TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
18° chambre 2ème section
N° RG 19/07163
N° Portalis 352J-W-B7D-CQDED
JUGEMENT N° MINUTE : 1 rendu le 30 Novembre 2023
Assignation du : 13 Juin 2019
DEMANDERESSE
S.A. d’HLM SEQENS, venant aux droits de la S.A. d’HLM FRANCE HABITATION […]
représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0744
DÉFENDERESSES
Association WEONE […]
représentée par M^e Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A707
S.A.R.L. ATELIER DU PROSCENIUM […]
représentée par M^e Véronique RABILLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0356
C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à
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Décision du 30 Novembre 2023 18° chambre 2ème section N° RG 19/07163 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQDED
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
as[…]tés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 juillet 1994, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a consenti à l’association L’ACTEUR INSTRUMENTAL un bail commercial portant sur des locaux […] 168 bis, rue de Charonne à PARIS (75011), dont l’entrée est située […], pour une durée de neuf années à compter du 1 septembre 1994,^er moyennant un loyer annuel de 72 150 francs et à destination d’ « Enseignement dramatique et de répétitions et de représentations théâtrales ».
Par acte sous seing privé du 30 mai 2016, la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM, venant aux droits de l’association L’ACTEUR INSTRUMENTAL, a cédé son fonds de commerce à l’association WEONE pour un prix de 160 000 €.
Un litige est né entre la bailleresse et la nouvelle locataire, portant d’une part sur des impayés de loyers et charges par l’association WEONE, laquelle a cessé ses règlements à partir de mai 2017, et d’autre part sur des défauts de conformité des locaux loués à leur destination, qui selon ladite locataire empêchaient toute exploitation des lieux.
Dans un échange de mails en octobre et novembre 2017, puis en janvier 2018, l’association WEONE a réitéré ses demandes de visite des lieux par la bailleresse, lui reprochant de trouver des prétextes pour ne pas s’y rendre.
Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2018, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 28 885,05 € visant la clause résolutoire du bail.
Selon procès-verbal d’huissier du 29 décembre 2018, la locataire a fait intervenir un huissier afin de constater divers désordres dans les lieux, notamment :
- des traces blanches sur le carrelage mural extérieur,
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- l’absence de certains pavés en partie basse du mur à côté de la porte d’entrée, laissant apparaître des fentes à l’origine, selon le président de l’association, d’infiltrations affectant le local,
-l’accès au théâtre au moyen d’une porte en fer, double battant, dont le battant s’ouvre avec difficulté,
- l’absence de revêtement du plafond au fond du local, avec des canalisations visibles, étant indiqué par le président de l’association que le double plafond s’est effondré en raison de la condensation et l’huissier relevant une auréole d’humidité sèche avec des points de moi[…]sure,
- des traces d’humidité ou des auréoles au niveau du plafond en béton à côté d’une canalisation verticale située à l’entrée, puis dans le prolongement au niveau d’une colonne horizontale, ainsi qu’à gauche immédiatement en entrant à proximité d’une autre colonne verticale, et à droite d’une canalisation en entrant dans le théâtre, dans la première partie du mur de gauche,
- en partie haute d’un mur des sanitaires, une ouverture grillagée permettant aux habitants de l’immeuble de voir dans les toilettes et laissant passer l’eau de pluie et le froid,
- le local est curé, l’ensemble des plafonds, murs et sols étant à l’état brut,
- le président de l’association ajoute que le local recevant l’ensemble des canalisations d’évacuation de l’immeuble, un bruit très important d’écoulement d’eau provenant des chutes des habitations du dessus est audible durant les représentations, empêchant l’exercice de l’activité du théâtre.
Par ordonnance du 11 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, saisi par la bailleresse, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, sur ses conséquences, sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif et sur la demande reconventionnelle au titre de travaux, relevant une contestation de la défenderesse qui évoquait une délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire compte tenu de l’état des lieux loués en empêchant tout exploitation.
Par acte du 13 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a fait assigner l’association WEONE devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de résiliation du bail.
La locataire a de nouveau fait intervenir un huissier dans les lieux le 16 octobre 2020, lequel a relevé notamment, outre les désordres précédemment constatés :
- la présence de dix zones d’infiltration d’eau, de fuite ou d’humidité, en périphérie de canalisations de type « eaux usées » situées dans le local,
- la présence de réseaux de chauffage visibles à l’arrière du local, avec des percements visibles, le calfeutrement n’étant pas réalisé,
- des bruits du voisinage (bruits de pas au dessus du local et écoulement d’eaux usées) audibles.
L’association WEONE a confié une mission de diagnostic à BUREAU VERITAS SOLUTIONS, qui dans un rapport d’audit du 28 février 2021 a constaté :
- des traces de calcite sur le revêtement extérieur témoignant d’infiltrations d’eau dans la paroi, des dégâts des eaux au droit de canalisations et l’absence d’obstruction des percements pour assurer le coupe-feu avec les tiers,
- la nécessité de poser un faux-plafond coupe-feu,
- que les percements des conduites traversant le plancher haut de l’établissement, non calfeutrés, ne sont pas coupe-feu,
- que la seule sortie de l’établissement a une largeur de 90 cm, ce qui ne permet que l’accueil d’un effectif de 19 personnes, alors que pour accueillir un effectif de 50 personnes cette sortie doit avoir une largeur de 1,40 mètre de passage utile libre,
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- une non-conformité aux exigences de présence d’extincteur, de système d’alarme incendie, de consigne et d’instruction du personnel sur la conduite à tenir en cas d’incendie,
- une installation électrique non-conforme,
- l’établissement n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, cet accès nécessitant une rampe de huit mètres de long, disproportionnée avec l’établissement,
- l’absence de sanitaire accessible aux personnes à mobilité réduite.
Le technicien a considéré que la stabilité du plancher haut ne semble pas remise en cause mais que les traces d’infiltration d’eau sont nombreuses et que l’on relève par endroits un éclatement du béton dû à la poussée de la corrosion de l’acier sur celui-ci ; il a estimé qu’il convenait de remédier à ces problèmes d’infiltrations dont les dégâts se généraliseront sur les armatures du plancher haut, impactant leur capacité portante.
Il a également conclu à la nécessité de remédier à ces problèmes d’infiltrations, comme au défaut d’étanchéité généralisé de la façade, avant la mise en place du second œuvre compte tenu de la sensibilité à l’humidité des plâtres, peintures et papiers.
Selon procès-verbal d’huissier du 31 mars 2021, la bailleresse a fait constater dans l’appartement situé au dessus du théâtre, qu’elle louait à Madame X, des désordres liés à un affaissement du plancher.
Dans un avis technique du 07 avril 2021, la société SOCOTEC, intervenue à la demande de la bailleresse, a conclu, en précisant qu’elle tenait compte d’une déclaration de Madame X qui indiquait que les désordres affectant son logement étaient apparus à la suite de travaux réalisés dans la salle de théâtre, qu’elle n’avait pas elle-même visité ces locaux et ne pouvait déterminer la cause précise desdits désordres sans connaître la nature exacte des travaux réalisés, qu’il pouvait être supposé qu’ils étaient dus à une modification structurelle en sous face du plancher ou à un mode opératoire non adapté.
Elle ajoutait que des diagnostics complémentaires devraient être réalisés à court terme en accédant à la salle de théâtre et en obtenant la liste ainsi que les rapports des travaux réalisés.
Par lettre en date du 22 avril 2021, la bailleresse a demandé à la locataire de permettre l’accès de ses locaux à la société SOCOTEC pour identifier les causes de l’affaissement du plancher, ainsi que les travaux de sécurisation et de remise en état.
L’association WEONE a déposé ses dernières conclusions devant notre tribunal le 07 mai 2021.
Par acte du 20 août 2021, la SA d’HLM SEQUENS, indiquant venir aux droits de la SA d’HLM FRANCE HABITATION, a assigné la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM en intervention forcée.
Cette procédure a été jointe à celle engagée contre l’association WEONE le 13 décembre 2021.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 décembre 2021, le conseil de la locataire a adressé les clefs du théâtre à l’avocate de la bailleresse, indiquant qu’elles étaient restituées car le local était inexploitable.
La bailleresse a fait dresser un constat de l’état des lieux le 02 février 2022.
Dans ses dernières écritures du 05 mai 2022, la SA d’HLM SEQUENS sollicite du tribunal de :
- débouter l’association WEONE de l’ensemble de ses demandes,
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À titre principal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 18 juillet 2018, À titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de la locataire qui a quitté les lieux,
- la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer si le bail s’était poursuivi, majorée de 10%, en sus des taxes et charges jusqu’au 30 juin 2022,
-la condamner à lui payer une somme de 113 209,46 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2018,
- la condamner à lui payer une somme de 3 041,58 € à titre de dommages et intérêts prévus au bail,
- la condamner à lui payer une indemnité de 31 623,24 € au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, Sur l’appel en garantie,
- prononcer l’intervention forcée de la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM,
- la condamner à la garantir de la condamnation au paiement de la somme de 160 000 € prononcée à la demande de l’association WEONE,
- condamner solidairement la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM et l’association WEONE à lui payer une somme de 50 496,82 € arrêtée au 30 mai 2019, outre les intérêts à compter du commandement de payer du 18 juin 2018,
- débouter la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM de toutes ses demandes,
- condamner in solidum la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM et l’association WEONE à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 18 juin 2018,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières écritures du 07 mai 2021, l’association WEONE sollicite du tribunal : À titre principal :
- de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SA d’HLM SEQUENS,
-de prononcer la résiliation du bail et subsidiairement sa résiliation aux torts exclusifs de la SA d’HLM FRANCE HABITATION et subsidiairement de la SA d’HLM SEQUENS,
- de condamner la demanderesse à lui restituer l’intégralité des loyers payés, soit la somme de 24 000 €,
- de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 160 000 €,
- subsidiairement de constater que la chose a péri en application de l’article 1722 du code civil et de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions,
- de constater que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi et en conséquence de débouter la SA d’HLM FRANCE HABITATION et subsidiairement la SA d’HLM SEQUENS de l’ensemble de leurs demandes, Subsidiairement :
- de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à se libérer de sa dette locative en vingt-quatre mensualités égales à compter de la décision à intervenir,
- de l’autoriser à séquestrer les loyers auprès du bâtonnier ou de tel séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner,
- de condamner la SA d’HLM FRANCE HABITATION et subsidiairement la SA d’HLM SEQUENS à effectuer les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du local commercial sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :
*remise en état du plancher haut du théâtre,
*mise en place d’une seconde issue de secours,
*mise en place de l’accessibilité aux personnes handicapées,
*insonorisation,
*remise en état des fenêtres,
*remise en état des toilettes,
*remise en état du mur facial infiltré,
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*remise en état de la façade,
*remise en état de l’affaissement sur le théâtre de l’immeuble,
*mise aux normes anti-incendie,
- de désigner un expert afin de :
*décrire le local qu’elle exploite,
*décrire les désordres dont il est l’objet,
*en déterminer l’origine,
*dire si ceux-ci rendent le local impropre à son exploitation,
*dire quels travaux sont nécessaires pour reprendre son exploitation,
*chiffrer le préjudice subi par les parties,
- de condamner la SA d’HLM FRANCE HABITATION et subsidiairement la SA d’HLM SEQUENS à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’en tous les dépens avec distraction au profit de son conseil.
Dans ses dernières écritures du 10 décembre 2021, la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM sollicite : Sur l’appel en garantie,
- à titre principal, de déclarer la demanderesse irrecevable à étendre l’objet de son assignation en garantie à une assignation en intervention forcée,
- à titre subsidiaire, de la déclarer irrecevable et mal fondée en son appel en garantie et de la débouter de toutes ses demandes à son encontre, Au titre de l’assignation en intervention forcée,
- de la débouter de sa demande de condamnation solidaire et d’ordonner l’exonération totale de la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM de sa garantie solidaire, En tout état de cause,
- de condamner la SA d’HLM SEQUENS à lui payer une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de son conseil.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir opposée par l’association WEONE à la SA d’HLM SEQUENS
En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L’association WEONE fait valoir que la SA d’HLM SEQUENS n’est pas recevable en son intervention volontaire, en ce qu’elle ne justifie pas qu’elle serait subrogée dans les droits et actions de la SA d’HLM FRANCE HABITATION.
Toutefois, la SA d’HLM SEQUENS produit aux débats un extrait Kbis du 14 mai 2020 justifiant de ce qu’elle est immatriculée sous le numéro de RCS 582 142 816 au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE après un transfert depuis le RCS de PARIS ; il s’agit de la même immatriculation au RCS que celle de la SA d’HLM FRANCE HABITATION qui a consenti le bail litigieux le 22 juillet 1994, et donc de la même société.
Elle produit par ailleurs un document intitulé « extrait du procès-verbal d’assemblée générale du 12 juin 2019 » signé par Madame Y Z, son directeur général, selon lequel la vingtième résolution de ladite assemblée a eu pour objet d’approuver le
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changement de dénomination de la société « France Habitation société anonyme d’habitations à loyer modéré », remplacée par la dénomination « Sequens société anonyme d’habitations à loyer modéré ».
Il convient donc de constater qu’elle justifie de la recevabilité de ses demandes, en ce qu’elle n’intervient pas aux lieux et place de la SA d’HLM FRANCE HABITATION, mais qu’il s’agit de la même société.
Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’association WEONE.
Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail
La demanderesse sollicite du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à défaut d’apurement de l’arriéré locatif dans le mois suivant le commandement de payer.
La défenderesse réplique que la bailleresse, tenue d’une obligation de délivrance et des grosses réparations nécessaires dans les lieux loués, n’a pas rempli ses obligations, le local loué étant inexploitable, de sorte que sa mauvaise foi est démontrée.
La bailleresse lui oppose que les impayés ont commencé dès son arrivée dans les lieux alors que les locaux étaient parfaitement exploitables, que l’acte de cession du fonds de commerce rappelait qu’elle prenait les lieux en l’état où ils se trouvaient, qu’elle déclarait connaître les normes actuelles d’hygiène, de sécurité, de salubrité et d’accessibilité aux personnes handicapées et qu’elle effectuerait les travaux nécessaires, que le bail comportait également des clauses selon lesquelles le locataire prenait les lieux en l’état et devait réaliser tous les travaux de conformité nécessaires à son activité.
Elle ajoute que la locataire a fait, sans l’autorisation requise aux termes du bail, des travaux dans les lieux ayant porté atteinte à la structure de l’ouvrage, l’a empêchée d’accéder aux lieux loués à la suite de ses plaintes et n’établit pas que le plancher haut se serait effondré comme elle le prétend.
Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1135 du code civil, devenu son nouvel article 1104, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.
Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.
Il est notamment constant que le bailleur ne peut mettre en œuvre la clause résolutoire du bail alors qu’il sait qu’en raison d’un manquement à ses propres obligations le locataire ne peut exploiter les lieux ni payer les loyers.
En l’espèce, l’ancienne locataire ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et charges réclamés aux termes du commandement litigieux mais soutient que la bailleresse a délivré ledit commandement de mauvaise foi, dès lors que les lieux loués étaient, du fait de manquements à ses obligations contractuelles, inexploitables.
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Il convient dès lors de rechercher si l’ancienne bailleresse peut se voir reprocher un manquement à ses obligations rendant les lieux inexploitables.
L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)
2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) »
L’article 1720 du même code ajoute que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Il est constant qu’en vertu de ces textes la clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état dans lequel ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle.
Le bailleur doit, sauf stipulation expresse contraire, réaliser les travaux de mise en conformité des lieux qu’exige l’exercice de l’activité du preneur dès lors qu’elle est autorisée par le bail.
Les clauses dérogatoires doivent être interprétées de façon restrictive et étroitement limitée à l’objet de la clause.
Le bail stipule notamment aux termes de ses conditions particulières, que « France Habitation s’engage à refaire la façade donnant sur le […] (…) avec une porte permettant un passage libre de 1,40 mètre. De son côté, l’association preneuse s’engage à prendre toutes dispositions utiles pour que les habitants de l’immeuble n’aient pas à subir de nuisances liées au bruit du fait de l’activité exercée. Le preneur s’engage à réaliser tous les travaux de conformité avec l’activité destinée à y être exercée, et notamment en matière de sécurité, puisque cette salle est appelée à recevoir au maximum 49 personnes. Ces travaux recouvrent principalement la pose de deux extincteurs et d’un bloc-secours « sortie ». Aucune cloison ne devra gêner l’accès à la porte donnant sur le […]. Les matériaux devront être ignifugés. L’isolation phonique avec l’étage au dessus et avec la cour intérieure de l’immeuble devra être assurée. (…) ».
Dans ses conditions générales, ledit bail prévoit : « CHARGES ET CONDITIONS (…) le preneur s’oblige à (…) 1) État de livraison Prendre les lieux en l’état sans pouvoir exiger, soit actuellement, soit en cours de bail, aucune réparation, ni aucun travaux de quelque nature que ce soit. (…) 3) Entretien Entretenir les lieux loués en bon état de réparation de toute nature, sauf celles visées aux articles 605 et 606 du code civil. (…) 5) Transformations et améliorations par le preneur N’entreprendre aucun travaux de construction, démolition, ni changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture sans l’accord préalable du bailleur et de l’architecte de la société (…) ».
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Il ressort du rapport d’audit du 28 février 2021 du BUREAU VERITAS SOLUTIONS, intervenu dans les lieux à la demande de la locataire, que ceux-ci présentaient notamment les désordres suivants (le tribunal en retiendra les éléments essentiels à la résolution du litige) :
- des traces sur le revêtement extérieur témoignant d’infiltrations d’eau dans la paroi,
- des dégâts des eaux au droit de canalisations
- l’absence de qualité « coupe-feu » des percements des conduites traversant le plancher haut de l’établissement, non calfeutrés.
Le technicien a considéré que la stabilité du plancher haut ne semblait pas remise en cause mais qu’il était important de noter la présence de nombreuses traces d’infiltration d’eau, car l’on relève par endroit un éclatement du béton dû à la poussée de la corrosion de l’acier sur celui-ci ; il a estimé qu’il convenait de remédier à ces problèmes d’infiltrations dont les dégâts se généraliseront sur les armatures du plancher haut, impactant leur capacité portante.
Il a également conclu à la nécessité de remédier à ces problèmes d’infiltrations comme au défaut d’étanchéité généralisé de la façade avant la mise en place du second œuvre compte tenu de la sensibilité à l’humidité des plâtres, peintures et papiers.
Il est relevé que l’essentiel de ces désordres apparaissait déjà dans les procès-verbaux d’huissier que la locataire avait fait dresser les 29 décembre 2018 et 16 octobre 2020, ceux-ci relevant en particulier (ici encore le tribunal retiendra les éléments essentiels à sa décision) :
- des traces de coulures blanches sur le revêtement extérieur
- diverses zones d’infiltration d’eau, de fuite ou d’humidité en périphérie de canalisations de type « eaux usées » situées dans le local.
Les désordres liés aux infiltrations d’eau, tant provenant de la façade extérieure que des canalisations d’eaux, de toute évidence de nature à dégrader le second œuvre, rendent nécessairement les lieux impropres à leur destination puisque, s’il n’est pas démontré qu’ils sont effectivement la cause de l’effondrement du faux plafond du théâtre, ils sont de nature à rendre les locaux inutilisables et empêchent tous travaux nécessaires à leur exploitation.
Il n’est pas contesté ni contestable que la réparation de ces infiltrations relève des obligations de la bailleresse, qui doit prendre en charge les grosses réparations dans les lieux loués et assurer à sa locataire le clos et le couvert.
Ces désordres, auxquels la bailleresse n’a aucunement remédié, suffisent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs évoqués par la locataire, à caractériser un manquement de sa part à ses obligations contractuelles de fournir et de maintenir des locaux conformes à leur destination contractuelle.
Ce constat rend inopérantes les contestations de la bailleresse relatives à la mise à la charge de la locataire des travaux de mise en conformité des locaux aux normes d’hygiène, de sécurité et de salubrité, ainsi que d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
En outre, celle-ci se prévalant également de la réalisation par la locataire de travaux dans les lieux sans son autorisation, il convient de relever qu’elle ne démontre pas que ces travaux ont, comme elle le prétend, porté atteinte à la structure de l’ouvrage et sont à l’origine d’un affaissement de l’appartement situé au dessus.
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En effet, le témoignage de Madame AA AB épouse AC, gardienne de l’immeuble de la bailleresse, selon attestation du 20 janvier 2021 qui fait état de travaux de percement de la dalle au marteau-piqueur dans le théâtre en mars 2017, provoquant une quantité importante de poussière, et de ce que le président de l’association locataire lui aurait indiqué réaliser des travaux d’agrandissement du théâtre, ainsi que les mails écrits par Madame AD X, locataire de l’appartement situé au dessus des lieux loués, les 22 décembre 2020 et 24 février 2021, selon lesquels l’affaissement du sol à son domicile n’est survenu que dans la suite des travaux réalisés dans le théâtre, ne constituent pas des éléments prouvant avec certitude le lien de causalité entre les travaux de la locataire et l’atteinte à la structure de l’immeuble.
D’ailleurs, le technicien de la société SOCOTEC, intervenu à la demande de la bailleresse, s’est montré plus réservé dans le rapport du 02 avril 2021, puisqu’il concluait qu’il ne pouvait déterminer les causes précises des désordres dans l’appartement de Madame X sans investigation complémentaire sur les travaux effectués dans les lieux loués par l’association WEONE, investigation qu’il estimait nécessaire pour déterminer le mode de renforcement adapté pour sécuriser l’ouvrage ; or, le tribunal note que ladite bailleresse ne communique pas d’autre avis technique qui aurait dû être émis suite à la libération des lieux par celle-ci en décembre suivant, pour confirmer l’hypothèse avancée, laquelle est au contraire contredite par les conclusions établies par le BUREAU VERITAS à la demande de la locataire.
En tout état de cause, il n’est pas établi que les travaux reprochés à la locataire sont à l’origine des désordres affectant les lieux loués et les rendant impropres à leur destination.
Il ressort des mails échangés entre les parties en octobre et novembre 2017 que la locataire a réclamé dès cette époque au moins (il n’est pas fourni d’élément sur des échanges antérieurs entre les parties) que la bailleresse vienne constater l’état des lieux loués.
La bailleresse indique elle-même que lorsque la locataire l’a contactée en demandant un rendez-vous sur place pour faire le point sur les travaux à effectuer, elle « lui a opposé une fin de non-recevoir ».
Il est également constaté que malgré l’in[…]tance de la locataire, malgré l’évocation d’un effondrement du plafond du théâtre (peu important sur ce point qu’il s’agisse d’un fait exact ou non) elle ne s’est pas rendue dans les lieux pour, au moins, constater leur état et répondre (favorablement ou non) à ses demandes.
Si elle prétend que la locataire l’a empêchée d’accéder au local loué, elle ne le démontre aucunement, étant au contraire relevé qu’elle a encore été relancée par celle-ci pour visiter les lieux en janvier 2018, sans succès.
Ces circonstances caractérisent non seulement un manquement de la bailleresse à ses obligations, mais également une mauvaise foi certaine de sa part dans la délivrance du commandement de payer, alors même que les impayés visés dans cet acte auraient commencé antérieurement aux premières réclamations de la locataire dument établies.
Il y a lieu en conséquence de juger que le commandement de payer du 18 juin 2018 a été délivré de mauvaise foi et est de nul effet.
En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail est rejetée.
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Décision du 30 Novembre 2023 18° chambre 2ème section N° RG 19/07163 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQDED
Sur la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail
L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable au bail du 22 juillet 1994, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.
Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés à l’autre partie sont assez graves pour justifier la résiliation.
La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant et les juges apprécient souverainement s’il est assez grave pour justifier cette résiliation.
En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail est sollicitée tant par la demanderesse que par l’association WEONE.
La première se prévaut de deux manquements de sa locataire :
- le non-paiement des loyers et des charges pendant plusieurs années,
- la transformation des locaux donnés à bail sans son autorisation.
La demande de la seconde est fondée sur l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance et de réaliser les grosses réparations dans les lieux loués, ci-avant constatée.
S’agissant du défaut de paiement des loyers, la bailleresse produit des relevés de compte de la locataire commençant à son arrivée dans les lieux en mai 2016 et se terminant pour le dernier au 1 février 2022 (décompte du 10 février 2022) ainsi que deux attestations^er de rejet de chèques pour défaut de provision, en dates des 10 mai 2017 et 18 février 2019.
L’association explique que face à l’impossibilité d’exploiter le théâtre, à la perte d’argent, sans ressource financière et à défaut de réaction de la bailleresse, elle a été contrainte de suspendre le paiement des loyers.
Or, si selon l’article 1728 du code civil, le paiement des loyers et charges contractuels est une obligation essentielle du preneur, son inexécution ne peut constituer une cause grave justifiant la résiliation du bail à ses torts si le bailleur a lui-même manqué à une obligation essentielle réciproque.
Tel est le cas en l’espèce de la bailleresse, dont le tribunal a, précédemment, constaté la défaillance dans ses obligations de réaliser les grosses réparations dans les lieux pour en assurer la conformité à leur destination contractuelle et en permettre l’exploitation.
Cette défaillance est caractérisée à partir du moment où elle a été avisée de la nécessité de son intervention dans les lieux pour remédier aux désordres les affectant, soit par les courriers électroniques échangés à compter du 05 octobre 2017 (le tribunal ne pouvant, au vu des pièces fournies, constater le contenu et la date d’échanges antérieurs).
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Les décomptes produits par la bailleresse font apparaître, comme elle le soutient, des impayés dès l’entrée de l’association WEONE dans les lieux, étant toutefois noté qu’ils ont été régularisés jusqu’en avril 2017, le solde étant alors repassé à zéro.
Ainsi, la bailleresse ne caractérise que quelques loyers impayés entre mai et octobre 2017, avant que sa propre défaillance ne soit avérée, lesquels ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier une résiliation du bail aux torts de la locataire compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les lieux et d’en tirer des revenus.
Concernant le grief tiré d’une « transformation des locaux donnés à bail sans autorisation », le tribunal ne peut que relever que la demanderesse ne développe pas d’explication sur ce grief, ni ne l’appuie sur les pièces versées aux débats, de sorte qu’il ne peut constater de quelle « transformation » il s’agit.
À supposer qu’elle ait entendu se prévaloir de la réalisation de travaux dans les lieux loués en méconnaissance de la clause du bail exigeant une autorisation de sa part, il est noté que ladite clause ne subordonnait pas tous types de travaux à une telle autorisation, mais seulement certains ; or, elle n’évoque avec précision que des travaux qui auraient selon elle touché à la structure de l’immeuble, ce dont il a déjà été jugé qu’elle ne justifiait pas.
Le manquement de la locataire à ce titre n’étant pas caractérisé, il ne saurait fonder une résiliation du bail aux torts de la locataire.
En revanche, le manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la conformité des lieux loués à leur destination, comme sa gravité, étant amplement caractérisés, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la SA d’HLM SEQUENS.
Sur les demandes de paiement de la SA d’HLM SEQUENS
*Au titre d’un arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation
La résiliation judiciaire ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce et il est constant que le contrat cesse de produire ses effets à la date à laquelle les parties ont cessé de respecter leurs obligations.
Il y a lieu de constater que le théâtre était exploitable lorsque la locataire est entrée dans les lieux en mai 2016 dès lors qu’il est justifié que des représentations y étaient encore données le mois précédent.
L’obligation de paiement des loyers de la locataire n’a cessé qu’à la date du premier courrier électronique par lequel elle a avisé la bailleresse des désordres affectant les lieux et a sollicité, sans succès, l’exécution de ses obligations, soit le 05 octobre 2017.
Selon les décomptes fournis par la bailleresse, elle était débitrice à cette date d’une somme de 13 403,93 €.
Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme, laquelle produira, conformément à l’ancien article 1153 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2018, et de rejeter le surplus des demandes de paiement d’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation.
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*À titre de dommages et intérêts
La clause résolutoire du bail prévoit une faculté de le résilier de plein droit en cas d’inexécution de l’une de ses conditions, un mois après un commandement demeuré infructueux et que « dans ce cas, les loyers payés d’avance et dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts. »
La demande de paiement d’une somme de 3 041,58 € à ce titre sera rejetée, dès lors que les conditions de mise en œuvre de cette clause ne sont pas réunies, le bail n’étant pas résilié par acquisition des effets de la clause résolutoire.
*Au titre de réparations locatives
En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Il est constant néanmoins, par application de l’article 1730 du même code, que le locataire ne répond pas de la vétusté, qui reste à la charge du bailleur.
La demanderesse prétend que la locataire doit lui payer une somme de 31 623,24 € au titre de travaux de remise en état du local chiffrés selon devis du 29 mars 2022, lui reprochant d’avoir procédé à une « quasi-destruction des locaux donnés à bail »,
Il ressort du constat d’état des lieux établi le 02 février 2022, soit environ un mois après le départ de la locataire, que :
- les lieux étaient en travaux, des sacs de plâtre, des gravats, des bouts d’isolant sub[…]taient, des panneaux de bois et structures métalliques hors d’usage étaient sur le sol,
- le sol était en terre battue,
- les murs étaient en briques brutes, le plafond et le faux-plafond avaient été déposés, les poutrelles et dalles de béton qui sub[…]taient étaient étayées,
- l’huissier constatait une peinture hors d’usage sur un mur, une porte des toilettes vétuste et souillée, des toilettes et un lave-main hors d’état d’usage, que les lieux étaient sales.
Il est ainsi justifié que la locataire doit supporter les postes suivants de travaux prévus dans le devis du 29 mars 2022 :
- dépose des équipements techniques et enlèvement en décharge : il s’agit d’éléments laissés dans les lieux par la locataire, dont la bailleresse n’a pas à supporter le nettoyage,
- pose d’un réagréage : il est manifeste que la locataire a détruit la dalle de sol, en ne laissant que de la terre battue,
- poste de plomberie : la réfection des sanitaires, laissés hors d’état d’usage, doit être supportée par la locataire,
- revêtement de sol, pose de barres de seuil, pose de plinthes : la locataire, qui a retiré le revêtement de sol, doit prendre en charge son remplacement Total : 450 € HT + 1 285,20 € HT + 129 € HT + 78 € HT + 245 € HT +210 € HT + 125 € HT + 2 025 € HT + 4 633,20 € HT + 29 € HT = 9 209,40 € HT, soit 10 130,34 € TTC (TVA à 10%)
Le surplus de la demande à ce titre sera rejeté, dès lors que :
- la création d’une rampe maçonnée relève de la mise en conformité des lieux aux normes d’accessibilité aux PMR qui n’est pas expressément mise à la charge de la locataire dans le bail (la clause ne visant expressément que les normes incendie),
- il n’est pas justifié de la nécessité d’une réfection complète de l’électricité imputable à la locataire,
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- la reprise du faux-plafond et des peintures, rendue nécessaire par les infiltrations et humidité imputables à la bailleresse, sont à la charge de celle-ci,
- le remplacement d’un bloc porte correspond soit à la porte des toilettes, dont la vétusté doit être supportée par la bailleresse, soit à la porte d’entrée, dont le remplacement incombe à celle-ci.
En conséquence, l’association WEONE sera condamnée à payer à la demanderesse une somme de 10 130,34 € au titre des travaux de réparation dans les lieux, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’ancien article 1153-1 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce.
Sur les demandes de paiement de l’association WEONE
*Sur la demande de restitution de loyers payés
Le tribunal a jugé, ci-avant, que les lieux étaient exploitables par la locataire à son arrivée dans les lieux et qu’elle était tenue de payer ses loyers jusqu’au mois d’octobre 2017 inclus.
Ainsi, elle ne peut prétendre au remboursement des loyers qu’elle a payés, d’un montant au demeurant inférieur à ce qu’elle doit à ce titre.
Cette demande sera en conséquence rejetée.
*Sur la demande de paiement d’une somme de 160 000 €
En application de l’ancien article 1184 du code civil (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable au bail du 22 juillet 1994, le juge qui prononce la résiliation judiciaire du contrat pour manquement de l’une des parties à ses obligations peut également allouer à l’autre partie une indemnité compensant le préjudice qu’elle a subi.
En l’espèce, l’association WEONE demande la condamnation de son ancienne bailleresse à lui payer une indemnité de 160 000 €, correspondant au prix qu’elle a payé pour acquérir le fonds de commerce en mai 2016.
Force est de constater que l’important manquement de la bailleresse à ses obligations a rendu les lieux inexploitables et que le fonds de commerce a été perdu, de sorte qu’elle l’a acheté en pure perte.
Il est donc justifié de son dommage, imputable à la demanderesse et de la pertinence d’une indemnisation à hauteur de 160 000 €.
La SA d’HLM SEQUENS sera donc condamnée à payer une indemnité de 160 000 € à l’association WEONE en réparation de son préjudice lié à l’acquisition en pure perte de son fonds de commerce.
*Sur les demandes de travaux par la bailleresse et d’expertise
Ces demandes sont devenues sans objet, la locataire ayant quitté les lieux et le bail étant résilié.
Sur les demandes à l’encontre de L’ATELIER DU PROSCENIUM
*Sur la recevabilité de la demande tendant à sa condamnation solidaire
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La SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM fait valoir qu’elle n’a pas reçu une « assignation à toutes fins » mais un acte intitulé « appel en garantie » fondé sur les articles 334 et suivants du code de procédure civile, de sorte que son objet est limité à un appel en garantie et que la demande tendant à sa condamnation solidaire avec une autre partie est irrecevable.
Elle fonde cette prétention sur les articles 327 et 331 du code de procédure civile, afférents à l’intervention forcée, et les articles 334 et suivants du même code, prévoyant des dispositions spéciales aux appels en garantie.
Le tribunal ne peut que relever que si elle a été assignée par un acte intitulé « assignation afin d’appel en garantie », cet acte contenait bien des demandes, tant de « garantie » au sens le plus strict du terme, que de condamnation solidaire avec l’association WEONE.
L’assignation est donc bien un acte d’intervention forcée dont l’objet n’est pas limité strictement à une demande tendant à ce qu’elle garantisse la SA d’HLM SEQUENS de sa condamnation au remboursement du prix de cession du fonds de commerce.
La fin de non-recevoir sera donc rejetée.
*Sur la demande de garantie pour le paiement du prix de cession du fonds de commerce à hauteur de 160 000 €
En vertu de l’article 1240 du code civil, quiconque cause un dommage à autrui lui en doit réparation.
La SA d’HLM SEQUENS expose, au soutien de sa demande tendant à la condamnation de la venderesse du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la garantir du paiement à la l’association WEONE de la somme de 160 000 € correspondant au prix d’acquisition dudit fonds, qu’elle n’est qu’un tiers à cette cession, que le bailleur ne peut s’opposer à cet acte et que ce n’est pas contre lui mais contre son vendeur que la locataire aurait dû se retourner en cas d’acquisition d’un fonds de commerce inexploitable.
Toutefois, comme le fait justement valoir la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM, les lieux loués sont inexploitables en raison de la défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrance, et non de défauts du fonds de commerce cédé ou d’une faute de la venderesse.
La SA d’HLM SEQUENS, qui échoue donc à caractériser une responsabilité de la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM dans la survenance du dommage subi par l’association WEONE du fait de l’acquisition à perte de son fonds de commerce, sera déboutée de sa demande de garantie à ce titre.
*Sur la demande de condamnation solidaire de la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM au paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation
Le bail litigieux contient une clause selon laquelle ; « le preneur ne peut céder ses droits sur le bail si ce n’est en totalité et à un successeur dans son fonds de commerce et pour la même activité, en restant garant solidaire du paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du bail. »
Cette clause est reprise dans l’acte de cession du fonds de commerce par la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM.
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En application de cette clause de garantie du cédant au profit du bailleur, et au visa de l’article L.145-16-2 du code de commerce, selon lequel « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail », la demanderesse réclame la condamnation solidaire de cette dernière avec l’association WEONE à lui payer une somme de 50 496,82 € arrêté au 30 mai 2019.
Il est admis qu’en vertu de l’exigence de bonne foi dans les relations contractuelles, le garant peut être exonéré totalement ou partiellement de son obligation de garantie dès lors que le bailleur a fait preuve d’une négligence fautive ayant rendu plus difficile le paiement de la dette, en la laissant s’aggraver, ainsi que l’exercice de son recours en remboursement contre le cessionnaire.
La SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM fait valoir qu’elle doit être exonérée de son obligation de garantie de la bailleresse, en raison de sa négligence coupable, dès lors que celle-ci a attendu seize mois, entre mai 2017 et juin 2018, pour délivrer un commandement de payer à la locataire, sans lui en délivrer ou le lui dénoncer, n’a assigné ladite locataire au fond que le 13 juin 2019 et ne l’a assignée à son tour en garantie et en intervention forcée que le 20 août 2021.
Néanmoins, le tribunal constate que cela n’a aucunement aggravé la dette garantie, dès lors qu’il a jugé que l’obligation de la locataire de payer ses loyers avait pris fin au 05 octobre 2017, ni n’a causé un dommage à la garante en la privant de son recours en remboursement par la cessionnaire, étant notamment relevé que la condamnation au paiement de la dette locative et les autres condamnations au profit de la bailleresse restent bien inférieures à sa propre condamnation à lui payer une indemnité de 160 000 €, de sorte que l’arriéré locatif garanti a vocation à être entièrement apuré dans le cadre du compte entre les parties.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de condamnation de la SARL L’ATELIER DU PROSCENIUM, solidairement avec l’association WEONE, à payer une somme de 13 403,93 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2018.
Le surplus de la demande de condamnation solidaire sera rejeté.
Sur les demandes accessoires
Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune d’elle la charge des dépens qu’elle a exposés, en ce compris pour la SA d’HLM SEQUENS le coût du commandement de payer jugé de nul effet, et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.
L’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
DÉCLARE recevables les demandes de la S.A. d’HLM SEQUENS envers l’association WEONE,
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DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM SEQUENS tendant à la condamnation solidaire de la S.A.R.L. L’ATELIER DU PROSCENIUM avec l’association WEONE,
JUGE que le commandement de payer délivré le 18 juin 2018 par la S.A. d’HLM FRANCE HABITATION à l’association WEONE a été délivré de mauvaise foi et qu’il est en conséquence de nul effet,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 22 juillet 1994, portant sur des locaux […] 168 bis, rue de Charonne à PARIS (75011), aux torts de la S.A. d’HLM SEQUENS,
CONDAMNE solidairement l’association WEONE et son garant la S.A.R.L. L’ATELIER DU PROSCENIUM à payer à la S.A. d’HLM SEQUENS une somme de 13 403,93 euros (treize-mille-quatre-cent-trois euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2018,
CONDAMNE l’association WEONE à payer à la S.A. d’HLM SEQUENS une indemnité de 10 130,34 euros (dix-mille-cent-trente euros et trente-quatre centimes) au titre des travaux de réparation dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE la S.A. d’HLM SEQUENS à payer une indemnité de 160 000 (cent-soixante-mille) euros à l’association WEONE,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 30 Novembre 2023
Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA
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