Infirmation partielle 3 avril 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Paris, pôle 5 ch. 3, 3 avr. 2025, n° 22/05324 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Paris |
| Numéro(s) : | 22/05324 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Paris, 16 décembre 2021, N° 16/11726 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 8 avril 2025 |
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Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN’AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 5 – Chambre 3
ARRÊT DU 03 AVRIL 2025
(n° 57 /2025, 26 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05324 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOSA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 décembre 2021- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 16/11726
APPELANTE
S.C.I. CHESNAY PIERRE 2
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 389 635 749
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0050
Assistée de Me Erwan LE DOUCE-BERCOT du Cabinet JONES DAY, avocat au barreau de Paris, toque : J001
INTIMÉES
S.A. ETAM LINGERIE
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 478 355 753
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
S.A.S. MAISON 123
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 444 600 464
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentées et assistées par Me Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P0102
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Un rapport a été présenté à l’audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
— contradictoire
— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
— signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Le centre commercial Parly 2 est un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6].
L’ensemble immobilier a fait l’objet d’une extension dénommée « Extension 87 ».
L’Extension 87 est constituée de plusieurs bâtiments faisant l’objet d’une division en volumes.
Certains des lots de volumes de l’Extension 87 sont soumis au statut de la copropriété et son gérés par le syndicat des copropriétaires du centre commercial Le Chesnay Parly 2 regroupant la SCI Chesnay Pierre 2, la SCI Denis et la SARL Genekiosk.
Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 1999, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam pour une durée de douze années à compter du 2 novembre 1999 des locaux situés au sein de l’Extension 8. Ces locaux se composent :
— d’un local à usage commercial numéroté 144-145 d’une surface de 266,30 m2 exploité sous l’enseigne « 1.2.3 ou toute enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 202.985,86 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d’affaires HT, afin d’y exercer l’activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s’y rapportant à l’exclusion de toute pratique de solderie et/ou de discount » ;
— un local à usage commercial numéroté 142-143 d’une surface de 175,40 m2 exploité sous l’enseigne « Etam lingerie ou toute autre enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 133.697,78 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d’affaires HT, afin d’y exercer l’activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s’y rapportant à l’exclusion de toute pratique de solderie et/ou discount » ;
— un local à usage commercial numérote 140b-141 d’une surface de 363 m2 exploité sous l’enseigne « Etam prêt à porter ou toute autre enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 275.694,96 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d’affaires HT, afin d’y exercer l’activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s’y rapportant à l’exclusion de toute pratique de solderie et/ou de discount ».
La société 1.2.3 est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 144-145 sous l’enseigne « 1.2.3 ou toute autre enseigne du groupe Etam ».
La société Etam lingerie est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 142-143 sous l’enseigne « Etam lingerie ou toute autre enseigne du groupe Etam ».
La société Etam prêt à porter est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 140b-141 sous l’enseigne « Etam prêt à porter ou toute autre enseigne du groupe Etam ».
Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2006, la SCI Chesnay Pierre 2 a également donné bail commercial à la société 1.2.3 pour une durée de dix années à compter du 9 novembre 2006 un local à usage de réserve n° 9 situé au sein de l’Extension 87 d’une surface de 33,90 m2, moyennant un loyer annuel forfaitaire et global de 10.200 euros HT.
Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2006, la SCI Chesnay Pierre 2 a également donné bail commercial à la société Etam lingerie pour une durée de dix années à compter du 9 novembre 2006 un local à usage de réserve n° 8 situé au sein de l’Extension 87 d’une surface de 43,60 m2, moyennant un loyer annuel forfaitaire et global de 13.080 euros HT.
Par actes extrajudiciaires du 23 novembre 2012, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont sollicité le renouvellement de leurs baux respectifs auprès de la SCI Chesnay Pierre 2.
Par actes extrajudiciaires du 27 décembre 2012, la SCI Chesnay Pierre 2 a signifié aux sociétés qu’elle refusait le renouvellement avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction.
Par assignations signifiées le 12 juin 2013, la SCI Chesnay Pierre 2 a saisi le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de fixation des indemnités d’occupation dues par les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter à compter du 1er janvier 2013.
Au cours de cette année 2013, il a été décidé, par ailleurs, de rénover l’Extension 87.
Par lettres recommandées du 30 juillet 2014, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont été informées par le mandataire de la SCI Chesnay Pierre 2, la société Espace extension, de l’existence de ces travaux de rénovation et de ce qu’une partie du montant des travaux leur serait refacturée comme suit :
— pour la société 1.2.3 : 172.467 ' HT pour la rénovation intérieure et 158.037 ' HT pour la rénovation des parkings ;
— pour la société Etam lingerie : 119.565 ' HT pour la rénovation intérieure et 109.561 ' HT pour la rénovation des parkings ;
— pour la société Etam prêt à porter : 215.890 ' HT pour la rénovation intérieure et 197.827 ' HT pour la rénovation des parkings.
Par accords transactionnels du 22 décembre 2014 et du 3 février 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 (ci-après la SCI) et les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont transigé sur une partie de leur litige.
En suite de ces accords :
— par acte sous seing privé du 22 décembre 2014, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société 1.2.3 pour une durée de 10 années à compter du 13 mai 2015 des locaux d’une surface totale de 274,90 m2, constitués du local n° 144-145 et du local à usage de réserve n° 9, la conclusion de ce nouveau bail entraînant l’extinction du « bail réserve » conclu le 8 novembre 2006 entre la SCI et la société 1.2.3 ;
— par acte sous seing privé du 22 décembre 2014, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam lingerie pour une durée de 10 années à compter du 12 août 2015 des locaux d’une surface totale de 340,60 m2 constitués du local n° 142-143 et du local à usage de réserve n° 8, la conclusion de ce nouveau bail entraînant l’extinction du « bail réserve » conclu le 8 novembre 2006 entre la SCI et la société Etam lingerie ;
— par acte sous seing privé du 3 février 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam prêt à porter pour une durée de dix années à compter du 13 août 2015, des locaux d’une surface de 160 m2 correspondant au local n° 140b.
S’agissant des instances en fixation des indemnités d’occupation et d’éviction en cours devant le tribunal de grande instance de Versailles, le tribunal a constaté, dans trois jugements en date du 30 septembre 2015, les désistements réciproques d’instance et d’action des parties, l’extinction des instances et son dessaisissement pour chacune des affaires.
Le 20 février 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont été chacune rendues destinataires des trois premières factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 au titre des travaux de rénovation de l’Extension 87 à échéance respectivement des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2015.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 30 avril 2015 et du 4 juin 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter, par l’intermédiaire du groupe Etam puis de leur conseil, ont de nouveau demandé la communication de justificatifs de travaux envisagés et refusé le paiement des appels de fonds visés dans les factures précitées.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 a transmis des informations complémentaires sans transmettre les documents justificatifs demandés par les sociétés, mais en annexant une répartition des travaux par poste.
Par courrier du 13 juillet 2015, puis par LRAR du 26 août 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont de nouveau sollicité des éclaircissements complémentaires.
Le 13 novembre 2015, les trois sociétés ont été chacune rendues destinataires de quatre autres factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 à échéance respectivement des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2016.
Par actes extrajudiciaires du 27 juin 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a fait signifier aux 3 sociétés deux sommations chacune les mettant en demeure de payer les cinq premiers appels de fonds TTC échus dans le cadre des travaux susmentionnés, dont les montants étaient majorés de pénalités de retard.
C’est dans ce contexte que, par acte signifié le 26 juillet 2016, les trois sociétés ont assigné la SCI Chesnay Pierre 2 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, à titre principal, dire nulles et non avenues les six sommations de payer signifiées le 27 juin 2016.
Par acte extrajudiciaire du 8 août 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a signifié une troisième sommation à la société 1.2.3 la mettant de nouveau en demeure de payer les 4ème, 5ème et 6ème appels de fonds et une pénalité de retard.
Par LRAR du 6 septembre 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a mis en 'uvre la garantie autonome à première demande remise par le Crédit Industriel et Commercial correspondant au montant des 4ème, 5ème et 6ème appels de fonds.
Le garant a procédé au paiement de la somme demandée le 12 septembre 2016.
Par courriers des 22 février et 6 juin 2017, la SCI Chesnay Pierre 2 a de nouveau mis en 'uvre la garantie à première demande précitée correspondant au montant des 7ème, 8ème et 9ème appels de fonds.
Le 24 novembre 2016, les trois sociétés ont été chacune rendues destinataires des trois dernière factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 à échéance respectivement des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2017, émises par la société Espace expansion.
En cours d’instance, la société Etam prêt à porter a fait l’objet d’une fusion absorption par la société Etam lingerie qui vient, de fait, à ses droits. Additionnellement, la société 1.2.3 a changé de dénomination et est, désormais, dénommée « Maison 1.2.3 ».
Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
— débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l’Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 euros TTC au titre des frais d’huissier de justice ;
— dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt à porter ;
— condamné la société Chesnay Pierre 2 à payer à la société Maison 123 la somme de 118.981,74 euros TTC indûment reçue au titre de la garantie à première demande mise en jeu par courrier du 6 septembre 2016 adressé au Crédit Industriel et Commercial ;
— dit que cette somme de 118.981,74 euros TTC portera intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
— ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
— débouté la société Maison 123 du surplus de sa demande en paiement au titre de la mise en jeu de la garantie à première demande du Crédit Industriel et Commercial ;
— débouté la société Maison 123 de sa demande tendant à voir condamner la société Chesnay Pierre 2 à lui rembourser sur justificatifs les frais bancaires qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;
— débouté la société Maison 123 et la société Etam lingerie en son nom propre et comme venant aux droits de la société Etam prêt à porter de leurs demandes tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre 2 a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations signifiées les 27 juin et 8 août 2016 ;
— dit que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l’Association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2 ;
— dit que les charges communes précitées contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie s’entendent TVA comprise ;
— ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise et désigne en qualité d’expert pour y procéder M. [C] [N] avec mission, notamment, de :
rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l’objet du procès-verbal de l’Association Foncière Urbaine Libre de gestion de 1' extension du centre commercial Parly 2 du 29 mai 2019, les travaux concernant le mail de l’Extension 87 et les parkings, soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil, soit de remplacement, de réfection, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation, en distinguant pour chaque type de travaux ainsi répertorié, les motifs de leur réalisation, selon les catégories suivantes : – malfaçons ou vices de construction, – réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s’avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation, – vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil, – obsolescence, – confort de la clientèle, – intérêt général du Centre et/ou de l’Ensemble immobilier, et ce, à1'exclusion des honoraires et des coûts d’assurance, d’aléas et de compte-prorata relatifs à ces travaux ;
en déterminer les coûts toutes taxes comprises ;
déterminer la part de ces coûts TTC refacturable. par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 123 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019 et, sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam Lingerie (réserve n° 8).
Par déclaration en date du 10 mars 2022, la SCI Chesnay Pierre 2 a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :
— débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l’Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815.94 euros TTC au titre des frais d’huissier de justice ;
— dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société à la société Etam prêt à porter ;
— a exclut des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l’Association Foncière Urbaine Libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019 les honoraires et des coûts d’assurance et d’aléa relatifs à ces travaux ;
— ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise « Excluant de sa mission la prise en compte des honoraires et des coûts d’assurance et d’aléa relatifs à ces travaux. Lui enjoignant de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 123 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ».
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la SCI Chesnay Pierre 2, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :
— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 décembre 2021 en ce qu’il a :
débouté la société Maison 1.2.3 de sa demande tendant à voir condamner la société Chesnay Pierre 2 à lui rembourser sur justificatifs les frais bancaires qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;
débouté la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie en son nom propre et comme venant aux droits de la société Etam prêt à porter de leurs demandes tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre 2 a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations signifiées les 27 juin et 8 août 2016 ;
dit que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l’Association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019, et consistant en des travaux « soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil soit de remplacement, réfection, entretien, d’améliorations ou de rénovations justifiées :
— par des malfaçons ou vices de construction ;
— par la réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s’avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation ;
— par la vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil, l’obsolescence, le confort de la clientèle ou par l’intérêt général du Centre et/ou de l’Ensemble Immobilier. » ;
dit que les charges communes précitées contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie s’entendent TVA comprise ;
ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise, sauf en ce qu’il a : *Exclu de sa mission de l’expert la prise en compte des honoraires et des coûts d’assurance et d’aléa relatifs à ces travaux, *Enjoint l’expert de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 1.2.3 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ;
— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 décembre 2021 en ce qu’il a :
débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l’Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 euros TTC au titre des frais d’huissier de justice ;
dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt à porter ;
exclut des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l’association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019 les honoraires et des coûts d’assurance et d’aléa relatifs à ces travaux ;
ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise : *excluant de sa mission la prise en compte des honoraires et des coûts d’assurance et d’aléa relatifs à ces travaux, *lui enjoignant de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 1.2.3 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ;
Et, statuant à nouveau :
— déclarer recevable et bien fondée la société Chesnay Pierre 2 dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
1) Sur les baux boutique :
A titre principal :
— juger que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès des sociétés Maison 1.2.3 et Etam lingerie (en son nom propre et venant aux droits d’Etam prêt-à-porter) au titre du bail boutique 1.2.3, du bail boutique lingerie et du bail Etam prêt-à-porter les dépenses afférentes aux travaux de rénovation de l’Extension 87 (mail et parkings) votées par l’AFUL et le SDC de l’Extension 87 le 3 avril 2014 et dont les comptes ont été approuvés le 29 mai 2019 ;
— juger que les commandements de payer délivrés par la société Chesnay Pierre 2 aux sociétés Maisons 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt-à-porter les 27 juin et 8 août 2016 sont parfaitement valables et produisent plein effet ;
— condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail boutique 1.2.3 :
' la somme de 389.660,07 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87;
' la somme de 38.966,01 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;
' la somme de 1.223,01 euros TTC au titre de frais d’huissier ;
' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l’ensemble des sommes dues ;
— condamner la société Etam lingerie au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail boutique Etam lingerie :
' la somme de 256.062,34 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87;
' la somme de 25.606,23 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;
' la somme de 763,77 euros TTC au titre de frais d’huissier ;
' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l’ensemble des sommes dues ;
— condamner la société Etam lingerie (venant aux droits de la société Etam prêt-à porter) au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes :
' la somme de 524.000,03 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87 ;
' la somme de 52.400 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;
' la somme de 815,94 euros TTC au titre de frais d’huissier ;
' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l’ensemble des sommes dues ;
— ordonner la capitalisation des intérêts ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire il n’était pas fait droit aux demandes de condamnation de la société Chesnay Pierre 2 :
— ordonner un complément d’expertise et désigner Monsieur [C] [N] avec pour mission de : – convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, – se rendre sur les lieux, dans Le centre commercial Parly 2 sis [Adresse 1] à [Localité 6] et, notamment dans l’Extension 87 et les parkings ; – se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; – s’entourer, si besoin est, de tout sachant et de tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, – rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l’objet du procès-verbal de l’Association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2 et du procès-verbal d’assemblée générale de reddition du SDC de l’Extension 87 en date du 29 mai 2019, les travaux concernant le mail de l’Extension 87 et les parkings, soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil, soit de réparation, de remplacement, de mises aux normes, de réfection, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation, en distinguant pour chaque type de travaux ainsi répertorié, les motifs de leur réalisation, selon les catégories suivantes : malfaçons ou vices de construction, réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s’avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation, vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil, obsolescence, confort de la clientèle, intérêt général du Centre et/ou de l’Ensemble Immobilier, en ce compris les honoraires et les coûts d’assurance et d’aléas relatifs à ces travaux, – en déterminer les coûts toutes taxes comprises, – déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 1.2.3 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant, la grille de répartition applicable à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, et sur la base des tantièmes affectés aux boutiques, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires les société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie (en son nom propre et venant aux droits de la société Etam prêt à porter), – rendre compte du tout et donner son avis motivé, – dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
2) Sur les baux réserve :
A titre principal :
— condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail réserve 1.2.3 :
' la somme de 28.946,18 ' TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87 ;
' la somme de 2.894,62 ' TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;
' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l’ensemble des sommes dues ;
— condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail réserve Etam lingerie :
' la somme de 34.141,64 ' TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87 ;
' la somme de 3.414,16 ' TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;
' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l’ensemble des sommes dues ;
A titre subsidiaire :
— ordonner un complément d’expertise et désigner Monsieur [C] [N] avec pour mission de : – convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, – se rendre sur les lieux, dans Le centre commercial Parly 2 sis [Adresse 1] à [Localité 6] et, notamment dans l’Extension 87 et les parkings, – se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, – s’entourer, si besoin est, de tout sachant et de tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, – rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l’objet du procès-verbal de l’Association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2 et du procès-verbal d’assemblée générale de reddition du SDC de l’Extension 87 en date du 29 mai 2019, le coût des honoraires et les coûts d’assurance et d’aléas relatifs aux travaux concernant le mail de l’Extension 87 et les parkings, – en déterminer les coûts toutes taxes comprises, – déterminer la part de ces honoraires et les coûts d’assurance et d’aléas TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d’une part, à la société Maison 1.2.3 et, d’autre part, à la société Etam lingerie, suivant la grille de répartition applicable à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 1.2.3 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8), – rendre compte du tout et donner son avis motivé, – dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
En tout état de cause :
— débouter les sociétés Maison 1.2.3 et Etam lingerie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
— condamner la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie à verser chacune à la société Chesnay Pierre 2 la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie aux entiers dépens ;
Au soutien de ses prétentions, la SCI Chesnay Pierre 2 fait valoir que :
— Sur la demande de condamnation des sociétés Maison 123 et Etam lingerie au paiement des sommes dues au titre des travaux de rénovation, tant au titre des baux boutique que des baux réserve
sur le fait que la refacturation opérée par la société Chesnay Pierre 2 est fondée au regard des stipulations des baux boutique et des baux réserve ;
en ce que les stipulations des baux sont claires et précises et ne nécessitent pas d’être interprétées qu’une interprétation restrictive des clauses est infondée au risque de dénaturation du contrat, qu’au regard de l’article 9 des baux boutique et de l’article 9.2 des baux réserve, l’appelante a refacturé le coût des travaux de rénovation de l’Extension 87 en faisant une stricte application des stipulations contractuelles lesquelles prévoient un loyer perçu par le bailleur net de toutes charges, que les clauses relatives aux charges et travaux refacturables des baux boutique et réserve prévoient la prise en charge par les sociétés des travaux qui leur ont été refacturés, que certains postes de travaux, compte tenu de la qualification retenue par l’expert, n’ont pas été refacturés ;
en ce que le contrat ne saurait être qualifié de contrat d’adhésion, que cette affirmation ne correspond à la réalité économique du fait de la taille des intimées qui disposent des moyens humains et financiers pour discuter des conditions locatives ; que les baux produits démontrent qu’ils ont été négociés puisqu’ils comportent des conditions particulières dérogatoires aux conditions générales ; qu’au demeurant les dispositions de l’article 1190 du code civil ne sont pas applicables aux baux litigieux ;
sur le fait que les stipulations des baux boutique et des baux réserve permettent la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87, que
le principe de bonne foi contractuelle ne fait pas obstacle à la refacturation des sommes dues au titre des baux réserve en ce que la SCI Chesnay Pierre 2 réclame depuis toujours sur les sommes dues par les sociétés du Groupe Etam au titre des baux boutique et des baux réserve qu’il s’agisse des sommes visées dans les commandements de payer délivrés au cours de l’année 2016 ou des condamnations sollicitées au cours de la procédure de première instance au regard des dispositions de l’article 9.2 des baux boutique,
en excluant la refacturation des dépenses imputées à la société bailleresse par le SDC de l’Extension 87 au motif qu’elles auraient été décidées par une autre entité que le seul syndicat des copropriétaires, le tribunal ajoute une condition à la clause du contrat contraire à la volonté des parties, lesquelles ont souhaité permettre la refacturation au preneur de toutes les dépenses exposées par le bailleur au titre des parties communes, quelle que soit l’organisation juridique et donc l’entité les lui refacturant, qu’exclure la refacturation des travaux de rénovation pour les baux boutique au motif que ces travaux auraient été votés en AFUL et que le bailleur ne peut refacturer les charges communes pesant sur lui qu’en tant que membre d’un syndicat de copropriété ou d’une union de syndicats de copropriété « existant au jour de la signature du bail » viole la volonté des parties,
si l’AFUL n’avait pas existé, ces charges auraient été néanmoins refacturées aux sociétés locataires puisqu’elles auraient alors été votées par l’Union, entité juridique se trouvant au-dessus de l’AFUL et regroupant les propriétaires du centre commercial, que cette Union existait déjà lorsque les baux boutique ont été conclus et est visée dans les baux boutique,
les baux boutique ne contiennent aucune mention limitant la refacturation aux charges exposées au titre d’une organisation juridique existante au jour de la signature des baux tel qu’en attestent l’emploi du déterminant « tous syndicats des copropriété ou union de syndicat des copropriété » ainsi que les adverbes « directement ou indirectement »,
les travaux ont été votés tant par l’AFUL que par le SDC de l’Extension 87 pour des raisons économiques d’optimisation des coûts les travaux ayant portés ur des lots et équipements communs dépassant le seul cadre des surfaces gérées par le seul SDC de l’Extension 87 ;
sur le fait que la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87 doit s’analyser par poste et non pas de manière globale, au regard des dispositions de l’article 9 des baux boutique et, à l’instar de ce qui a été jugé pour les baux réserve (article 9.2), peu important que les travaux soient ponctuels ou réalisés dans le cadre d’une opération de rénovation d’ensemble qu’il serait paradoxal d’interdire au bailleur de réclamer au preneur le montant de travaux expressément refacturables aux termes du bail sous prétexte que ces travaux, pris dans leur ensemble, constitueraient « des travaux d’ampleur » ;
sur l’argument mal fondé selon lequel ces travaux de rénovation constitueraient des dépenses exceptionnelles de relooking et ne seraient pas prévus par les conventions locatives, outre que les baux boutique et réserve prévoient la refacturation, les preneurs étaient informés de leur réalisation suite à une réunion de présentation en présence de l’ensemble des parties sur la base d’un support transmis à toutes, que le cahier des charges annexé aux baux réserve mentionnait dès la signature de ces baux la réalisation de rénovation dans le centre, que, par ailleurs, le fait que la refacturation des travaux de rénovation ait fait l’objet d’un appel de charges distincts n’induit pas leur caractère non refacturable, que les baux prévoient l’établissement d’un budget prévisionnel annuel ainsi que le paiement de provisions trimestrielles au titre des charges ce qui ne saurait être de nature à priver le bailleur de son droit de refacturer des charges non intégrées dans ledit budget prévisionnel dès lors qu’elles sont effectivement refacturables ;
sur le fait que les dépenses relatives aux parkings sont refacturables aux termes des baux boutique et réserve, qu’au regard de l’article 9 des baux boutiques, les parties sont convenues que les charges refacturées aux preneurs correspondraient aux dépenses afférentes au centre commercial Parly 2 dans son ensemble, dont les parkings font partie, que l’annexe 1 du cahier des charges annexé aux baux boutiques comprend une description du centre commercial Parly 2 [Localité 6] qui vise expressément les parkings comme étant une composante des parties communes, que le règlement intérieur du centre commercial figurant en annexe des baux boutique présente également les parkings comme des parties communes, que les dépenses afférentes aux travaux de rénovation des parkings ont bien été refacturées par le SDC de l’Extension 87 à la société Chesnay Pierre 2 et sont à ce titre refacturables aux sociétés du Groupe Etam ;
sur le fait que les honoraires, assurances et aléas, tous comme les frais divers et travaux divers sont refacturables, qu’à titre liminaire, aucune somme n’est plus refacturée aux sociétés du Groupe Etam au titre des aléas dans la mesure où les travaux sont terminés cependant les montants qui y sont visés ont été affectés à d’autres postes de travaux refacturables au titre des baux boutique et réserve et doivent être remboursés par les sociétés locataires, que, de même, les honoraires et assurances ne constituent pas des dépenses autonomes mais sont des accessoires aux dépenses de travaux qui sont expressément visées par les baux boutique et réserve, que le cahier des charges annexé aux baux réserve prévoit expressément la refacturation des honoraires et assurances afférents aux travaux de rénovation engagés par le bailleur, qu’il en est de même pour les frais et travaux divers, que le jugement fait une analyse contraire à la lettre desdits baux, notamment des articles 8 et 9, et à la commune intention des parties, que, s’agissant des montants afférents au titre des baux boutique et des baux réserve, ils ont été vérifiés par Madame l’expert [M] [F] sur la base des comptes de sorte qu’il n’y a aucune raison de remettre en cause ces montants et l’ensemble des factures ont été mises à la disposition des sociétés du Groupe Etam ;
sur le fait que la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87 est documentée et justifiée, la société Chesnay Pierre 2 produit l’ensemble des documents comptables, techniques et contractuels permettant de justifier la refacturation, que la communication de l’audit juridique n’est pas nécessaire pour la solution du litige dans la mesure où ni la cour, ni les sociétés du Groupe Etam, ne s’estimeraient liés par l’analyse juridique des stipulations des baux faite par le conseil du bailleur, qu’en outre s’agissant d’un document transmis par un avocat à son client il revêt un caractère confidentiel ;
sur le fait que les documents produits permettent de justifier de la nature et du montant des dépenses refacturées, que les documents produits justifient du montant total des travaux de rénovation, de la quote-part desdits travaux supportée par la société Chesnay Pierre 2 en qualité de membre du SDC de l’Extension 87 et du paiement effectif de cette quote-part par celle-ci, que les documents produits justifient la nature et le montant des travaux de rénovation poste par poste et lot par lot ainsi que cela résulte des rapports et de leurs annexes établis par Mme [M] [F], que l’attention de la cour est attirée sur le fait qu’une erreur est intervenue et qu’il convient de ne pas prendre en compte le tableau de synthèse figurant en page 31 du rapport provisoire de Mme [M] [F] mais que ce sont donc les annexes 1 et 2 du rapport qu’il convient d’utiliser pour vérifier la refacturation des travaux de rénovation, que les annexes au rapport ont été produites dans leur intégralité contrairement aux affirmations des intimées, que l’intimée produit également un ensemble de pièces soumis à Mme [M] [F], que la société Chesnay Pierre 2 a proposé 10 types de travaux et 6 motifs, soit une palette très large englobant toutes les natures de travaux dans le cadre de l’analyse de l’expert, que l’expert indépendant n’était pas tenu de classer l’ensemble des postes de travaux dans les types/motifs proposés et était parfaitement libre, si elle estimait que les classifications n’étaient pas pertinentes, de ne les classer dans aucune des catégories proposées, que l’expert n’avait pas connaissance des stipulations des baux du centre commercial Parly 2 de sorte qu’elle n’avait aucune information sur le caractère refacturable ou non des travaux qu’elle avait pour mission de classer, qu’il est ainsi erroné d’affirmer comme le font les intimées que le bailleur aurait cherché à orienter l’analyse de l’expert, que le seul fait que de nombreux postes de travaux n’aient pas été refacturés aux sociétés du Groupe Etam compte-tenu des stipulations de leurs baux témoigne du caractère objectif du travail de classification et de refacturation effectué, que les documents produits justifient la nature, la qualification et le montant des travaux de rénovation refacturés aux trois sociétés et l’appelante produit de nouveaux tableaux exposant, sur la base du montant définitif des travaux, les montants dus par les sociétés du Groupe Etam et leur classification en fonction des types/motifs, qu’il est précisé que les critiques formulées par les sociétés du Groupe Etam quant aux annexes du rapport provisoire sont désormais hors de propos en l’état des rapports définitifs, que le rapprochement de ces documents permet aux sociétés du Groupe Etam d’identifier très précisément la qualification (type et motif) et le montant des travaux refacturés, et partant, de vérifier leurs caractère refacturable au regard des stipulations des baux boutique et des baux réserves que les documents produits justifient les modalités pratiques suivant lesquelles la société Chesnay Pierre 2 a procédé au calcul de la quote-part des travaux de rénovation refacturée aux sociétés du Groupe Etam en ce qu’ils permettent de justifier du montant total des travaux de rénovation puis du montant des travaux de rénovation mis à la charge du SDC de l’Extension 87 à titre provisoire sur la base du budget dans un premier temps puis à titre définitif une fois la reddition votée, que, sur le fondement de l’article 9 des baux boutique et de l’article 9.1 des baux réserve, l’appelante a respecté les clauses relatives à la refacturation des charges, en refacturant à ses locataires les sommes qui lui ont été facturées au SDC de l’Extension 87 au prorata de la surface louée à chaque preneur, que les documents produits permettent de justifier du montant des travaux de rénovation mis à la charge de Chesnay Pierre 2 en tant que copropriétaire au sein du SDC de l’Extension 87 et l’appelante produit l’ensemble des factures adressées par le SDC de l’Extension 87 ainsi que le justificatif de leur paiement, que les documents produits permettent de justifier des tantièmes utilisés afin de procéder à la refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87, que la variation des tantièmes de l’appelante dans la copropriété est due aux évolutions de la copropriété au fil des ans, que les raisons de l’évolution de la copropriété apparaissent clairement dans les modificatifs de l’état descriptif de division de 2018 puis de 2020, déjà communiqués, que le fait que les tantièmes utilisés pour le vote de la résolution relative à la reddition des travaux de rénovation lors de l’assemblée générale du 29 mai 2019 n’aient pas encore été validés est totalement indifférent pour la solution du litige, que les sociétés du Groupe Etam opèrent à dessein une confusion entre le nombre de tantièmes de la SCI Chesnay Pierre 2 utilisés pour le vote des résolutions et le nombre de tantièmes utilisés pour la répartition, que seuls ont un intérêt, en l’espèce, les tantièmes utilisés pour la reddition des charges liées aux travaux de rénovation à savoir ceux de l’époque à laquelle les travaux ont été votés en ce que les copropriétaires nouveaux entrants dans le syndicat n’ont pas à supporter la charge de travaux votés antérieurement à leur arrivée dans la copropriété, que c’est légitimement que l’appelante a appliqué la grille des tantièmes applicables en 2014, que les documents produits permettent de justifier du montant théorique refacturable aux sociétés du Groupe Etam en application des tantièmes attachés aux lots objets des baux boutiques et des baux réserve, que l’appelante a dû utiliser la grille des tantièmes de l’AFUL pour déterminer les tantièmes attachés aux locaux loués par les locataires des différents lots qu’elle détenait, la grille SDC de l’Extension 87 ne permettant pas de déterminer les tantièmes attachés à chaque local de chaque preneur au sein du même lot alors que la grille AFUL contenait ce détail, que les grilles de tantièmes utilisées ont été produites et que l’expert de ces dernières estime que la refacturation a été faite en application des tantièmes attachés à chaque local et des clauses des baux, que les documents produits permettent de justifier des charges réellement refacturées aux sociétés du Groupe Etam ;
sur le fait que l’appelante est bien fondée à refacturer les sommes dues par les sociétés du Groupe Etam par provision sur la base du budget, puis, une fois le montant définitif connu, par régularisation après reddition, que le fait générateur de la refacturation des charges de copropriété aux preneurs du centre commercial Parly 2 est la date de vote du budget des travaux de rénovation de l’Extension 87, que l’interprétation par les sociétés du Groupe Etam des clauses des baux qui conduirait la société Chesnay Pierre 2 à avancer la trésorerie pour le compte des preneurs, n’est donc conforme ni à la lettre ni à l’esprit du bail ni à la jurisprudence en vigueur, que rien n’interdit à un bailleur de facturer des sommes sur la base d’un budget et que c’est d’ailleurs la pratique habituelle dès lors qu’il procède à une reddition une fois que le montant définitif des dépenses est connu ; qu’en conséquence les commandements de payer signifiés au Groupe Etam sont donc valables ;
sur le fait que l’appelante est bien fondée à solliciter le paiement des intérêts de retard, pénalités de retards, frais divers et TVA sur les sommes dues au principal au titre des travaux de rénovation, sur le fondement des articles 18 du Titre 1 des baux boutique et 18 des baux réserve pour les intérêts de retard justifiés du fait de l’exigibilité des sommes acquittées, sur le fondement des articles 19 du Titre 1 des baux boutiques et 19 des baux réserve pour la majoration forfaitaire de 10 % laquelle est usuelle et son caractère excessif n’est pas démontré par les intimées ;
sur les frais, sur le fondement de l’article 19 des baux boutique et réserve, l’appelante est bien fondée à solliciter le remboursement des frais qu’elle a engagés aux fins d’obtenir le paiement des charges impayées ;
sur la TVA, sur le fondement des articles 4.4 des baux boutique et réserve et de l’article 9.2 des baux boutique, qu’il n’y a en outre pas eu de double facturation de la TVA puisque le montant de la TVA appelé et payé au SDC de l’Extension 87 a été déduit avant de procéder aux refacturations aux locataires, dont les sociétés du Groupe Etam ;
A titre subsidiaire, sur le complément de mission d’expertise
sur la désignation d’un expert s’agissant des baux boutique, que, si par extraordinaire la cour rejetait la demande de condamnation formée par l’appelante au titre des baux boutique, il lui reviendrait de désigner un expert aux fins de déterminer les sommes refacturables au titre des baux boutique, selon les termes et conditions visées dans le dispositif des présentes conclusions ;
sur la prise en compte des honoraires et des coûts d’assurances et aléas relatifs aux travaux dans la mission de l’expert judiciaire, que comme il a été démontré précédemment des dépenses doivent être incluses dans la mission de l’expert judiciaire et un complément de mission devra être ordonné ;
sur les tantièmes pris en compte pour déterminer la quote-part des coûts refacturables aux sociétés du Groupe Etam, que comme il a été démontré précédemment il est demandé à la cour d’ordonner un complément de mission selon les termes et conditions visées dans le dispositif des présentes conclusions ;
Sur le rejet des demandes des sociétés du Groupe Etam
sur les demandes relatives à la restitution des sommes perçues dans le cadre des appels des garanties bancaires à première demande et des frais afférents, que l’appelante a d’ores et déjà remboursé à la société Maison 1.2.3 la somme totale de 257.483,10 euros au titre de la restitution des sommes perçues dans le cadre des appels des garanties bancaires à première demande, que le jugement doit être confirmé de ce chef, que la société Maison 1.2.3 ne produit aucun justificatif or la garantie à première demande a été appelée il y a plusieurs années de sorte que si la société Maison 1.2.3. a supporté des frais, elle doit être en mesure de les justifier à ce jour, que, d’autre part, la mise en 'uvre des garanties par la SCI Chesnay Pierre 2 était parfaitement fondée, de sorte qu’elle n’a pas à en supporter les frais ;
sur le rejet des délais de paiement sollicités par les sociétés du Groupe Etam, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, les sociétés du Groupe Etam ont déjà bénéficié des plus larges délais ;
sur le rejet des demandes des sociétés du Groupe Etam au titre du remboursement des honoraires de l’expert amiable qu’elles ont mandaté, que l’appelante a produit l’ensemble des documents nécessaires à la solution du litige et n’a pas à supporter les conséquences du choix des sociétés du Groupe Etam de se faire assister d’un tiers pour les analyser ;
sur le rejet des demandes des sociétés du Groupe Etam au titre de l’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, qu’il résulte des termes du jugement et de la mission de l’expert judiciaire que la mesure d’expertise n’a absolument pas pour objet de pallier une quelconque carence de l’appelante dans l’administration de la preuve.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er octobre 2024, la SAS Maison 1.2.3 et la SA Etam lingerie, venant aux droits de la société Etam prêt à porter, intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la cour de :
— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il a dit que les baux boutique du 2 novembre 1999 ne permettent pas à la SCO Chesnay Pierre 2 de récupérer auprès de l’une ou de l’autre des trois sociétés locataires en la cause les charges communes appelés par le Syndicat des copropriétaires au titre des travaux de rénovation de l’Extension 87 votés par l’AFUL le 3 avril 2014 ;
— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il a exclu des charges communes contractuellement récupérables par la SCI Chesnay Pierre 2 auprès des sociétés locataires les honoraires et les coûts d’assurance, d’aléa et de compte-prorata relatifs aux travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parkings, votés le 3 avril 2014, par l’Association foncière urbaine libre de gestion de l’extension du centre commercial Parly 2 ;
— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il a :
débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande à voir condamner la société Etam Lingerie venant aux droits de la société Etam prêt-à-porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l’Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 ' TTC au titre des frais d’huissier de justice.
dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrée par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt-à-porter ;
condamné la société Chesnay Pierre 2 à payer à la société Maison 123 la somme de 118.981,74 ' TTC indûment reçue au titre de la garantie à première demande mise en jeu par courrier du 6 septembre 2016 adressé au Crédit industriel et commercial ;
dit que cette somme de 118.981,74 euros TTC portera intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il s’est référé aux baux réserve du 8 novembre 2006 ;
— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il retient que l’article 9 des baux réserve du 8 novembre 2006 permet à la SCI Chesnay Pierre 2 de récupérer sur les sociétés locataire sa quote-part au titre des travaux portant tant sur le mail de l’Extension 87 que sur les parkings ;
— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 en ce qu’il a :
— débouté la société Maison 123 du surplus de sa demande en paiement au titre de la mise en jeu de la garantie à première demande du Crédit industriel et commercial ;
— débouté la société Maison 123 de sa demande tendant à voir condamner la société Chesnay Pierre 2 à lui rembourser sur justificatifs les frais bancaires qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;
débouté la société Maison 123 et la société Etam lingerie en son nom propre et comme venant aux droits de la société Etam prêt-à-porter de leurs demandes tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre 2 a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations signifiées les 27 juin et 8 août 2016 ;
dit que les charges communes précitées (c’est-à-dire celles énoncées dans le dispositif du jugement) contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de société Maison 123 et de la société Etam lingerie s’entendent TVA comprise ;
ordonné avant dire droit pour le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016 une expertise et désigné en qualité d’expert pour y procéder Monsieur [C] [N] avec la mission décrite aux termes du dispositif du jugement du 16 décembre 2021 ;
réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau :
— déclarer recevables et bien fondées la société Maison 1.2.3. (anciennement dénommée société 1.2.3.) et la société Etam lingerie, en son nom propre et venant aux droits de la société Etam prêt-à-porter en leur appel incident et dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
— juger que la SCI Chesnay Pierre 2 ne peut se référer aux baux réserve du 8 novembre 2006 et subsidiairement, juger que l’article 9 des baux réserve du 8 novembre 2006 ne permet pas à la SCI Chesnay Pierre 2 de récupérer sur les sociétés locataire sa quote-part au titre des travaux portant tant sur le mail de l’Extension 87 que sur les parkings ;
— juger que la société Chesnay Pierre 2 ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence des créances réclamées ;
— subsidiairement, juger que les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation du Centre commercial Parly 2 ne correspondent pas à des charges récupérables sur le locataire aux termes des conventions locatives concernées ;
— encore plus subsidiairement : juger que la bailleresse ne justifie pas du quantum des sommes réclamées ;
En conséquence, en chaque hypothèse :
— juger nulles et non avenues les « sommations de payer les loyers » signifiées à la requête de la société Chesnay Pierre 2 aux sociétés 1.2.3 (dénommée actuellement Maison 1.2.3.), Etam lingerie et Etam prêt-à-porter (aux droits de laquelle se trouve la société Etam lingerie, consécutivement à une opération de fusion-absorption) :
— débouter en conséquence la société Chesnay Pierre 2 de ses demandes en paiement ;
— juger que la SCI Chesnay Pierre 2 ne peut se prévoir à l’encontre des sociétés locataires de la sanction tirée de l’acquisition de la clause résolutoire, sanction en toute hypothèse non prévue aux termes des sommations de payer signifiées ;
— condamner la société Chesnay Pierre 2 à payer à la société Maison 1.2.3. (anciennement dénommée 1.2.3.), la somme de 251.731,34 ' en restitution des sommes indûment perçues par la société Chesnay Pierre 2 dans le cadre des appels abusifs des garanties bancaires à première demande, en date du 6 septembre 2016, du 22 février 2017 et du 6 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019, outre capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
— condamner la société Chesnay Pierre 2 à rembourser à la société Maison 1.2.3., sur justificatifs, les frais bancaires qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;
— condamner la société Chesnay Pierre 2 au paiement de la somme de 40.140 ' correspondant aux honoraires de Madame [K] que les preneuses ont été contraintes d’exposer dans le cadre de la procédure devant le tribunal, sauf à parfaire ;
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où, contre toute attente, les concluantes seraient reconnues débitrices de sommes :
— octroyer aux sociétés Maison 1.2.3 et Etam lingerie, les plus larges délais pour s’acquitter desdites sommes ;
— juger qu’il ne peut y avoir de condamnation au paiement d’intérêts contractuels ni davantage de condamnation à paiement d’une majoration forfaitaire 10 %, faute de prévision contractuelle. Subsidiairement, juger s’agissant d’une clause pénale, qu’elle doit être réduite à 1%, d’une part et que s’agissant d’une majoration « forfaitaire », elle ne peut donner lieu à intérêts, d’autre part ;
— dans l’hypothèse où la Cour confirmerait le jugement de première instance en ce que le tribunal a désigné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, un expert en la personne de Monsieur [C] [N], confirmer la mission de l’expert telle que précisée par le tribunal aux termes du jugement dont appel ;
En toute hypothèse :
— débouter la SCI Chesnay Pierre 2 de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;
— condamner la société Chesnay Pierre 2 au paiement d’une somme de 30.000 ' au profit de chacune des sociétés preneuses sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;
— condamner la société Chesnay Pierre 2 au paiement d’une somme de 50.000 ' au profit de chacune des sociétés preneuses sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;
— la condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, s’agissant des dépens d’appel, au profit de Maître Valérie Panepinto dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Etam Lingerie et Maison 123 opposent que :
— Sur le mal fondé des sommations signifiées par la bailleresse et de ses demandes de condamnation à paiement
sur la preuve de créance non rapportée, sur le fondement de l’article 1315 du code civil, tant sur son fondement contractuel que sur la justification du montant des dépenses effectivement engagées par le bailleur et du bien-fondé de la répartition entre les locataire, que la réticence de la bailleresse à justifier des documents au prétexte de leur volume est injustifiée à lère de la dématérialisation ;
sur le rapport de consultation de Mme [E] [D], indispensable au regard de l’illisibilité du rapport de Mme. [M] [F] qui nécessitait l’avis d’une technicienne avertie
sur les sommes appelées par le syndicat des copropriétaires à la SCI Chesnay Pierre 2 au titre des travaux objets du litige : sur les travaux votés par l’AFUL, que la communication par la bailleresse des appels de fonds adressés par l’appelante en qualité de membre direct de l’AFUL est inutile dans la mesure où les locaux donnés à bail dépendent exclusivement du Syndicat des copropriétaires du Chesnay Parly 2, qu’il ressort du rapport de Mme [E] [D] que la quote-part imputée au syndicat des copropriétaires par l’AFUL est erronée en ce qu’elle est de 41.545/109.752 soit 37,85 % et non 46,91 %, écart qui sera répercuté par le SDC à la SCI Chesnay puis par cette dernière à ses preneurs à bail elle à l et que la quote-part de la SCI Chesnay au sein du Syndicat des copropriétaires est de 8.558/10.142 tantièmes ;
sur les sommes appelées par la bailleresse auprès des preneuses,il ressort du rapport de Mme [E] [D] :
sur les documents afférents aux clés de répartition appliquées, c’est le montant du budget total voté par l’AFUL qui a fait l’objet d’une ventilation entre les locataires et non la seule quote-part incombant à bailleresse dans les travaux refacturés au SDC de l’Extension 87, que la bailleresse n’a toujours pas fourni de clés de répartition pour justifier des quotes-parts facturées aux intimées ;
sur les documents afférents à la nature des travaux refacturés, que Mme [M] [F] a procédé à la décomposition des différents coûts sur la base d’une liste type/motif des travaux établie unilatéralement par le gestionnaire de la bailleresse, sans justificatif ni élément d’appréciation des critères, notamment, celui de l’intérêt général, qu’ensuite les préconisations de l’experte ont été regroupées ou retraitées par la bailleresse sans justification de sorte qu’il est impossible d’apprécier du bien-fondé des catégories « travaux de création, travaux résultant de la vétusté, de la mise en conformité ou de l’intérêt général » au regard des conclusions de son propre expert et des clauses des contrats, que, s’agissant des annexes au rapport, Mme [E] [D] soulève l’impossibilité d’apprécier la conformité de la répartition opérée par la bailleresse et l’incohérence des documents au demeurant reconnue par l’expert de la bailleresse et l’appelante elle-même aux termes de ses conclusions ;
sur les premières conclusions au fond de la bailleresse devant le tribunal, qu’au terme de son analyse Mme [E] [D] conclut à l’insuffisance des documents relatifs à la nature des travaux et au montant des travaux refacturés aux sociétés preneuses et soutient que les quote-part facturées au titre des travaux de rénovation des mails et parkings ne sont pas justifiées ;
sur les conclusions postérieures et les pièces complémentaires de la bailleresse, que l’appelante échoue à remettre en cause les conclusions du rapport de Mme [E] [D], rendu nécessaire par l’ampleur de l’analyse technique requise par le volume et le coût des travaux et l’absence de justification par le bailleur de la distinction opérée entre la nature des travaux, preuve lui incombant, qu’au demeurant la pièce adverse 89 -communiquée partiellement-, d’une part, suffit à faire droit à la demande de nullité des sommations délivrées en 2016 et de rejet des demandes de paiement de la bailleresse en ce que le coût définitif des travaux n’a été approuvé par le SDC que par procès-verbal en date du 29 mai 2019, d’autre part, ne permet pas de comprendre les montants figurant sur les pièces adverses 90 et 90dqui devraient correspondre à la quote-part des travaux votés par l’ AFUL pesant sur le SDC et répercutée au prorata des tantièmes qu’elle représente au sein du SDC à la SCI Chesnay, que les pièces adverses 91 et 92, ainsi que la pièce 104, portant sur le rapport définitif de Mme [M] [F] souffrent les mêmes critiques à savoir une analyse basée sur un choix arbitraire et unilatéral de la gestionnaire de la bailleresse quant aux critères de répartition des travaux par catégorie, que plusieurs éléments propres à ces pièces n’ont pas fait l’objet d’une communication et dont certains coûts ont été déclarés par la bailleresse sans être justifiés -tels les frais divers, les honoraires et frais d’assurance, les honoraires de maîtrise d''uvre, que les nouveaux tableaux versés aux débats par la bailleresse -pièces adverses 98, 99 et 100-, ajoutent à la confusion en étant différents des tableaux communiqués le 14 novembre 2019, sur lesquelles les preneuses ont formulé leurs observations, et dont il ressort une augmentation injustifiée du « total refacturable », au titre des travaux de rénovation du parking et de rénovation intérieure, pour les trois sociétés intimées sans aucune justification apportée, que concernant les pièces 93a) et b), 94a) et 95a) et b), 103 a) et d) les nouveaux montants sont injustifiés, que la pièce adverse 101 est tronquée, que les informations contenues sur la pièce adverse 102 ne sont pas corrélées avec les documents précédemment communiqués et, notamment, sur le nombre de tantièmes de l’appelante en sa qualité de copropriétaire, que cette carence de la bailleresse dans l’administration de la preuve qui lui incombe constitue un motif permettant de considérer ses réclamations comme nulles et non avenues ;
Subsidiairement
— Sur le fait que la créance se rapporte à des travaux non imputables au preneur
sur la nécessité de stipulations expresses, précises et dénuée de toute ambiguïté des clauses du contrat transférant des charges sur le preneur, et un nécessaire appréciation restrictive, sur le fondement des articles 1162 et 1163 anciens du code civil, 1190 nouveau, des clauses du contrat de sorte que sont sans effet les clauses prévoyant un loyer « net de toutes charges » trop générales et non négociables dans un contrat d’adhésion tel un bail dans un centre commercial ;
sur les travaux non prévus par les conventions locatives, que les travaux en question n’entrent pas dans les charges de copropriété courantes mais de travaux exceptionnels de « relooking » du centre commercia non prévus par les baux d’origine litigieux, qu’en toute hypothèse, les baux ne mettent nullement à la charge des preneuses, via le paiement de charges, les travaux votés par l’AFUL de gestion de l’Extension 87 du Centre commercial de Parly 2 qui n’existait pas au moment de la conclusion des baux boutique, qu’il est demandé à la cour d’exclure les demandes de la bailleresse qui ont pour support les baux réserve dès lors qu’il résulte suffisamment des éléments produits qu’elle n’a jamais fait la moindre réclamation sur le fondement des baux réserve de 2006, qu’enfin, dans l'« exposé » des baux de 1999 ne figure aucune référence aux parkings de sorte que, si la cour infirme le jugement de première instance, la bailleresse sera déboutée de sa demande de condamnation relative aux travaux de rénovation du parking ;
Encore plus subsidiairement
— Sur des demandes dont le quantum n’est pas établi, que le quantum des sommes réclamées n’est nullement établi, comme cela résulte du rapport de Mme [E] [D], que les montants réclamés sont en toute hypothèse erronés, dès lors que si les baux concernés prévoient expressément que les « taxes seront majorées du montant de la TVA (') », la prévision n’existe pas en ce qui concerne les charges, dans des conditions ne permettant pas à la bailleresse de majorer de la TVA les sommes demandées en principal, que les arrêts de la cour d’appel de Paris dont se prévaut l’appelante, sur le fait que les taxes seraient soumises à la TVA, sont contraires à la nécessité de stipulations expresses et précises et à l’interprétation nécessairement restrictive, qu’à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où les intimées seraient reconnues débitrices de sommes par une décision exécutoire, il conviendrait alors de leur accorder les plus larges délais pour s’acquitter desdites sommes, leur bonne foi étant incontestable et la situation justifiant de plus fort l’octroi desdits délais ;
— Sur le fait que les demandes soient prématurées, que ces dépenses, dont le règlement provisionnel n’a pas été prévu par le bail, ne pourraient donner lieu qu’à un remboursement, après justification d’un décaissement effectif par la bailleresse à qui incomberait la charge d’en rapporter la preuve ;
— Sur la désignation de l’expert, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, puisque la preuve des créances revendiquées par la bailleresse n’est pas rapportée par elle, celle-ci aurait dû se voir débouter de ses demandes de condamnation à paiement, sans pouvoir désigner un expert, qui en réalité a reçu mission de suppléer la carence de la bailleresse, que devant la cour, la bailleresse persiste en sa carence quant à l’administration de la preuve puisqu’elle est dans l’incapacité de justifier de la nature des travaux récupérables et qu’il existe des erreurs de répartition afférentes à la quote-part de cette dernière, qu’il a été impossible pour les preneuses de présenter un tableau sur la nature des travaux et leur classement catégoriel, dans la mesure où l’analyse de M. [N] n’a pas porté sur l’analyse du bien-fondé du classement par types/motifs des travaux exclusivement déterminé par la bailleresse ;
En chaque hypothèse
— Sur la demande de restitution des sommes indûment perçues et de remboursement des frais bancaires et honoraires de Mme [E] [D], que la société 1.2.3. est fondée à demander la restitution des sommes perçues par l’effet de la mise en 'uvre des garanties à première demande d’autant plus que les garanties mises en jeu avaient été souscrites au titre du nouveau bail en date du 22 décembre 2014 consenti à la société 1.2.3, alors que les sommes réclamées par la bailleresse le sont en vertu des baux boutique de 1999 et des baux réserve de 2006, que la société 1.2.3. est également fondée à solliciter le remboursement, sur justificatifs, des frais bancaires qu’elle a dû exposer à l’occasion de la mise en jeu des garanties à première demande, que les intimées sont également fondées à obtenir la restitution des sommes perçues par la bailleresse dans le cadre d’appels abusifs des garanties bancaires à première demande, ainsi que le remboursement des honoraires versés à Mme [E] [D] dans le cadre de l’instance devant le tribunal, dès lors qu’elles n’ont été contraintes de solliciter le concours de cette dernière afin de faire reconnaître leurs droits en raison de la carence de la bailleresse dans l’administration de la preuve.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater’ ou de 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur les charges récupérables
Conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat tient lieu de loi aux parties, lesquelles doivent l’exécuter de bonne foi.
Il est constant qu’une clause pour être applicable doit être rédigée en termes clairs et précis. A défaut, conformément aux dispositions des articles 1162 et 1163 ancien du code civil, applicables au présent litige, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, à savoir pour le paiement des charges récupérables le preneur à bail. En outre, aussi généraux que soient les termes d’une convention, elle ne comprend que les choses sur lesquelles les parties se sont proposées de contracter.
Sur les baux concernés
L’appelante maintient en cause d’appel que tant les « baux boutique » de 1999 que les baux réserve » de 2006, qui ne concernent que la société Maison 123 et la société Etam Lingerie, sont à prendre en considération pour apprécier du bien-fondé des demandes de condamnation en paiement des charges récupérables résultant des travaux de rénovation de l’Extension 87, ce point étant contesté par les intimées qui estiment que les « baux boutique » sont exclus.
Au cas d’espèce, les baux boutique en leur article 9 relatif aux charges prévoient, notamment, que :
9.1- Le Preneur devra rembourser au Bailleur en sus du loyer sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’immeuble, au Local ou au Centre Commercial Parly 2, de sorte que le loyer perçu par le Bailleur soit net de charges.
Ces charges seront, d’une part, les charges communes et, d’autre part, les charges privatives.
9.2 – Les charges communes comprennent les dépenses exposées par le Bailleur tant directement qu’indirectement au titre de sa participation dans tous syndicats de copropriété ou union de syndicats de copropriété.
Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que son analyse devait porter tant sur les baux boutique que les baux réserve dans la mesure où l’ensemble de ces contrats étaient en cours à la date du vote des travaux de rénovation du mail et des parking de l’Extension 87, à la différence des nouveaux baux conclus postérieurement, soit le 22 décembre 2014 et le 3 juillet 2015.
Nonobstant, le tribunal a retenu, à bon droit, qu’au regard des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus ne sont récupérables que les charges communes pesant sur le bailleur en sa qualité de membre dans « tous syndicats de copropriété ou union de syndicats de copropriété » au jour de la signature du bail et en a exactement déduit que, de ce fait, étaient exclues des charges récupérables les dépenses exposés par le bailleur au titre des travaux votés le 3 avril 2014 par l’AFUL en ce que cette entité créée le 24 novembre 2000 n’existait pas au jour de la signature des baux boutique le 2 novembre 1999.
Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient l’appelante, le tribunal n’a commis aucune erreur d’appréciation en ne retenant pas la commune intention alléguée des parties de permettre une refacturation des charges communes résultant des travaux de l’Extension 87 aux baux boutique se traduisant, selon elle, d’une part, dans le pluriel « syndicats » de l’article 9 ou par l’emploi de l’adverbe « notamment » dans l’énumération non limitatives des charges communes.
En effet, les termes du point 9.2 du contrat sont clairs et précis et ne nécessitent aucune interprétation en ce que les rôles, les compétences et les pouvoirs d’engagement de dépense et de gestion d’un syndicat de copropriété ou d’une union de syndicats de copropriété et d’une AFUL ne sont pas identiques.
Par ailleurs, les termes très généraux du point 9.2 destinés à garantir le bailleur d’une perception du loyer « net de toutes charges » ne permettent pas d’en déduire la volonté des parties d’autoriser la refacturation du montant de travaux votés par une entité gestionnaire, qui n’existait pas lors de la signature des baux, aux preneurs alors qu’il est de principe que le contrat doit être exécuté pendant sa durée dans les termes et conditions existants au jour de sa signature au risque de modifier l’équilibre économique attendu des parties dans l’exécution de la convention, sauf modification librement négociée et consentie entre elles par avenant.
Comme pertinemment relevé par le tribunal, les moyens soulevés par les parties sur la qualification de contrat d’adhésion à donner aux baux litigieux sont inopérants en ce que l’article 1190 du code civil qui y fait référence a été codifié postérieurement à la signature des baux boutique et des baux réserve et n’est donc pas applicable.
Il s’infère de ces éléments que le bailleur n’est pas fondé à refacturer au titre des charges récupérables les travaux de rénovation de l’Extension 87 aux sociétés Etam et Maison 1.2.3 par application des dispositions des trois baux boutique signés en 1999 et que seuls les deux baux réserve signés en 2006 peuvent donner lieu à refacturation à ce titre.
De ce fait, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l’Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 euros TTC au titre des frais d’huissier de justice et dit nulles et de nul effet les deux sommations de payer en date du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt à porter.
Le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés intimées de leur demande tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations susvisées en ce que ces sommations, qui ne comportent qu’une demande de paiement et ne visent pas la clause résolutoire prévue au bail, ne pouvaient emporter un tel effet.
Sur la nature des charges contractuellement récupérables au titre des baux réserve
L’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il est constant que la charge de la preuve pesant, au cas d’espèce sur le bailleur, est triple. La créance doit être ni contestée, ni contestable en ce qu’elle relève des obligations contractuelles du débiteur, elle doit être liquide en ce qu’elle est déterminée dans son quantum conformément aux modalités de calcul prévues au contrat et exigible en ce qu’elle est arrivée à échéance au regard des modalités de paiement prévues au contrat.
L’article 9 des baux réserve prévoit, notamment, que :
9.1 Le preneur devra régler au bailleur ou pour son compte, en totalité, afin que le loyer perçu par le Bailleur soit net de toutes charges, les quote-part des charges et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués tant pour sa participation aux dépenses de gestion propres au centre commercial et pour la gestion de l’ensemble des parkings affectés à l’usage du centre commercial et, le cas échéant, pour la participation dudit Centre aux charges communes générales de l’ensemble immobilier, qu’il s’agisse de l’Union de Syndicats, de l’AFUL de gestion ou de toute entité juridique qui regrouperait tout ou partie des différentes composantes constituant le centre commercial et/ ou son extension actuelle ou future.
Lesdites charges seront calculées sur la base des tantièmes affectés aux locaux loués, conformément au règlement de copropriété, état descriptif de division et/ou grille d’AFUL et/ou Union de Syndicats dont dépend le local.
Ces charges seront, d’une part, les charges communes et, d’autre part, les charges privatives.
9.2 Les charges communes comprennent les dépenses exposées par le Bailleur tant directement qu’indirectement au titre de sa participation dans tous syndicats de copropriété ou union de syndicats de copropriété ou AFUL de gestion.
Ces charges sont celles exposées au titre des différents locaux appartenant au Bailleur qui forment une unité économique. Elles sont réparties entre ces différents locaux de façon globale sans qu’il y ait lieu de rechercher si telle ou telle charge concerne tel ou tel local individuellement.
C’est ainsi que les diverses charges exposées au titre des diverses entités constituant l’Extension (Union de Syndicats ou AFUL de Gestion) sont réparties au même titre que les autres charges sans égard à l’inclusion du local dans lesdites entités.
Ces charges comprennent, notamment, sans que cette énumération soit limitative :
— tous travaux concernant les parties communes ci-dessus définies, soit de réparations proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil soit de remplacement, réfection, entretien, d’améliorations ou de rénovations justifiées :
— par des malfaçons ou vices de construction,
— par la réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s’avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation,
— par la vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil, l’obsolescence, le confort de la clientèle ou par l’intérêt général du Centre et/ou de l’Ensemble Immobilier.
L’attention du preneur est attirée sur le fait que l’intérêt général du centre et de son extension, leur évolution, l’obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages et équipements du centre commercial et de son extension, peuvent générer des travaux de rénovation dont la définition figure au Chapitre VIII de l’Annexe 1 « Descriptif » du Cahier des Charges ci-annexé.[..] »
Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en ce que le tribunal a considéré que l’article 9 des baux réserve du 8 novembre 2016 permet à la bailleresse de récupérer sur les sociétés locataires au titre des charges communes les travaux portant sur le mail de l’Extension 87 et sur les parking, en ce compris les dépenses exceptionnelles liées, le cas échéant, à une opération de rénovation globale d’envergure dès lors qu’elles entrent dans le champ contractuel, ce point étant à examiner poste par poste, et en a exclu les « honoraires », « honoraires et aléas », « aléas de travaux », « aléas de travaux », « compte prorata » et « aléas de travaux ».
Il sera simplement précisé ou ajouté que :
contrairement à ce que soutiennent les intimées, les parking sont effectivement visés comme constituant des parties communes au point 9.1 des baux réserve tel que rappelé ci-dessus et conformément aux dispositions du point 9.2 peuvent donner lieu à refacturation en ce qu’il vise « tous travaux concernant les parties communes ci-dessus définies » ;
contrairement à ce que soutient l’appelante, la clause 9 susvisée ne faisant aucune référence aux dépenses accessoires bien que nécessaires à la réalisation des travaux, tels les honoraires, aléas et assurances, elle sont effectivement à exclure des charges récupérables ;
contrairement à ce que soutiennent les intimés, les dispositions susvisée autorisent une refacturation du coût des travaux excédant le coût du remplacement à l’identique en ce que l’article 9.2 vise les travaux d’embellissement, d’améliorations ou de rénovations, que les appelantes nomment « de relooking », qu’il s’agisse de remises aux normes des installations et équipements, de travaux rendus nécessaires par la vétusté ou l’obsolescence, le confort de la clientèle ou par l’intérêt général du Centre et/ou de l’Ensemble Immobilier dès lors que leur finalité est d’améliorer la commercialité, la qualité du bâtiment, sa performance énergétique ou technique, son esthétique ce au profit des locataires. Cependant, sont exclus tous travaux d’extension dont la seule finalité serait d’accroître la valeur patrimoniale du centre commercial au seul profit de ses propriétaires.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
La cour retient que, faute d’éléments suffisant pour statuer sur les demandes en paiement, le tribunal a ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise et il sera confirmé de ce chef. Nonobstant, l’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 décembre 2023, lequel a été versé aux débats et soumis à discussion contradictoire. La cour considère donc être en mesure de statuer sur les demandes en paiement présentées par l’appelante.
Sur la quote-part des charges récupérables auprès des intimées
Il est constant que la SCI Chesnay Pierre 2 est, à la fois, membre de l’AFUL et du SDC de l’Extension 87 et qu’à ce titre chacune de ces deux entités lui a répercutée les charges refacturables au titre des travaux à proportion des tantièmes qu’elle représente au sein de chaque.
Il n’est pas contesté que les tantièmes détenus par l’appelante au sein du SDC ont évolué lors de la période de référence. Nonobstant, contrairement à ce qui est soutenu par les intimées et ce qu’a retenu le tribunal, le bail doit s’appliquer dans les termes convenus lors de sa signature, sauf avenant modificatif, de sorte que les charges sont récupérables sur la base des tantièmes applicables à cette date soit, au cas d’espèce, les tantièmes détenues par le SCI Chesnay 2 au sein du SDC lors du vote des travaux de rénovation par l’assemblée générale du 3 avril 2014. Les parties s’accordent sur le fait que les tantièmes étaient à cette date de 8.558/10.142 millièmes (soit 84,38 %).
Il est tout aussi constant que les lots litigieux situés au sein de l’Extension 87 font partie des lots gérés par le syndicat des copropriétaires de l’Extension 87 de sorte que seules les charges imputées à la SCI Chesnay Pierre 2 par le SDC sont refacturables par l’appelante aux intimées « sur la base des tantièmes affectés aux locaux loués, conformément au règlement de copropriété, état descriptif de division et/ou grille d’AFUL et/ou Union de Syndicats dont dépend le local », conformément aux dispositions de l’article 9 des baux de 2006 susvisées.
Enfin, il ressort des pièces versées et, notamment, des rapports des experts, que le SDC représente dans l’AFUL une part de 41.545/109.752 (soit 37,85 %) et que la SCI Chesnay 2 représente 84,38 % du SDC, ce qui correspond à 31,66 % du montant des charges refacturées par l’AFUL au SDC.
Comme déjà évoqué, l’article 9 des baux réserve prévoit que les charges sont calculées sur la base des tantièmes affectés aux locaux loués et il ressort des pièces versées aux débats et, notamment, des rapports des experts de parties et de l’expert judiciaires, que les tantièmes pour les baux litigieux sont de :
— bail Société 1.2.3, quote-part 78 au sein du SDC [Localité 6] 2, soit 0,224 % dans le SDC ;
— bail Société Etam, quote-part 92 au sein du SDC [Localité 6] 2, soit 0,265 % dans SDC.
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, ces tantièmes sont pertinents et seront retenus bien que résultant d’une actualisation faite par l’AFUL en 2020 dans la mesure où la grille SDC en vigueur ne contient pas la répartition des tantièmes entre les preneurs au sein d’un même lot de copropriété.
En outre, comme pertinemment relevé par le tribunal, les loyers étant soumis à la TVA, contrairement à ce que soutiennent les intimées, il est légitime que les charges soient refacturées toutes taxes comprises.
Si, comme le soutiennent les intimées, les sommations de payer délivrées le 27 juin 2016 à la société 1.2.3 et à la société Etam, dont le détail a été repris par le tribunal par motifs auxquels la cour renvoie, ont visé les baux de 2006 pour les réserves n°s 8 et 9, ils visent aussi les baux boutique de 2014 non concernés par le litige et les décomptes joints ne comportent qu’une somme globale sans ventilation entre ce qui serait dû au titre des baux boutique et des baux réserve de sorte qu’ils ne pouvaient produire effet.
En toute hypothèse, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, a fait une exacte appréciation des faits de la cause en considérant, au regard des dispositions de l’article 9 des baux réserve, que les charges sont appelées par provision et régularisées annuellement, de sorte que le bailleur était fondé à procéder par appel de fond pour le paiement des charges destinées à faire face aux travaux litigieux, sans être tenu de procéder préalablement à leur acquittement pour en solliciter le remboursement, les appels de fond rendant exigible la somme appelée.
Enfin, contrairement à ce que soutiennent les intimées, dès lors que l’appelante justifie s’être acquittée auprès du SDC de la quote-part du montant des charges lui étant imputables au titre des travaux de rénovation de l’Extension 87 et la reddition des comptes ayant été opérée par le syndicat des copropriétaires, l’appelante est fondée à en solliciter le remboursement devant la cour.
Sur le quantum des charges récupérables auprès des sociétés intimés
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la SCI Chesnay 2 a communiqué, bien que tardivement et après injonction, la totalité des documents contractuels relatifs aux travaux, soit les marchés, OS, factures et DGD validé par les maître d''uvre et maître d’ouvrage délégué, les attestations de paiement et la reddition des comptes travaux approuvé par le SDC de sorte que la cour est en mesure, au regard par ailleurs des récapitulatifs des dépenses engagées puis définitivement supportées par le SDC et des rapports des experts soumis à débat contradictoire, de déterminer le montant des charges récupérables auprès des sociétés intimées.
En outre, la présentation des dépenses engagées au titre des travaux sur le mail et sur les parking par lot correspond à l’allotissement des marchés de travaux, leur classification par nature distingue les travaux relatifs à de l’entretien, des menues ou grosses réparations, de la réfection, du ravalement, de l’équipement et/ou outillage, du remplacement, de l’amélioration et de la rénovation et, pour ces trois derniers postes, les dépenses sont justifiées selon qu’elles ont pour objet la malfaçon, la vétusté, l’obsolescence, la mise en conformité ou l’intérêt général. Cette présentation est conforme aux dispositions de l’article 9 susvisé quant à la nature des travaux de rénovation pouvant donner lieu à refacturation de sorte que, contrairement à ce que soutiennent les intimées, elle sera retenue.
Le SDC Chesnay Parly 2 a approuvé, lors de l’assemblée générale en date du 29/05/2019, la quote-part du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Le Chesnay Parly 2 dans le plan travaux et gros travaux de l’AFUL et de l’Union du Centre commercial PARLY 2 de l’exercice 2018 clos le 31 décembre 2018, pour un montant de 25.950.079 ' HT.
Aux termes de ses dernières conclusions, l’appelante soutient que le montant des travaux finalement supporté par le SDC a porté sur la somme de 22.055.760 ' TTC, soit un montant inférieur à celui retenu par l’expert judiciaire, qui lui a été répercutée sur la base des tantièmes qu’elle détenait au sein du SDC lors du vote des travaux et des tantièmes représentés par le bail réserve Etam (soit 92) et par le bail réserve 1.2.3 (soit 78) à hauteur de 18.611.042 'TTC.
Il s’en déduit que les demandes de la société bailleresse au titre de la refacturation des charges travaux pour ces deux baux sont justifiées comme suit :
société Maison 123 : (18.611.042 x 0,224 %) x 31,66 % = 13.198,65 ' TTC
société Etam : (18.611.042 x 0,265) x 31,66 % = 15.611,47 ' TTC
Sur les demandes au titre de la majoration forfaitaire et des intérêts de retard
Conformément aux dispositions de l’article 19 des baux réserve, le défaut de paiement à échéance des sommes dues notamment au titre des charges donne droit à perception par le bailleur, sans mise en demeure préalable, d’une majoration forfaitaire de 10 % du montant des sommes réclamées.
La société Maison 1.2.3 sera donc redevable ce titre de la somme de 1.319,86 '.
La société Etam sera donc redevable ce titre de la somme de 1.561,14 '.
En revanche, les dispositions de l’article 18 des baux réserve, qui prévoit que les sommes dues au titre notamment des charges seront majorées de plein droit et sans mise en demeure préalable d’intérêts de retard, déclarent être applicables « sans préjudice du droit réservé au bailleur de jouer la clause résolutoire » de sorte qu’en l’espèce aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant été délivré aux intimées, ces dispositions ne sauraient s’appliquer.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
Les demandes formées au titre des frais engagés seront examinées dans le cadre des dépens dont ils relèvent.
Il s’infère des élément ci-dessus que la société Maison 1.2.3 sera condamnée à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme totale de 14.518,51 ' et la société Etam sera condamnée à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme totale de 17.172,61 '.
Sur la demande de délais de paiement des intimées
Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En absence de moyen soutenus au titre de leur demande de délais de paiement, les sociétés intimées seront déboutées de celle-ci.
Sur les demandes de la société 1.2.3 de restitution des sommes perçues au titre de la garantie à première demande
Conformément aux dispositions de l’article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, ce qui a été payé sans être dû donne lieu à répétition.
Par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte le tribunal a rappelé les dispositions prévues à l’article T.II -Art.5 ' dépôt de garantie du bail du 22 décembre 2014 consenti par la SCI Chesnay Pierre 2 à la société 1.2.3 ainsi que les termes de l’acte de garantie autonome à première demande consenti le 21 septembre 2015 par le Crédit industriel et commercial à la société 1.2.3.
Il est constant que les baux boutique et réserve consentis à société 1.2.3 en 1999 et 2006 ne comportaient pas de clause relative à une garantie de même nature.
Il n’est pas contesté que, par courrier du 6 septembre 2016, la bailleresse a mis en 'uvre cette garantie et que le garant a crédité sur le compte de l’appelante la somme de totale de 118.981,74' TTC.
Il n’est pas d’avantage contesté que les appels de fond visés par la société bailleresse dans cette demande concernaient les travaux de rénovation de l’Extension 87 dont le paiement était fondé sur le bail boutique de 1999 et le bail réserve de 2006.
En absence de moyens nouveaux soutenus en cause d’appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en ce qu’il a considéré que l’appelante n’étant pas fondée à mettre en jeu une garantie pour paiement de sommes d’argent non visées par le contrat de bail, ordonné la restitution des fonds perçus par le bailleur à hauteur de la somme de 118.981,74 ' TTC et rappelé que cette somme porterait intérêt au taux légal à compter du 29 mai 2019 et ordonné la capitalisation des intérêts.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
En cause d’appel, la société 1.2.3. verse aux débats les autres avis d’opéré reçus par le garant à hauteur respectivement des sommes de 100.800,76 ' et 31.948,74 ', en date des 22 mars et 22 juin 2017 et l’appelante ne conteste pas les avoir perçues de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.
La société Chesnay Pierre 2 sera condamnée aux remboursements de la somme totale de 132.749,5 ' assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019. En outre, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, la capitalisation des intérêts sera ordonnée et ordonné la capitalisation des intérêts.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
La cour constate cependant que la société Chesnay Pierre 2 justifie avoir procédé au remboursement des sommes reçues à ce titre par deux avis d’opération émis le 7 mars 2022 pour des montants de 132.749,63 ' et 124.733,47 '.
En revanche, faute par la société Maison 1.2.3 de chiffrer et de justifier des frais bancaires qu’elle aurait supporté à ce titre, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.
Les sociétés intimées seront déboutées de leur demande tendant à se voir rembourser du coût de l’expertise diligentée par Mme. [E] [D] à leur demande dès lors que ce rapport avait vocation à leur permettre de s’opposer aux demandes en paiement du bailleur et non à pallier à la carence de ce dernier dans l’administration de la preuve.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, l’instance étant toujours en cours.
Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions gardera la charge de ses propres dépens d’appel ainsi que les frais irrépétibles ainsi que les frais par elle engagés dans le cadre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 décembre 2021 en ce qu’il a débouté la société Maison 1.2.3. du surplus de sa demande en paiement au titre de la mise en jeu de la garantie à première demande du Crédit Industriel et Commercial ;
Le confirme en toutes ses autres dispositions non contraires au présent arrêt ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Maison 1.2.3 à à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme totale de 14.518,51 ' au titre des charges récupérables sur le coût des travaux de rénovation de l’Extension 87 sur le fondement du bail en date du 8 novembre 2006 portant sur le local à usage de réserve n° 9 ;
Condamne la société Etam à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme totale de 17.172,61 ' au titre des charges récupérables sur le coût des travaux de rénovation de l’Extension 87 sur le fondement du bail en date du 8 novembre 2006 portant sur le local à usage de réserve n° 8 ;
Déboute la société Chesnay Pierre 2 de ses demandes tendant à assortir ces sommes des intérêts contractuels prévus à l’article 18 desdits baux ;
Déboute les sociétés Maison 1.2.3 et Etam de leur demande de délais de paiement ;
Condamne la société Chesnay Pierre 2 à rembourser à la société Maison 1.2.3 la somme totale de 132.749,5 ' assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts ;
Déboute les sociétés Maison 1.2.3 et Etam de leur demande en remboursement des frais engagés au titre de l’expertise confiée à Mme [E] [D] ;
Rejette toutes autres demandes ;
Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.
La greffière, La présidente
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