Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

(n° 393 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02003 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXI5

Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 janvier 2025 – président du TJ de Paris – RG n° 24/55311

APPELANTE

S.C.I. PASTEUR 75, RCS de Paris n°452281553, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Georgia KOUVELA-PIQUET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. SPARTIM, RCS de Nancy n°887627909, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0940

Ayant pour avocat plaidant M^e Jacob Kudeljo, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 29 juin 2022, la société Pasteur 75, la société Brune 75 et M. [W] [X] ont cédé à la société Spartim divers biens immobiliers dont un appartement lot de copropriété 441 et une cave dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7]. Cet acte prévoyait la faculté pour les vendeurs de racheter ces biens pour un prix de 2 415 000 euros, durant une durée de 12 mois, sauf prorogation. Il y était stipulé que durant la période durant laquelle le vendeur disposerait de la faculté de rachat, il bénéficierait d’une convention d’occupation précaire du bien, en contrepartie de laquelle il devrait s’acquitter d’une indemnité d’occupation précaire de 19 166,67 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, les sociétés Pasteur 75 et Brune 75 ainsi que M. [W] [X] ont fait signifier à la société Spartim leur intention d’exercer le rachat du bien en application des articles 1659 et 1673 du code civil.

Par acte authentique reçu le 5 juillet 2023, la faculté de rachat a été prolongée jusqu’au 29 août 2023.

Par acte authentique reçu le 31 août 2023, la faculté de rachat a fait l’objet d’une seconde prolongation, jusqu’au 29 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 avril 2024, la société Spartim a mis en demeure la société Pasteur 75 de lui remettre les clefs de son logement.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la société Spartim a fait assigner la société Pasteur 75 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de l’entendre notamment :

condamner la défenderesse à lui remettre les clefs de l’appartement cédé le 29 juin 2022 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

condamner à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais répétibles.

Par ordonnance contradictoire du 8 janvier 2025, le dit juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à réouverture des débats ;

enjoint la société Pasteur 75 à remettre à la société Spartim, toutes clefs de l’appartement lot de copropriété 441 ainsi que de la cave B3 situé dans un immeuble situé [Adresse 3] cadastré CN [Cadastre 4], [Localité 7] ;

dit qu’à défaut de laisser accès à son local, passé un délai de prévenance de 7 jours suivant la signification de la présente ordonnance, la société Pasteur 75 sera tenue d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période maximale de trois mois ;

condamné la société Pasteur 75 à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Pasteur 75 aux dépens.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 17 janvier 2025, la société Pasteur 75 a interjeté appel contre cette décision, aux fins d’annulation ou d’infirmation de celle-ci, élevant critiques contre tous les chefs de son dispositif.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, les sociétés Pasteur 75 et Brune 75 ainsi que M. [W] [X] ont fait assigner la société Spartim devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’entendre prononcer l’annulation de l’acte de vente du 29 juin 2022 en tant qu’il constitue un contrat de prêt usuraire.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, au visa des articles 16 du code de procédure civile et 1199 du code civil, la société Pasteur 75 a demandé à la cour de :

annuler l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 pour manquement au principe du contradictoire ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 en ce qu’elle a :

·enjoint la société Pasteur 75 à remettre à la société Spartim, toutes clefs de l’appartement lot de copropriété 441 ainsi que de la cave B3 situé dans un immeuble situé [Adresse 3] cadastré CN [Cadastre 4], [Localité 7] ;

·dit qu’à défaut de laisser accès à son local, passé un délai de prévenance de 7 jours suivant la signification de la présente ordonnance, la société Pasteur 75 sera tenue d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période maximale de trois mois ;

·condamné la société Pasteur 75 à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

·condamné la société Pasteur 75 aux entiers dépens.

Et à titre général, sur toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l’appelant, selon les moyens développés aux présentes conclusions ;

et statuant à nouveau,

juger que les demandes de la société Spartim se heurtent à des contestations sérieuses et qu’il n’y pas lieu de faire cesser un trouble manifestement illicite ;

dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Spartim ;

débouter la société Spartim de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes dirigées à l’encontre de la société Pasteur 75, en ce compris son appel incident ;

en tout état de cause,

condamner la société Spartim à payer à la société Pasteur 75 la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Spartim aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la société LX Paris-Versailles-Reims, avocat au barreau de Paris.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, au visa des articles 544 du code civil et 835 du code de procédure civile, la société Pasteur 75 a demandé à la cour, de :

rejeter toutes demandes et moyens contraires ;

confirmer le 'jugement’ en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l’astreinte prononcée ;

à titre d’appel incident, infirmer l’ordonnance quant à l’astreinte prononcée ;

statuant à nouveau,

juger qu’à défaut de restitution des clés passé un délai de prévenance de 7 jours suivant le rendu de l’arrêt la société Pasteur 75 sera tenue d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard jusqu’à la restitution effective des clés ;

condamner la société Pasteur 75 à payer à la société Spartim la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;

en tout état de cause,

condamner la société Pasteur 75 à payer à la société Spartim 5 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

Sur la demande d’annulation de la décision entreprise

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il appartient au juge d’observer le principe de la contradiction et s’il a la faculté de relever d’office des moyens de droit, il ne peut fonder sa décision sur ceux-ci sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

La société Pasteur 75 fait valoir qu’elle n’a pu valablement faire valoir ses moyens de défense devant le premier juge et qu’elle n’a été informée de l’heure du renvoi de l’affaire que le jour de sa présentation le 27 novembre 2024 à 9 heures, conformément à la convocation qui lui a été adressée et qui était erronée. Elle ajoute que contrairement à ce qui est mentionné dans la décision attaquée, une convocation rectificative ne lui a jamais été remise. Elle en déduit que l’ordonnance dont appel doit être annulée alors que le principe du contradictoire n’a pas été respecté et que la réouverture des débats aurait dû, à tout le moins être ordonnée pour qu’elle puisse valablement faire valoir ses moyens de défense.

S’opposant aux prétentions adverses à ce titre, la société Spartim rappelle que l’assignation a été délivrée le 12 juillet 2024 ; la société Pasteur 75 a constitué avocat et a sollicité un renvoi lors de l’audience du 17 octobre 2024 ; le renvoi a été prononcé oralement et contradictoirement lors de cette audience où la société Pasteur 75 était représentée par son conseil ; la veille de l’audience de renvoi et en l’absence de toutes écritures reçues, son conseil a écrit au conseil de la société Pasteur 75 pour l’informer qu’il ferait le déplacement pour l’audience du 27 novembre ; le jour de l’audience un nouveau conseil s’est constitué en remplacement du précédent pour représenter la société Pasteur 75 ; lors de la même audience, la société Pasteur 75 n’était ni comparante ni représentée et n’a présenté aucune demande de renvoi ; ce n’est qu’en cours de délibéré qu’une demande de réouverture a été formulée au motif d’une erreur sur la convocation. Elle observe que le conseil de la société Pasteur 75 précise dans ses écritures s’être déplacé à l’audience à 9 heures et reconnaît avoir été informé que l’affaire était fixée pour renvoi à 13 heures mais qu’il n’a pas cru utile de se présenter.

La cour relève qu’en réponse à la demande de réouverture des débats formulée par la société Pasteur 75, le premier juge a retenu que cette partie expliquait ne pas avoir pu se présenter à l’audience de plaidoirie du 27 novembre en raison d’une erreur sur l’heure de l’audience dans la convocation, indiquant 9 heures au lieu de 13 heures 30. Il a observé que le dossier avait été renvoyé oralement et contradictoirement à l’audience du 27 novembre 2024, qu’après cette audience, une convocation avait été transmise avec une erreur d’horaire invitant les parties à se présenter le 27 novembre 2024 à 9 heures 00 et que quelques minutes plus tard, une nouvelle convocation avait été transmise rectifiant l’erreur et invitant les parties à se présenter le 27 novembre 2024 à 13 heures 30, horaire habituel pour les audiences.

La demande de réouverture visée dans la décision entreprise n’est pas versée au débat. Il résulte cependant de ce qui précède que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 27 novembre 2024, ce que le greffe a confirmé au moyen de convocations adressées aux parties, la première comportant une erreur d’horaire, rectifiée par la seconde. Au demeurant, la société Pasteur 75 reconnaît avoir reçu la première de ces deux convocations, celle l’invitant à se présenter le 27 novembre 2024 à 9 heures 00. Mais, si elle soutient ne pas avoir reçu la convocation rectificative invitant les parties à se présenter le même jour à 13 heures 30, la société Pasteur 75 ne développe aucune explication à cet égard, procédant par voie de simples affirmations. Et, elle ne précise pas davantage pourquoi, assistée tout au long du déroulement de l’instance par un professionnel du droit tenu d’un devoir de diligence et informée d’avoir à se présenter dans la juridiction le 27 novembre 2024 à 9 heures, en ne manquant pas de comparaître, elle n’a pas pu alors s’enquérir auprès du greffe quant à l’erreur que comportait sa convocation, ni le vérifier en se rapprochant de la partie adverse, dont le conseil avait averti M^e Montadier, son conseil alors constitué, par courrier du 25 novembre 2024 de sa présence à l’audience.

Dès lors, la demande d’annulation de la décision entreprise sera rejetée.

Sur la demande de remise des clés du bien immobilier acquis sous astreinte

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Par application des dispositions précitées, le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il en est ainsi de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, qui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit que le juge des référés a le devoir de faire cesser (cf. Cass. 3ème Civ., 22 mars 1983, Bull n° 83 et 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145).

Mais, le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsque le droit de propriété ou son étendue est incertaine (cf. notamment Cass. Civ. 3ème 27 mars 2002, n°00-16596 et Civ. 2ème, 12 avril 2012, n° 11-13498). Et, il revient au juge des référés de se prononcer sur la licéité de l’obligation dont la violation est invoquée, dès lors qu’elle est contestée.

L’article 1103 du code civil énonce que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

L’article 1659 du même code dispose que 'La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673'. L’article 1665 précise que 'L’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue'.

Selon les articles 1660 et 1661 du dit code, 'La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge'. L’article 1662 du même code prévoit que 'Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable'.

L’article 1673 du même code dispose que 'Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur'.

L’exercice du droit de rachat (réméré) constitue l’accomplissement, par le vendeur qui en bénéficie, d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer une nouvelle mutation (cf. Cass. 3ème Civ., 31 janvier 1984, pourvoi n° 82-13.549, Bull. 1984, III, n° 021). Lorsque le vendeur a exercé sa faculté de rachat, le transfert de propriété est dès lors censé n’avoir jamais eu lieu et tous les actes de disposition sont alors anéantis. Le vendeur est censé n’avoir jamais perdu sa qualité de propriétaire. Mais, le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l’acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente (cf. Cass. 3ème Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 22-17.992). Et, il résulte de la combinaison des articles 1659 et 1673 du code civil que l’acquéreur initial reste propriétaire tant que le vendeur n’a pas satisfait à son obligation de rembourser le prix et les frais en exécution du pacte de rachat, alors que la notification, par le vendeur, de son intention d’user de la faculté de réméré ne suffit pas à réaliser la condition (cf. Cass. 3ème Civ., 20 décembre 2006, pourvoi n° 06-13.078, Bull. 2006, III, n° 257). De même, à défaut d’accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut entrer en possession de l’immeuble qu’après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement (cf. Cass. 3ème Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 14-25.005).

Au cas d’espèce, le premier juge a retenu qu’il ressortait de l’acte de vente du 29 juin 2022, que la société Spartim a acquis le bien immobilier litigieux entre les mains de la société Pasteur 75 sauf pour cette dernière d’exercer sa faculté de rachat dont le terme a été initialement fixé au 29 juin 2023. Il a relevé que si une pluralité de vendeurs est mentionnée dans l’acte, ainsi qu’une pluralité de biens immobiliers, celui-ci prévoit un engagement solidaire de l’ensemble des vendeurs. Il a encore observé que si le délai pour lever l’option de rachat avait effectivement été prorogé au 29 novembre 2023, la société Pasteur 75 ne justifiait aucunement avoir fait usage de cette faculté avant cette date. Il en a déduit qu’à défaut d’usage de cette faculté de rachat au terme prévu, la société Spartim était définitivement propriétaire comme l’acte le prévoyait clairement et qu’en refusant de lui remettre les clefs de l’appartement concerné, nonobstant sa qualité de propriétaire de ce bien, la société Pasteur 75 lui causait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en lui faisant injonction de lui remettre ces clefs.

A hauteur d’appel, poursuivant l’infirmation de cette décision, la société Pasteur 75 invoque d’abord diverses contestations sérieuses qui notamment tiennent au fait qu’elle a levé l’option d’achat dans les délais impartis, que cependant le rachat du bien immobilier n’a pu se formaliser du fait de l’inertie de la société Spartim, que le bien est donné à bail, qu’enfin elle a engagé une action aux fins d’annulation de la vente.

Elle soutient qu’il ne peut être admis de faire cesser un trouble manifestement illicite en ordonnant la remise de clés sous astreinte, alors qu’il existe un locataire dans le bien, qu’il n’est pas dans la cause, et qu’en tout état de cause, rien ne justifie que les clés sont entre les mains du bailleur.

Elle ajoute que si la contestation du fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, tel n’est certainement pas le cas si la contestation sérieuse porte sur un élément qui remet en cause l’existence même du trouble illicite et de la règle de droit (cf. Cass. Civ 2, 12 juillet 2012).

Elle précise que l’obligation invoquée de quitter les lieux résulte d’un contrat de vente avec convention de différé de jouissance et faculté de rachat et qu’elle justifie avoir saisi au fond le tribunal judiciaire d’une demande d’annulation dudit acte au motif qu’il constitue un pacte commissoire prohibé.

Elle considère qu’eu égard au fait que le contrat ayant transféré la propriété du bien à la société Spartim est contesté, que la transaction est susceptible de constituer une opération de crédit déguisée portant sur la résidence principale du débiteur, que le prix et l’indemnité d’occupation convenus sont importants, la contestation doit être considérée comme sérieuse et le trouble apparent ne saurait valablement s’analyser en un trouble manifestement illicite.

Au contraire, la société Spartim soutient que l’injonction prononcée ne peut qu’être confirmée, l’existence de contestations sérieuses étant sans incidence sur la décision prononcée qui se fonde uniquement sur le trouble manifestement illicite.

Elle indique qu’il n’est pas contestable qu’elle est propriétaire du bien depuis le 29 juin 2022, la vente à réméré ayant le caractère d’une vente contractée sous condition résolutoire translative de propriété dès sa signature. Elle précise encore qu’il n’est pas non plus contesté que bien que propriétaire elle ne dispose pas des clés de son bien, la société Pasteur 75 refusant de les lui remettre. Elle précise qu’à ce jour, elle n’a perçu aucun loyer du bien, alors que ce dernier est occupé. Selon elle, c’est en cela que le juge des référés a pu considérer que la situation lui causait un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte à son droit de propriété qu’elle ne peut pleinement exercer.

La cour observe, en premier lieu, que contrairement à ce que le premier juge a relevé, ainsi que le fait valoir la société Pasteur 75, les cédants ont fait part de leur intention d’exercer le rachat du bien concerné en se prévalant du pacte conclu et des dispositions des articles 1659 et 1673 du code civil, au moyen d’un acte délivré, le 30 juin 2023, à la société Spartim, par un commissaire de justice.

S’agissant des modalités d’exercice du rachat, l’acte de vente stipule que 'Le VENDEUR devra, pour exercer sa faculté de rachat, communiquer à l’ACQUEREUR son intention de l’exercer par exploit d’Huissier ou par lettre recommandé adressée à l’ACQUEREUR aux présentes. Le VENDEUR devra préciser formellement qu’il est adressé en exécution des stipulations de la présente vente, faute de quoi le délai ci-après ne s’ouvrira pas.

La simple déclaration de l’intention d’exercer le rachat, même adressée en temps utile, sera inopérante si elle n’est pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire.

Par conséquent, il est convenu expressément que la date des DOUZE MOIS (12) ci-dessus convenue est un terme extinctif, sauf accord entre les PARTIES pour une éventuelle prorogation, de mois en mois, avec une mensualité de 19.166,67 Euros, auquel devra être au plus tard signé l’acte authentique définitif constatant l’exercice de la faculté de rachat et payé le prix de rachat.

A défaut de respecter ce délai la SOCIETE SPARTIM se trouvera définitivement propriétaire.

Par conséquent :

o L’attention du VENDEUR aux présentes est attirée sur le fait que, s’il souhaite exercer sa faculté de rachat en vue de la revente du BIEN à un tiers à un meilleur prix, elle lui conviendra d’entreprendre urgemment des démarches en ce sens dans les meilleurs délais étant rappelé que le délai de vente entre particuliers, lorsqu’il y a recours à un prêt bancaire peut être de TROIS (3) à QUATRE (4) MOIS et que le délai légal de préemption de la mairie est de DEUX (2) MOIS.

Les parties conviennent que le VENDEUR devra manifester son intention d’exercer la faculté de rachat au plus tard TROIS (3) MOIS avant le terme du délai de rachat des DOUZE MOIS (12).

La faculté de rachat du bien sera également considérée comme valablement exercée par le VENDEUR au jour de la signature d’un acte authentique régularisant l’exercice de la faculté de rachat.

Si une adjudication intervient durant le délai de validité de la faculté de rachat, le VENDEUR n’aura la possibilité pour se porter adjudicataire que d’agir en simple enchérisseur'.

Au delà de la notification de l’intention de rachat susvisée, il n’est pas produit au débat un acte authentique régularisant l’exercice de cette faculté. Au demeurant, il n’est pas justifié que les vendeurs, qui ont conclu avec l’acquéreur par la suite deux actes successifs aux fins de prorogation du délai de l’exercice de la faculté de rachat, se sont conformés aux prévisions de l’accord conclu entre les parties en ce qu’il précise que la simple déclaration de l’intention d’exercer le rachat, sera inopérante si elle n’est pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire. En effet, il n’est produit aucune pièce pour justifier d’un versement ou d’une consignation à ce titre en exécution du pacte de rachat.

C’est donc vainement que la société Pasteur 75 fait valoir qu’elle a notifié son intention d’exercer le rachat dans ces conditions, alors que ce moyen est inopérant pour remettre en cause la qualité de propriétaire du bien dont s’agit de la société Spartim.

Et, c’est tout aussi vainement que la société Pasteur 75 se prévaut de l’action qu’elle a engagée aux fins d’obtenir l’annulation de la vente, laquelle ne saurait sauf à avoir abouti à une décision définitive, ce qui n’est pas le cas, priver la société Spartim de sa qualité de propriétaire du bien.

Si la qualité de propriétaire de la société Spartim n’est donc pas utilement contestée, reste que, ainsi que ce n’est pas discuté, le bien litigieux a été donné à bail. Cette circonstance est, d’ailleurs, clairement précisée dans l’acte de vente dans les termes suivants :

'Le bien est actuellement loué au profit de Madame [N] [U] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail d’habitation établi conformément à la loi du 6 juillet 1973 pour une durée d’une année ayant commencé à courir le 15 novembre 2014 pour se terminer le 14 novembre 2015 renouvelé par tacite reconduction depuis lors.

Le loyer mensuel hors charges et taxes est actuellement de deux mille euros. Le loyer est payable comptant chaque échéance étant de 2.050 euros. […]

Les parties sont averties qu’il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie, et ce en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le VENDEUR et l’ACQUEREUR font leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail.

Le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire et ne pas avoir connaissance, ni de difficultés financières de sa part ni de litiges l’opposant avec son voisinage.

L’ACQUEREUR déclare faire cet achat à titre d’investissement locatif et atteste avoir eu une copie du bail dès la signature de l’avant-contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire. Il déclare avoir pris connaissance des relevés de comptes dont une copie lui a été remise.

La transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné'.

La société Spartim expose qu’elle ne dispose pas des clés de son bien et qu’elle ne peut procéder à un changement de serrure celui-ci étant occupé par un locataire. Elle indique encore avoir appris que ce bien n’était pas occupé par Mme [U] mais par Mme [R] [X], à qui elle a demandé en vain suivant une sommation interpellative délivrée le 16 avril 2024 de justifier de son droit à l’occuper ainsi que du paiement de ses loyers. Elle précise que Mme [X] est la fille du gérant de la société Pasteur 75 et qu’elle ne paie aucune indemnité. Toutefois, ces éléments ne permettent pas de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société Pasteur 75, alors que pour faire cesser un tel trouble il appartenait, le cas échéant, à la société Spartim de diriger son action à l’endroit de son auteur.

Par ailleurs, alors qu’il n’est contesté que le local demeure occupé par un tiers et que la société Spartim se borne à soutenir que si la loi interdit au propriétaire de pénétrer dans un lieu loué, elle l’autorise à conserver un double des clés symbole de son droit de propriété, aucun élément en débat ne permet de retenir que la société Pasteur 75 serait détentrice des clés de ce local.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. Il n’ y a dès lors pas lieu d’examiner l’appel incident de la société Spartim quant à l’astreinte prononcée par le premier juge.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, la société Spartim sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté conférée au profit de l’avocat de l’appelant en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise, mais l’infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir à lieu à référé sur la demande de remise des clés du bien immobilier acquis sous astreinte ;

Condamne la société Spartim aux dépens de première instance et d’appel ;

Accorde à l’avocat de la société Pasteur 75 le droit de recouvrer directement contre la société Spartim ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT