en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SELAS pharmacie [Adresse 25] aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître Lesenechal Nathalie, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SELAS pharmacie [Adresse 25] à payer à Mme [B] [N] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,